2025年9月15日，国家统计局发布2025年8月份国民经济运行情况并答记者问。 房地产方面，国家统计局新闻发言人付凌晖在答记者问时表示："今年以来，各地区、各部门因城施策稳定房地产市场，继续出台政策推动房地产市场止 跌回稳，积极促进刚性和改善性住房需求释放。从前8个月情况看，受国内外形势变化影响，房地产市场虽有所波动，但商品房销售和住宅价格同比降幅 还在收窄，去库存成效继续显现，房地产市场仍朝着止跌回稳方向迈进。近期，部分城市进一步调整优化住房政策，效果有所显现，市场交易出现改 善。" 我们认为得益于地方主管部门在供地质量上的把控，以及企业投资确定性的需求，多数新出让地块均有着相对明确的销售和去化预期。单纯从增量供应的 角度来看，大多数城市已经能实现新增供应的供求平衡。但是由于行业成交流速下降的客观事实，导致库存宅地面临去化困难。未来房地产行业还要落实 好中央城市工作会议精神，高质量开展城市更新，积极构建房地产发展新模式，增加高品质住房供给，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产 市场平稳健康发展。 新房成交规模延续季节性低位 典型城市开盘去化率迎来回升 2025年9月15日，国家统计局发布全国房地产 ...

政策层面 - 北京放宽五环外住房限购 符合条件家庭购买五环外商品住房不限套数 新政实施后市场热度明显提升 交易活跃度显著增强 推动市场止跌回稳 [2] - 上海优化房地产政策措施 重点推进保障性住房等三大工程建设 优化住房信贷和公积金使用政策 降低购房者负担 [2] - 深圳放开罗湖和宝安西乡街道限购 非深户无需社保可购买2套房 深户及社保满1年非深户在非限购区购房不限套数 新政后首个周末市场活跃度明显上升 新房售楼处客流增加 二手房热度提升 [3] - 中央城市工作会议定调加快构建房地产发展新模式 完善市场+保障双轨制住房供应体系 推进预售制改革 土地制度改革和房地产税收制度改革 [4] - 强调高品质住房建设标准 以安全舒适绿色智慧为趋势 推动行业技术创新和产业升级 建立房地产协同监管机制防范市场风险 [5] - 一线城市政策松绑产生协同效应 海南取消普通和非普通住宅标准 推进收购存量商品房 福州出台支持房地产项目开发措施 成都分批取消限售政策 多城市优化公积金贷款政策 [6][7] 市场层面 - 北京8月新建商品住宅网签2824套环比增长2.3% 二手住宅网签13119套环比增长4.1% 新政后部分项目成交量实现翻倍 朝棠揽阅项目9月首周以30套0.27万平方米1.59亿元网签金额成为全市冠军 [8] - 上海改善型项目关注度提升 二手房带看量和成交量增长 深圳新政后新房售楼处和二手房中介客流量明显增加 市场信心得到提振 [11] - 市场分化显著 一二线城市经济活力强人口吸引力大 政策刺激下市场恢复较快 三四线城市产业基础薄弱人口外流 库存压力较大 [12] - 9月28个重点城市单月供应量环比增长10% 一线城市北京广州供应放量 二线城市供应环比持平同比腰斩 内部分化加剧 三四线城市因无锡等个别城市影响同环比齐增 [12] - 8月TOP50房企新增合约面积约5490万平方米 头部企业规模持续扩张 新增合约面积均值110万平方米 华润万象生活 永升物业 世茂服务在热点城市项目扩张迅速 三四线城市项目去化困难 [12] 行业层面 - 房地产企业积极转型 业务向保障性住房建设 长租房运营 城市更新等领域拓展 大型房企利用开发经验和资源优势参与保障房项目 提高建设质量和效率 [13][14] - 长租房运营顺应年轻一代消费观念变化 房企通过收购或改造存量房产打造高品质长租公寓品牌 城市更新项目提升城市品质 参与老旧小区改造和商业区升级实现资产增值 [14] - 绿色建筑理念推广降低能耗减少污染 房企采用环保材料优化设计提高能源效率 建设太阳能光伏发电系统和雨水收集系统实现能源自给和水资源循环利用 [16] - 智慧建筑引入信息技术提升智能化水平 智能安防系统 智能家居设备 社区物联网技术广泛应用 提供高效安全的生活服务 [16]

文章核心观点 - 住建部部长倪虹希望国资央企深入实施城市更新行动并推动构建房地产发展新模式 [1] 城市工作总体要求 - 希望国资央企准确把握当前和今后一个时期城市工作的总体要求 [1] - 要求国资央企主动适应城市发展阶段新变化 [1] - 要求国资央企认真落实党中央关于城市工作的新部署 [1] 国资央企的历史贡献 - 中央企业有力支撑了城镇化建设 [1] - 中央企业有力支撑了城市民生福祉改善 [1] - 中央企业有力支撑了城市科技水平提升 [1] - 中央企业有力支撑了人居领域对外开放合作 [1] - 中央企业在助力城市发展方面成效显著 [1] 未来重点举措 - 希望国资央企牢固树立和践行人民城市理念 [1] - 希望国资央企深入实施城市更新行动 [1] - 希望国资央企推动构建房地产发展新模式 [1] - 希望国资央企打造"中国建造"升级版 [1] - 希望国资央企走出一条中国特色城市现代化新路子 [1]

市场现状与挑战 - 全国房地产开发投资同比下滑11.2% 其中住宅投资下降10.4% [3] - 房屋新开工面积同比下降20.0% 住宅新开工面积下降19.6% [3] - 新建商品房销售面积同比下滑3.5% 销售额下降5.5% [3] - 房地产开发企业到位资金总额50202亿元 同比下降6.2% 其中国内贷款微增0.6% 自筹资金下降7.2% [3] - 国房景气指数为93.60 处于较低景气水平 [3] 政策支持措施 - 央行降准0.5个百分点 释放1万亿元长期流动性 [6] - 5年期以上LPR下调至3.5% 首套房贷款利率进入"2时代" [6] - 部分城市商业贷款首付比例降至15% [6] - 个人住房公积金贷款利率下调0.25个百分点 首套房利率降至2.6% [6] - 存量房贷利率平均下降0.5个百分点 惠及5000万户家庭 节省利息约1500亿元 [7] 保障性住房建设 - 全国计划建设筹集保障性住房172万套 [6] - 深圳计划新安排建设筹集保障性住房4万套 竣工3.23万套 核心区域占比超40% [6] - 共有产权房价格低于市场价30% 面向年收入10万元以下家庭 [10] - 保障性租赁住房租金低于市场价20% 无户籍限制 [12] 市场稳定机制 - "保交楼"措施已交付246万套房屋 部分省市交付率超70% [12] - 房地产"白名单"项目审批贷款总额达2.23万亿元 [12] - 央行"白名单"专项借款规模扩容至8.5万亿元 [12] - 不动产REITs试点加速推进 持有型物业年化收益率有望超5% [13] 购房策略建议 - 优先选择现房或准现房规避交付风险 [8] - 优选国企央企开发项目保障品质 [8] - 首套房利率平均约4.1% 公积金贷款额度或提升至100万元/家庭 [8] - 二手房交易税费约占房价5% 部分城市提供"以旧换新"补贴 [10] - 优先选择核心区域具备地铁学区等抗跌属性的房源 [10] 行业转型方向 - 房地产市场从增量主导转向"增存并重"新阶段 [14] - 政策着力消化市场库存 收购存量房用作保障房 [16] - 通过城中村改造解决新市民住房问题 [16] - 政策系统优化重点包括稳定预期 激活需求 优化供给结构 化解风险 [14]

好的，我将为您总结这份行业研报的关键要点。报告研究的具体公司包括建发国际、滨江集团、华润置地等，行业为房地产及物业管理。 行业投资评级 - 维持房地产及物管"看好"评级 [4][5] 报告核心观点 - 房地产行业广义需求总量已见底，一二手房合计成交持续稳定3年多，2022-2024年总成交分别为15.4、15.2、14.0亿平，2025年前8月主流27城合计成交同比+3% [15][18] - 行业困境关键在于购买力而非需求，中产走弱导致置换链不畅，形成"二手房刚需化+新房改善化"格局，造成量价无法正向循环 [15][31] - 好房子政策将成为破局之策，通过打造新产品、开辟新市场，引领核心城市形成五重利好共振，实现由结构复苏带动全局复苏的路径 [4][15][65] - 香港楼市在四重利好（人才政策、撤辣政策、股市大涨、HIBOR下降）共振下已实现全方位反转，为其他核心城市提供借鉴 [119] - 上海等核心城市（成都、北京、深圳、杭州、广州）正逐步具备利好因素，有望复制香港路径率先筑底改善 [4][15][118] 分章节总结 行业现状：房地产基本面的困境和政策面的约束 - 全国一二手房总成交趋于稳定在14亿平上下，2024年总成交14.0亿平已持平需求中枢 [15] - 2021-2024年新房销售规模从15.7亿平下降至8.1亿平（累计-48%），二手房从3.6亿平提升至5.9亿平（累计+64%） [15] - 2025年前8月主流27城新房和二手房成交分别同比-5%和+8% [18] - 二手房成交放量未能推动房价止跌回稳，统计局二手房房价指数从2025年3月-0.2%下降至6月-0.6% [25] - 全国二手房房价自2021年以来累计下跌达35% [33] - 高质量发展和新发展模式要求非全局加杠杆的解题思路，约束了政策选项 [56] 破局之道：好房子政策引领核心城市五重利好共振 - **好房子的政策力量**：好房子供给稀缺（全国高品质住宅存量占比仅24%）、需求充裕、政策友好，14个一线城市好房子项目首开去化率普遍在78-83% [67][69][71] - **城市更新的力量**：2025年中央密集出台城市更新政策，上海2025年征地和拆迁补偿预算同比+21% [79][80][87] - **住房消费升级力量**：全国高品质住宅存量占比仅24%，一线城市仅14%，估算2022-30年改需占比达44% [92][96] - **资本管制下财富再配置力量**：2024年全国新房套总价3,000万元以上成交套数同比+57%，其中一线城市占比高达97%（上海占62%） [97][101] - **股市的力量**：核心城市股市领先楼市约半年，2025年4月以来上证指数和深圳成指分别累计上行23%和38% [107] - **潜在利好**：个人房贷利率（实际利率）为3.06%，较2016Q1低点仍有73BP下降空间；一线城市限购政策已放松五轮 [110][114] 核心城市：香港已反转，上海等核心城市临近底部 - 香港中原二手房房价指数自2021年8月以来累计下跌30%，2025年四重利好推动下实现反转 [119] - 香港二手房租金自2024年2月低点累计上涨10%，房价于2025年3月筑底改善，2025年7月新房成交同比+126% [123] - 上海呈现哑铃型修复状态，高端改善新房和刚需二手房房价已经筑底改善 [4][15] - 2024年核心城市土地成交金额占比提升，核心城市有一二手房合计成交总金额占比超60% [46][47] 投资分析意见 - 推荐四类企业：产品力房企（建发国际、滨江集团、华润置地、绿城中国、中国金茂、建发股份）；低估值修复房企（新城控股、越秀地产、招商蛇口等）；二手房中介（贝壳-W）；物业管理（绿城服务、华润万象等） [4][5] - 行业经营模式正从金融业转向制造业，有望迎接PB-ROE的向上突破 [4][5]

项目概况 - 济南第二批配售型保障性住房项目城发·七彩新筑将于9月底正式开启配售 样板间已对外开放[1] - 项目共规划建设26栋单体住宅 提供1900套房源 分为A-1地块1136套和A-2地块764套[11] - 9月底首批配售740套房源 涵盖所有户型 项目计划于2027年交付[16] 产品设计 - 项目提供80㎡两居室 95㎡小三居 114㎡三居 128㎡三居四种全装修交付户型[4][11] - 114㎡和128㎡户型关注度最高 样板间开放首周末参观量近200组[13] - 采用绿色建筑二星标准 外墙使用石墨聚苯板 内隔墙选用ALC高强条板 窗户采用三玻两腔Low-E玻璃[10] 社区规划 - 建筑密度≤20% 绿地率≥35% 容积率控制在2.7 以18层小高层为主[11] - 靠近经十路和旅游路 临近轨道交通8号线围子山站及彩龙路站 可衔接地铁4号线[13] - 社区配置物业 便民店 商业服务 活动场地等设施[13] 政策支持 - 面向济南特定区域内就业的城市工薪收入家庭及引进人才 就业单位无限制[17] - 公积金贷款首付比例由20%下调至15% 支持提取账户余额支付首付款[17] - 允许提取夫妻及双方父母 子女公积金支付首付款 实现提取与贷款同步办理[17]

城镇化发展阶段转变 - 城镇化从快速增长期转向稳定发展期 城市发展从大规模增量扩张转向存量提质增效阶段 [1] 房地产发展新模式建设 - 系统推进"好房子"和完整社区建设 加快构建房地产发展新模式 [1] - 全链条提升住房设计 建造 维护 服务水平 大力推进安全 舒适 绿色 智慧的"好房子"建设 [1] - 实施物业服务质量提升行动 [1] 城市更新改造措施 - 稳步推进城中村和危旧房改造 支持老旧住房自主更新和原拆原建 [1] - 持续推动城镇老旧小区改造 [1] - 科学制定城市更新专项规划 一体化推进城市体检和城市更新 [1] - 激活城市存量资源潜力 改造利用老旧厂房 低效楼宇和闲置传统商业设施 [2] - 盘活利用存量低效用地 [2] 行业影响分析 - 文件对下一阶段城市发展具有战略意义 体现房地产业对国民经济的重要性 [1] - 从解决住房"有没有"转向解决"好不好"的问题 [1] - 推进"好房子"建设有利于促进房地产市场可持续发展 [1] - 举措对新一轮房地产发展具有积极作用 [2] - 使各地城市发展目标更加清晰 路径把握更准 [3] - 利好商品房 物业和社区更新等领域 [1]

房地产政策与市场表现 - 广西构建"保障+市场"房地产发展新模式 释放刚性和改善性住房需求潜力[1] - 2024年9月以来出台降息、增贷、减税、优化公积金使用等系列政策巩固市场稳定[4] - 2024年1-7月新建商品住宅销售面积同比增速达5.7% 连续5个月保持正增长[4] 保障性住房建设进展 - 构建公租房、保障性租赁住房、配售型保障性住房供应体系[4] - 2024年计划通过新建、改造、购买等方式筹集各类保障性住房3.5万套[4] - 累计收购存量住房2.92万套用于稳市场、稳预期、去库存[4] 城中村改造与民生改善 - 通过直接购买商品房或发放购房凭证方式安置4.13万城中村住户[5] - 2017年以来累计发放灵活就业人员住房公积金贷款45.51亿元[4] - 支持放宽学位车位限制 加大金融支持力度盘活闲置商业办公非住宅库存[5] 未来政策方向 - 下半年聚焦住房"促消费、优供给、惠民生" 在市场供需两端同时发力[5] - 落实存量政策并出台增量政策 加快构建房地产发展新模式[5] - 研究开展新一批购房补贴活动 在住房需求旺季为符合条件的民众提供支持[5]

房地产融资协调机制落地情况 - 国有六大行积极推动城市房地产融资协调机制高效落地 超万亿元资金精准注入白名单项目 全力支持保交楼和稳定市场 [1] - 工商银行坚持区域 客户 项目三位一体资产选择标准 满足房地产项目合理融资需求 持续优化投融资结构布局 上半年房地产开发贷款稳中有进 [2] - 农业银行落实协调机制支持保交房攻坚战 截至6月末累计审批通过白名单项目超1400个 审批金额超7000亿元 完成贷款投放超5300亿元 [2] - 中国银行重点支持租赁住房开发 购买和经营等融资需求 [3] - 邮储银行创设系列涉房产品 打造与房地产发展新模式相匹配的金融服务体系 满足房企合理融资需求 加大存量盘活融资支持力度 [3] 房地产领域风险控制 - 多家银行房地产业不良贷款率较2024年末下降 农业银行降0.05个百分点 建设银行降0.05个百分点 邮储银行降0.32个百分点 交通银行降0.53个百分点 [4] - 农业银行房地产业务风险基本稳定 加强房地产项目风险精细化管理 持续推动风险防范化解 [4] - 建设银行深入研判风险演化趋势 强化监测 做好靠前防范和有序化解 [4] - 邮储银行通过加大高风险客户前瞻性退出 截至6月末房地产行业不良贷款率为1.62% [4] - 中国银行预计随着政策同向发力 房地产市场有望逐步实现止跌回稳 [4] 住房市场结构性变化 - 建设银行把握二手房交易占比提高的结构性机遇 针对性细化准入条件 精简贷款材料 扩展网点前端服务 [6] - 建设银行上半年二手房贷款投放同业第一 较去年同期提升超20% 贷款新增较去年同期多增436亿元 贷款余额达1.89万亿元 [6] - 中央城市工作会议明确加快构建房地产发展新模式 稳步推进城中村和危旧房改造 将进一步激发好房子需求 [6] - 农业银行将积极对接各地城市更新行动 支持拆除重建类 整治提升类城市更新项目以及保障性住房项目 [6] - 建设银行将通过延伸住房金融服务链条 完善住房金融生态布局 预计全年房贷业务表现好于去年 [7] - 交通银行将加强房地产发展新模式政策导向下市场运行和房企趋势性变化研究 统筹区域融资规划与风险防控 [7]

土地交易概况 - 8月合肥成功出让4宗地块 总面积112.697亩 总成交金额12.64亿元 [1] - 其中2宗住宅用地位于包河区 总面积71.08亩 由合肥城建以底价12.25亿元竞得 [1] - 另2宗商业用地位于肥西严店镇 分别由安徽力聚和合肥兴水建筑竞得 溢价率约2.2% [6] 包河区住宅地块详情 - BH202522号地块面积39.79亩 容积率≤2.0 成交价7.08亿元 楼面价13350元/㎡ [2] - BH202523号地块面积31.29亩 容积率≤1.8 成交价5.16亿元 楼面价13750元/㎡ [2] - 地块位于骆岗中央公园片区 属今年该区域首次供地 临近徽州大道和华为总部 [4] 地块开发条件 - 竞得人需代建周边道路及绿地 并保障骆岗公园片区被征迁群众房票持有人优先购房权 [4] - 鼓励建设中小户型住宅 支持被拆迁人使用房票在合肥市范围内购房 [5] 商业地块交易 - 肥西县FX202537号商业地块面积30.098亩 安徽力聚以97万元/亩竞得 总价2919.5万元 [6] - 肥西县FX202538号商业地块面积11.519亩 合肥兴水建筑以93万元/亩竞得 总价1071.3万元 [6] - 两宗商业地块容积率≤2.5 预计布局商业综合体或产业配套项目 [7] 基础设施进展 - 合肥新桥机场S1线五里墩站换乘通道贯通 线路全长47.5公里设14座车站 [10][16] - S1线连接新桥国际机场和新合肥西站 属国家"都市圈通勤交通网重点工程" [16] 包河区商业项目规划 - 磨滩旅游度假区3宗商业服务业用地公示 总用地面积约4.17万平方米 [17][19] - BH202407地块建酒店客房 容积率0.5 BH202408地块建酒店及商业 容积率0.44 BH202410地块建配套商业 容积率0.78 [19] 房地产项目调整 - 包河区玫瑰绅城花园北区调整方案 新增配电房 调整地下商业为机动车库 北区容积率4.82 [20][22] - 经开区大地雅苑项目将住宅楼调整为配套用房 新增44个地下车位 容积率1.63 [23][27] - 高新区绿城锦海棠项目调整住宅外立面材质 深灰色真石漆改为金属饰面板 [24]