项目定位与战略意义 - 项目是浦东新规落地后的首个“好房子”标杆作品，旨在升维重塑未来10年浦东人居标准 [1][4] - 开发商将张江定位为“上海芯”，区别于其他版块的“上海心”，强调其高质产业和高智人才的战略地位 [3] - 项目是唐镇墅质住区十年断供后的再次上新，致力于为张江创造力人群打造全维度领先的标杆作品 [3] 产品设计与美学理念 - 产品哲学强调“50%传承+50%创新”，汲取标杆作品定制精髓并融合张江“在宁静中创造伟大”的在地精神 [3] - 建筑立面萃取希腊柱式秩序感，采用古铜色铝板、超大玻璃幕墙与灵动弧线组合，最大窗墙比达0.35 [4] - 秉持“揉石成缎”审美理念，以温润隽永的弧度造型呼应海派河流意向，打造温润雅奢的气质美学 [4] 生活场景与配套设施 - 项目打造垂直会所体系，集成光际泳池、品牌健身房及社交空间，实现高品质生活场景在社区内部的垂直维度覆盖 [6] - 设计理念强调“慢比快更值得坚守”，旨在营造温润与秩序共存、降速与滋养尽享的超前产品体验 [4]

核心观点 - 9月上海房地产市场呈现新房价格领涨、二手房调整温和、租赁市场平稳的格局，市场韧性凸显 [1] - 展望四季度，上海楼市预计将延续新房稳中有升、二手房逐步筑底、租赁平稳运行的态势 [1] - 长期来看，上海在人口、产业、配套等方面的优势将持续为房地产市场提供支撑，成长性有望领先全国 [1] 新建住宅市场 - 9月上海新建住宅价格环比上涨0.82%，涨幅位居全国百城首位，并带动十大城市新房价格均值实现0.38%的环比增长 [1][2] - 上海新建住宅平均价格为60690元/平方米，样本价格中位数为56000元/平方米 [2] - 上海新房价格同比上涨11.01%，大幅领先全国百城2.68%的同比涨幅，在十大城市中排名第一 [3] - 市场驱动因素为优质改善型项目集中入市，如招商蛇口“康定壹拾玖”、越秀与华润“翡雲悦府”、中海“云邸玖章”等项目吸引了大量改善型需求 [2] - 市场供需层面，人口持续净流入带来需求支撑，土地供应端优化结构保障了优质宅地供应，2025年上半年竞得的核心地块将于四季度入市补充供应 [3] 二手住宅市场 - 9月上海二手住宅价格环比下跌0.48%，同比下跌3.85%，但跌幅在十大城市中处于较低水平 [1][4] - 上海二手住宅平均价格为57908元/平方米，样本价格中位数为52758元/平方米 [4] - 市场面临高挂牌量压力，“以价换量”是主要交易逻辑，但需求基础扎实，价格抗跌性较强，环比跌幅较全国百城0.74%的平均跌幅收窄0.26个百分点 [4] 租赁市场 - 9月上海住宅平均租金为83.13元/平方米/月，样本租金中位数为75.62元/平方米/月，环比下跌0.26%，同比跌幅在1.0%以内，表现稳健 [7] - 租金表现优于全国，全国50城住宅平均租金环比下跌0.39%，上海跌幅低于此水平 [7] - 租金结构出现分化，30平方米以下小户型租金环比上涨0.40%，30-60平方米户型上涨0.05%，而60平方米以上户型租金则出现下跌 [7] - 租金调整主要受季节性因素影响，学龄家庭租住高峰期结束导致需求下降，但外来人口涌入使长期需求基础稳固，产业聚集区域需求旺盛 [8]

组织架构与人才调整 - 公司推动组织架构扁平化改革 撤销五大区域公司 形成集团-城市二级管控体系 [4] - 从外部引入高量级人才 前美的置业总裁助理兼营销中心总经理邱海源加盟 担任总部营销对接人 [1][4] - 内部进行关键岗位轮动 华东区营销副总李骁楠与总部全国营销负责人张哲进行工作对调 [1][6] 营销战略强化 - 总部营销对接人需协助督导各城市公司销售业绩 监控年度月度任务及重难点项目 [4] - 新任营销负责人邱海源兼具集团统筹经验与区域管理经验 曾担任美的置业粤桂区域总 [3][5] - 营销条线变阵产生区域共振 华东区域由具备全局视野+一线实战经验的张哲操刀营销 [6] 区域业绩表现 - 2024年公司签约销售金额2193.02亿元 华东区域营收占比从26.38%降至23.61% [8] - 上海市场销售额从2023年645.57亿元骤降至2024年348.47亿元 同比下降46% [9] - 2024年前7个月上海市场销售额251.1亿元 位列第三 低于保利发展268.2亿元和华润置地254.4亿元 [10][11] 上海市场竞争格局 - 中海地产2024年在上海实现702亿元全口径销售额 超出公司一倍多 [9][10] - 公司近期在上海推出多个热销项目：康定壹拾玖二批次48套房源12分钟售罄 招商时代潮派二批次开盘 海上·清和玺6月热卖超10亿 招商序二批次劲销7亿 [11] - 公司在上海尚有数百亿货值 下半年计划重夺市场领先地位 [12]

上海新房市场表现 - 上海新房市场在2025年上半年平稳收官，中高端住宅市场供需两旺，多个"红盘"持续入市带动市场加速筑底回稳 [1] - 4天内有至少5个楼盘"日光"，销售现场十分火爆，部分外围区域楼盘通过打造优质产品取得不错成绩 [1] - 下半年市场或将呈现"强者恒强"趋势，新房价格仍有持续上行动力 [9] 高端住宅热销案例 - 康定壹拾玖项目第二批次开盘均价17万元/平方米（较上批上涨），48套房12分钟售罄，平均15秒卖出一套，认筹率超250% [3] - 上海壹号院第四批次124套房源2小时售罄，均价18.9万/平方米，最贵单套1.87亿元，年内累计销售超170亿位列全国单盘榜首 [4] - 海上清和玺项目均价12.7万/平方米，25套洋房18分钟售罄，6月全面积段销售额达10.2亿元 [4] 外围区域楼盘表现 - 润雲金茂府二期均价9.16万/平方米（较上批涨2580元/平方米），48套房20分钟售罄，首开曾创36分钟14.5亿销售额 [7] - 保利·天奕（浦东唐镇）首开231套房均价8.04万/平方米，2小时售罄，认购率197%，配备1.7万㎡绿地及高端会所 [7] - 外围区域热销项目具备两大特征：靠近产业集聚区（如唐镇临近张江科学城）及产品力突出（得房率超100%、低容积率等） [8]

上海新房市场热销情况 - 上海多个楼盘出现"日光"现象，4天内至少有5个楼盘开盘即售罄 [1] - 康定壹拾玖项目12分钟售罄48套房，销售额达12.36亿元，平均每分钟销售额1亿元 [1] - 康定壹拾玖第二批次开盘均价17万元/平方米，较上批次16.8万元/平方米略有上涨，认筹率超过250% [1] - 保利·天奕项目开盘2个多小时售罄231套房源，认购率达197%，均价8.04万/平方米创唐镇价格新高 [2] 热销楼盘特征分析 - 市中心高端改善类项目持续受购房者青睐 [2] - 外围区域通过打造"好房子"产品获得市场认可 [2] - 润雲金茂府容积率仅1.29，栋距16-18米，实际得房率超过100% [2] - 保利·天奕配备1.7万平方米生态绿地和1500平方米下沉式会所，引入高端运动设施 [2] 上海新房市场整体表现 - 上半年上海新房市场平稳收官，中高端住宅市场供需两旺 [1] - 上海壹号院、金陵华庭、潮鸣东方等"红盘"持续入市，带动市场加速筑底回稳 [1] - 外围区域楼盘通过产品力提升取得良好销售业绩 [1]

新房市场热销情况 - 上海新房市场在4天内至少有5个楼盘"日光"，部分楼盘销售现场十分火爆 [1] - 康定壹拾玖项目第二批次开盘均价17万元/平方米，总价1617万起步，48套房12分钟售罄，平均15秒卖出一套，认筹率超250% [2] - 上海壹号院第四批次房源开盘2小时售罄，均价18.9万/平方米，最贵一套1.87亿元，套均总价5400万元 [3] - 海上清和玺项目第四批次开盘18分钟售罄25套洋房，均价12.7万/平方米，认购率220%，6月全面积段劲销10.2亿元 [3] 高端住宅市场表现 - 康定壹拾玖项目两开两罄，去年土地成交价56.6亿元，楼面价11.41万元/平方米，溢价率31.2% [2] - 上海顶豪领域诞生单盘年内销售超170亿项目，位列上半年全国单盘销售额榜首 [2] - 润雲金茂府二期加推48套房源20多分钟售罄，均价9.16万元/平方米，总价1500万起，首次开盘36分钟销售额14.5亿元 [5] 外围区域楼盘热销 - 保利·天奕项目首次开盘231套房源2个多小时售罄，均价8.04万/平方米，认购率197%，打破唐镇价格天花板 [6] - 润雲金茂府位于普陀区桃浦板块，容积率1.29，实际得房率超100%，产品竞争力强 [5] - 保利·天奕项目拥有1.7万平方米生态绿地，配备1500平方米下沉式会所，引入高端运动设施 [6] 市场趋势分析 - 上海市中心高端改善类项目持续受购房者青睐，外围区域"好房子"产品表现强劲 [6] - 不限价土地出让增多，新房价格仍有持续上行动力，市场或呈现"强者恒强"趋势 [7]

上海楼市整体表现 - 2025年前5个月上海一二手住房合计成交1094万平方米同比增加30% [1] - 新房市场呈现量价齐升态势二手房市场承压企稳 [1] - 区域分化加剧成交价格止跌回稳 [1] 新房市场 - 1-5月上海一手住房成交266万平方米同比增加9% [1] - 5月上海新房价格同比上涨5.9% [1] - 豪宅项目频现"日光"现象如上海壹号院三批次64套房源套均6200万元当日售罄 [1] - 优质项目持续入市带动新房成交均价上涨认购率高的项目具备板块热度高区位优越产品力强等特征 [1] - 改善型需求持续释放优质房源成交活跃带动价格上涨 [1] 二手房市场 - 5月上海二手房成交161万平方米同比增加14%为2022年以来同期最高值 [2] - 春节后工作日成交量保持在500-800套周末大多突破1000套 [2] - 连续8个月成交量超过1.5万套荣枯线单月成交同比连续8个月正增长 [2] - 中心城区地铁房学区房维持热度对新房形成替代效应"金三银四"后5月成交量回落替代效应减弱 [2] - 二手房挂牌价指数较2025年第一周微涨1.4% [2] - 中低总价刚需型住宅为主力5月330万元以下成交占比67%70-120平方米户型占比45% [2] 市场参与者行为 - 浦东外环外二手房市场买方主导买卖双方进入价格拉锯战客户压价幅度达5%-10% [3] - 刚需型二手房流动性较好300万元左右低总价房型为托底主力 [3] - "90后"小夫妻刚需家庭为二手房主力客群端午假期日均带看量超20组 [3] 后市展望 - 二季度成交量季节性回落伴随量的小幅回调价格进入新一轮拉锯 [3] - 上海房地产市场量价维持较好短期不太可能推出新政策 [3] - 市场依靠自身节奏交易量稳定背景下价格保持相对稳定走势 [3]

豪宅市场表现 - 保利世博天悦项目加推第七批次房源 其中一套顶层房源单价约30 27万元/平方米 刷新上海市新房备案单价纪录 总价达7290 23万元 [1] - 项目开盘一年多来销售额已突破200亿元 3号楼76套大平层房源均价18 22万元/平方米 价差明显 顶层中间套房源单价约20 43万元/平方米 2层房源单价最低约11 41万元/平方米 [5][6] - 双面看江房源仅10套 已全部被认购 隐藏版大平层产品"OPUS ONE 500空中行宫"总面积约500平方米 江景面宽35米 [5] - 绿城潮鸣东方120套房源开盘当日售罄 销售总额69 88亿元 均价19 5万元/平方米 认购率近160% [7] - 上海壹号院三批次开盘1小时售罄 均价18 5万元/平方米 套均总价超6000万元 认购率高达266% 年内累计销售额达108 71亿元 [7][8] - 康定壹拾玖首开92套房源实现"日光" 计划6月加推48套房源 均价17万元/平方米 较此前涨价约2000元/平方米 [8] 市场供需分析 - 5月上海市40个项目入市 新房供应面积约68 9万平方米 环比上涨44 31% 成交面积约58 96万平方米 环比上涨14 53% 成交金额541 03亿元 环比上涨48 66% [9] - 前5个月上海市总价3000万元及以上新房成交915套 接近2021-2023年全年水平 核心区域豪宅表现亮眼 改善型需求与高端购买力成为成交主力 [7][9] - 开发商加快推盘步伐 保利世博天悦每两个月加推一次 上海壹号院计划6月加推第四批次124套房源 均价18 9万元/平方米 较上批涨价约4000元/平方米 [8][9] 项目背景 - 保利世博天悦拿地近8年 2017年保利发展通过增资49 7亿元获得项目50%股权 并向项目公司提供40 7亿元贷款 [6] - 项目于2024年4月25日首开 共计800多套房源 建筑面积190平方米以上房源占比达92% [6] - 上海壹号院地处黄浦区核心风貌区 毗邻新天地 豫园和外滩 2024年8月首次开盘33套房源当日售罄 今年1月第二批次开盘去化率超96% [8]