本报（chinatimes.net.cn）记者刘佳 北京报道 面对闲置不动产，企业不再仅局限于出售、租赁两种处置方式，而是通过信托模式盘活资产，成为当下 可探索的新方向。 近日，天津完成首单不动产信托登记项目"津不动产1号"，该项目由滨海新区国有资本投资运营有限公 司的子公司宏泰房产（下称：宏泰房产）与北方国际信托股份有限公司（下称：北方信托）合作，标的 为大港某小区一处价值300万元的两层配套商业地产。 梳理天津试点具体条款，其在制度设计上的差异化创新，成为推动实践落地的关键。 天津试点首次在全国范围内将"盘活存量资产"明确为不动产信托的核心应用场景，借助信托制度整合不 动产资源、优化资产结构，提升运营效率；除将已有不动产纳入信托外，还可委托信托机构代为购买不 动产；同时受益人可以为企业法人或自然人，兼顾民生与产业发展需求。 北京市京都律师事务所合伙人律师滕杰分析指出，除传统不动产转入信托模式外，天津试点创新增 设"受托人购买不动产"方式，有效兼顾存量盘活与增量创造，降低信托设立成本，减少了流转环节，不 仅可以满足委托人收购不动产的需求，也避免了委托人在当前税制环境下的重复纳税问题，进一步增强 信托的普惠属 ...

有业内人士分析指出，这一创新制度融合金融与房地产领域，有望成为财富管理与传承的有力工具；且从此前已开展不动 产信托登记制度试点的反馈来看，各地积极响应，社会各界充满期待。 上述人士还提到，从信托本质来看，房产作为传承和管理的重要财产类型具有长期属性，其保值增值不仅关乎委托人和受 益人的切身利益，更考验受托人的房产管理能力。房产对委托人尤其是普通百姓来说，往往是毕生积蓄，寄托着生活保障 与未来期望。 将如此重要资产托付给信托公司，在不动产信托中，受托人赢得委托人信任是基础，而信任的建立需长期培育和完善的机 制支撑。近年来，信托行业"三分类"转型稳步推进，为赢得信任奠定了基础。 【环球网财经综合报道】日前，天津市地方金融管理局、国家金融监督管理总局天津监管局、天津市规划和自然资源局等 多部门联合印发《关于开展不动产信托财产登记试点的通知》（以下简称《通知》），宣布将开展不动产信托财产登记试 点，并将盘活存量资产明确为不动产信托的核心应用场景；除传统不动产转入信托模式外，创新增设"受托人购买不动 产"方式，有效兼顾存量盘活与增量创造。 此次《通知》的发布，也标志着继北京、上海、广州、厦门之后，天津成为第5个开展不动 ...

不动产信托财产登记试点再扩容 继北京、上海、广州、厦门先后开展不动产信托财产登记试点后，天津也加入了试点行列 不动产信托财产登记试点扩围至五城。继北京、上海、广州、厦门先后开展不动产信托财产登记试点 后，天津也加入了试点行列。近日，天津市地方金融管理局、国家金融监督管理总局天津监管局、天津 市规划和自然资源局等多部门联合印发《关于开展不动产信托财产登记试点的通知》(以下简称《通 知》)，标志着试点范围进一步扩大。 受访业内人士认为，不动产信托应用场景广泛，尤其在人口老龄化背景下，不动产信托作为普惠性养老 工具潜力巨大，既能盘活老年人存量资产以补充养老资金来源，又能通过信托安排实现财富分配和传 承，有助于优化家庭财富管理和社会资源配置。 随着试点城市扩围，不动产信托在解决居民养老问题上的价值备受关注。 中国信托业协会特约研究员周萍对《证券日报》记者表示，传统信托财产登记确权模糊，不动产作为信 托财产面临权属认定难题。北京、上海等地的试点政策明确登记申请主体、权利转移要件及流程，以规 则具象化打通不动产"装入"信托的"最后一公里"。同时，不动产信托财产登记采用"产权转移登记+信托 财产登记"模式，不动产转移至受托 ...

本报记者 昌校宇 方凌晨 不动产信托财产登记试点扩围至五城。继北京、上海、广州、厦门先后开展不动产信托财产登记试点 后，天津也加入了试点行列。近日，天津市地方金融管理局、国家金融监督管理总局天津监管局、天津 市规划和自然资源局等多部门联合印发《关于开展不动产信托财产登记试点的通知》（以下简称《通 知》），标志着试点范围进一步扩大。 受访业内人士认为，不动产信托应用场景广泛，尤其在人口老龄化背景下，不动产信托作为普惠性养老 工具潜力巨大，既能盘活老年人存量资产以补充养老资金来源，又能通过信托安排实现财富分配和传 承，有助于优化家庭财富管理和社会资源配置。 试点城市再扩容 随着试点城市扩围，不动产信托在解决居民养老问题上的价值备受关注。 中国信托业协会特约研究员周萍对《证券日报》记者表示，传统信托财产登记确权模糊，不动产作为信 托财产面临权属认定难题。北京、上海等地的试点政策明确登记申请主体、权利转移要件及流程，以规 则具象化打通不动产"装入"信托的"最后一公里"。同时，不动产信托财产登记采用"产权转移登记+信托 财产登记"模式，不动产转移至受托人名下并登记后，独立于委托人和受托人的固有资产，有利于保障 受益人财 ...

北京于2024年底率先开启试点，今年4月初，中国外贸信托和国投泰康信托分别在昌平区和通州区的不 动产登记中心完成了首次不动产信托财产登记。今年5月份，上海启动试点，并于6月份由爱建信托、上 海信托成功落地案例。广州、厦门两地于7月份接力推进试点，亦有案例落地。此次天津加入，试点城 市增至五个。 不动产信托财产登记试点扩围至五城。继北京、上海、广州、厦门先后开展不动产信托财产登记试点 后，天津也加入了试点行列。近日，天津市地方金融管理局、国家金融监督管理总局天津监管局、天津 市规划和自然资源局等多部门联合印发《关于开展不动产信托财产登记试点的通知》（以下简称《通 知》），标志着试点范围进一步扩大。 受访业内人士认为，不动产信托应用场景广泛，尤其在人口老龄化背景下，不动产信托作为普惠性养老 工具潜力巨大，既能盘活老年人存量资产以补充养老资金来源，又能通过信托安排实现财富分配和传 承，有助于优化家庭财富管理和社会资源配置。 试点城市再扩容 不动产信托财产登记试点呈现加速推进态势。 公开信息显示，天津相关部门发布的《通知》有多项开创性制度设计。例如，在传统"委托人已持有的 不动产转入信托"之外，创新性地增加了"委托受 ...

不动产信托财产登记试点扩围至五城。继北京、上海、广州、厦门先后开展不动产信托财产登记试点 后，天津也加入了试点行列。近日，天津市地方金融管理局、国家金融监督管理总局天津监管局、天津 市规划和自然资源局等多部门联合印发《关于开展不动产信托财产登记试点的通知》(以下简称《通 知》)，标志着试点范围进一步扩大。 受访业内人士认为，不动产信托应用场景广泛，尤其在人口老龄化背景下，不动产信托作为普惠性养老 工具潜力巨大，既能盘活老年人存量资产以补充养老资金来源，又能通过信托安排实现财富分配和传 承，有助于优化家庭财富管理和社会资源配置。 人口老龄化背景下，养老需求日益迫切，信托公司正积极行动，探索创新服务模式。 周萍认为，与传统养老方式相比，不动产信托在一定程度上可以降低养老成本，提高资产利用效率和收 益水平，同时有助于缓解社会养老压力，促进养老产业发展，优化家庭财富管理和社会资源配置。 中国外贸信托特殊资产服务信托部总经理王张悦对《证券日报》记者表示："不动产信托的应用场景颇 为广泛，可适用于信托业务分类中的资产管理信托，实现用信托资金进行不动产投融资管理并持有；在 风险处置服务信托领域，可用于破产重整企业不动产资产 ...

21世纪经济报道记者 郭聪聪 继北京、上海、广州、厦门之后，天津成为全国第五个开展不动产信托财产登记试点的地区。 近日，天津市地方金融管理局、国家金融监督管理总局天津监管局、天津市规划和自然资源局、国家税 务总局天津市税务局、天津市民政局、中国（天津）自由贸易试验区管理委员会联合发布了《关于开展 不动产信托财产登记试点的通知》（下称《通知》），标志着天津正式加入不动产信托财产登记试点行 列。9月24日，该《通知》正式对外公布。 值得注意的是，此次试点，天津并未止步于既有试点经验的借鉴，创新性地将天津自贸试验区制度优势 与不动产信托财产登记制度深度融合，构建起 "持有和购买双场景 + 创新资产盘活应用 + 转入转出双流 程 + 多部门协同" 的创新体系，为信托服务实体经济、满足民生需求开辟了新路径。 锚定三大目标 作为一种灵活的财产管理制度，信托的核心优势在于财产独立、风险隔离和长期存续。然而，当不动产 作为信托财产时，登记制度的缺失成为制约其功能发挥的瓶颈。没有明确的登记规则，信托财产难以真 正实现与委托人、受托人自有资产的隔离，也影响了交易安全和信托业务的规范化发展。 《通知》明确了试点不动产信托财产登记的 ...

核心人事变动 - 王欣接替方蔚豪出任平安信托董事长 该任职已获国家金融监督管理总局深圳监管局核准 后续将办理工商变更登记 [1] - 王欣拥有北京大学硕士学位和高级经济师职称 职业履历横跨商业银行与保险资管领域 2020年7月加入平安资管主导建立全维度风控体系 管理6万亿元资产 [3] - 王欣于2025年5月27日担任平安信托党委书记 三个月后获监管核准董事长任职资格 [3] 公司背景与财务表现 - 平安信托是中国平安控股子公司 成立于1996年4月 历经六次增资扩股后注册资本达130亿元 业务覆盖资金信托、不动产信托、证券承销及企业重组并购等领域 [6] - 2022-2024年营业收入持续下降：2022年194.5亿元 2023年同比下降25.2%至145.5亿元 2024年继续下降2.8%至141.5亿元 [6] - 归母净利润降幅显著：2022年41.6亿元 2023年同比下降51.7%至20.1亿元 2024年继续下降44.3%至11.2亿元 [6] 行业挑战与风险状况 - 信托行业面临宏观经济挑战：全国总需求不足 经济转型升级遇考验 房地产市场景气度待提升 地方平台债务违约风险较大 [7] - 行业转型进入快车道但盈利模式转型进度迟缓 在外部环境复杂和重点行业风险防控压力下仍处于探索阶段 [7] - 监管环境持续强化：监管部门推行"强监管""严监管" 提升监管前瞻性及精准性 检查力度深度广度进一步增加 [7] - 2024年公司受理自然人新增投诉86件 其中房地产类信托占比88% 产品延期不满引发的投诉达75件占比87% [7] - 公司2022年已停止地产项目及面向个人投资者的融资类信托新增展业 但存续地产类风险项目处置仍面临较大压力 [8]

制度破冰与创新 - 不动产信托财产登记制度为"以房养老"提供新路径，通过"非交易性过户"机制实现房产信托化，无需真实买卖，仅在不动产权证标注"信托财产"即可[1][3] - 传统反向抵押贷款模式因老年人担忧失去房产控制权和金融机构顾虑房价波动风险而推广受阻，信托模式解决了供需双方的风险忧虑[2] - 北京、上海、广州、厦门等地已开展试点，北京2024年底率先推出，上海2025年5月跟进，已有5单代表性案例落地[3][6] 信托模式优势 - 信托公司作为专业管家实现四大功能：法律确权风险隔离、构筑安全屏障防诈骗、专业运营转化现金流、精准实现财富传承[4] - 信托财产独立于委托人其他资产和信托公司固有资产，通过监察人制度和定期信息披露保障老年人权益[4] - 可设置多层受益人或附条件分配条款，资产传承更灵活，满足养老、特殊群体保障、慈善等多重需求[4][8] 典型案例分析 - 爱建信托"心享"信托帮助离异独居老人以租金补充养老金，房产定向传承给侄子[1][7] - 外贸信托"吉量10号"服务"422"家庭，通过仓储房产实现养老、教育、公益多重目标[7][8] - 国投泰康信托首单项目为自闭症患者建立终身保障，创新结合信托与意定监护制度[7][8] - 上海信托采用"不动产租金+现金收益"组合模式满足中产家庭多元化需求[8] 行业转型与前景 - 信托公司从"融资中介"向"服务中介"转型，发挥资产管理者、风险隔离者、意愿执行者三重作用[7][8] - 服务信托不涉及融资放贷，覆盖养老助老、特殊群体保障、慈善事业、财富传承等领域[9] - 预计未来十年"以房养老"信托市场规模达数千亿元，政策支持与需求增长驱动市场扩容[11] 推广挑战 - 税收政策不明确导致可能重复征税，缺乏适应信托特性的专项规则[11] - 登记流程复杂，各地标准不一，跨部门协调机制不畅影响执行效率[12] - 复合型人才储备不足，公众认知度低制约参与度，需加强宣传推广[12]

行业整体盈利表现 - 2025年上半年信托行业营业收入同比下降1.98% 利润总额同比下降3.72% 净利润同比下降2.83% [1] - 行业呈现"整体微降 结构分化"特征 信托业务收入同比下降11.38% 但降本增效使利润降幅小于业务收入降幅 [1] - 2022-2024年行业营业收入及净利润持续下降趋势 [7] 公司营收分层与增长表现 - 10家信托公司营收超10亿元 13家营收5-10亿元 29家营收不足5亿元 [2] - 营收前十机构包括中信信托(29.16亿元) 英大信托(19.41亿元) 华鑫信托(16.34亿元) 江苏信托(16.06亿元) 陕国投信托(13.67亿元) [2] - 上海信托营收同比增长39.77% 华润信托增长24.45% 英大信托增长19.18% [2] - 财信信托营收6.07亿元同比增长214.65% 华宸信托营收0.48亿元同比增长187.86% 昆仑信托营收2.80亿元同比增长98.99% [3] 净利润分布与业绩分化 - 3家公司净利润超10亿元 8家净利润5-10亿元 26家净利润1-5亿元 11家不足1亿元 4家出现亏损 [4] - 中信信托净利润15.67亿元(同比增长13.47%) 江苏信托13.98亿元(同比下降10.37%) 英大信托13.62亿元(同比增长24.42%) [4] - 昆仑信托净利润1.08亿元同比增长421.10% 陆家嘴信托净利润1.92亿元同比增长247.79% 渤海信托净利润4.33亿元同比增长102.10% [4] - 兴业信托亏损1.46亿元(同比下降323.62%) 五矿信托亏损2.68亿元(同比下降241.98%) 百瑞信托亏损0.25亿元(同比下降117.50%) [5] - 华澳信托亏损扩大至6.23亿元(去年同期亏损0.94亿元) [6] 盈利下滑驱动因素 - 管理成本大幅攀升 资产公允价值变动损失扩大 资产减值计提增加 [7] - 传统通道业务受三分类新规冲击 资管新规下通道业务规模大幅压缩 [7] - 合规与科技投入显著增加 包括估值核算 信息披露 系统运营及信息安全等刚性支出 [7] 集团控股资源优势 - 营收和净利润排名靠前公司多为金融集团控股或产业央企控股信托 [8] - 中信信托属中信集团 建信信托属建设银行 上海信托属浦发银行 [8] - 产业央企控股包括中国外贸信托(中化集团) 英大信托(国家电网73.49% 南方电网25%) 华鑫信托(华电集团) 华能信托(华能集团) [8] - 江苏信托依托江苏省国信集团综合能源体系 陕国投信托由陕西煤业化工集团持股26.8% [9] - 昆仑信托作为中油资本控股企业通过产业金融服务矩阵实现业绩增长 [9] 业务转型与创新方向 - 信托公司从规模扩张向质量重构转折 依托资源禀赋实现差异化增长 [10] - 不动产信托登记制度取得突破 北京明确登记路径 上海开展系统化试点 [11][12] - 股权信托登记试点在北京启动 解决财产权属公示与资产混同问题 [12] - 创新业务在服务民生 盘活存量资产 支持实体经济方面展现潜力 [12]