行业趋势 - 2025年6月TOP30集中式长租公寓企业累计开业房源量达135.9万间 较5月底增加2.7万间 [1] - 房企系、地方国企系和酒店系住房租赁企业累计开业规模相较5月份分别增加1.21万间、0.84万间和0.60万间 [1] - 专业长租公寓运营商聚焦存量资产盘活和轻资产管理输出 地方国企通过收储转租拓展规模 [2] 头部企业表现 - 万科泊寓、龙湖冠寓、魔方生活位列行业前三 开业规模分别为19.82万间、12.3万间和8.4万间 [1] - 万科泊寓2024年租赁住宅业务营收37.02亿元（同比+7%） 出租率95.6% GOP利润率89.8% [2] - 龙湖冠寓2024年租金收入26.5亿元（同比+4%） 出租率95.3% 与写字楼、养老等业务融合发展 [2] 业务拓展模式 - 万科泊寓通过存量物业盘活新增587间租赁住房 纳入保障性租赁住房体系 [1] - 头部企业建立标准化产品体系和数字化管理工具 形成可复制的资产运营模型 [3] - 华夏北京保障房REIT扩募超9亿元 购入4个基础设施项目 成为国内首单扩募租赁住房REITs [3] 资本工具应用 - REITs为租赁住房市场提供高效退出机制 [3]

房地产行业融资环境 - 2025年上半年房地产行业融资环境总体维持宽松，信用债和资产支持证券(ABS)成为支撑房企债务融资的重要渠道 [1] - 行业共实现债券融资2541.9亿元，同比下降10.0%，降幅较上年同期有所收窄 [1] 信用债融资情况 - 信用债是房企债券融资的主力，2025年上半年发行规模为1526.6亿元，占总融资规模的60.1% [1] - 平均发行期限3.92年，其中发行期限在3年以上的占比58.4%，比上年增加12.8个百分点，期限显著延长 [1] - 发行规模前10的企业信用债融资金额占比达到48.2%，较上年增加4.1个百分点 [1] - 保利发展、华润置地发行金额超百亿元，首开股份等发行金额超50亿元 [1] ABS融资情况 - ABS融资占比超三分之一，重要性日益显著，2025年上半年发行规模达958亿元，同比增长4.8%，占债券融资总规模近38% [1][2] - CMBS/CMBN为主要发行类型，占比为46.3%，相比去年同期提升了5.6个百分点 [2] - ABS平均融资利率同比下降0.32个百分点至2.77% [2] - 以写字楼、公寓、园区等持有型资产为基础的ABS产品更受青睐，反映出投资者对有现金流支撑资产的偏好上升 [2] 海外债融资情况 - 2025年上半年海外债融资规模为57.3亿元，占比不足3% [3] - 海外债利率平均达9.73%，资金成本仍然高企，企业更倾向于通过国内渠道满足融资需求 [3] 融资成本与展望 - 2025年上半年房地产行业债券融资平均利率降至2.83%，同比下降0.28个百分点 [3] - 信用债平均利率为2.61%，ABS平均利率为2.77%，均低于去年同期 [3] - 房地产政策环境预计维持宽松，各项已出台政策有望进一步落实，但城市及项目分化行情或将延续 [3] - 企业可积极利用项目"白名单"机制、经营性物业贷、公募REITs和持有型不动产ABS等融资政策，多渠道拓展融资现金流入 [3]

项目概况 - 广西北海跨境电商综合试验区引进首个跨境电商零售进口项目，正式签约落户[1] - 项目选址于宏天北海南洋国际广场，由广西宏桂集团下属资产集团运营[3] - 首批20余家知名品牌已完成签约入驻[1] 运营模式 - 采用"运营模式革新+政策资源赋能"双轮驱动模式，激活存量资产价值[3] - 规划潮流娱乐、非遗、世界美食、跨境商品等多元业态布局[3] - 目标打造"吃游购娱"为一体的高品质"城市会客厅"[3] 政策支持 - 北海市商务局推出税收减免、开放审批绿色通道等"政策大礼包"[3] - 项目深度结合中国（北海）跨境电子商务综合试验区政策红利[3] 发展目标 - 项目旨在打造具有强大影响力的北海本土跨境电商品牌[4] - 推动东盟特色产品进出口贸易，整合各方资源创新运营模式[4] - 力争实现年度贸易额3亿元以上[4] 合作进展 - 广西宏桂集团与北海市政府紧密协作，导入跨境综合试验区政策[3] - 已吸引中国非遗国宾礼展示馆、影城、跨境购物平台等商家入驻[3]

核心观点 - 中国中信金融资产通过盘活低效资产成功助力山东省属国企改革转型 实现民生保障与经济效益双提升 [2][5][10] - 项目显著改善水务子公司经营状况 资产负债率从70%降至40% 季度盈利超800万元 月均供水量同比增长近10% [10] - 创新采用"产融协同"模式 整合中信集团旗下环境治理 数智化改造 资本市场等资源提供全链条服务 [7] 国企改革案例 - 目标企业为山东省属重点国企 业务覆盖全国及"一带一路"国家 因基础设施不完善导致水务子公司供水量增长受限 资产负债率高企 [5] - 项目覆盖85个乡镇街道 保障超580万人口及企业用水安全 解决供水不稳定 地下水超采等民生问题 [5][10] - 中信金融资产定制专属方案 通过多轮调研设计资产盘活 培育 证券化全流程解决方案 [5][7] 业务实施细节 - 协同中信环境 中信数智 中信建投等兄弟单位 在环境治理 数字化改造 资本运作等领域形成专业合力 [7] - 重点优化水务资产运营效率 实现从亏损到季度盈利800万元的逆转 同时提升区域水网建设投资能力 [10] 社会经济效益 - 直接改善580万居民用水质量 强化区域水利生态安全保障网 [10] - 为国企改革提供可复制样本 展示金融支持实体经济的实践路径 [10] - 项目成果被归纳为"激活存量 赋能未来"系列典型案例 [2]

行业趋势 - 2024年广东省新房市场改善型住房需求持续释放，刚需企稳回升 [2] - 典型房企在粤总销售额约8698亿元，同比下降15.6%，降幅同比扩大2.9个百分点 [3] - 90平方米以下刚需户型成交占比为26.8%，90-140平方米户型为成交主力面积段，占比62.9% [5] 区域分布 - 广东省本土房企集中于广深区域，深圳最多（27家），广州次之（25家） [2] - 房企拿地高度集中广深两地，广州总拿地金额767亿元（占全省55.6%），深圳510亿元（占36.9%） [7] - 房企对三四线城市投资意愿继续走低，佛山拿地金额79亿元（占5.7%） [7] 企业表现 - 百强房企销售额占全省比重从2020年84.3%降至2024年73.1%，十强房企占比上升4个百分点至37.5% [2] - 典型上市房企营业收入均值773.7亿元，同比下降12.6%，毛利率8.09%较2023年下降6.84个百分点 [9] - 典型上市房企净利润均值-41.1亿元，净负债率均值158.6%同比继续上升 [11] 市场前景 - 广东省"十五五"期间房地产增量空间仍较大，但城市间分化将加剧 [12] - 存量市场盘活（如老旧小区、城中村改造）将成为重要供应来源 [12] - 核心城市和热点城市市场保持活跃，三四线城市面临压力 [12] 企业名单 - 报告涉及保利发展、华润置地、万科等超60家广东省典型房企 [13][14]

债务抵偿框架协议 - 公司已根据债务抵偿框架协议成功结清应收款项人民币2 88亿元 [1] - 公司与荣盛发展订立2025年债务抵偿框架协议 总代价为人民币10 7亿元 将按等额基準抵销余额 [1] - 根据债务抵偿框架协议 公司已有条件同意收购而荣盛发展已有条件同意出售相关清偿物业 总代价为人民币5 68亿元 [2] - 由于部分清偿物业被政府或中国法院没收或冻结 公司仅成功结清应收款项人民币2 88亿元 [2] - 公司已成功出售价值人民币922 05万元的物业 [2] 应收款项情况 - 截至2024年12月31日 公司应收款项余额为人民币12 62亿元 [1] - 应收款项账龄分析显示 人民币4 26亿元于2022年12月31日或之前到期 人民币4 11亿元于2023年12月31日或之前到期 人民币4 25亿元于2024年12月31日或之前到期 [1] 清偿物业处置计划 - 公司计划逐步向市场上的第三方买方出售清偿物业以获取现金 [3] - 公司拟向在管物业的业主 租户或公开市场寻找适当的第三方出售清偿物业 [3] - 公司已组建专业化销售团队设立房产经纪部门 核心成员拥有多年不动产销售经验 [3] - 公司考虑将停车位等清偿物业通过抵债方式出售给下游供应商 [3] 行业背景 - 中国城镇化进程持续深化 城市群人口集聚效应显着增强 [3] - 重点城市经济活力提升带动人口持续流入 住宅实际入住率稳步提高 [3] - 居民购置住宅后通常配置私家车辆 推动配套停车位购买需求增长 [3] - 中国政府大力推广新能源汽车 显着刺激居民新能源汽车购买意愿 [3] - 新能源汽车对固定充电车位的刚性需求 进一步强化了住宅区产权停车位的市场价值 [3]

上海市闵行区保障性租赁住房收购计划 - 上海市闵行公共租赁住房投资运营有限公司发布公告，公开收购存量商品房用作保障性租赁住房，房源需集中分布且单个项目建筑面积不少于7500平方米 [1][2] - 收购标的须为合法合规的新建住宅商品房现房，位于闵行区南部，产权清晰无纠纷，收购价格以评估价值为准 [2] - 通过收购存量房改造为保障性住房可缩短建设周期至3-6个月，加快供给并提升城市人才吸引力 [2][3] 存量房改造保障性住房的实践案例 - 上海城投控股2024年末启动存量房收购用于保障房建设，2025年5月城投宽庭徐汇社区正式启用，该项目通过国泰君安城投宽庭保租房REIT净回收资金完成收购 [3][4] - 城投宽庭徐汇社区是上海市首单国资保租房收购项目，由上海城投、仪电集团、国盛集团合作，实现R4地块盘活及国企主业聚焦 [5] - 该项目构建了"投、融、建、管、退"资本循环，未来将采用"重资产投资+轻资产运营"结合模式扩大规模 [5] 保租房REITs市场发展趋势 - 2025年保租房REITs发行规模预计突破250亿元，市场呈现"首发+扩募"双轮驱动格局 [6] - 华夏北京保障房REIT完成国内首单保租房REIT扩募，募集资金9.46亿元，中金厦门安居REIT扩募申请已获受理 [6][7] - 保租房REITs具备抗周期性和抗风险能力，保险机构等投资人看好其民生保障属性与稳健收益的平衡 [7]

多地烂尾项目重启 - 近期多地出现烂尾项目重启案例，包括佛山威达大厦、沈阳原乐天项目等 [1] - 盘活方式包括政府协助引入资本、地方国资接盘、企业收购等 [1] - 存量资产盘活政策和地方政府支持加快了处置效率 [1] 佛山威达大厦案例 - 项目位于佛山市中心季华路，总高171米，总建面7.5万平方米 [2][3] - 2017年因开发商资金链断裂停摆，2024年11月引入东晖投资4.3亿元重整资金 [2][3] - 采用"部分现金+部分实物"债权受偿方式，发放600多万元工人欠薪 [2] - 预计2026年底竣工，2027年初交付 [3] 沈阳原乐天项目案例 - 项目总计容面积107万平方米，2016年停滞 [4] - 2023年8月华润置地签署协议参与盘活，2024年收购二期地块权益对价15.9亿元 [5][6] - 住宅部分"中寰悦府"开盘90分钟销售6.8亿元，年度签约额超12亿元 [6] - 商业部分将打造万象商业综合体 [6] 烂尾项目盘活方式 - 主流方式包括市场化盘活、项目转让、债务重组、政府主导等 [7] - 市场化盘活取决于项目剩余价值能否覆盖债务并产生收益 [7] - 大型项目盘活面临出资方能力、资产价值变动、债权债务复杂等挑战 [7] 郑州上上项目案例 - 前身为"上上国际中心"，2018年进入破产清算 [8] - 现由河南投资集团接手，计划打造复合型产业综合体 [8][9] - 政府发布建筑方案征求意见表和招投标公告推动项目重启 [8] 行业趋势 - 国家政策支持存量资产盘活，设置专项基金和专项债收储政策 [10] - 地方政府提供政策和产业扶持推动项目盘活进展 [10][11]

公募REITs市场加速扩容 - 公募REITs近期呈现发行加速迹象，国泰君安临港创新产业园REIT扩募项目获批，中金中国绿发商业REIT、中银中外运仓储物流REIT获准予注册批复 [2] - 国泰君安临港创新产业园REIT是上海市属国企首单获批的公募REITs扩募项目，也是市场第6单获批扩募项目，目前还有5单在申报审核中 [2] - 截至2025年5月底，基础设施公募REITs市场呈现规模扩容与结构优化并行特征，发行数量与扩募进程均进入加速通道 [2] 市场格局与产业链影响 - 公募REITs市场形成"首发+扩募"双轮驱动格局，助推存量资产运营产业链重塑与变革 [3] - 江苏省首单租赁住房REITs项目落地标志着"产城人"融合发展进入新阶段 [3] - 长三角地区商业存量资产价值被挖掘与重新评估，资本化活跃度提升 [3] 产业链重塑具体表现 - 商业资产证券化产品推动不动产"投融管退"闭环，中金中国绿发商业REIT拟投资济南领秀城贵和购物中心（20.09万平方米） [4] - 公募REITs为基建项目引入增量资金，推动交通、能源等领域建设，带动建筑工程等细分行业发展 [4] - 基金管理、证券承销等金融环节创造新业务增长点，推动金融产品创新 [4] - 存量资产从"开发逻辑"转向"资管逻辑"，案例包括上海静安嘉里中心（非零售占比35%，租金涨18%）、深圳万象天地（入驻率92%） [4] 政策支持与试点成效 - 《提振消费专项行动方案》支持消费、文旅等领域发行公募REITs，鼓励险资等长期资金入市 [5] - 政策推动12城消费REITs试点：成都春熙路募资25亿元改造后客流增40%、租金涨25%；杭州湖滨步行街夜间经济突破300亿元 [6] - 珠海模式（租金低于市场30%）、华发集团与中国信达设200亿元基金（资产增值率58%）提供存量盘活样本 [6] 制度创新与价值提升 - 商业地产进入存量时代，不动产行业经历"价值升维"，从"粗放扩张"转向"精准运营" [7] - "全生命周期资产管理"理念涵盖投资研判、精细化运营、资本退出等环节 [7] - 金融制度创新实现"持有-运营-退出"良性循环，尤其对商业类存量资产价值变现 [7] - 上海"模速空间"案例：6万平方米产业载体吸引100余家人工智能企业，带动租金溢价15%～20% [8] 行业发展趋势 - 通过运营提升资产估值实现资本化成为趋势，依赖专业团队、数字化技术和可持续发展努力 [9] - 多元业态融合、精细化管理及资产证券化推动老旧厂房转型创意产业园、购物中心升级体验综合体等实践 [6]

纪要涉及的公司 深圳南山热电股份有限公司（深南电）[1][2][3] 纪要提到的核心观点和论据 1. **2024 年财务表现** - 营业收入 4.43 亿元，同比下降，因南山热电厂发电业务实际发电量减少[3] - 加权平均净资产收益率同比增加 1.20%，存量经营能力提升[2][3] - 总资产 20.13 亿元，同比减少 1.79%；归母净资产 14.85 亿元，同比增加 1.79%[3] - 归母净利润 2,191 万元，同比增加 1,775 万元；经营毛利 2,753 万元，同比增加 1,918 万元[2][3] - 经营净现金流同比流出减少 6,237 万元，系加强营运资本管理[3] - 资产负债率同比下降 7.05 个百分点，利于公司转型[3] 2. **业务发展和业绩增长驱动因素** - 综合能源战略加速落地，相关业务收入 4,515 万元，占比首次突破 10%[2][5] - 归母净利润增长：经营毛利增加 1,918 万元，源于南山电厂发电业务和受托管理物业新增利润；资产盘活收益增加 8,284 万元，中山土地收储 A 地块处置净收益 1.63 亿元；投资收益增加 4,949 万元，惠东鞋服 40%股权转让确认投资收益 6,672 万元[2][5] - 期间费用因职工薪酬结算等增加 2,725 万元，其他收益同比减少 3,764 万元[5] 3. **存量资产盘活成效** - 深南电中山公司 A 地块 190 亩土地交付，收到补偿价款 2.2 亿元[2][6] - 2025 年 3 月成功转让深南电中山公司发电机组设备及相关资产[6] - 完成惠东鞋服 40%股权挂牌转让，回笼资金 5,789 万元[2][6] 4. **新能源及储能领域举措和进展** - 2024 年进入综合能源服务领域，完成储能母基金首期出资 5,000 万元，设立 4 亿元储能子基金[7] - 储能子基金拟下设 2 亿元储能公司，投资独立储能等项目[8] - 兆驰工商业储能项目 2024 年 4 月投运，收入 122 万元[8] - 与中山市南朗建设发展有限公司合作建设 300 兆瓦/600 兆瓦时独立储能电站，一期 2025 年 5 月投运[2][8] 5. **管理体制改革和人才战略创新措施** - 深化管理体制改革，优化制度体系，搭建流程标准化管理体系，强化信息化建设[4][9] - 构建以业绩为导向的薪酬激励体系，实行高管人员双目标契约化管理[4][9] - 人才战略创新，引进高素质人才，优化组织架构[4][9] 6. **未来发展规划** - 以三步走战略向综合能源服务商转型，锚定新能源及储能赛道[10] - 通过系统性管理提升举措推动财务转型与业财融合[10][11] 7. **新能源领域战略布局** - 以储能产业基金为依托，打造新能源领域建运管专业化能力[12] - 重点布局储能电站、光伏电站及光储充一体化项目[12] - 建设端精细化管理，运维端强化智能化和数字化能力，运营端提升市场化水平[12] 8. **提升综合能源服务领域核心竞争力** - 基于积累进行科学决策和精准投资，以项目构建运营管理为切入点积累资源和经验[13] - 在核心领域持续突破，强化全产业链布局[13][14] 9. **2025 年具体发展计划** - 聚焦重点领域拓展项目，推动转型发展[15] - 推动储能子基金正式运营，加强母基金与子基金联动[15] - 以运维为切入点完善综合能源服务商模式，建立专业运维平台[15] - 推动所属企业转型升级，如深南电环保公司开发项目，深南工程公司开拓新项目[15] 10. **盘活存量资产措施** - 统筹关键业务构建高效运行机制，参与市场交易控制风险[16] - 强化售电业务市场意识，拓展渠道，加强人员能力建设[16] - 推动土地收储后续事宜，处置相关资产[16][17] 11. **内部改革措施** - 提升公司治理水平，重构法人治理架构，优化制度体系[18] - 深化人力资源改革，构建差异绩效考核体系，建立青年人才培育体系[18] - 提升财务服务水平，简化流程，推动财务与业务融合[18] - 加强风险防范，强化内部监督和风控合规管理[18] 其他重要但是可能被忽略的内容 无