市场整体表现 - 中证REITs（收盘）指数上周上涨0.65%，收于886.6点，中证REITs全收益指数上涨0.66%，收于1116.4点 [1] - 全市场68只已上市公募REITs中，55只价格上涨，13只下跌，周均涨幅为1.07% [2][4] - 年初至今中证REITs指数累计上涨12.3%，表现优于中证转债指数（+7.9%）和沪深300指数（+1.2%） [3] 各板块与产品表现 - 按项目类型划分，交通类REITs表现最佳，周涨幅为1.11%，其次为市政环保类（0.95%），仓储物流类表现最差，下跌0.20% [3] - 单周涨幅前三的REITs产品为中金中国绿发商业资产REIT（+6.50%）、易方达华威市场REIT（+5.25%）和华夏南京交通高速公路REIT（+3.91%） [2][4] - 单周跌幅前三的REITs产品为华夏北京保障房REIT（-1.70%）、国泰君安临港创新产业园REIT（-1.55%）和中金普洛斯仓储物流REIT（-1.45%） [2][6] 市场流动性 - 上周REITs市场总成交额为6.66亿元，环比上升15.0% [8] - 产权类REITs成交额为3.78亿元，环比上升16.5%，特许经营权类REITs成交额为2.48亿元，环比微降0.4% [8] - 消费基础设施类REITs成交额最大，为1.44亿元，环比大幅上升98.4%，占比21.6% [9] 行业重要动态 - 首单民企仓储物流类REITs——嘉实京东仓储REIT正式启动扩募，拟购入西安和合肥的两个基础设施项目，此为年内第二单扩募产品 [1][11] - 青城山-都江堰景区基础设施REIT确定基金管理人为中航基金，该景区2024年接待游客1172.15万人次，门票收入6.02亿元 [1][11][12] - 两只数据中心公募REITs定价完成，南方润泽科技数据中心REIT发行价4.5元/份，预计募资45亿元，南方万国数据中心REIT认购倍数达166.10倍 [1][12] - 创金合信电子城产业园REIT首发申请获反馈，华夏安博仓储物流REIT首发申请获受理，目前共有16只REITs基金等待上市 [12]

外资REITs市场动态 - 华夏基金上报首只外资发起消费类REIT——华夏凯德商业资产REIT 总规模约28亿元人民币 [1] - 安博（Prologis）在华注册外商独资私募机构申报华夏安博仓储物流REIT [1] - 外资项目落地将增强市场对公募REITs信心 吸引更多优质资产入市 [1]

写字楼市场 - 二季度北京写字楼市场无新增供应 甲级写字楼总存量维持在1368万平方米 [2] - 北京市写字楼半年度净吸纳量19.4万平方米同比增长2.5% 空置率较2024年底下降1.4个百分点至16.9% [2] - 五大核心商圈半年度净吸纳量11.1万平方米同比增长9.0% 空置率降至10.9% [2] - 北京市租金环比下降2.3%至每月每平方米221.94元 五大核心商圈租金环比下降2.6%至257.58元 降幅持续收窄 [2] - 2026-2028年市场将新增约180万平方米供应 中央商务区和望京-酒仙桥区域占比达70% [3] - 业主方租金让度空间接近极限 市场处于筑底横盘阶段 预计2025年底租金趋稳 [3] - 20个未来产业（如人形机器人、商业航天等）将驱动需求提升 [3] 零售市场 - 二季度新增3个项目带来20万平方米优质零售空间 购物中心总存量升至1686万平方米 [4] - 存量改造加速推进 中海大吉巷、双井京东Mall等项目开业 西单商场改建及朝外片区更新二期获批 [4] - 下半年将新增5个优质零售项目 供应超50万平方米 远郊新建及传统商圈更新为主力 [4] - 特色商业街区（如奥园City街、隆福寺商业街区）融合文商旅体元素重塑消费场景 [4] - 《北京市扩大时尚消费专项行动方案》支持商圈改造、首店品牌引入及国潮老字号发展 [4] 资本市场 - 外资机构对中国内地公募REITs市场参与度显著提升 华夏凯德商业资产REIT总规模约28亿元 [5] - 安博（北京）私募基金完成管理人登记并申报华夏安博仓储物流REIT [5] - 外资项目落地将增强市场信心 吸引更多优质资产入市 [5] 产业园市场 - 生物医药产业载体迎集中交付高峰 昌平及大兴区域供需矛盾加剧导致租金承压 [6] - 运营主体转向"服务+生态"竞争 通过构建园区级生态、产业联盟协作等形成差异化壁垒 [6] - 短期空置率或维持高位 长期高精尖及未来产业发展将释放潜在租赁需求 [6]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周（2025 年 6 月 30 日 - 7 月 4 日）中证 REITs 指数反弹，市场总市值上涨，各板块表现分化，交通板块止跌领涨，仓储物流板块下跌，市场成交活跃度提升，嘉实京东仓储 REIT 拟扩募，部分 REITs 有运营动态 [1][2][3] 根据相关目录分别进行总结 二级市场 - 价格方面，七大 REITs 板块仅仓储物流下跌，交通设施板块止跌领涨，主要受东部经济发达区域路产反弹带动，仓储物流板块下跌受中金普洛斯 REIT 下跌拖累 [2][15][18] - 流动性方面，市场整体成交活跃度较上周提升，市政环保、消费设施和产业园区换手率靠前，市政环保已连续 3 周活跃度靠前 [2][23][26] - 估值方面，REITs 项目估值仍然分化，交通、仓储物流、产业园区板块中债估值收益率靠前，个券具有挖掘空间 [2][35] 一级市场 - 嘉实京东仓储 REIT 拟扩募西安、合肥 2 个物流项目，这是第三只启动扩募的仓储物流 REITs 项目 [3][43] - 本周其他要闻包括中航首钢绿能 REIT 临时调用资金、中信建投国家电投新能源 REIT 发布 2 季度经营数据、中航易商仓储物流 REIT 原始权益人港股私有化、华安外高桥 REIT 租户变动、嘉实京东仓储基础设施 REIT 拟召开投资者关系活动 [51]

基金发行 - 南方润泽科技数据中心REIT（代码180901）为深交所首单数据中心公募REITs，存续期限50年，标志着公募REITs底层资产扩容并填补数据中心领域空白 [1] - 基金发售规模10亿份，初始战略配售占比70%（7亿份），其中原始权益人润泽发展及其关联方认购34%（3.4亿份），其他战略投资者认购36%（3.6亿份） [1] - 润泽发展以A-18数据中心及附属设施作为底层资产发起设立REITs [1] 市场反应 - 询价中96.29%配售对象采用顶格报价，为2024年以来最高比例，保险资金证券投资账户参与度最高（19.40%数量维度，48.14%认购维度） [2] - 基金发行有助于公司盘活存量资产、提升周转速度并拓宽融资渠道，增强滚动投资能力 [2] 公司业务布局 - 润泽科技在全国6大区域建成7个AIDC智算基础设施集群，规划61栋智算中心（约32万架机柜），完成"一体化算力中心体系"框架布局 [2] - 2025年平湖园区100MW和廊坊园区200MW智算中心预计投运，年末累计交付算力中心或达19个 [3] - 公司通过引流策略吸引头部AI客户，廊坊、平湖、大湾区算力中心已获投产订单，占据智算需求爆发先发优势 [3] 行业前景 - AI模型规模扩展推动全球算力需求爆发式增长，国内一体化算力网络和"东数西算"工程将延续行业高景气 [2] - 国产算力产业链前景广阔，相关公司受益于AI应用加速发展趋势 [2][3]

华夏安博仓储物流REIT - 华夏安博仓储物流REIT获深交所受理，基金管理人为华夏基金，专项计划管理人为中信证券 [1][3] - 底层资产为广州开发区、东莞石排和东莞洪梅三处高标准仓储项目，聚焦粤港澳大湾区核心物流节点 [4] - 项目核心优势包括区位稀缺性（广深产业外溢需求）、硬件高标准（现代化高标仓）、租户结构多元（京东、德邦等前十大租户） [5] - 收益分配比例不低于年度可供分配金额的90%，2025年预测现金分派率为5.00%，2026年为5.02% [5] - 运营管理机构为安博关联企业"深圳前海安博"，安博为全球最大物流地产公司之一，在中国24个城市布局44个物流中心 [5] 华夏华电清洁能源REIT - 完成询价，网下认购倍数为224.26倍，认购价格为3.789元/份，募集总额5亿份，预计募集资金18.945亿元 [7] - 公众发售初始份额占比9%（0.45亿份），定于7月7日至8日募集 [7] 创金合信首农REIT - 网下有效认购倍数为128.95倍，认购价格为3.685元/份，募集份额10亿份，拟募集规模36.85亿元 [7] - 公众发售份额0.90亿份，定于7月7日至8日募集 [7] 其他REITs动态 - 南方润泽科技数据中心REIT询价区间为3.02-4.531元/份，南方万国数据中心REIT询价区间为2.014-3.021元/份 [7] - 华夏中海商业资产REIT获深交所受理，底层资产为佛山映月湖环宇城，涵盖零售及娱乐业态 [8]

华夏安博仓储物流REIT获受理 - 华夏安博仓储物流REIT状态为已受理，原始权益人为PCCLF Holding PTE LTD，基金管理人为华夏基金，专项计划管理人为中信证券 [4] - 底层资产聚焦粤港澳大湾区核心物流节点，包括广州开发区、东莞石排和东莞洪梅三处高标准仓储项目 [5] - 项目核心优势包括区位稀缺性（广深产业外溢需求）、硬件高标准（现代化高标仓+智能物流设施）、租户结构多元（京东、德邦等前十大租户） [5] - 预测2025年现金分派率5.00%，2026年达5.02%，收益分配比例不低于年度可供分配金额的90% [5] - 运营管理机构深圳前海安博具有国际级物流地产管理经验，母公司安博为全球最大物流地产公司，在中国24个城市布局44个物流中心 [6] 两只公募REITs下周发行 - 华夏华电清洁能源REIT完成询价，网下认购倍数224.26倍，认购价格3.789元/份，预计募集18.945亿元 [8] - 创金合信首农REIT网下认购倍数128.95倍，认购价格3.685元/份，拟募集规模36.85亿元 [8] - 两只REITs均将于7月7日-8日进行募集，公众发售份额占比分别为9%和9% [8] 其他REITs动态 - 南方润泽科技数据中心REIT询价区间3.02-4.531元/份，南方万国数据中心REIT询价区间2.014-3.021元/份 [8] - 华夏中海商业资产REIT获深交所受理，底层资产为佛山映月湖环宇城购物中心 [9]

报告核心观点 - 看好东航物流长期业绩成长，首次覆盖给予“买入”评级；新和成受海外装置复产影响维生素景气回调，维持“增持”评级；海澜之家深度绑定苏超赛事 IP，维持“买入”评级；2025 年 6 月公募 REITs 市场扩募新政出台，首发发行提速，市场有一定变化 [11][15][18] 市场指数表现 大盘指数表现 - 上证指数收盘 3458 点，1 日涨 0.39%，5 日涨 3.29%，1 月涨 1.09%；深证综指收盘 2079 点，1 日涨 0.19%，5 日涨 5.43%，1 月涨 2.75% [1] 风格指数表现 - 大盘指数昨日表现涨 0.11%，1 个月表现涨 2.39%，6 个月表现涨 0.11%；中盘指数昨日表现涨 0.42%，1 个月表现涨 5.32%，6 个月表现涨 0.74%；小盘指数昨日表现涨 0.16%，1 个月表现涨 5.06%，6 个月表现涨 6.51% [1] 行业涨跌表现 - 涨幅居前行业有玻璃玻纤、专业连锁Ⅱ、化学制药等；跌幅居前行业有航天装备Ⅱ、多元金融Ⅱ、一般零售等 [1] 东航物流（601156） 公司概况 - 是现代综合物流服务企业，2021 年上市，为民航混改第一股，实控人为中国东方航空集团有限公司 [2] 主营业务 - 分为航空速运、地面综合服务、综合物流解决方案三大板块，航空速运有全货机和客机腹舱运输，截至 2024 年有 14 架 B777 全货机并独家经营 800 余架客机腹舱货运业务；地面综合服务在核心枢纽机场有 17 个自营货站，上海虹浦两场市场份额达 51.9%；综合物流解决方案受益于跨境电商，拓展产地直达业务收入增长 [2] 分红情况 - 上市以来累计分红 27.26 亿元，《2024 - 2026 年股东分红回报规划》明确满足条件时年度现金分红占净利润 30% - 50% [3] 市场情况 - 航空物流市场持续增长，短期受贸易政策扰动，货机规模预计小幅稳定扩张，货量预计保持增长 [3] 投资分析 - 预测 2025 - 2027 年归母净利润分别为 21.20/26.87/31.75 亿元，对应 PE 分别为 9.9x/7.8x/6.6x，假设分红率 40%，股息率分别为 4.1%/5.1%/6.1%，具备估值优势，首次覆盖给予“买入”评级 [3][11] 新和成（002001） 业绩预告 - 2025 年半年报预计归母净利润 33 亿元（YoY + 49.7%）至 37.5 亿元（YoY + 70.1%），扣非归母净利润 32.5 亿元（YoY + 50.6%）至 37 亿元（YoY + 71.5%） [13] 业务板块表现 - 营养品板块维生素景气 Q2 走低，蛋氨酸景气回暖，香精香料板块业务规模扩张；新材料规划项目推进，精细化工进军农药市场 [14][16] 投资评级与估值 - 下调 2025 - 2026 年盈利预测，预计分别实现归母净利润 65、70 亿元，维持 2027 年盈利预测 80.48 亿元，对应 PE 估值分别为 10X、9X、8X，维持“增持”评级 [16] 海澜之家（600398） 赛事合作 - 成为苏超官方战略合作伙伴，高级别合作助力品牌曝光，每周营销活动促进销售转化；连续多年独家冠名无锡马拉松，还赞助多项体育赛事 [15][16] 投资评级 - 预计 25Q2 终端零售复苏，维持 25 - 27 年归母净利润 24.1/27.1/30.5 亿元预测，对应 PE 为 15/13/12 倍，维持“买入”评级 [17] 2025 年公募 REITs 市场 6 月报 扩募新政 - 6 月 27 日上交所发布 REITs 扩募新政策，明确三类扩募方式，深交所 REITs 非定向扩募业务功能 6 月 30 日启用 [18] 首发发行 - 6 月发行节奏加快，单月发行 5 只 REITs，网下平均 558 个配售对象参与询价，初步询价认购倍数平均 225 倍，平均配售比例不足 0.5%，1 - 6 月 1 亿元资金 REITs 网下认购收益率 2.54% [18] 扩募发行 - 6 月 16 日华夏北京保障房 REIT 扩募发售，规模 9.46 亿元，6 只 REITs 扩募项目排队，国君临港产业园 REIT 预测扩募后 25 年分派率提升至 4.10% [18] 市场表现 - 6 月中证 REITs 指数涨幅环比收窄，跑输沪深 300 指数，个券价升量跌，换手率连续 4 个月下行 [18]

中国结算公司发布公募REITs新指引 - 中国结算公司近日发布《公开募集基础设施证券投资基金登记结算业务指引》，于2025年6月27日起正式施行 [1] - 新指引整合了2022年6月24日发布的沪深两市结算业务指引，原沪深两市指引同期作废 [1] - 新指引旨在支持公募REITs向不特定对象扩募发售，进一步优化业务规则体系 [1] 公募REITs市场发展情况 - 公募REITs自2020年起步以来，四年时间总市值已突破2000亿元 [1]

中金亦庄产业园REIT上市表现 - 中金亦庄产业园REIT于6月26日在上交所上市，开盘即上涨30%触及首日涨幅上限，收盘仍封住涨停板[1][2] - 该基金首发4亿份，每份2.72元，募集资金10.88亿元，公众认购规模达647.43亿份，超初始规模1798.42倍，网下和公众配售比例分别为0.381%和0.056%创历史新低[1][3] - 基金底层资产为北京经开区两个新能源汽车零配件产业园项目，合计建筑面积12.86万平方米，运营超5年，是国内首个汽车制造产业链REITs项目[2] 2025年公募REITs市场热度 - 2025年上市的9只REITs中多只首日涨停，平均涨幅26.34%，6只收盘仍封板，年内16只涨幅超30%，嘉实物美消费REIT和华夏大悦城商业REIT涨幅超50%[4] - 中证REITs全收益指数年内涨14.94%，收盘指数涨11.9%，中金厦门安居REIT上市至今涨幅达102.8%领跑市场[5] - 截至6月26日全市场共68只公募REITs，募集规模超1800亿元，总市值突破2000亿元[5] 行业发展趋势 - 低利率环境下资金加速配置公募REITs，其稳定现金流和强制分红机制吸引力凸显[5] - 行业人士认为公募REITs配置吸引力刚显现，未来市场建设与投资需求共振将推动螺旋式上升[5]