商业不动产REITs试点启动 - 中国证监会发布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》，标志着商业不动产REITs试点正式启动 [2] - 试点推出的背景是基础设施REITs市场经过五年探索已平稳运行，截至2025年11月27日，已上市77只基础设施REITs，累计融资2070亿元，总市值达2201亿元 [2][3][44] - 2024年以来，中证REITs全收益指数上涨22.46%，市场运行平稳有序，已成为重要的大类资产配置品种 [2][43] - 推出商业不动产REITs是落实资本市场新“国九条”、推动不动产REITs市场高质量发展的关键举措，旨在盘活庞大的商业不动产存量，拓宽权益融资渠道 [4][45] - 试点核心在于打通商业不动产的权益融资通道，为构建房地产发展新模式提供标准化金融解决方案，是金融服务实体经济质效提升的重要里程碑 [5][46] - 《公告》明确了商业不动产REITs的产品定义，即通过持有商业不动产获取稳定现金流并向份额持有人分配收益的封闭式公募基金 [6][47] - 《公告》主要内容还包括基金注册及运营管理要求、压实基金管理人及专业机构责任、强化各监管机构职责等方面 [6][7][8][48][49] 金融机构客户尽职调查新规 - 中国人民银行、国家金融监督管理总局、中国证监会联合发布《金融机构客户尽职调查和客户身份资料及交易记录保存管理办法》（11号令），自2026年1月1日起施行 [9][49] - 新规设置了“半年+两年”的存量客户整改窗口期，较高风险客户需在半年内完成补尽调，全部存量客户需在2年内完成尽职调查 [9][49] - 该办法是反洗钱法规体系的核心规章，对后续金融机构的具体操作提供了更细致明确的指引 [9][49] - 根据2025年风险评估报告，金融行业中洗钱威胁和反洗钱漏洞均处于高风险的子行业为银行和非银行支付业 [10][50] - 与征求意见稿相比，正式发布的11号令共五章52条，主要变化包括：进一步明确简化尽调中至少应识别并核实客户身份的要求；在低风险客户类型举例中新增“政府间国际组织”；对信托、保险公司履职方式给予更符合行业特点的指导；新增“网络支付清算机构”作为适用对象 [13][52] 2025年11月金融法规汇总 - **国务院**：发布《关于进一步促进民间投资发展的若干措施》（国办发〔2025〕38号），于2025年11月3日印发 [11][51] - **财政部**：就《会计师事务所职业责任保险暂行办法（修订征求意见稿）》公开征求意见，反馈截止日期为2025年11月27日 [12][53] - **国家金融监督管理总局**：就《银行保险机构许可证管理办法（征求意见稿）》公开征求意见，于2025年11月10日开始 [14][54] - **中国人民银行**：发布《银行间市场经纪业务管理办法》（中国人民银行公告〔2025〕第26号），自2026年1月1日起施行，明确经纪业务范围及各方责任 [16][56] - **深圳证券交易所**：修订发布《证券投资基金业务指引第1号——指数基金（2025年修订）》，自发布之日（2025年11月19日）起施行 [18][58] - **上海证券交易所**：修订发布《基金自律监管规则适用指引第1号——指数基金（2025年11月修订）》，自发布之日（2025年11月19日）起施行 [19][60] - **中国证券业协会**：发布《证券行业专业人员一般业务水平评价测试大纲（2025）》，自2026年1月1日起施行 [21][61] - **中国期货业协会**：发布《期货风险管理公司人员管理规则》，自2026年1月1日起施行，并设置一年过渡期 [32][73] - **中国银行间市场交易商协会**：修订发布《非金融企业债务融资工具注册专家管理办法》，于2025年11月3日实施 [33][74] - **上海期货交易所**：修订发布《国债作为保证金业务指引》，自2025年11月4日起施行 [38][79]；公布《天然橡胶（期货）检验细则》，于2025年11月12日公布 [40][81]；发布《套期保值交易管理办法（修订版）》、《风险控制管理办法（修订版）》及相关细则，自2026年1月1日起实施 [41][82][83] - **上海国际能源交易中心**：就修订《20号胶期货标准合约》及相关业务规则公开征求意见；发布修订后的《交易细则》和《风险控制管理细则》，自2026年1月1日起实施 [41][42][82][84] 行业协会发布重要报告与倡议 - **中国银行业协会**：发布《2025年度中国银行业发展报告》，这是该系列连续第15年发布，由30家银行业金融机构共同编撰，主题为“银行业全面深化改革加快高质量发展” [22][62]；发布《票据市场风险分析与创新研究2024》，重点分析票据业务信用、市场、操作、合规四大风险 [25][65][66]；发布《城市商业银行30年发展报告》，全面总结城商行30年变革历程和发展成果 [27][67]；发布《全国农村中小银行机构行业发展报告2025》，系统梳理2024年农村中小银行在党建引领、经营发展等领域的新进展 [29][69] - **中国信托业协会**：发布《中国信托业养老信托业务发展倡议书》，围绕推动养老信托业务高质量发展提出九个方面的具体倡议 [31][71][72] - **中国保险行业协会**：发布《中国保险业发展报告（2024）》，连续第10年编撰，数据丰富，选录了26家会员单位的高质量发展材料 [34][75]；发布《中国保险业社会责任报告（2024）》，连续第6年发布，用详实数据及630余个案例展示行业履责实践 [36][37][78]

市场现状与挑战 - 全国房地产开发投资同比下滑11.2% 其中住宅投资下降10.4% [3] - 房屋新开工面积同比下降20.0% 住宅新开工面积下降19.6% [3] - 新建商品房销售面积同比下滑3.5% 销售额下降5.5% [3] - 房地产开发企业到位资金总额50202亿元 同比下降6.2% 其中国内贷款微增0.6% 自筹资金下降7.2% [3] - 国房景气指数为93.60 处于较低景气水平 [3] 政策支持措施 - 央行降准0.5个百分点 释放1万亿元长期流动性 [6] - 5年期以上LPR下调至3.5% 首套房贷款利率进入"2时代" [6] - 部分城市商业贷款首付比例降至15% [6] - 个人住房公积金贷款利率下调0.25个百分点 首套房利率降至2.6% [6] - 存量房贷利率平均下降0.5个百分点 惠及5000万户家庭 节省利息约1500亿元 [7] 保障性住房建设 - 全国计划建设筹集保障性住房172万套 [6] - 深圳计划新安排建设筹集保障性住房4万套 竣工3.23万套 核心区域占比超40% [6] - 共有产权房价格低于市场价30% 面向年收入10万元以下家庭 [10] - 保障性租赁住房租金低于市场价20% 无户籍限制 [12] 市场稳定机制 - "保交楼"措施已交付246万套房屋 部分省市交付率超70% [12] - 房地产"白名单"项目审批贷款总额达2.23万亿元 [12] - 央行"白名单"专项借款规模扩容至8.5万亿元 [12] - 不动产REITs试点加速推进 持有型物业年化收益率有望超5% [13] 购房策略建议 - 优先选择现房或准现房规避交付风险 [8] - 优选国企央企开发项目保障品质 [8] - 首套房利率平均约4.1% 公积金贷款额度或提升至100万元/家庭 [8] - 二手房交易税费约占房价5% 部分城市提供"以旧换新"补贴 [10] - 优先选择核心区域具备地铁学区等抗跌属性的房源 [10] 行业转型方向 - 房地产市场从增量主导转向"增存并重"新阶段 [14] - 政策着力消化市场库存 收购存量房用作保障房 [16] - 通过城中村改造解决新市民住房问题 [16] - 政策系统优化重点包括稳定预期 激活需求 优化供给结构 化解风险 [14]

中国房地产市场政策组合拳与行业影响 行业现状与挑战 - 2025年上半年全国房地产开发投资同比下降9.9%，70个大中城市中超过75%城市房价环比下跌，土地出让金同比减少30% [1] - 房地产产业链庞大，上下游依赖度高，涉及钢铁、水泥、建材、家电、装修等行业，同时是地方财政重要来源 [3] - 市场低迷主因包括前期泡沫消化、高房价抑制需求、经济增长放缓、居民收入预期下降及部分房企资金链紧张 [3] 金融政策支持 - 央行降准0.5个百分点释放1万亿元流动性，政策利率降低0.1个百分点，个人住房公积金贷款利率下调0.25个百分点 [5] - 5月20日1年期和5年以上LPR分别下调10个基点至3.0%和3.5%，"白名单"专项借款扩容至8.5万亿元，存量房贷利率降至3.09% [5] 需求端政策松绑 - 西安等地商贷首付比例统一降至15%，200万元房屋首付仅需30万元 [6] - 武汉对"卖旧买新"家庭给予1%增值税补助，无锡对多子女家庭发放最高5万元购房消费券 [8] - 超50城推出购房补贴（现金直补、契税返还等），叠加契税税率下调、个税免征门槛提升等"四个减免"政策 [8] 供给端政策优化 - 广东、四川等省发行专项债券收回闲置土地2900万平方米，控制供应节奏并稳定地价 [8] - "不动产REITs"试点加速，覆盖保障房、商业地产领域，持有型物业年化收益率提升至5% [8] 住房品质升级方向 - 住建部明确"好房子"标准，重点支持节能率65%以上绿色建筑、智能家居覆盖率80%、无障碍设施100%标配项目 [8] - 《住宅项目规范》2025年5月1日施行，从空间设计、静谧性、智能化与可持续发展维度全面升级住宅品质 [8] 房主应对策略与市场趋势 房贷与资产配置 - 首套房贷利率下限降至2.8%，二套降至3.5%，刷新历史最低纪录，建议高利率贷款房主转贷或重谈条款 [9] - 一线城市核心区土地供应减少推升房产价值，远郊房面临需求不足风险，需差异化调整持有策略 [11] 政策机遇利用 - 棚改2.0推进下核心区旧改房主需关注拆迁规划，"卖旧换新"退税政策最高可退个税100% [11] - 房地产税预期下需合理配置资产，参照"好房子"标准提升房屋品质以增强竞争力 [11][13]

房地产市场现状与趋势 - 2024年全国新建商品房销售面积同比下降12.9%，70个大中城市二手房价格全线下跌，厦门跌幅达13.1% [1] - 2025年4月70个大中城市中有22个新房价格环比上涨，北京、上海核心区二手房成交量同比激增30%，土地市场回暖，溢价率上升 [3] - 市场分化明显，一线及强二线城市土地出让金恢复至2019年90%，深圳核心区现房去化周期缩短至8个月，而三四线城市土地出让金仅为2021年40%，广义库存超120亿平方米 [4] 政策与金融支持 - 中央经济工作会议提出"持续用力推动房地产市场止跌回稳"，首付比例降至15%，房贷利率低至3%，LPR有进一步下调空间，月供成本可再降5%-10% [3] - 2025年计划新增100万套城中村改造，政府收储存量房转为保障房，一季度消化1亿平方米库存，库存去化周期从18个月降至12个月 [3] - 不动产REITs试点覆盖保障房和商业地产，持有型物业年化收益率达5%-7%，为房企提供新融资渠道 [5] 供需关系与市场调整 - 供给端深度调整，300个城市土地出让金和新开工面积较2020年峰值下降67%，一线城市库存周转月数回到2015年的14个月 [5] - 需求端改善，《住宅项目规范》实施后，70%新建住宅采用新标准，核心区新房成交量上涨15%，144平方米以上大户型占比达45% [5] - 居民收入稳步增长，2025年一季度全国居民人均可支配收入同比实际增长5.5%，工资性收入占比超60% [5] 未来市场预测 - 瑞银预测全国房价将于2026年初企稳，比预期提前半年，核心城市房价预计上涨3%-5%，成交量增长15%，三四线城市或继续下跌3%-8% [5][6] - 核心区域如郑州金水区、郑东新区因政策红利增值潜力或超10%，远郊及非优质房源可能长期阴跌 [6][7] - 房企2025年到期债务超5000亿元，部分项目或通过破产重整盘活，但政策持续发力将缓解资金链压力 [8] 长期价值与投资策略 - 房地产终极价值取决于地段、品质和城市发展潜力 [9] - 当前是抄底核心资产时机，需关注政策红利释放区域，避开远郊及非优质房源 [6][7]