文章核心观点 - “好房子”成为全国及广东省房地产行业政策与发展的核心关键词，其定义动态演进，核心是从“以物为本”转向“以人为本”，满足居民对安全、舒适、绿色、智慧及个性化居住体验的需求 [1][6][8][9] - 广东省内多个城市已发布具体的“好房子”建设指引，公共服务配套提升，尤其是“一老一小”服务优化和智慧社区建设，成为共性方向 [1][7][8] - 行业实践显示，城市更新和安置房项目已开始引入“好房子”标准，通过精准把握不同人群需求来优化设计，推动住房品质提升和行业转型 [2][11][12][13] 政策指引与标准 - 国家层面：今年3月政府工作报告首提“好房子”建设，10月末发布的“十五五”规划建议明确建设安全舒适绿色智慧的“好房子” [1] - 中山市：7月试行指引将物业管理、无障碍及适老化设计、全龄友好活动空间纳入标准 [7] - 广州市：10月27日试行指引提出打造全龄友好适变空间，要求户内预留适老化改造条件，住区设置老人和儿童活动空间 [8] - 惠州市：10月30日征求意见稿明确小区配套设施应关注“一老一小”群体需求，设置养老托育场所 [8] 行业实践与项目案例 - 广州番禺仁悦花园：作为里仁洞村更新项目首批复建房，10月底交付1688套回迁房，提供75至180平方米多种户型，绿化率约40%，小区内规划老人儿童活动空间，实现人车分流，并复建4座宗祠保留文化传承 [2][12] - 配套落地：仁悦花园社区周边配建18班幼儿园、36班九年一贯制学校、敬老院及肉菜市场，预计2025年底前新增8万平方米安置房动工，2027年交付60万平方米安置房 [12] - 广州白云机场三期安置区：10月底集中交付2.7万套安置房，按“好房子”标准配建15分钟教育圈，规划建设学校42所提供学位超48000个，建设养老设施7处提供床位超600个 [13] 居民需求与行业转向 - 居民调研：覆盖近3万样本的调研显示，30至50岁群体对物业提供儿童托管服务诉求高，50岁以上群体对家政及养老服务诉求高 [6] - 需求差异：不同住户对“好房子”标准侧重不同，如通勤依赖者重地理位置，城市居民重周边配套与物业服务，但提升以物业服务为载体的公共服务质量是共性需求 [1][6] - 行业竞争重点：从过去堆技术、堆材料转向下一阶段对业主（男主人、女主人、老人、小孩）不同需求的精准把握，并转化为设计优化 [11][13]

文章核心观点 - “好房子”成为全国房地产业热词，政策层面首次提出并推动建设安全舒适绿色智慧的“好房子” [1] - 房地产行业逐步回归居住本质，未来建设重点从“以物为本”转向“以人为本”，精准把握不同人群需求 [5][7][11] - 广东作为房地产业大省，多地已发布好房子建设指引，公共服务配套提升成为共性方向 [1][7] “好房子”的定义与居民需求 - 居民对“好房子”的定义多样，核心关注点包括安全、物业服务质量、环境、地理位置及周边配套设施 [1][5] - 物业服务成为重要载体，30-50岁群体对儿童托管服务诉求高，50岁以上群体对家政及养老服务诉求高 [6] - 消费者关注点转向高品质、个性化居住体验及全生命周期的服务运维 [7] 政策指引与建设标准 - 中山市好小区好房子建设指引将完善的物业管理制度纳入标准，并提出公共空间设计应符合无障碍、适老化及全龄友好要求 [6] - 广州市工作指引提出打造全龄友好适变空间，预留适老化改造条件，鼓励空间灵活可变，并设置老人及儿童活动空间 [7] - 惠州市设计导则明确小区配套设施应关注“一老一小”群体需求，设置养老托育服务场所 [7] - 各地建设标准共性方向包括“一老一小”服务优化和智慧社区建设 [1][7] 具体实践案例 - 广州番禺仁悦花园作为城市更新项目首批复建房，已交付1688套回迁房，提供75至180平方米多种户型，小区绿化率约达40% [10] - 该项目规划老人儿童活动空间，实现人车动线分离，复建宗祠保留文化传承，并配建18班幼儿园、36班九年一贯制学校及敬老院等公共服务设施 [2][10][11] - 广州白云机场三期扩建工程安置区项目交付2.7万套安置房，按“好房子、好社区”标准配建15分钟教育圈，规划建设学校42所提供超48000个学位，并建设养老设施7处提供超600个床位 [12] 行业未来发展方向 - 未来好房子建设范围需扩容，针对“新房子”与“老房子”建立差异化标准，老房子改造注重普惠公平，新房子建设探索多样化智能服务 [12] - 行业下一阶段竞争核心是对人的需求的精准把握，将不同家庭成员对空间功能的需求转化为设计优化 [11] - 建设关键在于适应居民住房需求变化，匹配有效供给与需求，找到结构性市场发展潜力 [8]