项目概况 - 北京市大兴区瀛海镇集体经营性用地入市建设的保障性租赁住房试点项目“泊寓院儿旧宫芯社区”于2025年11月6日正式开业 [1][3] - 该项目由建设银行与万科集团共同成立的住房租赁基金“建万基金”收购，并由万科泊寓负责运营 [1] - 项目总建筑面积约6.5万平方米，提供1505间保障性租赁住房，租金为周边同地段同类型房源的九折 [3] 商业模式与行业意义 - 项目成功打通了“投融建管退”经营性不动产商业模式的闭环，为住房租赁行业可持续发展提供了宝贵经验 [1] - 利用集体经营性用地建设保障性租赁住房，响应了“租购并举”住房制度，有效增加保租房供给，并盘活了农村“沉睡”资产 [4] - 公司探索出了“存量激活+服务增值+资本闭环”的可持续路径，通过“由售改租”、“非居改保”等模式高效盘活城市存量资源 [4][9] - 公司实现了Pre-REIT基金突破，逐步打通资产退出通道，探索资产证券化等创新金融工具 [4][9] 公司运营与市场地位 - 公司旗下泊寓品牌在全国共运营管理租赁住房28万间，累计开业超20万间，出租率接近95%，已成为全国最大的集中式公寓提供商 [8] - 泊寓业务于2023年10月宣布实现了成本法的整体盈利，业务规模、效率、纳保量保持行业第一 [8] - 泊寓获评“2025中国住房租赁领先品牌”、“2025中国社区租赁领先品牌”等荣誉 [8] 产品与服务特点 - 社区户型多样，涵盖开间、一居室、二居室和三居室，满足全年龄段租房人群需求 [6] - 社区配套齐全，包括健身房、自习室、洗衣房、台球室、乒乓球室、匹克球场等公共活动空间 [6] - 公司推出标准化服务体系与智慧化管理方案，旨在提升租住体验，强化租户黏性 [9]

行业政策与法规环境 - 行业首部行政法规《住房租赁条例》于今年9月正式施行，标志着市场从粗放发展迈向法治化、规范化新阶段 [2] - 制定条例目的包括补全租赁短板，完善租购并举的住房制度，并通过增加供给、规范市场及租购同权等政策支持扩大租赁市场空间 [2] - 条例实施推动行业发展为独立产业主体，使其正式纳入城市治理、住房保障和产业结构调整的长期议程 [2] 行业地位与市场认知转变 - 行业从模糊边界走向产业显形，体现在对经济活动的贡献日益显著，以及市场机制优化和公众认知提升 [3] - 市场化长租房与保障性租赁住房推动行业经济地位增强，统计口径和测算体系完善为市场健康运行提供数据支持 [3] - 租赁产品多元化推动公众对住房租赁的认同度与信任度提升，市场透明度与规范性提高，服务向全周期生活支持拓展 [3] 金融创新与资本支持 - 国内首单保障性租赁住房REITs（华夏北京保障房REITs）于今年6月完成扩募，首单持有型不动产ABS（建信长租）于9月完成扩募 [4] - 保租房REITs与持有型不动产ABS等金融创新产品使租赁住房成为资本市场认可的长期配置标的，提升行业可投性和资本可进入性 [4] 行业发展趋势与竞争核心 - 政策支持推动行业走向精细化、产业化、长期化发展的新阶段，政策环境优化将带来更多发展机遇 [3][4] - 行业从规模扩张向品质运营转变，服务质量成为企业竞争力核心，企业需通过精细化运营和创新服务提升品牌价值 [4]

行业政策环境 - 从年初“好房子”被写入《政府工作报告》到9月《住房租赁条例》正式施行，一系列政策为住房租赁行业注入新活力 [1] - 《住房租赁条例》的出台填补了国家层面住房租赁法规的空白，推动行业进入有法可依、有章可循的新时期，旨在补全“租”的短板，完善租购并举的住房制度 [4] - 政策推动住房租赁从“临时配套”向“独立产业”转变，政策研判更专注，资源配置更差异化，金融支持更具机制性 [4] “好房子”理念与资产价值 - “好房子”不仅是建设标准，更代表一种生活理念，为住房租赁市场的长期价值和可持续发展厘清演进框架 [2] - 对存量房进行提质改造的“好房子”项目平均装修成本下降15%至20%，改造周期缩短35%至40%，能耗和维保支出下降25%，资产寿命提升20%至30%，净营运收益提升3%至5% [2] - 机构化租赁品牌围绕“物理空间、功能设置、社区环境、服务体系”四个维度展开探索，例如根据I/E人格类型划分空间功能，实现差异化场景营造 [2] 市场需求与运营模式 - 家庭型客源占比从2018年的不足10%提升至2025年的25%，平均租期从2022年的9.8个月延长至2025年的11.2个月，反映租赁需求结构性升级 [3] - 标准化、体系化的运营模式正成为品牌建设核心，细节服务转化为可复制的品牌价值，推动租客从“短期过渡”转向“稳定长居” [3] - 租赁住房正成为越来越多城市人群的主动选择，行业从规模扩张走向品质运营 [4][7] 金融创新与资产可投性 - 保障性租赁住房REITs不断成熟，市场从“首发为主”进入“首发+扩募”并行新阶段，例如华夏北京保障房REITs完成扩募，建信长租持有型不动产ABS成功扩募 [5] - REITs产品呈现新特征：“同城多项目”组包提高组合分散度和管理效率；资产集中于一线和核心二线城市，新项目多位于轨道交通便捷、产业园区周边的人才与安居社区 [6] - 在行业租金整体承压背景下，保租房REITs二季度单位月租金仍同比增长1.6%，而重点16城租金指数同比下降3.5%，显示其抗压能力和长期价值 [6] - REITs市场形成“长期资金稳底、活跃资金提效”的良性结构，保险资金、银行理财等长期机构资金成为市场“压舱石”，券商资管、公募专户等交易型机构提升流动性 [6] 行业发展趋势 - 住房租赁行业迎来政策、产品与金融的三轮驱动，行业逻辑从“有没有”转向“好不好”，从“能融资”升级为“能投资、能持续、能分红” [7] - 行业正从“量的满足”转向“质的提升”，稳步迈进规范化、产业化、长期化的高质量发展新阶段 [1][7] - 随着房地产行业步入存量时代，住房租赁市场正驶入规模化扩张的黄金期 [1]

行业投资评级 - 报告未明确给出具体的行业投资评级 [1][2][3][4][5][6][7][8][9][10][11][12][13][14][15][16][17] 核心观点 - 国家标准《住宅项目规范》施行以来，多地已发力推动“好房子”建设，构建地方配套标准 [2][6] - “好房子”产品在市场上保持较高热度，成为一线城市房地产热销的主力军 [2][6] - 行业竞争格局进一步重塑，发展模式逐步向“质量提升”和“价值创造”转变，实力雄厚的大型房企能更快适应变化 [6] - 新房交易规模仍在下探，销售金额同比下滑幅度已连续4个月超两位数 [7][8] - 房地产政策延续“因城施策”基调，持续巩固房地产市场止跌回稳态势 [8] 新房市场表现 - 2025年9月，受传统销售旺季周期性影响，商品房销售面积及销售金额环比增幅分别达48.51%和47.26%，但同比降幅分别为11.89%和12.36% [8] - 前9月累计销售面积和销售金额同比降幅较上月进一步扩大，下行压力仍较大 [8] - 9月商品住宅价格同比降幅自2024年11月起连续11个月呈收窄态势，但环比延续下行趋势，70个大中城市中价格环比上涨城市数量减少4个至5个 [7][8] - 10月1日至8日，北京、深圳、上海的新房日均成交同比分别增长52%、22%和3%，主要原因是近期供应的“好房子”产品热销 [6] 二手房市场表现 - 9月70个大中城市二手销售住宅价格均有所下行，已无环比上涨城市 [10] - 当前多数城市二手房市场延续“以价换量”行情，一线城市中北京、上海和深圳的二手房交易活跃度有所提升 [10] - 第三方监测的百城二手房挂牌量达258.42万套，仍呈增长态势，其中三四线城市和新一线城市挂牌量增幅高于一线城市 [10] 土地与开发市场 - 9月土地成交建筑面积和金额环比均大幅增长，土地市场成交规模同比止跌，但平均溢价率下滑至3.2%，为年内新低 [9] - 9月新开工面积及竣工面积环比均有所增加，累计降幅同比均有所收窄 [9] - 1~9月房地产开发投资规模同比下降13.90%，累计降幅环比持续小幅增加 [9] - 商品房待售面积连续7月环比下降至7.59亿平方米，但仍处于历史高位，去库存压力较大 [7][9] 企业融资环境 - 9月房企境内债券市场融资仍呈净流出态势，市场偏好谨慎，发行主体主要为央国企 [7][10] - 9月新城发展成功发行1.6亿美元优先票据，当月未新增违约或展期主体 [10][11] - 自10月20日至11月末，房地产企业境内债整体到期规模390.34亿元 [11] - 二级市场方面，9月房企境内债券日均交易量环比有所下降，高收益地产债平均成交价环比有所下降 [11] 政策环境与行业趋势 - 《住宅项目规范》实施后，上海、深圳、北京等地响应落实新规范并出台本地化实施意见，设置政策过渡期以处理新旧项目衔接 [2][3][5] - 各地政策在建筑高度等方面因地制宜，例如北京市对层高增至3米导致建筑高度微超基准高度1米以内的项目给予弹性空间 [3][5] - 政府通过优化营商环境降低制度性成本，并提供“税收优惠和容积率补偿机制”等激励措施 [6] - 10月房地产政策延续“因城施策”基调，多地推出“强化住房公积金支持力度”、“推行购房补贴与房票安置”、“优化限购与落户政策”等措施 [8]

政策法规支持 - 首部系统性住房租赁行政法规《住房租赁条例》正式施行，填补国家层面法规空白，旨在补全租赁短板、完善租购并举的住房制度[1] - 政策推动住房租赁行业从临时性配套工具发展为独立产业主体，纳入城市治理、住房保障和产业结构调整的长期议程[1] - 法规落地带来更专注的政策研判、差异化资源配置、机制性金融支持和系统性产业引导，提升行业地位[1] 市场需求变化 - 家庭型客源占比从2018年不足10%提升至2025年的25%，平均租期从2022年9.8个月延长至2025年11.2个月，显示租赁需求从过渡短择向稳定长择转型[2] - 新生代客群追求性价比、归属感和居住体验，推动市场多元化与创新，促使产品与服务向更高质量与个性化发展[2] 产品与服务创新 - 好房子的四个思考维度包括物理空间、功能设置、社区环境与服务体系[2] - 长租公寓品牌将网红打卡思路引入公区设计，根据内向型与外向型租客需求差异化配置公共空间，如天文观景台、迷你农场、舞台剧场、运动场等[2][5] - 服务标准化将细节做成品牌，通过节日计划、色彩与物料规范、互动机制与社群运营，使温度可复制、品质可复用，提升租客归属感与续租意愿[3] 金融创新与资产盘活 - 国内首单保障性租赁住房REITs（华夏北京保障房REITs）和首单持有型不动产ABS（建信长租）完成扩募，标志着市场进入首发+扩募并行新阶段[4] - 金融创新产品使租赁住房成为资本市场认可的长期配置标的，提升行业可投性和资本可进入性[4] - 保租房REITs二季度单位月租金同比增长1.6%，而重点16城租金指数同比下降3.5%，显示其抗压能力和长期价值[5] - REITs产品呈现同城多项目组包趋势，资产集中于北京、上海、苏州等一线和核心二线城市，位于轨道交通便捷、产业园区周边的人才与安居社区[5] 行业发展趋势 - 行业发展逻辑从有没有迈向好不好，从能融资转向能持续投资、有稳定收益[6] - 政策托底、资产入市和资本提效，加速推动市场成熟与长期化发展[6] - 行业从规模扩张向品质运营转变，企业通过精细化运营和创新服务提升品牌价值[5]

核心财务与经营业绩 - 前三季度实现营业收入1613.9亿元，销售收入1004.6亿元 [1] - 完成大宗交易签约金额近70亿元，盘活存量资源回款71亿元 [1] - 经营服务业务前三季度实现收入435.7亿元，效益保持行业前列 [1] - 高质量交付房屋超7.4万套 [1][2] 开发业务与销售表现 - 多地创新项目热销，前三季度实现销售收入1004.6亿元 [1] - 十一黄金周假期实现认购金额47.7亿元，目标完成率137%，16家地区公司均完成认购目标 [2] - 上海高福云境项目开盘，25套总价1.3-1.7亿元房源全部售罄 [2] - 广州理想花地获广州主城区销售套数和金额双第一，万科广州、贵阳等多个项目销售金额居当地榜首 [2] 产品创新与行业认可 - 整合形成24项产品标准及约520项设计要求与技术措施，推进好房子标准落地 [2] - 上海理想之地项目入选住房和城乡建设部全国首批好社区案例及上海市首批好房子案例 [2] - 主动邀请业主检验项目，结合技术让业主在线实时查看施工细节 [2] 经营服务业务发展 - 长租公寓业务运营管理超28万间，开业突破20万间，超13.3万间房源纳入保障性租赁住房，规模、效率、纳保量保持行业第一 [4] - 泊寓获评"2025中国住房租赁领先品牌"、"2025中国社区租赁领先品牌"，其广州三元里旗舰店获"2025中国住房租赁项目优秀品牌" [4] - 商业业务新项目实现首开出租率超97%，为GIC、黑石等机构提供轻资产运营服务 [5] - 物流业务出租率行业领先，提供一体化供应链服务 [5] 科技创新与应用 - 图纸大模型及相关产品已成为行业级应用，服务内外部项目超1000个，为近百家行业伙伴提供线上审图服务 [7] - "AI数字工程管理平台"累计完成智能巡检超32万次 [7] - 自研"灵石"系统实现99.7%的设备在线率与15分钟级故障响应，"飞鸽"平台构建行业最大规模工单实时响应网络 [7] - 与深铁合作的全球首例"机器人自主搭乘地铁为商家配送货"试点将于四季度逐批量产交付上线 [8] 资源盘活与战略合作 - 通过存量盘活优化和新增产能178.4亿元，盘活回款71.1亿元 [3] - 冰雪板块已与中旅集团完成签约 [1] - 泊寓与深铁签署租赁运营合作框架协议，深化在住房租赁领域的融合发展 [4] - 在合肥、武汉、苏州等城市与属地国资平台开展深度合作，就中大型租赁社区运营服务达成协议 [4]

行业发展趋势 - 房地产行业进入新发展阶段，租购并举已成为必然趋势 [1] - 行业面临如何找到可持续业务发展模式的痛点 [1] - 租购并举的持续深化将为长租业务带来更广阔发展空间 [1] 公司财务与运营表现 - 公司前三季度实现营业收入1613.9亿元，销售收入1004.6亿元 [1] - 公司前三季度高质量交付超7.4万套房屋 [1] - 经营服务业务前三季度实现收入435.7亿元，效益持续保持行业前列 [1] 长租公寓业务规模与模式 - 长租公寓业务规模、效率、纳保量保持行业第一，运营管理超28万间 [1] - 长租公寓开业突破20万间，超13.3万间房源纳入保障性租赁住房 [1] - 业务在业内率先实现"产、建、运营一体化"发展模式突破 [1][2] - 探索出"存量激活+服务增值+资本闭环"的可持续路径，实现Pre-REIT基金突破 [1] 业务创新与运营策略 - 通过"由售改租"、"非居改保"等创新路径盘活城市存量资源 [1] - 推出"六大服务承诺"聚焦真房源、费用透明、24小时在线响应等服务保障 [2] - 针对企业客户和租户开放短租服务，累计入住超50万间夜，形成"长短租结合"模式 [2] - 通过空间复用和灵活租赁时间实现出租率与收益最大化 [2] 合作与行业认可 - 与深铁签署租赁运营合作框架协议，结合项目资产优势与品牌运营优势 [3] - 在合肥、武汉、苏州等城市与属地国资平台开展深度合作 [2] - 获评"2025中国住房租赁领先品牌"和"2025中国社区租赁领先品牌" [3]

公司财务与运营表现 - 前三季度实现营业收入1613.9亿元，销售收入1004.6亿元 [1] - 前三季度经营服务业务收入为435.7亿元 [1] - 高质量交付房屋超过7.4万套 [1] 长租公寓业务规模与模式 - 长租公寓业务规模、效率、纳保量保持行业第一 [1] - 运营管理房间超过28万间，开业房间数量突破20万间 [1] - 超过13.3万间房源纳入保障性租赁住房 [1] - 业内率先实现“产、建、运营一体化”发展模式突破 [1][2] - 探索出“存量激活+服务增值+资本闭环”的可持续路径，通过“由售改租”、“非居改保”盘活存量资源 [1] - 实现Pre-REIT基金突破，逐步打通资产退出通道 [1] 业务创新与服务提升 - 推出“六大服务承诺”，聚焦真房源、费用透明、24小时在线响应等服务保障 [2] - “续租价保”措施获得广泛认可 [2] - 针对企业客户和租户开放短租服务，累计入住超过50万间夜 [2] - 通过“长短租结合”模式最大化出租率和收益 [2] 战略合作与行业认可 - 与深圳地铁签署租赁运营合作框架协议，结合深铁项目资产与泊寓品牌运营优势 [3] - 根据第三方报告，泊寓获评“2025中国住房租赁领先品牌”和“2025中国社区租赁领先品牌” [3] - 在合肥、武汉、苏州等城市与属地国资平台开展深度合作，就中大型租赁社区运营达成协议 [2] - 以佛山金色梦想项目为例，对分散式房源进行创新管理，获得租户与业主认可 [2] 行业趋势与发展前景 - 租购并举已成为行业趋势 [1] - 行业痛点在于寻找可持续的业务发展模式 [1] - 伴随租购并举持续深化，公司长租业务有望赢得更广阔发展空间 [1]

公司财务与运营表现 - 前三季度实现营业收入1613.9亿元，销售收入1004.6亿元 [1] - 前三季度高质量交付房屋超7.4万套 [1] - 经营服务业务前三季度实现收入435.7亿元，效益持续保持行业前列 [1] 长租公寓业务规模与模式 - 长租公寓业务规模、效率、纳入保障性租赁住房（纳保）数量保持行业第一 [1] - 运营管理房源超28万间，开业房源突破20万间 [1] - 共计超13.3万间房源纳入保障性租赁住房 [1] - 在业内率先实现“产、建、运营一体化”发展模式突破 [1][2] - 探索出“存量激活+服务增值+资本闭环”的可持续路径，包括“由售改租”、“非居改保”等创新方式盘活存量资源 [1] - 实现Pre-REIT基金突破，逐步打通资产退出通道 [1] 长租公寓运营与服务创新 - 推出“六大服务承诺”，聚焦真房源、费用透明、24小时在线响应、紧急维修及“续租价保”等 [2] - 针对企业客户和租户推出短租服务，累计入住超过50万间夜 [2] - 通过“长短租结合”模式最大化出租率和收益，适应多样性市场周期 [2] - 以佛山金色梦想项目为例，对分散式房源进行创新租赁运营管理 [2] 战略合作与行业认可 - 在合肥、武汉、苏州等城市与属地国资平台开展深度合作，就中大型租赁社区运营服务达成协议 [2] - 与主要股东深圳地铁签署项目租赁运营合作框架协议，结合深铁的项目资产优势和公司的品牌运营优势 [3] - 根据第三方报告，公司获评“2025中国住房租赁领先品牌”和“2025中国社区租赁领先品牌” [3] 行业趋势与前景 - 租购并举已成为行业趋势，为公司长租业务赢得更广阔发展空间 [1]

公司财务与经营业绩 - 前三季度实现营业收入1613.9亿元，销售收入1004.6亿元 [1] - 完成大宗交易签约金额近70亿元，通过盘活存量资源回款71.1亿元 [1][2] - 经营服务业务前三季度实现收入435.7亿元，效益持续保持行业前列 [1] - “黄金周”假期实现认购金额47.7亿元，目标完成率137% [1] 开发业务与产品交付 - 前三季度高质量交付房屋超7.4万套 [1] - 整合形成24项产品标准及约520项设计要求与技术措施，推进好房子标准落地 [1] - 上海理想之地项目入选全国首批好社区案例及上海市首批好房子案例 [1] - 广州理想花地项目获广州主城区销售套数和金额双第一 [1] - 上海高福云境项目25套总价1.3-1.7亿元房源全部售罄 [1] 经营服务业务 - 长租公寓业务运营管理超28万间，开业突破20万间，超13.3万间房源纳入保障性租赁住房 [3] - 泊寓品牌获评“2025中国住房租赁领先品牌”等称号 [3] - 商业业务新项目实现首开出租率超97% [4] - 物流业务出租率行业领先，为GIC、黑石等机构提供商业轻资产运营服务 [4] 科技创新与应用 - 图纸大模型及相关产品已成为行业级应用，服务内外部项目超1000个 [5][6] - “AI数字工程管理平台”累计完成智能巡检超32万次 [6] - 自研“灵石”系统实现99.7%的设备在线率与15分钟级故障响应 [6] - 自研“飞鸽”平台构建行业最大规模工单实时响应网络 [6] - 全球首例“机器人自主搭乘地铁为商家配送货”试点将于四季度逐批量产交付上线 [7] 资源盘活与投资策略 - 坚持存量资源盘活为主导、精准投资为补充的投资策略 [2] - 通过存量盘活优化和新增产能178.4亿元 [2]