政策导向与展会概况 - 政府工作报告首次提出推动建设安全、舒适、绿色、智慧的"好房子" [1] - "好房子科技展"在北京中国国际住宅博览会期间同步展出 [1] - 展览包含18套样板房 计划展出一年 并将持续更新 [16] 住宅设计与功能创新 - 样板间展示针对居住"痛点"的优化设计 如将角落难以利用的收纳空间设计为步入式收纳仓 [3] - 采用可移动墙体 使房间数量和功能可根据需求变化 [3] - 家庭智能管家被视为下一个智能接口 并尝试结合充电桩构建家庭绿电系统 [5] 数字化与智能化技术应用 - 激光测量设备可快速完成房屋扫描并自动生成通用的房屋结构尺寸图 [7][9] - AI房屋设计平台可让用户在15分钟内生成符合自身需求与喜好的设计方案 [7] - 机器人施工将作业精度从传统人工作业的厘米级提升至正负2毫米 [11] 建筑行业智能化转型趋势 - 智能建造展区展示造楼机等智能制造装备 [12] - 建筑施工行业的智能化转型被认为是未来大势所趋 [12] - 展览旨在为老百姓未来改善居住需求提供一站式解决方案 [16]

政策方向总览 - 核心方向为推动房地产高质量发展，建立“保障+市场”双轨制新格局 [1][3] - 具体实施路径涵盖六个方面：清理不合理住房消费限制、盘活闲置资源、建立新发展模式、增加保障房、建设“好房子”、建立房屋全生命周期管理制度 [3] 需求端政策：限购松绑与信贷支持 - 政策明确提出清理住房消费不合理限制性措施，一线城市采用分区域差异化松绑策略 [5] - 北京以五环为界，五环外全面放开限购，五环内京籍限购2套、非京籍限购1套（社保满3年），并取消离婚购房限制 [5] - 上海以外环为界，外环外基本放开，外环内沪籍限购2套、非沪籍限购1套（社保满3年） [5] - 深圳非核心区（8区）深籍/非深籍无社保可购2套，核心区仅对企业购房有限制（需纳税100万+员工10人以上） [5] - 公积金政策同步优化，北京首套最高贷款额度160万元，上海首套最高184万元，多子女家庭额度可上浮 [5] - 商业贷款利率下行，北京首套利率为LPR-45BP（3.05%），上海取消首套/二套区分，实际利率普遍低于4% [5] 供给端改革：优化增量与盘活存量 - 政策强调促进要素高效配置，盘活低效用地和闲置房产，优化保障性住房供给 [6][7] - 供给调控已见成效，8月末百城商品住宅库存量环比下降1%，同比下降9% [7] - 杭州、合肥、成都等城市库存去化周期不足1年，上海去化周期为13.5个月 [7] - 多地探索特色土地供给举措，如北京城市副中心建立区级耕地占补平衡指标库，大湾区深化“三旧”改造 [8] 行业新范式：“好房子”建设 - 建设“安全舒适绿色智慧的‘好房子’”成为核心目标，推动住房从“物理空间”向“生活场景”升级 [8][9] - “好房子”涵盖新房建设与老旧小区改造，要求硬件与物业服务等软件同步提升 [9] - 该趋势将带动消费升级和有效投资，是行业从量变到质变的关键转折 [11] 市场格局与购房策略演变 - 市场将呈现明显分化，“好房子”因品质提升有望形成新价格基准并率先回暖 [13] - 同地段普通二手房和老房子将与“好房子”形成价格梯度，市场呈现多层次格局 [13] - 购房逻辑改变：刚需客群可关注保障性住房，改善客群可等待“好房子”项目，投资需更谨慎并聚焦地段与品质 [13][14]

文章核心观点 - “好房子”成为全国及广东省房地产行业政策与发展的核心关键词，其定义动态演进，核心是从“以物为本”转向“以人为本”，满足居民对安全、舒适、绿色、智慧及个性化居住体验的需求 [1][6][8][9] - 广东省内多个城市已发布具体的“好房子”建设指引，公共服务配套提升，尤其是“一老一小”服务优化和智慧社区建设，成为共性方向 [1][7][8] - 行业实践显示，城市更新和安置房项目已开始引入“好房子”标准，通过精准把握不同人群需求来优化设计，推动住房品质提升和行业转型 [2][11][12][13] 政策指引与标准 - 国家层面：今年3月政府工作报告首提“好房子”建设，10月末发布的“十五五”规划建议明确建设安全舒适绿色智慧的“好房子” [1] - 中山市：7月试行指引将物业管理、无障碍及适老化设计、全龄友好活动空间纳入标准 [7] - 广州市：10月27日试行指引提出打造全龄友好适变空间，要求户内预留适老化改造条件，住区设置老人和儿童活动空间 [8] - 惠州市：10月30日征求意见稿明确小区配套设施应关注“一老一小”群体需求，设置养老托育场所 [8] 行业实践与项目案例 - 广州番禺仁悦花园：作为里仁洞村更新项目首批复建房，10月底交付1688套回迁房，提供75至180平方米多种户型，绿化率约40%，小区内规划老人儿童活动空间，实现人车分流，并复建4座宗祠保留文化传承 [2][12] - 配套落地：仁悦花园社区周边配建18班幼儿园、36班九年一贯制学校、敬老院及肉菜市场，预计2025年底前新增8万平方米安置房动工，2027年交付60万平方米安置房 [12] - 广州白云机场三期安置区：10月底集中交付2.7万套安置房，按“好房子”标准配建15分钟教育圈，规划建设学校42所提供学位超48000个，建设养老设施7处提供床位超600个 [13] 居民需求与行业转向 - 居民调研：覆盖近3万样本的调研显示，30至50岁群体对物业提供儿童托管服务诉求高，50岁以上群体对家政及养老服务诉求高 [6] - 需求差异：不同住户对“好房子”标准侧重不同，如通勤依赖者重地理位置，城市居民重周边配套与物业服务，但提升以物业服务为载体的公共服务质量是共性需求 [1][6] - 行业竞争重点：从过去堆技术、堆材料转向下一阶段对业主（男主人、女主人、老人、小孩）不同需求的精准把握，并转化为设计优化 [11][13]

平台定位与模式创新 - 平台由上海市政府与联合国人居署共同主办，核心为深化城市可持续发展品牌内涵 [1] - 该机制是一种独特的“联合国-地方政府”合作模式创新，实现全球议程与国际标准同地方规划治理的双向互动 [3] - 模式核心价值在于打通国际愿景与地方行动之间的“最后一公里”，将全球可持续发展目标等理念转化为城市层面可执行的项目 [3] - 平台作为常年运行的“城市合作生态系统”，其持续性运维使合作从项目层面上升至制度层面，并与全球百余个城市建立稳定伙伴关系 [3] 核心议题与框架设计 - 本届大会设置三大主题构成应对城市复杂挑战的“完整闭环”，推动治理思维从“单点突破”转向“系统协同” [4] - “好房子”主题关乎社会公平与包容，全球约有28亿人住房条件不达标，使其成为关乎尊严的全球性议题 [4] - “绿色低碳与韧性”主题关乎城市安全与未来，“数字治理”主题则是提升城市效率与活力的关键动力 [4] 技术输出与成果转化 - 平台目标是将城市多灾种早期预警智能体共建行动计划、“智城云”等中国创新技术推动成为全球共享的“工具包” [5][6] - 平台不仅是展示窗口，更是一个“孵化与转化平台”，组织发展中国家城市代表与中国技术团队直接对话，探讨技术在不同条件下的适用性 [6] - 通过知识共享、技术开放与能力建设，致力于让更多城市能够借鉴并本地化应用中国经验，实现“授人以渔” [6] 青年参与与未来展望 - 平台通过“未来城市创新挑战”、“青年论坛”等活动，为青年创业者、学生提供与城市管理者、国际组织直接交流的渠道 [7] - 通过与高校、社区合作开展教育工作坊，帮助年轻人从身边理解可持续发展意义，使塑造未来城市成为可亲身参与的旅程 [7] - 平台作为双向赋能、持续行动的平台，将全球智慧“请进来”研讨，更将“上海答案”与“中国方案”“推出去”行动，在全球城市网络中激发合作 [7]

项目销售业绩 - 广州保利玥玺湾项目首次开盘实现销售业绩超过100亿元，成为今年全国首个“百亿开盘”现象级项目 [1] - 开盘当天销售额即位列2025年中国房地产项目销售金额前五 [1] - 项目成交均价为17万元/平方米，最高成交单价超过30万元/平方米 [1] 行业影响与市场趋势 - 项目首开为楼市注入强心针，提振了楼市信心 [1] - 在品质时代，具备“好产品，好服务，好生活”特点的好房子受到豪宅业主的追捧 [1]

项目销售业绩 - 广州保利玥玺湾项目首次开盘实现销售业绩超过100亿元 [1] - 该项目成为今年全国首个销售额达到“百亿开盘”级别的现象级项目 [1] - 开盘当天销售额即位列2025年中国房地产项目销售金额前五名 [1] 项目产品与定价 - 项目成交均价为每平方米17万元 [1] - 项目最高成交单价超过每平方米30万元 [1] 行业影响与市场观点 - 业内人士认为，在强调产品力的时代，以“好产品，好生活，好服务”为引领的好房子受到豪宅业主的追捧 [1] - 该项目的成功首开为楼市注入了强心针，提振了市场信心 [1] - 该项目的表现有望成为楼市的一个转折点 [1]

政策核心转向 - 2025年11月房地产政策迎来标志性转折，以税收优惠为核心，供需两端协同发力，实现全国性制度优化与重点城市精准发力有机结合[3] - 政策核心逻辑从短期市场托底转向“供需两端并重、短期托底与长期转型兼顾”的系统性布局[3] - 此次调控是2024年下半年以来政策宽松趋势的深化与升级，2025年前三季度全国已有约200个省市县出台超470条优化政策[3] 需求端政策突破 - 契税优惠面积标准从90平方米提升至140平方米，全国范围内购买家庭唯一或第二套住房且面积不超过140平方米的统一按1%缴纳契税[5] - 增值税政策取消一线城市普通住宅与非普通住宅划分，个人销售已购买2年以上住房一律免征增值税[5] - 上海一套1000万元的次新大户型，新政后可节省10万至25万元增值税[5] - 刚需群体税费支出降幅可达60%以上，以北京500万元二套房为例，契税从15万元降至5万元，节省10万元[7] 供给端与金融支持 - 土地增值税预征率下限全国统一降低0.5个百分点，10万亿元地方政府债务置换方案与城中村改造扩围形成联动[7] - 存量房贷借款人可与银行协商灵活调整重定价周期，上海、深圳等城市取消首套二套房贷利率区分[7] - 公积金贷款额度最高上浮15%，多孩家庭贷款额度上限可达216万元，上海首套房公积金额度从160万元提至184万元[7] - 武汉、成都等城市对三环外首套新房给予初始贷款金额1%的利息补贴，最高2万元分2年发放[9] 市场反应与成效 - 10月湖北楼市销售面积同比增长超10%，武汉、黄石等城市刚需成交占比提升至65%以上[9] - 北京国家会计学院副院长李旭红指出，政策通过减税直接拉动大宗消费，实现市场活力激发与制度完善双重目标[9] - 国庆期间改善型房源到访量环比增长40%，140平方米左右三居室成交占比从30%升至45%[11] - 11月第二周深圳、成都、杭州二手房成交套数创年内周度新高，改善型房源占比提升至45%以上[11] 改善型需求释放 - 政策将1%契税优惠覆盖至140平方米主力改善户型，契合家庭“以小换大”“以旧换新”核心诉求[9] - 北京放开五环外、上海放开外环外购房套数限制，上海外环外新房成交占比已超60%，改善型房源去化周期从18个月缩短至12个月[11] - 公积金“又提又贷”功能落地，购房者提取公积金支付首付后仍可按全额额度申请贷款，上海二套房购房者首付压力下降约20%[11] - 9月百强房企改善型房源销售金额环比增长22%，华润置地、建发房产等企业改善项目成交增速突出[11] 市场分化格局 - 政策红利向核心城市集中，9月一线城市楼市成交面积环比上升16%，上海、北京核心区域出现“加推即售罄”现象[13] - 北京西城、东城等核心区域二手房跌幅不足0.1%，市场呈现企稳态势[14] - 三四线城市去库存压力较大，尽管义乌、岳阳推出总额2亿元购房补贴（首次置业享1000元/平方米补贴），但市场成交回升幅度仅为8%[14] - 克而瑞分析指出市场形成“核心城市修复、外围城市筑底”格局，高能级城市需求释放更持续[14] 行业转型与品质升级 - 龙湖等资产稳健、现金流良好企业项目去化率高出行业平均25个百分点，高杠杆房企加速出清[14] - 8月房企自筹资金同比下降8.9%，定金及预收款减少10.5%，“白名单”信贷规模扩容至4万亿元[15] - 广州、昆明、海口等城市出台政策明确“好房子”标准，南充要求层高不低于3米，生态阳台比例最高可达30%且不计容积率[17] - 同地段高品质住宅价格普遍高出15%—20%，2025年上半年绿色住宅销量逆势上涨12%[17]

市场整体表现 - 2025年楼市“金九银十”周期收官，一线城市10月成交量环比回落但整体呈现趋稳态势 [1] - 以价换量是当前市场主流策略 [1] - 从绝对规模看，“金九银十”期间一线城市交易量并不低，10月成交量环比下跌部分受长假因素影响 [2] - 深圳市二手房录得量已连续8个月超过5000套的“市场荣枯线”，显示市场逐渐趋稳 [2] 各城市成交量分化 - 北京10月二手房住宅网签12087套，环比下调23.7% [2] - 上海10月二手房累计成交18483套（含车位、商业），环比下跌9.83% [2] - 深圳10月新房住宅环比下降14.1%，二手住宅网签量环比下降7.7% [2] - 广州10月二手住宅网签7479套、74.32万平方米，相比9月均有所下降 [2] 新房市场趋势 - 新房市场中“好房子”成为咨询度最高关键词，主打高得房率及高品质的项目成交转化率较高 [3] - 10月TOP100房企销售总额环比增长3.7% [3] - 购房者关注点从价格转向品质，房企正酝酿大于去年力度的新促销措施以应对年末冲刺 [3] 二手房价格走势 - 10月100个重点城市二手住宅市场均价为每平方米13661元，环比下跌0.48%，同比下跌3.5% [4] - 百城二手房价格环比连续下降32个月，同比连续下降34个月，一线城市同环比跌幅继续居首 [4] - 房价能否见底关键看二手房，新房价格下跌与二手房价跌幅扩大有关 [4] - 当前市场以自住型需求为主，投资型需求需待房价具备上涨预期才会被激发 [4] 政策影响与市场预期 - 一线城市自8月起陆续出台楼市刺激政策，但本轮政策力度未超预期，影响弱于去年9月政策 [5] - 稳定预期是推动市场止跌回稳的关键，预计未来将有更多政策举措发力 [5] - 政策优化空间包括进一步降低首付比例、优化人才限购等，各地预计在房贷利率、公积金贷款、购房补贴等方面继续加大优化力度 [6] - 加大房票安置力度推进城中村改造，以释放增量购房需求 [6]

2025年“金九银十”楼市整体表现 - 一线城市成交量在10月环比有所回落，但整体呈现趋稳态势 [1] - 以价换量是市场主流策略，修复购房者信心和稳定预期被视为推动市场回稳的关键 [1] - 从绝对规模看，“金九银十”期间一线城市交易量并不低，10月成交量环比下跌部分受长假因素影响 [3] 一线城市具体市场表现 - 北京10月二手房住宅网签12087套，环比下调23.7% [3] - 上海10月二手房累计成交18483套（含车位、商业），环比9月下跌9.83% [3] - 深圳10月新房住宅环比下降14.1%，二手住宅网签量环比下降7.7% [3] - 广州10月二手住宅网签套数为7479套，相比9月有所下降 [3] - 深圳二手房录得量已连续8个月超过5000套的“市场荣枯线”，呈现逐渐趋稳态势 [3] 新房市场趋势与房企策略 - 新房市场中“好房子”成为咨询度最高关键词，高得房率及高品质项目成交转化率较高 [5] - 优质新房受市场热捧，“好房子”正成为行业复苏的核心驱动力 [5] - 10月TOP100房企销售总额环比增长3.7%，购房者关注点从价格转向品质 [6] - 年末房企进入业绩冲刺阶段，正酝酿力度大于去年的新促销措施 [2][6] 二手房市场与价格走势 - 10月100个重点城市二手住宅市场均价为每平方米13661元，环比下跌0.48%，同比下跌3.5% [9] - 百城二手房价格环比连续下降32个月，同比连续下降34个月，一线城市同环比跌幅居首 [9] - 房价能否见底关键看二手房，新房价格下跌与二手房价跌幅扩大有关 [9] - 当前市场以自住型需求为主，投资型需求需房价上涨预期激发 [9] 政策影响与市场预期 - 一线城市自8月起陆续出台楼市刺激政策，但本轮政策力度未超预期，影响弱于去年9月 [9] - 政策仍具备优化空间，如进一步降低首付比例、优化人才限购等，各地预计在房贷利率、公积金贷款等方面继续加大优化力度 [10] - 稳定预期是推动市场止跌回稳的关键，未来预计有更多政策举措发力 [10] - 核心城市新增供应增加有望对新房销售形成支撑，二手房成交量预计延续温和修复 [9]

行业政策导向 - 中国房地产行业在“十五五”期间将经历从规模扩张到品质提升的价值重塑，核心是推动房地产高质量发展 [1] - 政策首次将房地产高质量发展单列于民生保障章节，强化了行业的“民生”属性，取代了以往的经济属性核心定位 [1][2] - “十五五”时期的首要任务是建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，并加快构建房地产发展新模式，完善基础制度 [2] 行业发展现状 - 中国城镇人均住房建筑面积已超过40平方米，户均住房接近1.1套，住房短缺时代基本终结 [2] - 截至2025年9月末，商品房待售面积近7.6亿平方米，印证了市场供应充足 [2] - “十四五”期间全国建设筹集各类保障性住房和改造安置住房超1100万套，惠及3000多万人 [5] 保障房与商品房双轨策略 - “十五五”政策提出“优化保障性住房供给”与“因城施策增加改善性住房供给”的双轨策略 [5] - 对保障房供给的提法从“有效增加”调整为“优化”，标志政策重心从量转向质 [5] - 未来将优化保障房的供给规模、区域和产品结构，更加侧重因地制宜 [5] “好房子”国家战略与标准 - “好房子”已从部委政策上升为国家战略，今年5月1日生效的《住宅项目规范》提出了40多项指标，部分为强制性标准 [2] - 住建部通过好的标准、设计、材料、建造和运维等五项工作推动“好房子”建设 [2] - 各地积极制定相关标准，如广东好小区标准、山东住宅设计标准等，公司作为重点支持单位参与 [3] 公司技术贡献与产品创新 - 公司积极参与各地好房子技术交流座谈会，发挥标杆引领作用 [3] - 公司在低碳技术与环保宜居产品研发应用方面取得显著成果，获得国内首张“绿色建材认证证书”、行业首张“产品碳足迹认证证书”及多项海外权威认证 [3] - 公司推出众多性能突出的专业化产品与系统解决方案，以应对行业发展趋势和市场用户需求 [4] 公司项目案例与效率提升 - 在川渝中交·锦上项目中，公司采用雨虹桃花源系统，在15天内完成3万平方米顶板排水工程，效率提升50%，每平方米综合成本降低约50元 [6] - 在新疆金源·水云见项目中，面对近6万平方米施工面积的极端条件，公司系统有效解决了排水难题，为复杂环境下的海绵城市建设提供了可复制的技术路径 [6]