数字化转型 - 多家大行将数字化转型作为核心战略 交行指出竞争已从单一产品服务转向场景和生态竞争[2] - 工商银行推出"数字工行(D-ICBC)"品牌 重点发力三方面:打造拳头产品平台 强化技术创新 深化组织架构改革[2] - 农业银行掌银日活用户达2800万户 相当于2.2万个网点每日各服务1200人次[3] - 交行个人手机银行上线160余项非金融场景 信用卡"买单吧"APP绑卡用户同比增长7.6% 月活用户同比增长9.0%[3] - 交行金融科技投入28.05亿元 同比增长14.5% 建行工行等加强金融科技人才队伍建设[4] 保交楼风险 - 工行停工项目按揭不良贷款余额6.37亿元 占全行按揭贷款余额0.01%[5] - 农行涉及风险楼盘1112个 逾期按揭贷款12.3亿元 占个人住房贷款余额0.023%[5] - 建行停贷断供涉及逾期金额11.42亿元 占按揭贷款余额0.018% 不良余额5亿元占0.0077%[5] - 交行存在风险项目逾期贷款4.67亿元 占全部按揭贷款余额0.03%[6] - 邮储银行停工项目逾期贷款1.27亿元 房地产开发贷款规模1091亿元 占全行贷款余额1.59%[6] - 六大行上半年个人住房贷款合计增加4155亿元 较2021年全年24843亿元增幅明显下降[6] 养老金融 - 建行提出养老金融"1314"发展策略 涵盖三大支柱和四大服务体系[8] - 农银理财在10个试点城市推出首期养老理财产品 第二支产品筹备中[9] - 建信理财养老理财产品规模超170亿元 在银行系子公司中排名靠前[9] - 四家大型银行自2022年11月20日起在五城市开展特定养老储蓄试点[9] - 交行养老服务业授信客户数量较上年末增长42.42%[10] - 中行将养老保障纳入"十四五"规划 工行积极推进养老储蓄项目研发和产品上线[9][10]

合作协议签署 - 中信银行与中海地产 招商蛇口 绿城集团 建发房产集团 华侨城集团 大悦城集团 龙湖集团 滨江集团 碧桂园集团 美的置业共10家房地产企业签订"总对总"战略合作协议 [1] 金融服务内容 - 中信银行将提供综合金融服务 重点围绕房地产开发贷款 并购贷款 债券承销与投资 预售资金监管保函 内保外贷等业务领域 [1] - 充分发挥中信集团协同资源 满足房地产企业合理融资需求 [1] 合作背景与目标 - 银企各方坚持"房子是用来住的 不是用来炒"定位 全面落实房地产长效机制 [1] - 共同维护住房消费者合法权益 促进房地产市场平稳健康发展 [1] 政策导向与执行 - 中信银行积极贯彻国家"稳经济大盘"整体部署 助力"保交楼 稳民生" [1] - 落实人民银行 银保监会关于房地产金融工作的相关要求 [1] - 支持房企特别是民营房企的合理融资需求 促进房地产融资业务健康稳定发展 [1]

核心事件概述 - 招商银行福州分行因未履行预售资金监管职责被福州市住建局通报 要求整改并暂停其在福州新增预售资金监管业务 [1][2] - 该行在安商房回购款1.3亿元进入监管账户后不到1小时内协助法院完成资金划扣 违反最高法关于保交楼项目预售资金"可冻结不可划扣"的规定 [1] - 资金划扣导致世茂云浦公馆项目工程款支付困难 购房人办证税款无法缴纳 保交楼工作受阻 [1][2] 监管措施与影响 - 福州市住建局自2025年1月起多次协调市中级法院并函告项目情况 但资金仍被华润深国投信托等债权人申请执行划扣 [1] - 暂停招商银行在福州新增预售资金监管业务 直至其配合完成保交楼后续工作 [2] - 权益受损业主和参建单位可向银行索赔或通过司法途径维权 [2] 资金流动细节 - 被划扣资金规模达1.3亿元 为安商房回购款 [1] - 资金划扣方为华润深国投信托 其与项目公司存在债权融资合同关系 [1] - 划扣行为导致项目未完税及已确认工程款无法支付 [1]

核心观点 - 福州市住建局连续通报招商银行福州分行和中航信托在保交楼工作中存在监管不力与消极不作为问题 导致项目工程款支付困难 税款无法缴纳 严重影响社会稳定 [1][2][3] 招商银行福州分行监管问题 - 招行福州分行未履行预售资金监管职责 在住建局函告后仍协助法院划扣世茂云浦公馆项目监管账户资金1.3亿元 该资金为安商房回购款 到账后不到1小时即被划扣 [1] - 资金划扣导致项目工程款难以支付 业主办证开票税款无法缴纳 保交楼工作无法完成 招行福州分行被暂停在该市新增预售资金监管业务 [2] - 权益受损业主及相关参建单位可向招行福州分行诉求或通过司法途径保障权益 [2] 中航信托不作为问题 - 中航信托作为榕心江来项目股东方（持股60%）态度消极 不断拖延白名单融资工作 该项目由福州俊德辉房地产开发有限公司开发 [3] - 中航信托已被建信信托和国投泰康信托两家公司托管 其消极行为影响保交楼进度 导致业主群访 [3] - 福州市住建局通报中航信托无社会责任感且拒不承担保交楼任务 [3]

行业规模扩张 - 2025年7月TOP50物业服务企业新增合约面积总计5048万平方米 头部企业规模持续扩张 新增合约面积均值为101万平方米 [1] - 世茂服务控股有限公司 上海永升物业管理有限公司 招商局积余产业运营服务股份有限公司新增合约面积均超过330万平方米 规模扩张迅速 [1] 企业新增合约面积排名 - 世茂服务新增合约面积411万平方米位列首位 上海永升物业343万平方米排名第二 招商局积余318万平方米排名第三 [2] - 华润万象生活318万平方米 江苏银河物业292万平方米 保利物业279万平方米 碧桂园服务194万平方米 龙湖服务178万平方米位列前列 [2] - 中海物业 武汉城市服务集团 明語集团 金科智慧服务 万物云新增合约面积在126-161万平方米之间 [2][3] - 东原仁知102万平方米 新日月生活服务 广东宏德科技物业83万平方米 东吴服务产业集团 深业物业79万平方米 [3] - 河南建业新生活76万平方米 江西燕兴物业76万平方米 德信盛全物业70万平方米 广西华保盛物业66万平方米 金茂物业66万平方米 [3] - 荣万家60万平方米 深圳金地物业55万平方米 华发物业50万平方米 北京瑞赢酒店物业40万平方米 雅生活智慧城市服务 深圳特发服务45万平方米 [3][4] - 中土物业42万平方米 弘阳服务40万平方米 中铁建物业34万平方米 幸福基业物业27万平方米 上海中建东孚物业27万平方米 [3][4] - 北京兴业源科技服务27万平方米 杭州滨江物业26万平方米 华侨城物业26万平方米 大华集团上海物业25万平方米 远洋服务24万平方米 [4] - 深圳星河智善生活23万平方米 新城悦服务23万平方米 阳光恒昌物业27万平方米 厦门国贸城市服务21万平方米 南都物业18万平方米 [4] - 江山智联物业18万平方米 新力物业16万平方米 深圳莲花物业162万平方米 [4] 第三方市场拓展 - 2025年7月TOP50物业服务企业第三方市场拓展面积总计4256万平方米 均值为85万平方米 [7] - TOP10企业第三方市场拓展面积均值为236万平方米 TOP11至TOP30企业均值为76万平方米 [8] - 世茂服务第三方拓展面积411万平方米居首 上海永升物业338万平方米排名第二 江苏银河物业297万平方米排名第三 [5] - 招商局积余283万平方米 华润万象生活240万平方米 保利物业194万平方米 明語集团159万平方米 碧桂园服务151万平方米 [5][6] - 金科智慧服务 龙湖服务141万平方米 山东明德物业138万平方米 中海物业118万平方米 南京银城物业109万平方米 [6] - 绿城物业服务 东原仁知城市运营服务 新日月生活服务 广东宏德科技物业83万平方米 东吴服务产业集团82万平方米 [6] - 江西燕兴物业76万平方米 深业物业运营集团 德信盛全物业70万平方米 河南建业新生活69万平方米 广西华保盛物业66万平方米 [6] - 万物云 荣万家55万平方米 金茂物业55万平方米 北京瑞赢酒店物业49万平方米 深圳金地物业452万平方米 深圳特发服务45万平方米 [6][7] - 中土物业42万平方米 弘阳服务 华发物业39万平方米 幸福基业物业27万平方米 北京兴业源科技服务77万平方米 [7] - 阳光恒昌物业22万平方米 南都物业18万平方米 江山智联物业18万平方米 深圳莲花物业16万平方米 大华集团上海物业162万平方米 [7] - 新力物业16万平方米 和泓服务16万平方米 深圳星河智善生活 厦门国贸城市服务15万平方米 宝石花物业15万平方米 [7] - 杭州滨江物业15万平方米 中铁建物业15万平方米 西安锦天物业14万平方米 远洋服务13万平方米 长城物业8万平方米 力高健康生活8万平方米 [7] 关联方项目承接 - 2025年7月TOP50企业承接关联方面积合计963万平方米 均值为19万平方米 TOP10企业门槛值为28万平方米 [13] - 武汉城市服务集团承接关联方面积158万平方米居首 保利物业85万平方米排名第二 万物云80万平方米排名第三 [10] - 华润万象生活78万平方米 招商局积余48万平方米 雅生活智慧城市服务48万平方米 中海物业44万平方米 碧桂园服务43万平方米 [10] - 龙湖服务112万平方米 绿城服务28万平方米 上海中建东孚物业27万平方米 新城悦服务 中铁建物业20万平方米 [10][11] - 华侨城物业18万平方米 金茂物业11万平方米 杭州滨江物业11万平方米 远洋服务 中建壹品物业运营10万平方米 [11][12] - 厦门联发物业服务 深圳金地物业 大华集团上海物业 中交物业服务集团 深圳星河智善生活7万平方米 [12] - 河南建业新生活 北京中铁慧生活科技服务 东原仁知城市运营服务7万平方米 中建七局地产集团 广州敏捷新生活物业6万平方米 [12] - 深业物业运营集团6万平方米 金科智慧服务 正商服务6万平方米 厦门国贸城市服务6万平方米 中骏商管智慧服务 [12] - 北京城建 美置服务集团 润达幸演江5万平方米 宁夏中房集团5万平方米 重庆海成生活服务 中电建物业5万平方米 上海永升物业5万平方米 [12][13] 城市服务领域拓展 - 深圳金地物业中标金额6445万元居城市服务首位 绿城服务3523万元排名第二 广东宏德科技物业985万元排名第三 [14] - 深圳星河智善生活746万元 保利物业302万元 新大正物业196万元 新日月生活服务181万元 上海永升物业99万元 [14] - 碧桂园生涯服务95万元 浙江永成物业84万元 [14]

楼市政策与市场反应 - 2025年全国已有132个城市放松楼市政策，首付比例降至15%，首套房贷利率最低达3.25% [3] - 政策宽松未显著提振成交量，合肥取消限购后商品住宅成交量仅环比增长7%，远低于2020年同期30%的涨幅 [3] - 购房者关注点从利率优惠转向项目烂尾风险和降价补偿，开发商信任度下降影响政策效果 [3][11] 房价分化与库存压力 - 全国商品房待售面积达7.82亿平方米，去化周期14个月且库存每月新增5.2% [5] - 核心城市与三四线城市房价差距扩大：上海黄浦区二手房涨0.5%，北京东城区涨0.3%，而东莞新房均价较2023年峰值跌18.3% [7] - 区域分化显著，北京通州新盘降价20%，常州奥体新城单价从1.6万降至1.35万仍滞销 [5][7] 购房者行为与市场预期 - 刚需购房者受"保价协议"刺激，成都万科公园5号因降价补偿政策成交量环比增长22% [9] - 投资需求萎缩，全国商品房平均转手周期从2019年3.2年延长至6.8年，67%二手房卖家主动降价超5% [9] - 2025年前5月全国二手房价格累计跌2.8%，牡丹江、北海等城市跌幅超5% [9] 开发商风险与市场信心 - 全国23个城市存在逾期交房项目，购房者因开发商资金问题持谨慎态度 [11] - 政策刺激效果减弱，同幅度降息对成交量的拉动从2020年30%降至2025年7% [11] - 郑州绿博新城项目开盘两年去化率仅26%，反映市场冷清 [5]

烂尾楼拍卖案例 - 桂林市临桂区一烂尾楼盘以20 3万成交 此前流拍多次 原价超6000万[1] - 竞拍需缴纳500万履约保证金 若连续两月验收不合格则不予退还[3] - 该楼盘为安置小区烂尾项目 需无偿解决13户居民安置问题 总面积超2万㎡[5] - 买家需承担前期开发商欠款213万 加上保证金合计需支付713万[5] - 要求两个月内开工 九个月内交付 否则已投入资金不予退还[6] 房地产拍卖风险 - 北京西城区1 3亿厂房以1 8万成交后被法院撤销 因债权人持有3000万债权[8] - 存在产权不清晰 债权人异议 多重抵押查封 占用拒不腾房四种情况将导致交易无效[9][10] 成功盘活案例 - 桂林枫丹丽苑附楼经6次流拍后以1701万成交 政府通过拆分资产促成交易[12] - 政府调整商住比例 减免税费 提供1700万贷款支持 吸引桂林银行预付10年租金入驻[14][16] - 形成"政府牵线 市场运作 民生优先"的烂尾楼整治模式[16] 行业现状与政策 - 桂林市存在嘉华府邸 大学城百花园等多处烂尾项目 部分逾期交付超8年[18] - 湖南怀化实施"保交楼"政策 按绿黄红三档分类处置 长沙未交付住房达26354套[20][22] - 2008-2015年房地产快速发展期遗留大量烂尾楼 主因开发商资金链断裂[20]

发行方案概要 - 本次向特定对象发行A股股票数量不超过1,813,840,599股 不超过发行前总股本的30% [13] - 发行价格不低于定价基准日前20个交易日股票交易均价的80% 且不低于最近一期经审计的每股净资产 [12] - 募集资金总额预计不超过133,000万元 扣除发行费用后用于房地产项目开发 [15] 募集资金用途 - 拟投入募集资金133,000万元用于两个住宅项目开发 [17] - 中企誉品·银湖湾项目总投资1,083,000万元 拟使用募集资金93,000万元 [17][21] - 中企云萃森林项目总投资1,141,200万元 拟使用募集资金40,000万元 [17][24] 项目基本情况 - 中企誉品·银湖湾项目位于上海松江区 规划建筑面积381,204.52平方米 包含2,193套住宅 [18][20][21] - 中企云萃森林项目位于上海浦东新区 规划建筑面积193,016.59平方米 包含1,179套住宅 [21][24] - 两个项目均定位普通商品房 刚需型户型占比分别超过65%和78% [20][23] 财务影响 - 发行完成后总股本将增加至7,859,975,930股 控股股东持股比例由65.21%降至50.16% [16][27] - 预计中企誉品·银湖湾项目实现销售额1,381,031万元 净利润163,813万元 [21] - 预计中企云萃森林项目实现销售额1,319,057万元 净利润243,383万元 [25] 行业背景 - 2022年房地产业增加值占GDP比例为6.1% 属于国民经济重要支柱产业 [6] - 2022年下半年以来国家密集出台房地产企业融资支持政策 [7] - 一二线城市人口聚集效应持续 住房需求获得有效支撑 [8] 发行目的 - 响应"保交楼、保民生"政策要求 保障项目交房周期 [9] - 优化资本结构 2024年末剔除预收款后资产负债率为63.98% [10][33] - 增强资金实力 2024年末一年内到期非流动负债12.64亿元 [33] 公司治理 - 控股股东为上海地产集团 实际控制人为上海市国资委 [16] - 本次发行不会导致控制权发生变化 [16][27] - 发行对象不超过35名特定投资者 均以现金方式认购 [11]

中国东方资产管理股份有限公司的房地产纾困实践 核心观点 - 中国东方通过创新金融模式盘活困境地产项目 有效修复房地产行业信用链条 [1][3] - 截至2025年一季度末累计支持2000余亿元存量项目复工复产 [2][3] - 典型案例包括深圳岳盟项目和长沙新力铂园项目 分别通过平稳基金和实质性重组模式化解风险 [3] 金融服务优势与"保交楼"成效 - 推动6.43万套商品房按期交付 解决农民工工资超21亿元 支付上下游款项超百亿元 [3] - 深圳岳盟项目采用"市场化法治化+政府行政赋能+产融协同"模式 化解涉众理财兑付危机 [3] - 长沙新力铂园项目注入1.90亿元专项资金 实现两千多户房产交付 [3] 低效资产盘活与城市更新 - 北京六佰本项目改造为东湖"欢乐颂"商业综合体 引入"北京数字人基地"吸引近百家数字人企业 [4] - 采用"联合小业主+政府支持+产业导入"模式 解决产权分散和物业混乱问题 [4] 民生保障与政策响应 - 参与深圳市南山区保障房项目 通过"资金链贯通+价值链修复"实现千余家庭安居 [5] - 聚焦保障性住房 城中村改造和"平急两用"公共基础设施三大工程 [5] 未来发展方向 - 将持续深耕房地产风险化解 助力"保交房"攻坚战和行业新模式构建 [5]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 玻璃中期震荡市，短期现货成交稳定，政策提议和旺季预期助推反弹，但湖北仓单定价和高库存压制盘面，未来需房地产市场好转价格或阶段性反弹；多头交易核心支撑在政策端、现货价格低、厂家长期亏损和旺季预期；空头交易逻辑是房地产市场难实质好转，现货库存压力大 [6][7] - 纯碱趋势震荡偏弱，玻璃高库存、亏损大导致纯碱无提价空间，虽短期估值偏低、成本端或企稳、市场有乐观预期带动反弹，但现货难涨期货上涨使基差走弱，未来交割压力大；趋势核心是高产量、高库存，成本端预期变化；轻重碱价差偏低、出口好、库存集中度高为潜在支撑，需玻璃好转带动 [8] 根据相关目录分别进行总结 玻璃供应端情况介绍 - 2025年已冷修产线总计日熔量10530吨/日 [11] - 2025年已点火产线总计日熔量11510吨/日 [12] - 潜在新点火产线总计日熔量14600吨/日 [14] - 未来潜在老线复产总计日熔量8130吨，主要集中在华南、西南 [15] - 潜在冷修产线总计日熔量6900吨/日 [17] - 玻璃行业上半年预计减产空间有限，当前在产产能15.7万吨/日左右，2021年产能高峰17.8万吨/日，近年来低位产能14.8 - 15万吨/日 [19][21] 玻璃价格与利润 - 本周玻璃成交基本稳定，大部分价格变化不大，沙河部分涨价10元/吨，沙河1130 - 1180元/吨左右，华中湖北地区1000 - 1100元/吨左右，华东江浙地区部分大厂1220 - 1360元/吨左右 [27][31] - 期货反弹，基差偏弱，月差持稳，近月仓单因素影响下月差偏弱 [33][35] - 玻璃利润方面，石油焦利润 - 101元/吨左右，天然气与煤炭燃料利润 - 199 - 82元/吨左右；以煤炭为燃料装置利润86元/吨，以天然气为燃料装置利润 - 188元/吨，以石油焦为燃料装置利润 - 85元/吨 [38][41] 玻璃库存及下游开工 - 近期玻璃成交相对稳定，大部分地区库存小幅下滑，现货成交较此前略有走强，各地库存都略有下滑 [44] - 华东地区价格下滑，区域价差收缩，浙江与湖北、河北价差变化体现这一情况 [45][46] 光伏玻璃价格与利润、产能与库存 - 光伏玻璃价格下滑，近期订单跟进量稍减，厂家出货一般，库存持续增加；2.0mm镀膜面板主流订单价格10.5 - 11元/平方米，环比下滑2.27%，较上周跌幅收窄4.11个百分点；3.2mm镀膜主流订单价格18 - 19元/平方米，环比下滑2.63%，较上周跌幅收窄1.17个百分点 [53][55] - 随着市场逐步走弱，未来光伏玻璃或再次进入减产周期；截至7月初实际产能9.4万吨/日左右，样本库存天数约34.62天，环比增加6.80%，较上周增幅扩大0.44个百分点 [57][58] 纯碱供应及检修 - 纯碱开工变化不大，目前潜在检修量不大，部分厂家开工负荷率不同；产能利用率81.32%，上周82.2%；当前重碱周度产量来到39.6万吨/周，高产量、高库存背景下，需厂家加大减产力度或地产产业链恢复带动玻璃需求，目前玻璃无力扩大对纯碱需求，重碱产量超玻璃厂刚需 [66][68] - 纯碱库存181万吨左右，其中轻质纯碱80.5吨，重质纯碱100.5万吨 [69][70] 纯碱价格、利润 - 沙河、湖北名义价格1200 - 1300元/吨左右，本周价格变化不大 [76][80] - 高产量、高库存使近月压力大，现货不跌，基差略强，月差压力较大，近月压力源自交割压力、贸易压力，本质是玻璃弱势而纯碱产量偏高 [82][85] - 华东（除山东）联碱利润 - 12.5元/吨，华北地区氨碱法利润 - 62元/吨 [88] - 中国纯碱拟在建项目包括远兴能源二期、中盐青海碱业等公司，产能及预计投产时间各有不同 [84]