住房条件改善 - 已售难交付住房实现交付超750万套 [5] - 建设筹集各类保障性住房和安置住房超1100万套（间），惠及超3000万群众 [4] - 全国累计改造城镇老旧小区超24万个，惠及超4000万户、1.1亿居民 [5] - 实施适老化、无障碍改造小区达5.6万个，新增文化休闲、体育健身场地超2800万平方米，增加社区服务设施6.4万个 [5] 房地产市场与政策 - 全国累计销售新建商品住宅面积约50亿平方米 [5] - 15个省份二手住宅交易量超过新房 [5] - 加大对居民购房的政策支持力度，包括下调首付比例和利率、换购住房退税、下调契税等 [5] - 建立城市房地产融资协调机制，“白名单”项目贷款审批金额已超7万亿元 [9] 建筑业发展 - 2024年建筑业产值达32.7万亿元，较2020年增加6.3万亿元，增长24% [7] - 累计完成154亿平方米建筑、7.9万公里市政道路、3429公里城市轨道交通、约1.6万公里铁路、约29万公里公路等基础设施建设 [7] - 对外承包工程业务累计签订合同额超1万亿美元，完成营业额6400亿美元 [7] 历史文化保护与城市更新 - 70多个城市开展历史建筑保护利用试点 [6] - 58片历史文化街区、10条老街成为国家级旅游休闲街区 [6] - 推动历史文化遗产与现代生活融合，补上基础设施短板 [6] 科技创新与应用 - 住房城乡建设领域持续巩固提升世界领先技术，集中攻关突破“卡脖子”技术 [10] - 基于城市信息模型和城市运行管理服务平台建设的“城市大脑”实现政务服务“一网通办”、城市运行“一网统管” [10]

房地产市场总体成就 - "十四五"期间全国累计销售新建商品住宅面积约50亿平方米 [1] - 存量住房市场规模持续扩大 目前全国有15个省区市二手住宅交易量超过新房 [1] - 全国750多万套已售难交付的住房实现交付 [1] - "十四五"期间建设筹集各类保障性住房和安置住房1100多万套间 惠及3000多万群众 [1] 房地产政策优化调整 - 住房城乡建设部坚持因城施策精准施策一城一策 充分赋予城市政府调控自主权 [2] - 通过下调住房公积金和商业银行贷款首付比例和利率 对居民卖旧买新换购住房给予退税支持等方式降低居民购房成本 [2] - 各地因城施策出台购房补贴等各类优惠政策 [2] 保交楼工作推进机制 - 国家省市成立三级工作专班上下联动 压实地方政府房地产企业金融机构各方责任 [2] - 按照市场化法治化原则一楼一策推进分类处置 对符合条件的项目通过城市房地产融资协调机制纳入白名单给予融资支持 [2] - 对资不抵债的项目加快推进破产重整或清算 在司法处置中把维护购房人合法权益放在首要位置 [2] 住房保障体系建设 - 建立了包含公租房保障性租赁住房和配售型保障性住房的多层次住房保障体系 [3] - 坚持货币补贴和实物保障相结合 以需定建以需定购筹集保障性住房房源 [3] - 指导各地建立住房保障轮候库制度 健全保障性住房申请轮候准入使用退出等管理机制 [3]

多层次住房保障体系 - 建立包含公租房、保障性租赁住房和配售型保障性住房的多层次住房保障体系，针对新市民、青年人等不同群体作出相应安排 [1] - 坚持货币补贴和实物保障相结合，以需定建、以需定购，根据群众需求宜租则租、宜售则售 [1] - 指导各地建立住房保障轮候库制度，以精准对接保障对象需求和保障房源供给，提升保障效能 [1] 支持多样化改善性住房需求 - 坚持因城施策、精准施策、一城一策，赋予城市政府房地产市场调控自主权，支持居民合理住房消费 [2] - 通过下调住房公积金和商业银行贷款首付比例和利率、换购住房退税支持、下调契税税率、取消普通住宅和非普通住宅标准等措施降低居民购房成本 [2] - "十四五"期间全国累计销售新建商品住宅面积约50亿平方米，存量住房市场规模持续扩大，15个省区市二手住宅交易量超过新房 [2] 保交楼与维护购房者权益 - 国家、省、市成立三级工作专班，按照市场化、法治化原则，"一楼一策"推进保交楼工作分类处置 [3] - 通过城市房地产融资协调机制为符合条件的项目提供融资支持，对资不抵债项目加快推进破产重整或清算，在司法处置中优先维护购房人权益 [3] - 截至目前全国750多万套已售难交付住房实现交付，坚决查处违法违规、损害群众利益的企业 [3]

保交楼工作进展与成效 - 全国已实现交付超过750万套已售难交付住房 [1] - 住建部扎实推进保交楼工作以维护购房群众合法权益 [1] 保交楼工作推进机制 - 压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任 [1] - 指导各地按照市场化、法治化原则，“一楼一策”推进分类处置 [1] 项目分类处置与融资支持 - 对符合条件的房地产开发项目通过城市房地产融资协调机制纳入“白名单”给予融资支持 [1] - 保障正常建设资金需求以推动项目早日建成交付 [1] - 对资不抵债项目加快推进破产重整或清算并在司法处置中优先维护购房人权益 [1] 企业监管与违法违规处理 - 对违法违规、损害群众利益的房地产企业坚决查处防止其“金蝉脱壳” [1]

核心观点 - 2025年第三季度货币政策例会透露出稳健务实与精准调整的政策取向 在继续保持适度宽松货币政策支持力度的同时 更侧重于让已有政策产生实效 并通过结构性工具精准支持关键领域 [3][4] - 预计银行资产端利率压力缓解 随着存款成本下行与息差降幅收窄 银行业绩增长有望保持相对稳健 [4][5] - 银行股经历市场调整后 股息率已经明显回升 高股息将吸引配置型资金流入 看好银行股绝对收益投资价值 [5] 货币政策分析 - 我国经济运行稳中有进 高质量发展取得新成效 但对困难的描述更聚焦于国内需求不足以及物价低位运行 [3] - 央行在当前阶段更加关注前期总量与结构性货币政策等能否顺畅地传导至实体经济 后续工作重点是疏通传导机制 确保资金能真正有效运用 [3] - 增量政策出台将更加灵活 视经济发展需要有针对性地提供进一步金融支持 [3] - 重点支持领域包括"小微企业"和"稳定外贸" 在关税政策依然面临不确定性、外贸领域风险加大的情况下 央行进行精准施策 [3] - 房地产市场政策进入巩固和观察期 重心转向推动已出台政策落地和存量资源盘活 "保交楼"进展迅速 存量风险已经明显改善 [4] - 当前信贷需求相对较弱 大型银行将继续发挥金融服务实体经济主力军作用 [4] 银行业影响与展望 - 会议强调增强银行资本实力 大型银行经过前期注资补充资本 资本实力明显增强 有利于下一阶段提高信贷支持能力 [4] - 中小银行资本补充预计仍将以内生增长为主 [4] 投资建议 - 建议关注国有大行稳健高股息配置价值 以及经济改善预期下股份行和区域行估值修复机会 [5] - 推荐中信银行、江苏银行、成都银行、沪农商行、渝农商行、常熟银行、苏州银行等 [5] - 维持行业"增持"评级 [5]

房价下跌的负面影响 - 房价下行导致开发商销售回款中断，资金链崩溃，经营困难[1] - 房企陷入困境引发上下游企业连锁反应，行业整体承压[1] - 二手房市场流动性停滞，徐州金山桥开发区房产挂牌半年无人问津，业主降价10%才售出[5] - 房价下跌导致二手房成交价跌破房贷余额，断供现象增加，银行不良贷款率上升[3] - 土地出让收入大幅减少，2024年全国土地出让收入约6.2万亿元，同比下跌23.5%，较2021年峰值下跌近40%[7] - 地方财政收入减少导致公共服务投入缩水，水电燃气等基础服务补贴减少并出现涨价[1] 房价企稳的积极影响 - 房价企稳后“保交楼”成为首要任务，阜阳为28个项目发放“白名单”，珍宝岛雍景和府项目获得8000万融资，342套住房按期交付[3] - 市场活跃度提升，北京9月二手房成交1.58万套，同比增长19.4%[3] - 房企销售回款改善，龙湖、华润等房企三季度债务重组进度较上半年加快40%[3] - 开发商资金压力缓解后能够覆盖成本并按时发放工资，施工队复工意愿增强[3] 政策调控与市场分化 - 核心城市政策效果显著，上海出台“沪六条”后外环外二手房成交占比达57%，9月单月成交1.8万套，同比增长27%[5] - 政策放开外环限购主要面向改善型家庭，9月上海四类改善群体成交占比达14%，有效盘活存量房产而未推高房价[5] - 各地密集出台支持政策，全年政策数量达470多条，第三季度占120多条，包括河南购房补贴、广州允许公积金提现付首付、深圳苏州允许公积金交物业费等[7] - 市场呈现严重分化态势，9月新房均价微涨0.09%，但二手房价格下跌0.74%，同比跌幅扩大至7.38%[7] 房地产行业的经济地位 - 房地产行业关联60多个上下游行业，包括建材、家电、装修等，形成一荣俱荣、一损俱损的产业链关系[7] - 房产在城镇家庭资产中平均占比高达67.3%，三四线城市占比超过80%，房价下跌10%将导致家庭净资产缩水6.7%[5] - 房地产行业波动会形成恶性循环：房屋销售不畅导致装修推迟、家电滞销、工厂裁员、收入下降，进一步抑制购房需求[7]

融资方案核心条款 - 公司计划向不超过200名合格投资者发行不超过8200万股优先股 募集资金总额不超过82亿元 [1] - 发行的优先股为附单次跳息安排的固定股息率 可累积 不设回售条款 不可转换 [1] - 发行采用代销方式 预计在获得证监会注册后六个月内实施首次发行 且首次发行数量不少于总发行数量的50% [1] 募集资金用途 - 募集资金将主要用于支持公司"保交楼 保民生"房地产项目的建设 [1] - 资金将投向11个具体项目 包括广州林屿院 深圳会展湾雍境名邸 北京亦序佳苑等 涉及总投资金额达456.7亿元 [1] - 项目均位于核心城市 符合公司业务发展方向和国家产业政策 预计将带来稳定收益 [1] 发行相关方持股情况 - 联席保荐人中信建投证券通过自营 资产管理等账户持有公司1066857股 持股比例为0.01% [2] - 联席保荐人招商证券通过自营业务 信用融券专户和资产管理业务账户持有公司A股股票448000股 [2] - 招商证券重要子公司共持有公司A股股票4634372股 [2]

公司资产处置 - 公司子公司怀来京御拟以7455.94万元交易价格转让标的资产给怀来县数据局 [1] - 本次交易旨在盘活资源以实现资金回笼 [1] - 交易回款将主要用于下属公司"保交楼"相关建设支出 [1] 公司经营战略 - 公司持续通过资产处置推进"保交楼"进展并确保项目施工进度 [1] - 本次资产转让基于公司经营发展需要 [1] - 标的资产为怀来人工智能产业港相关资产 [1]

融资规模与结构 - 2025年前8个月房地产企业债券融资总额达3808.9亿元 同比微增0.8% [1] - 信用债融资规模2290.9亿元 占行业融资总额60.1% [1] - 海外债融资57.3亿元 占比1.5% [3] 融资工具创新与应用 - 经营性物业贷为招商蛇口、龙湖集团、新城控股等房企提供数百亿元流动资金 [3] - 白名单项目贷款规模超过7万亿元 支持近2000万套住房建设交付 [2] - 新城发展子公司发行1.6亿美元优先担保票据 票面利率11.88% [4] 融资模式转型意义 - 信用债置换高息债务降低融资成本 龙湖集团年内累计兑付债券本息约145亿元 [2] - 境外融资破冰释放市场预期改善信号 新城发展成为近3年首家重启境外融资的民营房企 [3][4] - 融资体系从增量依赖转向存量激活 通过REITs及ABS工具提升资产运营效率 [3] 行业影响与目标实现 - 融资为保交楼及经营回归正轨提供支持 加速资金落地效率 [1][2] - 协调机制建立以项目为核心的融资新模式 保障购房人合法权益 [2] - 融资改善是稳楼市的支撑力 推动行业向开发与经营并重转型 [4]

核心观点 - 房地产行业融资环境呈现积极信号 多家房企成功通过市场化融资渠道获取资金 为行业提供现金流支持并助力发展模式转型 [1][2][3][4] 融资规模与结构 - 2025年前8个月房地产企业债券融资总额达3808.9亿元 同比微增0.8% [1] - 信用债融资规模2290.9亿元 占比60.1% 为行业融资主力军 [1] - 海外债融资57.3亿元 占比1.5% 规模有限但象征意义重大 [3] 信用债融资作用 - 信用债持续供给成为优化资产负债表的重要抓手 通过置换高息债务降低融资成本 [1][2] - 龙湖集团年内累计兑付债券本息约145亿元 实现有息负债规模下行 [2] - 为企业日常经营保障和债务重组提供空间 逐步缓释行业偿债压力 [2] 多元化融资体系 - 形成"白名单"机制与创新工具互为补充的多元融资体系 [2] - "白名单"项目贷款规模超过7万亿元 支持近2000万套住房建设交付 [2] - 经营性物业贷放开后 招商蛇口 龙湖集团 新城控股等房企获贷款数百亿元 [3] - 融资工具创新推动行业从"增量依赖"转向"存量激活" [3] 境外融资突破 - 新城发展成为近3年首家重启境外资本市场融资的民营房企 [4] - 新城环球有限公司成功发行1.6亿美元优先担保票据 期限2年 票面利率11.88% [4] - 境外融资通道重启标志信用资质重获国际资本认可 对行业具有信心传导效应 [4] 资金运用与转型方向 - 融资改善是"稳楼市"支撑力 也是房企转变商业模式的助推力 [4] - 资金需用于"保交楼"底线 修复购房者信心 [4] - 加快向"开发与经营并重"新模式转型 通过提升资产运营效率实现高质量发展 [4][5]