武汉房地产市场表现 - 1～6月武汉全市商品房网签销售面积615.39万平方米，同比增长14.8% [1] - 1～6月商品房销售套数达9.6万余套 [1] - 6月新房单月销量首次突破1万套 [1] - 中心城区多个高品质住宅项目出现"日光盘"现象 [1] - 市场呈现显著回暖态势 [1]

武汉市房地产市场回暖态势 - 1-6月新建商品住房网签面积506.97万平方米同比增长30.6% [1] - 1-6月二手住房网签成交面积533.37万平方米同比增长10.8% [1] - 6月新建住房和二手住房累计成交21551套环比增长30.9%同比增长26.3% [1] - 今年新房月销量首次破万套 [1] 市场人气与销售表现 - 售楼部客流量环比增长30%以上部分项目增长50% [1] - 中心城区高品质住宅项目热销再现多个"日光盘" [1] - 5月以来"汉九条"和春季购房节刺激新房销量增幅明显 [1] 土地市场成交情况 - 6月土地市场多地块高溢价成交江岸区新兴街地块溢价率54.36% [1] - 武昌区傅家坡住宅地块溢价率22.42% [1] - 央企、国企、民企参与多轮竞价 [1] 政策支持与市场刺激措施 - "汉九条"政策扩大购房补贴范围至全市多子女家庭 [2] - 公积金支持力度加大6月30日政策延期 [2] - 春季购房节活动激发市场活力 [2] - 去年以来上市37个"好房子"项目开盘基本售罄 [2] 未来政策与供应计划 - 全年"白名单"项目授信目标500亿元以上 [2] - 力争新增房地产项目上市销售100个 [2] - 推动跨区"以旧换新"加大开发贷款投放 [2] - 优化土地供应通过"收调供"盘活闲置土地 [2]

上海新房市场热销情况 - 上海多个楼盘出现"日光"现象，4天内至少有5个楼盘开盘即售罄 [1] - 康定壹拾玖项目12分钟售罄48套房，销售额达12.36亿元，平均每分钟销售额1亿元 [1] - 康定壹拾玖第二批次开盘均价17万元/平方米，较上批次16.8万元/平方米略有上涨，认筹率超过250% [1] - 保利·天奕项目开盘2个多小时售罄231套房源，认购率达197%，均价8.04万/平方米创唐镇价格新高 [2] 热销楼盘特征分析 - 市中心高端改善类项目持续受购房者青睐 [2] - 外围区域通过打造"好房子"产品获得市场认可 [2] - 润雲金茂府容积率仅1.29，栋距16-18米，实际得房率超过100% [2] - 保利·天奕配备1.7万平方米生态绿地和1500平方米下沉式会所，引入高端运动设施 [2] 上海新房市场整体表现 - 上半年上海新房市场平稳收官，中高端住宅市场供需两旺 [1] - 上海壹号院、金陵华庭、潮鸣东方等"红盘"持续入市，带动市场加速筑底回稳 [1] - 外围区域楼盘通过产品力提升取得良好销售业绩 [1]

新房市场热销情况 - 上海新房市场在4天内至少有5个楼盘"日光"，部分楼盘销售现场十分火爆 [1] - 康定壹拾玖项目第二批次开盘均价17万元/平方米，总价1617万起步，48套房12分钟售罄，平均15秒卖出一套，认筹率超250% [2] - 上海壹号院第四批次房源开盘2小时售罄，均价18.9万/平方米，最贵一套1.87亿元，套均总价5400万元 [3] - 海上清和玺项目第四批次开盘18分钟售罄25套洋房，均价12.7万/平方米，认购率220%，6月全面积段劲销10.2亿元 [3] 高端住宅市场表现 - 康定壹拾玖项目两开两罄，去年土地成交价56.6亿元，楼面价11.41万元/平方米，溢价率31.2% [2] - 上海顶豪领域诞生单盘年内销售超170亿项目，位列上半年全国单盘销售额榜首 [2] - 润雲金茂府二期加推48套房源20多分钟售罄，均价9.16万元/平方米，总价1500万起，首次开盘36分钟销售额14.5亿元 [5] 外围区域楼盘热销 - 保利·天奕项目首次开盘231套房源2个多小时售罄，均价8.04万/平方米，认购率197%，打破唐镇价格天花板 [6] - 润雲金茂府位于普陀区桃浦板块，容积率1.29，实际得房率超100%，产品竞争力强 [5] - 保利·天奕项目拥有1.7万平方米生态绿地，配备1500平方米下沉式会所，引入高端运动设施 [6] 市场趋势分析 - 上海市中心高端改善类项目持续受购房者青睐，外围区域"好房子"产品表现强劲 [6] - 不限价土地出让增多，新房价格仍有持续上行动力，市场或呈现"强者恒强"趋势 [7]

澳洲房地产市场回暖 - 澳洲房地产市场出现明显回暖迹象 全国房价5月增长0.5% 前五个月累计上涨1.7% [3] - 所有首府城市房价均实现增长 显示市场信心持续增强 [3] - 冬季市场活跃度预计高于往年 经济学家预测更多降息将推动春季市场进一步升温 [14] 购房者行为变化 - 首次购房者贷款自2月以来增长16% 整体购房者贷款增长32% [5] - 降息政策与Home Guarantee Scheme等优惠计划共同刺激首次购房者入市 [5] - 偏远地区市场持续受到青睐 疫情后趋势未减弱 [8] 热门区域市场表现 - 昆州偏远地区主导热门市场 Top5中占据四席 包括Toowoomba/Burnett/Springfield-Redbank/Sunshine Coast Hinterland [10] - 维州Geelong是前五名中唯一非昆州地区 [10] - 2025年十大热门偏远地区市场完整名单显示昆州占六席 维州两席 西澳一席 [11] 市场供需动态 - 可负担性和住房供应仍是主要挑战 需要政策支持在需求旺盛区域增加新建住房 [14] - 偏远地区提供工作生活平衡优势 吸引购房者迁入 [10] - 房价年增长率有所放缓 对首次购房者形成利好 [7]

深圳光明区房地产市场 - 4月新建商品住宅网签销售449套 同比增加78% [1] - 房地产市场呈现量价齐升态势 持续巩固3月以来的回暖趋势 [1] - 商品房库存明显减少 去化周期持续6个月保持全市最短 [1]

报告公司投资评级 - 维持“优于大市”评级 [3][70] 报告的核心观点 - 2025年Q1贝壳-W营收同比增长42%，主要受益于新房交易回暖和房屋租赁服务业务发展；盈利水平略下滑，预期未来几个季度将逐渐改善；各业务表现有差异，存量房业务货币化率和贡献利润率降低，新房业务表现显著优于市场，新赛道业务保持良好增速 [1][8][13] 各业务情况总结 整体业务 - 2025年Q1公司GTV交易总额8437亿元，同比+34%；营业收入233亿元，同比+42%；新房业务收入占比35%，同比提升5pct，房屋租赁服务业务收入占比22%，同比提升6pct [1][8] - 2025年Q1公司经调整归母净利润13.9亿元，同比持平；经调整归母净利率6.0%，同比下降2.5pct；毛利率20.7%，同比下降4.5pct；贡献利润率26.1%，同比下降5.6pct；公司有效控制运营成本，销售、管理、研发费率同比显著降低 [1][13] 存量房业务 - 2025年Q1存量房交易总额5803亿元，同比+28%；存量房业务收入69亿元，同比+20%；货币化率1.18%，同环比均略有降低；贡献利润率38.1%，同比下降6.4pct，受链家经纪人数量增加、奖金保障薪支出季节性增大等因素影响 [2][22] - 截至2025年Q1末，公司门店数量5.7万家，同比+29%；经纪人数量55万人，同比+24%；门店经纪人规模扩张，预期市占率将持续提升 [2][22] 新房业务 - 2025年Q1新房业务交易总额2322亿元，同比+53%；新房市占率12.6%，同比提升4.5pct [2][38] - 2025年Q1新房业务收入81亿元，同比+64%；货币化率3.5%，同比提升0.2pct；贡献利润率23.4%，同比提升1.1pct [2][38] 新赛道业务 - 2025年Q1家装家居业务收入29亿元，同比+22%；贡献利润率33%，同比提升2pct [3][48] - 2025年Q1房屋租赁服务收入51亿元，同比+94%；贡献利润率6.7%，同比提升1.2pct [3][48] - 2025年Q1新兴业务及其他（主要包括金融服务）收入3.5亿元，同比-50%，公司为压降风险主动收缩 [3][48] 投资建议 - 维持此前盈利预测，预计公司2025 - 2026年经调整归母净利润分别为82/89亿元，每股收益分别为2.28/2.46元，对应当前股价的PE分别为19.4/18.0倍 [3][70] 财务预测与估值 |指标|2023|2024|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |营业收入(百万元)|77,777|93,457|105,251|116,247|126,898| |(+/-%)|28.2%|20.2%|12.6%|10.4%|9.2%| |经调整归母净利润(百万元)|9,792|7,198|8,209|8,854|9,691| |(+/-%)|243.1%|-26.5%|14.1%|7.9%|9.5%| |每股收益（元）|2.72|2.00|2.28|2.46|2.69| |EBIT Margin|6.3%|4.2%|5.0%|5.1%|5.4%| |净资产收益率（ROE）|13.9%|10.0%|11.1%|11.2%|11.4%| |市盈率（PE）|16.3|22.2|19.4|18.0|16.5| |EV/EBITDA|33.0|44.9|32.5|30.4|27.7| |市净率（PB）|2.21|2.24|2.09|1.95|1.80|[4][73]

房地产市场回暖信号 - 70个大中城市房价环比跌幅持续收窄 尤其一线城市北京上海回升显著[1] - 上海3月二手住宅成交量达2 69万套 环比增长75% 同比增长45 36% 创2022年以来3月最高纪录[1] - 北京3月新建商品住宅成交量4151套 环比上涨107% 同比上涨51 7%[1] 市场结构转变特征 - 商品房库存去化周期降至18个月合理区间 改善型需求主导市场走势[3] - 楼市分化加剧 优质房产价值稳定增长 劣质房产贬值趋势明显[5] 未来高价值房产类型 黄金地段高品质小区 - 北京劲松老小区改造后房价逆势上涨12%[5] - 上海某小区引入智能管理系统后租金溢价达25%[5] - 北京三环内住宅用地连续三年零增长 深圳福田区新增住宅容积率突破6 0[5] 地铁名校双加持房产 - 成都地铁5号线开通使沿线房产成交速度加快1倍 租金回报率提升1 2个百分点[5] - 武汉光谷有地铁小区比无地铁小区溢价高28%[5] - 郑州地铁上盖小区因配备省级幼儿园等重点教育资源 开盘去化率达92%[6] 健康配置型住宅 - 杭州某低密度新盘因全屋净水等健康配置吸引65%高净值改善群体认购[8] - 2023年重点城市低密度住宅销售速度比普通高层快近2倍[10] - 配备新风系统和净水设备的房产成为市场抢手货[10] 行业长期趋势 - 购房逻辑从单纯地段选择转向多维度价值评估[12] - 满足现代生活需求 顺应健康趋势 享受城市发展红利的房产将迎价值翻倍机会[12]

政策调整 - 央行宣布降低个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年期以上首套房利率由2.85%降至2.6% [4] - 北京、深圳、上海、广州等多地跟进落实新政，并明确存量房贷利率自2026年1月1日起执行新利率 [4][5] - 政策调整后预计每年将节省居民公积金贷款利息支出超过200亿元 [1] - 专家预测公积金利率调整可能牵引五年期LPR下行，预计同步下调0.1% [6] 市场反应与成交变化 - 今年以来购房人数相比去年、前年增多，五一假期成交量有所回落后近期又回升 [1][3] - 北京地区小户型成交较多，部分40-50平方米房源首付15%仅需30万-40万元 [1][3] - 北京丰台区有中介透露定房速度加快，近期门店附近成交三、四套房，房价从800万-900万元降至700多万元 [2] - 当前楼市处于买方市场，客户选择性多掌握主动权，房价已处于历史低位且相对平稳 [3] 需求结构分析 - 相较于改善型住房需求，刚需型住房需求和学区房需求的购房者更多 [3] - 政策有利于支持居民家庭刚性住房需求，并刺激刚需和改善型需求释放 [1][5] - 有准备购房的观望者认为整体房价仍处于高位，考虑到就业等因素仍保持观望 [1][6] 行业影响与预期 - 金融政策改善供求关系，促进房地产市场向好发展，增加市场信心 [5] - 开发商资金回笼预期改善，可积极盘活存量项目并加快消化库存 [5] - 政策长期有助于稳定房价，避免因供过于求过度下跌，促进房价合理回归 [5] - 专家指出购房决策复杂，需关注各地房价走势，部分城市优质房源抢手 [7]

报告行业投资评级 - 房地产-标配（维持）[1] - 建材材料-标配（维持）[1] 报告的核心观点 - 五一假期部分城市楼市购房需求释放较好，整体仍分化，后续政策将持续加码，楼市将从止跌回稳向回暖回升过渡，2025年房企业绩或环比回升推动板块估值修复，建议关注经营稳健的头部央国企及聚焦一二线城市的区域龙头企业[4][26][27] - 2024年水泥行业利润下降，上市水泥企业业绩降幅收窄，2025Q1同比增长，未来水泥需求将获支撑，价格或修复，中长期利好龙头企业；2024年消费建材企业业绩承压，2025年需求将有支撑，业绩有望环比回升，板块估值偏低有配置价值，建议关注具备竞争护城河、基本面稳健的企业[5][6][48][49] 根据相关目录分别进行总结 房地产板块行情回顾及估值 - 截至2025年05月8日，申万房地产板块近两周下跌1.04%，跑输沪深300指数2.78个百分点，在申万31个行业中排名倒数第二位；近一月上涨9.02%；年初至今累计下跌5.45%；SW二级房地产板块中，近两周SW房地产开发下跌0.87%，SW房地产服务下跌4.28%[14] - 个股方面，亚太实业、冠城大通等近两周涨幅居前，天保基建、我爱我家等近两周跌幅居前[18][19] 房地产行业及公司新闻 - 今年前四个月，中国25城住宅用地平均楼面价同比上涨约54%，300城住宅用地平均成交楼面价同比涨逾三成[24] - 4月北京二手房住宅网签环比下降19.05%，同比上涨16.59%[24] - 五一假期部分城市推出购房活动，北京、上海等新房网签成交量及热点城市二手房看房量、签约量大幅增长[24] - 央行宣布降准0.5个百分点、降息0.1个百分点等政策，下调政策利率、公积金贷款利率[24][25] - 金融监管总局将完善房地产融资制度，保持融资稳定，满足住房需求[25] 房地产周观点 - 五一假期楼市分化，部分城市购房需求释放好，后续政策将加码，库存压力化解，楼市将回暖，适度宽松货币政策支持房企融资，2025年房企业绩或回升推动板块估值修复，建议关注保利发展、华发股份等企业[4][26][27] 建材板块行情回顾及估值 - 截至2025年05月8日，申万建筑材料板块近两周上涨0.41%，跑输沪深300指数1.33个百分点，在申万31个行业中排名倒数第5位；近一月上涨6.16%；年初至今累计上涨0.76%；SW二级板块中，近两周SW玻璃玻纤上涨1.81%，SW水泥下跌0.64%，SW装修建材上涨0.55%[28][30] - 个股方面，雅博股份、韩建河山等近两周涨幅居前，鲁阳节能、纳川股份等近两周跌幅居前[31][35] 建材行业重要数据 - 本周全国水泥市场行情重心下移，均价较上周下滑5元/吨，幅度1.39%，原料面平稳，需求面疲软，供应面库存增加[37] - 本周平板玻璃整体出货不及预期，五一期间产销不理想，部分企业报价下调，短期内市场或窄幅波动[42] - 本周光伏玻璃价格成交重心下移，主流市场成交价2.0mm厚度均价较上周下跌0.5元/平方米[44] 建材行业及公司新闻 - 五一节前水泥市场需求增速放缓，价格跌势放缓，五一期间需求下降，价格跌多涨少[46] - 中方决定与美方进行经贸会谈[46] - 金融监管总局调降股票投资风险因子，鼓励保险公司入市[46] - 证监会将发布新修订的上市公司重大资产重组管理办法[46] - 央行下调金融机构存款准备金率[46] - 九大建筑央企2024年合计完成新签合同额16.59万亿元，2025年计划实现新签合同额17.06万亿元[47] 建材周观点 - 2024年水泥行业利润下降，上市水泥企业业绩降幅收窄，2025Q1同比增长，未来水泥需求将获支撑，价格或修复，中长期利好龙头企业，建议关注海螺水泥、塔牌集团[5][48][49] - 2024年消费建材企业业绩承压，2025年需求将有支撑，业绩有望环比回升，板块估值偏低有配置价值，建议关注北新建材、兔宝宝等企业[6][49][50]