市场现状 - 2021 年起宏观经济进入“去地产化”阶段，2024 年 924 后政策基调为“止跌回稳”，2025 年房地产年初小阳春后降温，二季度悲观叙事浮现[3][7] - 不能因悲观叙事否定房地产积极变化和投资机会，应从长周期视角梳理供需存量与增量变化[3][8] 地产供给 - 2020 年城镇商品住宅套户比 0.63、住宅套户比 1.06，2023 年分别达 0.70 和 1.17；2020 年人均住房间数 1.06 间/人，较 20 年前提升约 38%，人均住房建筑面积 38.62 平方米/人，二十年累计增长超 70%[3][14][17][20] - 2023 年全国千人新开工套数降至约 4.9 套，2024 年降至 3.8 套；城镇 2023 年为 7.5 套左右，2024 年降至 5.7 套/千人左右，供给端“绝对增量”高峰已过[3][25] 地产需求 - 需求分存量与增量，结构上可拆分为城镇化、主力购房人群、养老住房、投机性购房四大来源[4][32] - 2023 年城镇化率约 64.6%，较 2000 年提高近 29 个百分点，预计 2030 年达约 70.6%，2050 年升至 80%[36] - 25 - 44 岁适龄购房人口占比从 2003 年的 34.4%降至 2023 年的 28.2%，65 岁以上人口占比从 2003 年的 8.4%升至 2023 年的 15.4%[37][38] - 养老住房需求以“以房换房”等为主，未来或形成细分住宅产品市场，老年人多套住房可能影响供需平衡[47] - 投机性需求存量体现为多套房持有，当前受政策抑制，未来市场预期转变可能阶段性抬头[50][57][59] 风险提示 - 数据口径存在偏差，结论仅供参考[60] - 政策环境变化可能影响供需平衡和潜在需求[60] - 内外部经济及不可控因素可能扰动长周期供需分析[60]

城乡融合发展政策导向 - 城镇化率从2012年的53 1%提升至2024年的67%，城镇人口由7 2亿增至9 4亿，显示城乡结构加速转型[2] - 中央提出农业转移人口市民化与城乡协调发展战略，强调需同步推进农业现代化与城镇化[1][4] - 政策要求维护农民工土地承包权、宅基地使用权等权益，保障其城乡双向流动的灵活性[2] 城乡发展现存问题 - 城市面临人口膨胀、交通拥堵等"肥胖病"，乡村存在空心化、兼业化等"失血病"[2] - 部分地区出现耕地保护违规现象，工业化城镇化挤压农业空间，需执行最严格耕地保护制度[3] - 错误城镇化实践导致强迫农民上楼、拆除农房等问题，政策强调尊重农民自主选择权[3] 城乡协同发展路径 - 城市需匹配资源环境承载力，保留农用地和生态用地，避免无序扩张[3] - 乡村建设需保持特色功能，避免同质化城市改造，重点改善原有村庄形态的生活条件[3] - 工业反哺农业、城市支持农村成为核心机制，需强化基础设施与公共服务均衡布局[4] 城乡人文生态保护 - 城市发展需保护历史文脉与自然景观，乡村建设强调生态宜居与乡风文明[3] - 政策提出"慎砍树、不填湖、少拆房"原则，维护山水乡愁的城乡共同价值[3][4]

消费指标 - 最终消费支出是消费最全面代表指标，2024年占GDP比例为56.6%，含居民和政府消费支出[2][9] - 2024年社会消费品零售总额为483345亿元，同比增长3.5%，重点在交易环节[11] - 2024年居民人均消费支出为28227元，是微观数据，研究消费结构时可作参考[13] 消费现状 - 中国最终消费支出占GDP比重近年在50%-60%，低于美、德、日等国[21] - 2024年最终消费支出名义增长3.9%，实际增速3.7%，政府消费支出拖累明显[26] 消费走弱原因 - 政府财政能力减弱致政府消费支出增速下降，居民收入增速下降，尤其财产和转移净收入[29][36] - 地产走弱削弱财富效应，居民预期弱化致消费意愿不足[46][47] 提振消费思路 - 短期加强财政力度，提振居民收入，重塑财富效应，稳定居民预期[57] - 中长期变革收入分配制度，推进城镇化[68] 风险提示 - 国内政策力度不及预期、地产超预期下行、贸易局势升级影响消费复苏[2][77]

城镇化发展阶段 - 中国城镇化率当前为67%，对比发达国家80%以上水平，正从快速增长期转向稳定发展期，土地城镇化进入存量提质增效阶段 [1][2] - 人口城镇化仍受户籍制度改革和农村人口结构变化影响，若制度松绑可能维持增速，类似日本90年代出现的第二波城市化加速现象 [2] 区域差异化策略 - 人口流入城市需盘活闲置工业用地和商服用地转为居住用地，缓解住房压力，必要时将农用地转为城市建设用地 [2] - 人口流出地区需推进建设用地减量，闲置住宅和产业用地可复耕为农业或生态用地，公共服务采取集中供应模式 [3] - 农村地区通过集体经营性建设用地和宅基地减量产生指标，全国范围内优化配置至人口增长城市 [3] 制度改革方向 - 户籍改革需以实际居住年限和社保缴纳为核心落户标准，降低教育权重，取消名额限制，推动都市圈内城市互认 [5] - 土地制度需加快集体经营性建设用地入市和宅基地改革，强化农民进城后农村权益保留政策的宣传 [5] 都市圈发展路径 - 中心城市与周边中小城市形成产业、居住、公共服务高度一体化的都市圈，例如外围城市承载居住功能，中心城市聚焦研发设计 [6] - 广州、深圳等中心城市人口持续增长，技术进步和管理改善可突破承载力"天花板"，东京都市圈案例显示人口达3800万仍增长 [6][7] 城市功能分工 - 大城市群中心城市聚焦现代服务业和科技创新，郊区布局先进制造业，中小城市承载制造业及居住功能 [9] - 偏远县城服务区域农业和生态，边境县城承担国防功能，农村地区发展规模化农业、旅游业及新能源产业 [9] 城市更新与消费 - 存量时代需通过老旧小区改造、适老化设施升级、老街区业态更新匹配服务业占比提升趋势 [11] - 大城市可发展会展、演艺等高人口密度依赖的服务业，中小城市通过交通融入都市圈消费网络 [12] 宜居城市建设 - 提升教育、医疗、养老等公共服务质量，改善生态环境，增加餐饮、文化等生活性服务业供给多样性 [13] - 多元化服务如多语言支持可增强国际人才吸引力，高质量生活环境为服务业发展创造条件 [13][14]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 昨日商品市场整体氛围偏弱，成材价格震荡偏弱；事件驱动使盘面价格上涨，会议结束及政策落地后盘面情绪下降；当前静态基本面矛盾不明显，后续市场需关注政策面信号、终端需求修复节奏及成本端对成材价格的支撑力度；短期盘面受情绪和预期主导，建议投机层面理性对待行情，产业端可借助反弹机会套保操作 [3][10][15] 根据相关目录分别进行总结 钢材 - 螺纹钢主力合约收盘价3106元/吨，较上一交易日跌8元/吨（-0.25%），注册仓单96689吨，环比不变，主力合约持仓量213.7057万手，环比减少16795手；天津汇总价格3180元/吨，上海汇总价格3200元/吨，环比均不变 [2] - 热轧板卷主力合约收盘价3253元/吨，较上一交易日跌6元/吨（-0.18%），注册仓单62501吨，环比减少2086吨，主力合约持仓量154.9973万手，环比减少16803手；乐从汇总价格3300元/吨，上海汇总价格3290元/吨，环比增加10元/吨 [2] - 宏观上“棚改2.0”预期落空，螺纹钢供需双降、去库加快，热轧卷板供需双降、库存小幅累积，库存均处近五年低位，市场出现利多信息利于价格上涨 [3] 铁矿石 - 主力合约（I2509）收至773.00元/吨，涨跌幅+0.78%（+6.00），持仓变化+21689手，变化至69.04万手，加权持仓量114.02万手；现货青岛港PB粉758元/湿吨，折盘面基差31.80元/吨，基差率3.95% [5] - 供给方面海外发运量环比维稳，澳洲发运下滑、巴西回升、非主流国家减少，近端到港量增加；需求方面日均铁水产量下降；库存端港口库存下滑、钢厂进口矿库存增加；矿价短期震荡偏强 [6] 锰硅硅铁 - 7月16日，锰硅主力（SM509合约）收跌0.59%，收盘报5750元/吨，天津6517锰硅现货市场报价5700元/吨，环比持平，折盘面5890/吨，升水盘面140元/吨 [8] - 硅铁主力（SF509合约）收跌1.57%，收盘报5408元/吨，天津72硅铁现货市场报价5450元/吨，环比下调80元/吨，升水盘面42元/吨 [8] - 锰硅日线摆脱下行趋势线后震荡反弹，关注5900 - 6000元/吨压力及下方支撑；硅铁日线沿旗形通道运行，关注5600元/吨压力及下方支撑；基本面指向依旧向下 [9] - 短期盘面受情绪和预期主导，建议投机理性对待，产业端可择机套保 [10] 工业硅 - 7月16日，主力（SI2509合约）收跌1.14%，收盘报8685元/吨；华东不通氧553市场报价8950元/吨，环比上调50元/吨，升水期货主力合约265元/吨；421市场报价9500元/吨，环比持平，折合盘面价格8700元/吨，升水期货主力合约15元/吨 [14] - 日线摆脱下跌趋势，短期反弹趋势延续，关注9000元/吨压力及下方支撑；基本面供给过剩、有效需求不足 [14] - 短期受情绪和预期影响，建议投机理性对待，产业端可择机套保 [15] 玻璃纯碱 - 玻璃周三沙河现货报价1164元，环比回落4元，华中现货报价1070元，环比持平，现货产销提振；7月10日全国浮法玻璃样本企业总库存6710.2万重箱，环比-198.3万重箱，环比-2.87%，同比+5.54%，折库存天数28.9天，较上期-1.0天；净持仓多头增仓为主；短期价格震荡偏强，中期政策预期扰动强，空单规避观望 [17] - 纯碱现货价格1195元，环比下跌5元，企业价格波动小、成交灵活；7月14日国内纯碱厂家总库存188.40万吨，较上周四增加2.06万吨，涨幅1.11%，轻质纯碱79.01万吨，环比下跌0.12万吨，重质纯碱109.39万吨，环比增加2.18万吨；下游开工率变动不大或下降，需求低迷；装置运行稳中有涨；净持仓空头增仓为主；短期内受市场情绪带动反弹，中期基本面供需矛盾仍存，走势偏弱 [18]

报告行业投资评级 未提及 报告核心观点 当前房地产市场处于调整期，销售和新开工低迷，政策效果有限，建筑钢材需求承压，钢材消费结构转变，未来总需求缓慢回落但有结构性亮点，行业从“量的增长”转向“质的优化”；市场传闻的中央城市工作会议“棚改”重启难复制2015年模式，对房地产及上下游产业链增量拉动有限；需抑制新增供给并探索激发终端有效需求新路径；房地产相关钢材需求继续下探，钢材总需求或缓慢回落、结构调整 [1][5][14] 相关目录总结 会议政策差异 - 2015年棚改货币化安置政策全面推行，政策基调明确、节奏积极，强调加快改造；2025年会议指出城镇化转向稳定发展、城市建设以存量提质为主，强调稳步推进改造，措辞更审慎，“棚改2.0”短期内难成形，对产业链增量拉动有限 [4][5] 经济环境对比 内部经济环境 - 2015年全球经济温和复苏，中国多次降息降准，降低融资成本，市场杠杆放大，地产库销比回落；当前利率环境虽宽松但效果边际减弱，居民和企业对未来收入预期偏弱，加杠杆意愿不足，居民杠杆率高于2015年，买房投资性需求减弱 [6] 外部环境 - 2015年全球处于金融危机后弱复苏，主要经济体推行宽松货币政策，全球流动性充裕，中国出口强劲，大宗商品价格低迷、通胀水平低，为货币宽松提供空间；当前全球经济面临复杂挑战，主要发达经济体维持高利率，地缘冲突频发，外需承压，国内处于人口结构调整与房地产去杠杆周期，内外需求均趋弱，政策传导受阻，市场信心修复缓慢，货币宽松有效性受制约 [7][9] 钢材需求情况 - 房地产市场处于调整阶段，销售、投资与新开工低迷，政策托底效果不佳，建筑钢材需求承压；未来钢材需求结构将从房地产主导向基建、制造业和绿色转型项目过渡，形成“弱地产+稳基建+补短板项目”组合，总需求或缓慢回落、结构调整 [1][14]

会议概况 - 中央城市工作会议于7月14 - 15日举行，本次是第五次会议[2][3] 历史会议回顾 - 1962年第一次会议，当时全国城镇人口从9950万增至13070万，城市化率由15.39%增至19.75%，指示集中力量组织生产等[4] - 1963年第二次会议延续人口控制政策，此后城镇化率维持在17% - 18%[4] - 1978年第三次会议强调城市重要性，此后城镇化率从17.9%持续增长到2014年的55.8%[5] - 2015年第四次会议，1978 - 2014年城镇常住人口由1.7亿增至7.5亿，城市数量由193个增至653个，提出六个统筹[4][5] 当前形势 - 我国城镇化从快速增长期转向稳定发展期，2015 - 2024年城镇化率从57.3%增长到67%，2021年起增长幅度低于1个百分点[6] - 2025年上半年房地产开发投资增速 - 11.2%，30大中城市商品房成交套数在同期下界运行[6] 会议提出方向 - 城市工作要转变发展理念、方式、动力、重心和方法[6] 未来工作任务 - 提出优化现代化城市体系等七项城市发展工作任务[8][10] 后续展望 - 可能有更多专项债资金用于城市相关工程并匹配增量资金，对基建投资形成支撑[12] - 我国城镇化率与美日有差距，后续城市发展注重以人为本[12]

城镇化发展历程与内需释放 - 我国常住人口城镇化率从改革开放初期不足20%提升至2024年的67%，累计拉动GDP增长约12% [2] - 农业劳动力转向非农产业后劳动生产率平均提升3~5倍，2015~2023年累计拉动GDP增长约12% [2] - 新增城镇人口人均消费支出比农村居民高出1.8倍，按年均新增1000万城镇人口计算每年新增消费需求约3000亿元 [2] - 城镇化高峰期房地产投资年均增长15%以上，城镇基础设施投资累计超百万亿元，消费市场规模从不足10万亿元扩展至47万亿元 [2] 城镇化新阶段特征与挑战 - 城镇化率每提高1个百分点对GDP的拉动效应从2015年0.8个百分点降至2023年0.5个百分点 [3] - 2024年户籍与常住人口城镇化率差距达17.3%，约1.4亿人口未实现市民化，导致县域居民人均消费仅为城市居民的53% [3] - 补齐公共服务差距可每年释放1.2万亿元消费增量，2024年县城人均市政设施投资仅为城市三分之一 [3] 现代化人民城市建设方向 - 从依赖"人口+土地"要素投入转向依靠"创新+服务"提升效率，全要素生产率提升带来化学反应 [4] - 内需驱动结构从城镇化时期65%靠投资转变为当前72%由消费与创新共同驱动 [4] - 衡量标准从固定资产投资等规模指标转向单位GDP能耗、高新技术产业占比等质量指标 [4] 现代化人民城市建设四大路径 - 空间与体系优化：成都都市圈2025年推进51个产业项目年度投资超370亿元，2024年全国县城基建投资同比增长12% [5] - 创新与数字驱动：30个创新型城市高新技术企业集聚度达60%，研发投入占比75%，专利转化率比中小城市高30个百分点 [5] - 绿色与服务升级：城市绿色低碳产业增加值达10.8万亿元，教育健康等服务消费对经济增长贡献率超50% [5][6] - 安全与韧性基建：老旧管网改造可撬动1.2万亿元投资，防洪排涝设施升级每年需投入5000亿元 [6] 城市发展模式转变 - 从依赖人口红利转向依靠人才红利，从比拼投资规模转向较量创新浓度，从重视硬件建设转向强化软件升级 [6] - 预计2030年城市服务消费市场规模将达15万亿元，创新驱动的产业内需、品质提升的消费内需、更新改造的投资内需将持续释放 [6][7]

中央城市工作会议核心观点 - 会议规格高，7位政治局常委均出席，体现中央对城市工作的高度统筹协调性 [1][3][12] - 会议时机特殊，均处于五年规划起点年份（2015年"十三五"、2025年"十五五"），可作为城镇化政策观测窗口 [4][14] - 城镇化判断首次转变，从"快速增长期"转向"稳定发展期"，当前城镇化率67%，计划"十五五"接近70% [5][20] - 城市更新成为核心抓手，强调"高质量"而非增量扩张，目标延续至2030年，资金侧重中央财政支持 [6][17][18] - 新增城市安全底线要求，单独部署韧性城市建设，加快老旧管线改造和自然灾害防治 [7][23] - 明确新产业机会方向：城市更新技术应用、生活性服务业、减污降碳相关产业 [8][25][26] 与2015年会议的对比分析 两点不变 - 会议规格保持一致，均由总书记发表重要讲话、总理作总结讲话 [3][12] - 召开时点相似，均处于五年规划启动年（2015年"十三五"、2025年"十五五"）和城镇化五年计划次年 [4][14][15] 四点变化 - 城镇化阶段判断转变，从追求速度转向质量，计划通过分类推进县城建设实现中西部潜力地区发展 [5][20][21] - 地产政策从棚改转向城市更新，模式上避免大拆大建，时间跨度延长至2030年 [6][17][18] - 安全维度显著强化，新增城市安全底线总体要求，单独部署韧性城市建设任务 [7][23][24] - 产业导向更明确，首次点明城市更新技术、生活服务业、减污降碳三大方向 [8][25][26] 后续跟踪要点 - 关注2个月内可能出台的会议落实文件，参考2015年会后2个月印发《意见》的节奏 [10][27] - 密切跟踪高层行程动向，2015年会议前后京津冀调研为雄安新区铺垫 [10][30] - 观察中央高级别会议表述，包括五年规划、深改委会议、经济工作会议等对城镇化工作的部署 [10][27]

城镇化发展阶段转变 - 我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展从大规模增量扩张转向存量提质增效为主[1] - 1978-2024年城镇化水平年均提高1.1个百分点，城镇人口年均新增1700万人，新增城市501座，2024年底城镇化率达67%[3] - 房地产市场自2022年大幅下滑，进入以城市更新为主的时期[2] 城市工作新方向 - 推进城市更新成为当前和今后城市工作重要抓手，目标为建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市[2] - 城市工作重点转向内涵式发展，强调结构优化、动能转换、品质提升、绿色转型、文脉赓续、治理增效[2] - 严格限制超高层建筑，提升房屋安全保障水平，推动减污降碳扩绿协同增效[3] 城市更新具体措施 - 加快构建房地产发展新模式，推进城中村和危旧房改造[3] - 推进城市基础设施生命线安全工程建设，加快老旧管线改造升级[3] - 完善历史文化保护传承体系，保护城市历史文脉、人文地理、自然景观[3] 城市体系优化 - 发展组团式、网络化的现代化城市群和都市圈，分类推进以县城为重要载体的城镇化建设[4] - 促进大中小城市和小城镇协调发展，推动城乡融合发展[5] - 高质量开展城市更新，发挥城市在国内国际双循环中的枢纽作用[5] 城市发展挑战 - 面临超高层建筑、绿色低碳转型等新城市病问题[3] - 农民工和大学生成为城市新增就业主体，农村"空心化"突出[4] - 城市群间协调性不足，超大城市仍存在无序扩张问题[4]