债务重组方案通过 - 7笔境内公开市场债券整体重组方案获债券持有人会议表决通过 涉及金额合计约100.6亿元 [1] - 相关6只债券自9月16日开市起停牌 [1] - 经过近4个月努力 百亿境内债务重组方案终获通过 [3] 重组方案细节 - 首次公布境内债券重组框架时间为5月23日 [2] - 7月8日发布优化后重组方案 现金兑付比例提升至20% [2] - 以资抵债兑付率提高至40% 定增股票上限提高至10.2亿股 [2] - 留债展期时间缩短至7～8年 [2] 市场表现与市值 - 9月15日公司股价收报0.25港元/股 市值26.27亿元 [2] 重组方案影响 - 有效缓解公司流动性压力 进一步压降债务规模 [3] - 改善整体财务状况与资产负债结构 [3] - 为公司逐步回归良性发展轨道创造关键有利条件 [3] 行业背景分析 - 房地产市场仍处于艰难筑底阶段 行业正经历深刻转型 [3] - 从"重"到"轻"的转型之路充满挑战 [3] - 旭辉化债是行业化债进程的缩影 部分房企面临同样问题 [3] 方案通过原因 - 债权人做出较大幅度让步 预期发生较大变化 [3] - 公司积极自救 战略方向调整及新业务结构给予债权人信心 [3] - 国家房地产政策支持包括专项债收储和白名单 [3] 后续安排 - 公司将根据债券持有人会议议案约定快速落地后续工作 [3] - 安排债券持有人就其持有债券在重组方案选项中进行选择及分配 [3]

布雷顿森林机构将加纳总债务的大幅下降归因于最近的债务重组计划，使得该国走上了债务可持续 性的道路，这一发展将有助于为经济复苏和经济急需的投资创造更多空间。 （原标题：加纳债务总额将在年底降至GDP的60%） 据加纳"乐在线"9月11日报道，国际货币基金组织（IMF）预计，到2025年底，加纳的总债务额将 降至GDP的60％。 关于维持这种下降趋势，加纳需要进行包括增加国内收入、加强公共财政管理、并全面维持财政纪 律的一系列改革。 根据加纳央行数据，截至2025年6月，加纳的总债务存量已减少至6130亿加纳塞地，占GDP的 43.8%。 ...

债务重组完成情况 - 公司累计收到深圳汇和富支付款项2287.35万元人民币 [1] - 本次债务重组已正式完成 [1] 财务影响 - 有效化解公司存量项目应收账款回收风险 [1] - 提升公司资产质量 [1] - 对公司财务状况及经营成果产生积极影响 [1] - 具体会计处理及对2025年度财务数据影响将以年度审计报告为准 [1]

债务重组完成情况 - 公司累计收到深圳汇和富支付款项2287.35万元人民币 [1] - 本次债务重组已正式完成 [1] 财务影响分析 - 有效化解存量项目应收账款回收风险 [1] - 提升公司资产质量 [1] - 对财务状况及经营成果产生积极影响 [1] - 具体会计处理及对2025年度财务数据影响将以会计师事务所年度审计报告为准 [1]

涉及的行业与公司 * 行业：房地产行业，特别是出险民营房企的债务重组与重整 [1][2] * 公司：金科股份、碧桂园、融创中国、旭辉控股、龙光集团、远洋集团、世茂集团、施浪 [1][2][3][4] 核心观点与论据 债务重组进展与时间表 * 多家千亿级民营房企正进行债务重组，预计在2025-2026年间完成 [1] * 金科全面重整已于2025年5月获最高法院批准，预计2026年3月完成资产负债表调整 [3] * 碧桂园境外债务重组预计2025年11月生效 [3] * 融创、旭辉、龙光、远洋的境内外重组方案大部分将在2025年内获批，最晚2026年上半年落地 [3] * 世茂和施浪主要集中在境外重组，施浪方案已于2025年7月生效 [4] 债务重整与重组的区别及影响 * 债务重整是对公司所有资产和负债的全面梳理，如金科总资产从1700亿人民币减少到500亿人民币，总负债从1900亿人民币削减至资产负债率30%以下 [6] * 债务重组主要针对有息负债，通过展期、利率调整或削减来改善财报，如融创、旭辉通过大比例削减有息负债 [6] * 两种方式均旨在降低负债、提高净资产，改善财务健康状况 [5] 具体公司重组方案分析 **金科股份（全面重整案例）** * 操作步骤包括扩股（10股转增10股）和资产优化，将部分子公司及项目公司股权连同负债划转至特殊目的信托 [7][8] * 产业投资人购买部分股份，另一部分发放给债权人抵偿欠款，当前股票市值约80亿人民币 [8] * 信托中的项目由金科继续负责建设和销售，通过动态现金流偿还投资人 [8] * 新引入投资人包括四川省属发展基金、中国长城资产等国有企业，持有约5%股权，增强信用背书 [8][9] **碧桂园（境外债务重组）** * 涉及金额约10040多亿美元（包括未付利息），总计约1000亿人民币 [10] * 债权人可选五个选项：现金要约收购（每1美元债权面值回购价0.10美元，上限2亿美元）、强制可转债（期限6.5年，上限20亿美元，转股价2.6元）、中期债务工具加可转债搭配（票据期限7.5年）、长期债务工具加可转债搭配（票据期限9.5年）、纯长期工具（期限11.5年，上限15亿美元） [10][11] * 可转债占比可能超50%，前期现金兑付比例低，本金摊销前低后高（从参考日后18个月开始增加至90个月） [10] **融创中国** * 是行业内第一家进行境外债务重组的公司，首次重组始于2022年并于2023年生效，但因力度不足导致美元债付息违约，正在进行第二次重组 [15] * 第二次重组采取更严格方法，所有债务统一安排，无现金邀约选项，仅包括强制可转股份 [15] * 二次重组中投资人获得的股票有25%需赠予实控人崔宏伟，以保证其持股比例不被大幅摊薄，并实施大规模员工激励计划（新授予股票占扩大后股本7%左右） [15] 重组对财务状况的影响 * 重组后有息负债削减幅度可达60%以上，部分公司达70% [20] * 综合回收率境外约50%，境内可达55%至60% [20] * 重组前债务比例在1:8到1:10之间，重组后调整至1:4到1:5，企业付息能力改善但现金流仍紧张 [24] * 旭辉表现最好，年销售额与存量债务比率约1:2到1:2.5，接近理想水平（1:1或1:1.2至1:1.3） [22][25] * 世茂表现较差，境外重组后销售与存量债务比率仍在1:7到1:9之间 [25] 投资机会与风险 **风险** * 债转股可能导致短期股价大幅下跌，如远洋集团2025年初重组生效后股价一季内下跌60%，世茂集团2025年7月重组生效后股价迅速下跌一半 [26][27] * 强制可转债存在股价下行风险，如碧桂园当前股价约0.6元，转股价格2.65元，存在较大向下调整空间 [27] * 本金偿还多集中在后期，如前60个月内本金开销基本不到5%，倒数第二年需偿还35%，最后一年需全部偿还 [13] * 长期工具利率较低（现金付息利率0.5%，实物付息利率1.5%） [13] **机会** * 完成债务重组后，企业可通过优化土地储备、重新开发老项目（如规划调整或产品改造）提升权益价值，长期有望释放经营红利 [2][29][30] * 债转股过程提供黄金交易窗口，灵活资金可抓住短期波动机会 [26][29] * 项目重组后可能出现减值回拨，增加利润，未来重点在于优化土地质量而非重新拿地 [31] * 长期价值重估开端可能在2026年债转股结束时，有望获得5到10倍回报 [31] 境内外重组方案差异 * 境外方案相对简单，选项通常为现金、留债、转换成股份 [16][19] * 境内方案更复杂多样，包括现金、资产抵债（以物抵债、单一资产抵押、集合信托抵押）、股票选项、特定资产信托等 [17][19] * 境内操作如资产拨出成立信托并用信托份额抵给投资人，海外一般不会采用 [16] 其他重要内容 * 万科被长期看空 [34] * 除主流地产股外，其他资产在长期内可能更具投资价值，建议2026年进一步考虑这些机会 [32][33] * 管理层激励计划是重组方案的重要组成部分，以确保团队稳定性 [15]

在今日港股地产板块中，龙光集团（3380.HK）成为市场关注焦点。 9月10日，在房地产行业深度调整的当下，龙光宣布与债权人小组达成境外债重组修订协议，使投资者 信心显著提升。截至当日收盘，龙光集团股价单日大幅上涨9.47%，这一强势表现直接反映出投资者对 公司债务重组取得重大进展的积极认可。 此次修订整体重组方案，标志着龙光将"彻底解决境外债务负担"。随着境内外债务重组工作的协同推 进，叠加深圳等大湾区政策持续松绑，龙光正在为持续稳定生产经营积蓄动能，并逐步打开公司价值修 复与重估的通道。 创新债务重组模式，实现从"时间换空间"到"价值换信心"深度进阶 在房企债务重组从"展期"转向"削债"的行业趋势下，与融创中国采用"全额债权转股权"模式不同，龙光 此次修订的境外债重组方案，在行业内建立了"现金选项+首创资产信托模式+无上限转股"的更加多元 化清偿体系，实现了对现有内房企境外债重组模式的创新。 一方面，龙光新修订方案中设置两大资产信托选项，即境外项目资产信托和外商投资项目资产信托，规 模分别达9.33亿美元和1.86亿美元，通过借鉴境内重组的成功经验实现境外重组方案的升级。 债权人选择此选项后，将成为对应项 ...

核心资产拍卖结果 - 深圳皇庭广场司法拍卖流拍 起拍价30.53亿元 评估价43.61亿元 仅1人报名 超800人关注 近5万人围观[1] - 若资产被强制执行将构成重大资产重组 公司可能失去主要资产并触发财务类强制退市风险警示[2] 债务违约背景 - 子公司融发投资2016年向中信信托借款30亿元 2021年剩余27.5亿元本息逾期触发司法查封[2] - 2022年两次挂牌转让融发投资100%股权 挂牌价从74.93亿元降至56.20亿元均未找到买方[3] 债务重组进展 - 2022年11月与丰翰益港签订合作框架协议 拟通过有限合伙企业清偿债务并债权置换股权 但历时两年多未达成一致方案[3] - 出售核心资产旨在回笼资金缓解债务压力 但可能失去重要收入来源和资产支撑[3] 经营业绩表现 - 2025年上半年营收2.90亿元同比减少18.48% 归母净利润亏损1.85亿元[4] - 商业运营服务营收1.46亿元同比减少20.31% 物业管理服务营收9451.88万元同比减少27.12%[4]

公司债券重组方案 - 公司拟提供六种境内债券重组选项 包括现金购回 以物抵债 应收账款信托份额抵债 资产信托份额抵债 股票经济收益权兑付和全额留债长展期 [1] - 现金购回计划分三次折价购回 每张债券剩余面值20% 总金额不超过人民币6亿元 [1] - 以物抵债选项允许每100元面值债券申报登记价值30元实物资产 涉及未偿还本金余额不超过人民币66亿元 [1] - 应收账款信托份额抵债以人民币3亿元应收回购款为基础资产 每100元面值债券可登记价值30元信托份额 未偿还本金余额不超过人民币10亿元 [1] - 资产信托份额抵债以实物资产收益权为基础 每100元面值债券可登记价值35元信托份额 未偿还本金余额不超过人民币57亿元 [2] - 股票经济收益权兑付计划在香港定向增发不超过2亿股 处置所得外币资金净额等额境内资金用于偿付债券持有人 [2] - 全额留债长展期选项将剩余本金展期至2035年9月16日 自2031年起每半年支付1元本金 利息统一降至1%且单利计息 [4] 公司经营状况 - 公司上半年营业额约人民币41.65亿元 同比减少60% [5] - 酒店运营营业额人民币8.27亿元 较去年同期27.62亿元下降70% [5] - 酒店业务持续亏损 2022年起采取出售酒店措施自救 [5] - 长沙富力万达文华酒店资产以人民币5.13亿元成交 由湖南骊驰咨询管理有限公司竞拍获得 [5] 行业背景 - 公司成为第6家推出境内债全面重组方案的地产开发商 此前已有融创 龙光 旭辉 碧桂园 远洋等房企采取类似行动 [4] - 与2022年底完成境内外债券全部展期不同 此次重组方案转向削债 [5]

拍卖事件概述 - 深圳皇庭广场于9月9日至10日在京东司法拍卖平台公开拍卖 起拍价30.53亿元 为评估价43.61亿元的70% 吸引超4.7万人围观 仅1人报名 最终流拍 [2] - 拍卖标的为深圳市福田区中心区晶岛国商购物中心及相关附属设施 即皇庭广场 宗地面积42348.37平方米 证载建筑面积80608.64平方米 总建筑面积136895.89平方米 土地使用年限从2002年10月8日至2042年10月7日 [2] 资产与负债详情 - 皇庭广场位于深圳福田CBD中心 为1号线和4号线会展中心站双地铁上盖物业 是上市公司皇庭国际主要资产 [3] - 标的资产暂欠管理费约1631.87万元和水电费约740.06万元 合计约2372万元 需由买受人承担 [3] 历史交易与价格变动 - 2020年皇庭国际曾通过深圳联合产权交易所拟转让深圳融发投资100%股权 标价74.93亿元无人问津 五天后价格降至56.2亿元 降幅25% 仍无买家 [3] 债务纠纷与司法介入 - 2021年5月皇庭国际因27.5亿元借款合同纠纷被中信信托起诉 导致皇庭广场不动产被查封36个月 [4] - 2024年4月法院与融发投资 中信信托协商后决定每月从融发投资账户划扣部分款项 [4] - 2024年7月中信信托将债权全部权益转让给光曜夏岚(深圳)投资有限公司 [4] - 2024年8月深圳市中级人民法院宣布拍卖融发投资名下资产皇庭广场 [4] 公司经营与重组进展 - 皇庭国际上半年亏损1.85亿元 流拍后股价一度跳水但收盘大涨逾8% 当前股价仅相当于10年前历史高点的10%多 [4] - 皇庭国际正与债权人沟通协商债务化解整体和解方案 若达成和解可能存在法院撤销司法拍卖的情况 [3] - 皇庭国际与连云港丰翰益港物业管理有限公司就债务重组谈判近三年 曾收取1000万元意向金 但因多方利益难以协调仍未达成可行方案 [4]

公司债务重组方案 - 公司拟对6只境内债券进行重组 未偿还剩余本金余额超过122亿元人民币 [1] - 重组提供6种偿付选项 包括现金购回 以物抵债 应收账款信托份额抵债 资产信托份额抵债 股票经济收益权兑付和全额留债长展期 [1][2] - 现金购回选项计划分三次折价购回 每张债券剩余面值的20% 总购回金额不超过6亿元 [1] 具体偿付条款 - 以物抵债选项允许每100元面值债券申报登记价值30元实物资产 涉及未偿还本金余额不超过66亿元 [1] - 应收账款信托份额抵债以3亿元应收回购款为基础资产 每100元面值债券可登记价值30元信托份额 规模不超过10亿元未偿还本金 [1] - 资产信托份额抵债以实物资产收益权为基础 每100元面值债券可登记价值35元信托份额 规模不超过57亿元未偿还本金 [2] 股权与展期安排 - 股票经济收益权兑付选项计划在香港定向增发不超过2亿股 处置所得资金用于偿付债券持有人 [2] - 全额留债长展期选项将剩余本金展期至2035年9月16日 从2031年起每半年支付1元本金 利息统一降至1%且单利计息 [2] - 公司成为第6家推出境内债全面重组的开发商 此次方案从展期转向削债 [2] 重组影响与行业背景 - 债务重组方案旨在缓解短期偿债压力 降低负债率并优化债务结构 [3] - 搭配债转股类方案能实现债务规模削减 较单纯展期更有效降杠杆 [3] - 方案仍处于初步阶段 存在不确定性 [3]