文章核心观点 - 中国社会科学院专家郑秉文在论坛上系统阐述了中国养老财富储备的框架、发展成就，并针对“十五五”规划及北京城市副中心建设，提出了包括提高个人养老金缴费额度、改革企业年金制度、发展创新养老产品等一系列具体建议，旨在增强养老保障体系吸引力和应对人口老龄化挑战 [1][4][12][16] “十四五”期间养老财富储备增长特征 - 中国应对人口老龄化的社会财富储备被定义为金融形态的“1+5-1”框架，即主权养老基金加上五支柱养老金体系（零至四支柱），再减去属于财政转移支付的零支柱 [5][6] - “十四五”期间，“1+5-1”社会财富总量（不计第四支柱）从2019年的11.42万亿元人民币增长至2024年的18.79万亿元人民币 [7] - 主权养老基金规模从2.63万亿元人民币增至3.32万亿元人民币 [7] - 基本养老保险基金规模从6.29万亿元人民币增至8.72万亿元人民币 [7] - 第二支柱（企业年金和职业年金）规模从2.6万亿元人民币猛增至6.75万亿元人民币，增幅约170% [7] - 完成了首次国资划转充实社保基金 [8] - 第三支柱个人养老金制度框架建立，开户人数已超1亿人，远超第二支柱约7000万的覆盖人数，形成“哑铃形”结构 [8] - 第四支柱进入系统集成阶段，金融监管总局提出“商业保险年金”概念，其总体规模估计达大几千亿或接近万亿元人民币 [8] “十五五”养老保障体系改革重点 - 继续划转国资充实社保基金 [9] - 完善和落实基本养老保险全国统筹，并首次在中央全会层面提出“健全社会保险精算制度” [9] - 加快发展多层次、多支柱养老保险体系，即大力发展第二、三支柱 [10] - 发挥各类商业保险的补充作用，即大力发展第四支柱 [10] 对北京城市副中心（财富管理中心）的具体建议 - **推动企业年金制度改革先行先试** [1][12] - 取消企业账户和单位缴费归属期，借鉴住房公积金模式，单位缴费与个人缴费同步实时计入个人账户 [12] - 推动年金化发放，鼓励退休时将账户余额转换为终身年金产品以化解长寿风险 [12] - **促进企业年金与个人养老金协同发展** [1][12] - 利用北京第二支柱参与率高、大型国企集中的优势，通过B端带动C端，设计激励机制 [12] - **探索多元化“以房养老”模式** [12] - 完善反向抵押养老保险试点，研究提供政策担保机制并改善微观法律环境 [12] - 发展不动产信托，呼吁完善相关税收政策以避免重复征税或税负过重 [13] - 支持如北京保障房中心等机构正在研发的创新型以房养老产品，在政策上予以支持并先行先试 [1][14] 关于税收政策的分析与建议 - 中国在养老税优政策上有成效显著的一面，如老年人领取的基本养老金免征个人所得税 [15] - 应提高对第二、三支柱的税收支持力度，让有意愿、有能力进行更多养老储备的群体获得更充分激励 [16] - **具体建议：适时适度提高个人养老金缴费额度**，当前每年12000元的标准是2018年制订，已不适应长期养老储备的实际需要，比例已大大降低，提高额度可增强制度吸引力 [1][16][17]

文章核心观点 - 中国外贸信托凭借其创新的“不动产信托财产登记”等养老金融实践，入选央视财经金融强国年度案例，展示了信托行业利用其独特的财产隔离制度优势，为中国式养老提供确定性、跨生命周期的解决方案，并正将服务深入社区，实现规模化普惠实践 [1][2][5] 公司业务实践与成果 - 公司为“422”双独家庭设立的“不动产信托财产登记”案例入选2025央视财经金融强国年度案例，该案例揭示了信托如何以其制度优势为中国式养老提供解决方案 [1] - 公司通过信托的财产隔离制度，确保房产不因家庭变故而受影响，实现“老有所居、幼有所养”，提供的是跨越生命周期的确定性保障契约而非单一理财产品 [2] - 2025年4月，公司积极响应北京不动产信托登记试点，落地北京首单不动产信托，满足双独家庭养老、育儿、公益慈善等多重需求，为信托装入多样资产提供养老服务打造新范本 [4] - 公司养老信托相关业务存续规模超20亿元，累计为超9000名客户提供养老金及生活费支付、养老服务对接等专业服务，服务覆盖居家、社区、机构三类主要养老场景 [4] - 公司探索实践深入社区，例如在贵州落地首单特殊需要信托，通过司法、行政、社区与金融多方协同，为特殊困难群体提供养老资金保障方案 [3] - 公司创新推出“意定监护+特需信托”的养老服务信托，为北京、重庆、贵州等多地的独身老人破解养老困局 [4] - 公司的业务实践从守护重庆孤寡老人到为贵州特殊长者提供“金融安全管家”，始终围绕“民之所向” [5] 行业定位与机遇 - 信托行业以其独特的制度优势和专业能力，正在为中国养老保障体系提供关键的“信托解决方案” [5] - 在养老、传承等需要长期信任的领域，信托将会获得前所未有的广阔舞台，行业32万亿元信托规模的背后是实实在在的需求 [5] - 信托财产独立登记制度迈出关键步伐，为更多家庭资产纳入保障体系开辟了路径 [5]

文章核心观点 - 天津市作为金融改革试验田，启动了不动产信托财产登记试点，并成功落地首批4单业务，旨在通过信托制度盘活存量资产、服务实体经济与社会民生，体现了政策创新与市场需求的结合 [1][2][4] 试点背景与政策特色 - 试点响应“推动房地产高质量发展”及存量资产盘活政策导向，针对本地“国企占比高、闲置资产多、资金循环慢”的区域特点 [1][2] - 首次明确将盘活存量资产作为不动产信托核心应用场景，与北京、上海、广州、厦门等地实践相比具有鲜明本土特色 [2] 业务模式与应用场景 - **盘活国企存量资产**：针对国有企业不动产管理“散、小、杂”痛点，通过信托架构整合零散、难以独立融资的商业资产，破解管理成本高、价值受限、融资受阻的困境 [1][2] - **具体案例**：北方信托作为天津国资控股的唯一信托公司，迅速落地三单“盘活”系列不动产信托 [2] - 其中“津不动产1号资产服务信托”是全国首单以企业法人为委托人的不动产信托登记业务，委托人为天津市滨海新区国有资本投资运营有限公司旗下的宏泰房产，将其持有的滨海新区大港某小区配套两层商业地产通过信托实现资产归集与风险隔离 [2] - **创新民事服务**：推出面向长者的“养老”系列不动产信托服务，例如市民刘女士将红桥区住宅房产设立信托，以信托收益支付养老及医疗费用，并可实现身后财产的隔代传承与定向流转 [4] 信托机制的价值与功能 - **风险隔离与资产整合**：利用信托风险隔离机制，将企业正常经营资产与待盘活资产隔离，帮助轻装上阵；通过信托架构将“散落的珍珠”串联，提升国有资产整体运营效率 [2][3] - **专业化运营与价值提升**：信托公司利用资产管理优势，将存量不动产交由专业运营机构管理，提升盘活效率，实现资产集约化管理和独立运营 [3] - **资产转化**：信托可提供财产运营、处置和价值提升等全链条服务，推动非流动性实物资产向可交易金融份额转化，破解碎片化管理难题 [3] 试点意义与未来展望 - 有效破解了不动产信托财产的确权登记行业难题，显著拓宽了信托服务的应用场景与功能边界 [4] - 当前正积极推进资产处置与乡村振兴方向的不动产信托财产登记业务，加速构建服务实体经济与社会民生的多层次信托产品体系 [5]

文章核心观点 - 信托行业正抓住制度试点契机，推动不动产与股权信托等业务规范化、规模化发展，以应对低利率环境，为财富管理开辟新路径 [1] 行业制度突破与试点进展 - 2024年底北京率先推出不动产信托财产登记试点，标志着长期制约行业发展的制度瓶颈取得关键突破 [3] - 2023年信托“三分类”新规明确了财富管理信托七大板块定义，为行业发展提供了清晰的政策指引 [4] - 广东地区在制度创新上具有特色，如允许不动产预登记、对信托公司注册地不设限制、可与遗嘱信托灵活结合等，增强了制度的灵活性与吸引力 [6] 业务实践与案例价值 - 通过将家族持有的非住宅类资产置入信托，实现了租金收益用于慈善、兼顾抚养赡养的综合性安排，展示了服务信托的应用 [3] - 不动产信托具备三重价值：在民生层面可为老龄化家庭、特殊需要家庭提供资产隔离与生活保障；在实体经济层面能助力企业盘活不动产资产，实现风险处置与转型发展；对行业自身而言是推动信托机制完善、服务实体经济的关键一步 [3] - 客户将核心资产托付给信托公司所建立的深度信任关系，其价值远超单一业务收入，为后续综合服务打开了空间 [6] 市场发展现状与规模 - 家族信托发展10年规模达3000亿，而服务信托发展14年以来，家族信托与保险信托合计规模已突破万亿 [4] - 低息环境下保险产品的相对优势凸显，叠加经济下行期公众风险意识提升，保险信托与家族信托实现快速增长 [4] - 参与主体多元化，银行、保险、券商、律所等多机构纷纷入局，形成多元发展生态 [4] 行业转型逻辑与发展方向 - 信托行业过去依赖的“政信、通道、地产”传统业务模式已逐步衰落甚至消亡，行业亟需寻找新的业务突破口与盈利增长点 [5] - “财产独立、风险隔离和长期存续”是信托公司区别于其他资管机构的核心特质，而财富传承市场正是这一核心特质的重要应用场景 [5] - 尽管单一财富传承业务的盈利性并非突出，但作为核心业务方向，其能带动信托公司业务结构优化，成为行业转型期的重要发展抓手 [5] - 财富传承业务是信托“媲美人类想象力”的重要体现，是信托贯彻人民性的实践，也是落实中央金融“功能性而非盈利性”定位的具体行动，更是践行“金融五篇大文章”中养老金融等重要部署的关键载体 [5] 低利率环境下的挑战与新机 - 当前低息周期下，储蓄利率走低、固收产品收益调整、资本市场波动加剧，正倒逼投资者与从业者重新审视财富管理的底层逻辑 [3] - 挑战之中亦藏新机，股权市场潜力释放、科技创新价值爆发、绿色金融蓬勃崛起，为财富管理开辟了全新赛道 [3] 当前面临的主要障碍 - 市场认知不足、税务成本较高及试点范围有限，仍是未来需要合力攻克的主要障碍 [3]

国家政策与宏观趋势 - “十五五”规划建议提出积极应对人口老龄化，健全养老事业和产业协同发展政策机制[2] - 2035年我国60岁以上人口将突破4亿，占总人口比例超过30%[2] - 2023年中央金融工作会议将养老金融列为金融高质量发展“五篇大文章”之一[2] - 2024年印发《关于金融支持中国式养老事业服务银发经济高质量发展的指导意见》，鼓励围绕托养照护特殊需要设计信托产品[5] 养老需求演变与市场趋势 - 老年人需求正从“老有所养”的生存型向“老有所享”的品质型转变[4] - 对健康管理、精神文化、社会参与、生活品质的更高追求导致个性化、定制化、品质化的康养服务需求激增[4] - 中等收入群体不断扩大是推动需求升级的重要因素[4] 信托行业的产品与服务创新 - 平安信托创新打造“保险+信托+养老服务”的生态体系，构建以信托+养老服务直付为核心的全方位服务[4] - 信托具备风险隔离、灵活分配、财富传承三大核心功能，为养老资金提供安全保障和长期守护[4] - 行业推出面向长者的“养老”系列不动产信托服务，帮助实现“住有所安、老有所依”[6] - 天津落地不动产信托财产登记试点，委托人可将房产委托设立信托，以资产管理和处置收入支付养老支出[6] 高端养老信托实践案例 - 高净值客户通过设立总规模5040万元的家族信托，为家庭筑起跨越两代人的财富“安全网”[2] - 结合保单分红收益，该信托未来产生的现金流预计将达到1.1亿元，客户还计划后续追加资产[3] - 信托通过结构化定向分配覆盖居家养老的基本需求、品质消费及机构养老费用，并实现专业化机构管理[3] 普惠养老信托与社会责任 - 特殊需要信托因兼顾服务个性化和财产安全性，能有效解决特殊需要群体的安老问题[5] - 外贸信托在贵州牵头落地特殊需要信托案例，通过司法、行政、社区多方协同为患有精神疾病的客户提供养老资金保障方案[6] - 养老、助残、扶幼是信托行业践行社会责任的重要方向，可为特殊群体提供定制化权益保障[6] 行业发展格局与未来方向 - 信托行业正形成高端有品质、普惠有温度的发展格局，符合构建多层次、多元化养老金融体系的要求[7] - 目标在2028年基本建立养老金融体系，行业需进一步深化创新[7] - 高端领域需完善“金融+服务”融合机制，普惠领域需与政府、社会机构合作以扩大范围、降低成本[7]

试点进展 - 北京于2025年4月实现全国首例不动产信托财产登记，为自闭症患者提供终身照护保障，并完成非交易过户的仓储类不动产信托登记[1][2] - 上海在6月集中发力，推出“不动产+现金”混合信托以满足客户养老与财富传承的综合需求，并为独居老人实现“生前养老、身后传承”的双重保障[2] - 江苏省首单业务于11月落地，苏州信托的创新方案融合“以房养老+特殊需要+公益目的”三重属性，并于11月17日完成登记[2] - 天津聚焦存量资产盘活，为价值300万元的商业地产办理信托登记，广州则创新引入预告登记模式并发出全国首张预告登记证明[3] 应用场景拓展 - 不动产信托核心优势在于风险隔离与定向分配，应用从财富传承延伸至养老保障等普惠场景[4] - 厦门7月落地全国首单双委托人不动产家庭服务信托，房产租金收益定向补充长辈养老金，子女成年后可条件继承房产[4] - 场景创新不断突破，北京昌平区仓储类不动产信托项目将收益的50%定向捐赠公益，剩余部分用于家庭养老与子女教育[4] - 上海案例覆盖人群广泛，从中年白领的商办房传承规划到八旬独居老人的养老保障，适配多种家庭结构[4] 制度保障与挑战 - 2024年底北京发布试行通知，明确办理不动产转移登记并在权证附记栏标注信托财产信息，为试点提供制度保障[5] - 当前政策尚在区域试点阶段，未出台相关政策的城市仍存在操作流程冗杂、信托设立门槛高等障碍[6] - 江苏省计划建立信息共享机制，规范推进登记工作以夯实信托财产独立性，并支持信托机构设计多元服务模式[6]

不动产信托财产登记试点进展 - 全国多地已开展不动产信托财产登记试点 北京于2025年4月实现首例突破 随后上海、江苏、天津、广州、厦门等地相继落地相关业务[1][2][3] - 试点推进得益于地方制度保障明确 例如北京在2024年底发布《关于做好不动产信托财产登记工作的通知（试行）》 明确办理转移登记并在权证上标注信托信息[3] - 当前政策尚处区域试点阶段 已出台政策的城市可明确登记并实现信托财产独立 未出台政策的城市仍面临操作流程冗杂、设立门槛高等障碍[3] 信托公司业务布局与创新 - 多家信托公司争相在不动产信托领域布局并推出创新方案 包括国投泰康信托、外贸信托、苏州信托、上海信托、爱建信托、北方信托、粤财信托、厦门信托等[1][2] - 业务模式呈现多样化创新 例如苏州信托融合“以房养老+特殊需要+公益目的”三重属性 上海信托推出“不动产+现金”混合信托 北方信托聚焦“存量资产盘活”[1][2] - 服务场景不断突破边界 从家庭财富传承、养老保障延伸至公益支持、资产盘活等 例如外贸信托的仓储类不动产信托将收益的50%定向捐赠公益事业[2][3] 不动产信托的应用场景与功能 - 核心优势在于风险隔离与定向分配 使其从财富传承延伸至养老保障等普惠场景[2] - 在个人民生领域满足多层次需求 例如为自闭症子女提供终身照护保障、补充长辈养老金、进行代际传承规划以及为独居老人提供“生前养老、身后传承”保障[1][2] - 应用场景覆盖多种家庭结构与资产类型 包括住宅、商业地产、物流仓储设施等 并能通过定制化设计实现家庭意志集合、财富保护和分配执行[2][3] 具体业务案例与模式 - 北京首例：国投泰康信托为70岁居民办理全国首例不动产信托财产登记 为其40岁自闭症儿子提供未来生活保障[1] - 江苏首单：苏州信托于11月设立并登记江苏省首单不动产服务信托 创新融合多重属性并支持流浪动物保护公益[1] - 上海案例：上海信托与爱建信托在6月落地家庭传承类信托 分别满足客户养老与传承综合需求及独居老人双重保障需求[2] - 天津与广州创新：北方信托为价值300万元的商业地产办理信托登记以盘活闲置资产 广州向粤财信托发出全国第一张不动产信托预告登记证明以解决权属过渡难题[2] - 厦门创新：厦门信托于7月落地全国首单双委托人不动产家庭服务信托 夫妻将共同房产纳入信托 租金收益补充长辈养老金 房产未来定向分配给子女[2] 行业未来发展方向 - 江苏省自然资源厅计划与省级有关部门建立信息共享机制 指导试点地区规范推进登记工作 进一步夯实信托财产独立性[4] - 未来将以不动产信托财产登记为基础支撑 积极支持信托机构围绕代际传承、家庭服务等多元场景设计信托服务模式[4]

文章核心观点 - 不动产信托登记制度实现破冰，其发展对服务家庭财富管理、助力企业转型以及信托行业回归服务实体经济具有重要价值，但目前仍面临市场认知不足、税务成本较高及试点范围有限等挑战 [1][4][7] 行业政策与制度突破 - 2024年底，国家金融监督管理总局北京监管局与北京市规划和自然资源委员会联合发布通知，推进北京市辖内信托机构规范开展不动产信托业务 [4] - 2025年4月2日，中国外贸信托与国投泰康信托同日完成不动产信托登记双首单落地，分别在昌平区和通州区成为首批实践者 [4] - 不动产信托登记在法律上无障碍，但各部门协调操作存在瓶颈，此次破冰为未来主体研究及税制探讨奠定了基础 [6] 不动产信托的社会与经济价值 - **民生层面**：有助于解决老龄化家庭、失独孤寡老人及老养残家庭的现实难题，实现核心资产的风险隔离与定向收益支付，并为高净值人群提供子女继承分配的合理规划工具 [5] - **实体经济层面**：响应监管部门“脱虚向实”要求，通过信托工具将不动产份额化，可服务于企业风险处置、资产剥离与结构化调整，减轻企业负担 [5] - **行业层面**：推动信托机制配套完善，促进金融体系更好服务实体经济 [6] 业务模式与盈利模式 - 业务模式主要分为两类：一类是通过资产管理信托参与有持续现金流的不动产（如酒店、商业）；另一类是以不动产作为核心资产的服务信托，包括自然人服务信托和风险处置服务信托 [6] - 盈利模式：面向家庭的服务信托收入与规模正相关；风险处置类服务信托则更依赖信托公司的专业资产管理能力，通过受托管理与平台化运营实现收益 [6] 实践案例 - 中国外贸信托的案例委托人为“422家庭”的中年群体，涉及三个家庭的非住宅类资产（包括仓储用房、车位），通过设立服务信托集中管理资产，配套慈善捐赠机制，将房屋租金收入用于慈善捐赠，同时兼顾子女抚养和父母赡养 [4] 当前挑战与未来方向 - **市场教育不足**：大众对信托工具认知有限，例如在通州进社区的20场宣讲活动中，中国外贸信托参与8场，累计接触约1000名老人，其中不到十分之一听过信托 [7] - **税务成本较高**：目前不动产信托案例的税务成本由委托人或信托财产承担，抑制了部分家庭与企业的设立意愿，尤其对体量大的企业涉及的税收规模巨大 [7] - **试点与参与度需扩大**：建议在更多城市开展试点，并鼓励更多信托同业参与，以推动市场教育和成本问题的解决 [7]

不动产信托登记试点进展 - 苏州落地江苏省首单不动产信托登记，成为继北京、上海、广州、厦门、天津之后的第六个试点城市[1][5] - 试点在短短一年内快速扩围，实现了从“零的突破”到多城落地的快速发展[3] - 试点采用“不动产权证注记+中国信登产品登记”的双重模式，实现信托财产权属的清晰界定与双重确权[2] 试点核心突破与意义 - 实现两大关键突破：一是在不动产权证书附记栏标注“不动产信托财产”，二是允许“非交易过户”方式完成产权转移[3] - 有效破解了长期困扰行业的不动产作为信托财产确权难题，对于资产隔离保护和有效传承具有积极意义[3] - 北京案例为特殊需要信托，70岁居民将房产置入信托为其40岁自闭症患者儿子提供终身照护的经济保障[3] 应用场景拓展 - 上海将应用场景拓展到家庭财富定向传承、银发老人特殊需要等普惠金融领域[4] - 广州创新引入预告登记制度，解决了不动产暂未满足转移登记条件的“卡脖子”问题，并发放全国第一张不动产信托预告登记证明[4] - 厦门落地全国首单信托存续期追加交付不动产作为信托财产的转移登记业务以及全国首单双委托人不动产家庭服务信托[4] - 天津在全国首次将盘活存量资产明确为核心应用场景，并落地全国首单企业存量不动产信托登记项目，企业将价值300万元的两层配套商业地产登记为信托财产以获取持续收益[5] 面临的主要挑战 - 税收成本高昂是主要难题，目前“非交易过户”方式在设立环节被视为“交易”，需缴纳近6%的综合税费，涉及卖方六种税费和买方两种税费（包括3%的契税）[6] - 存在双重征税问题，在信托设立环节和未来处置阶段均需缴税[6] - 信托产品无法成为不动产持有主体和纳税主体，需以信托公司名义交易并适用较高税率[6] - 社会民众对信托了解度不高，供需错配问题明显，规模化推广尚需全国统一的顶层制度安排和法律配套[8][9]

不动产信托财产登记试点快速扩围 - 核心观点：不动产信托财产登记试点在一年内已扩展至北京、上海、广州、厦门、天津、苏州六个城市，通过“不动产权证注记+中国信登产品登记”的双重模式，有效破解了财产确权难题，为财富管理、资产传承及盘活存量资产提供了创新工具 [3][4][7] - 苏州近日落地江苏省首单不动产信托登记，成为全国第六个试点城市 [1][3] - 试点实现了两大关键突破：一是在不动产权证书附记栏标注“不动产信托财产”，明确产权属性；二是允许以“非交易过户”方式完成产权转移 [4] 试点进展与关键案例 - 2024年12月，北京率先在全国打通不动产信托财产登记路径 [3] - 2025年4月，北京实现行业“零的突破”，案例包括为自闭症患者提供终身照护的特殊需要信托 [4] - 2025年5月，上海将应用场景拓展至家庭财富定向传承、银发老人特殊需要等普惠金融领域 [6] - 2025年7月，广州创新引入预告登记制度，解决了不动产暂未满足转移登记条件的“卡脖子”问题；厦门落地全国首单信托存续期追加交付不动产及首单双委托人不动产家庭服务信托 [6] - 2025年9月，天津首次将盘活存量资产明确为核心应用场景，并拓展了“委托受托人购买不动产”的设立方式；全国首单企业存量不动产信托登记项目在天津落地，企业将价值300万元的两层配套商业地产置入信托以获得持续收益 [6] - 2025年11月，江苏省在南京、苏州开展试点，随后苏州完成省内首单登记 [7] 当前面临的主要难点 - 税收成本高昂是主要障碍，存在双重征税问题 [9] - 在已落地案例中，信托设立环节的综合税费率近6%，涉及卖方六种税和买方两种税（其中契税税率3%）[9] - 信托产品无法成为不动产持有主体和纳税主体，导致在设立、存续、处置阶段均需以信托公司为主体适用较高税率 [9] - 较高的成本增加了信托公司负担，并使不少委托人却步 [10] 规模化推广的制度需求与建议 - 需要在国家层面形成统一的顶层制度安排和法律配套，目前大部分地区缺乏登记依据 [11] - 社会对信托了解度不高，潜在委托人多是普通百姓，存在供需错配问题 [11] - 建议在法律层面出台全国统一的操作细则，明确登记程序和法律效力，实现真正破产隔离 [12] - 建议优化税收，参考国际经验建立差异化税收优惠体系，针对信托非交易性转移的本质减免相关税负（如契税、房产税等），降低设立成本 [10][12] - 建议鼓励发展专业化第三方不动产管理机构和风险管理工具，并适度放宽受托人准入限制 [12] - 信托的法律主体地位认定及配套的税收、治理安排，是行业未来发展的长期本质问题，需通过制度创新统筹推进 [12]