政策方向总览 - 核心方向为推动房地产高质量发展，建立“保障+市场”双轨制新格局 [1][3] - 具体实施路径涵盖六个方面：清理不合理住房消费限制、盘活闲置资源、建立新发展模式、增加保障房、建设“好房子”、建立房屋全生命周期管理制度 [3] 需求端政策：限购松绑与信贷支持 - 政策明确提出清理住房消费不合理限制性措施，一线城市采用分区域差异化松绑策略 [5] - 北京以五环为界，五环外全面放开限购，五环内京籍限购2套、非京籍限购1套（社保满3年），并取消离婚购房限制 [5] - 上海以外环为界，外环外基本放开，外环内沪籍限购2套、非沪籍限购1套（社保满3年） [5] - 深圳非核心区（8区）深籍/非深籍无社保可购2套，核心区仅对企业购房有限制（需纳税100万+员工10人以上） [5] - 公积金政策同步优化，北京首套最高贷款额度160万元，上海首套最高184万元，多子女家庭额度可上浮 [5] - 商业贷款利率下行，北京首套利率为LPR-45BP（3.05%），上海取消首套/二套区分，实际利率普遍低于4% [5] 供给端改革：优化增量与盘活存量 - 政策强调促进要素高效配置，盘活低效用地和闲置房产，优化保障性住房供给 [6][7] - 供给调控已见成效，8月末百城商品住宅库存量环比下降1%，同比下降9% [7] - 杭州、合肥、成都等城市库存去化周期不足1年，上海去化周期为13.5个月 [7] - 多地探索特色土地供给举措，如北京城市副中心建立区级耕地占补平衡指标库，大湾区深化“三旧”改造 [8] 行业新范式：“好房子”建设 - 建设“安全舒适绿色智慧的‘好房子’”成为核心目标，推动住房从“物理空间”向“生活场景”升级 [8][9] - “好房子”涵盖新房建设与老旧小区改造，要求硬件与物业服务等软件同步提升 [9] - 该趋势将带动消费升级和有效投资，是行业从量变到质变的关键转折 [11] 市场格局与购房策略演变 - 市场将呈现明显分化，“好房子”因品质提升有望形成新价格基准并率先回暖 [13] - 同地段普通二手房和老房子将与“好房子”形成价格梯度，市场呈现多层次格局 [13] - 购房逻辑改变：刚需客群可关注保障性住房，改善客群可等待“好房子”项目，投资需更谨慎并聚焦地段与品质 [13][14]