土地交易概况 - 上海普陀区W060401单元A03B-04、A03B-05地块由上海城建以52.4亿元竞得 溢价率12.79% [1] - 成交楼面价达79324元/平方米 较起始楼板价70300元/平方米上涨12.8% [1] - 地块总出让面积2.64万平方米 总建筑面积6.6万平方米 起始总价46.46亿元 [1] 区域市场对比 - 本次成交楼面价超越同单元真如翠谷一期地块的58800元/平方米 涨幅达34.9% [1] - 真如翠谷一期地块由中海以65.25亿元竞得 溢价率14.17% 住宅可售部分楼板价约76000元/平方米 [1] - 上海城建曾参与真如翠谷地块竞买 本次拿地符合市场预期 [1] 地块区位价值 - 地块位于真如城市副中心核心区 按"全新规划、整体开发"定位推进城市更新 [3] - 毗邻河道与公共绿地 生态优势显著 [3] - 步行800米覆盖在建20号线真华路站及真如地铁站成熟商圈 生活便捷度高 [3] 竞标企业背景 - 竞标企业包括上海城建、中海、招商三家开发商 [1] - 上海城建为上海隧道工程股份有限公司全资子公司 曾开发古北瑞仕花园、金桥瑞仕花园等项目 [1]

城市高质量发展政策导向 - 中央发布城市高质量发展意见 要求加快城市发展方式转型 以内涵式发展为主线推动质量提升 [1] - 中国城镇化率处于30%至70%快速发展区间 当前进入中后期阶段 城市边际效用递减而资源环境成本递增 [1] - 19个城市群承载全国75%人口 贡献85%国内生产总值 经济动能是城市兴衰核心变量 [1] 城市发展模式转变 - 推动城市从增量扩张转向存量提质增效 以城市更新为抓手优化结构、转换动能、提升品质 [1] - 因城施策增强发展动力 从传统要素驱动转向特色优势驱动 避免同质化发展造成的资源浪费 [2] - 激活存量资源潜力 通过提升空间效益、优化资源利用效率、盘活闲置低效用地等措施挖掘潜力 [2] 城市建设与融资机制 - 建立可持续城市建设运营投融资体系 统筹财政资金、社会资本和金融渠道 [3] - 通过政府搭台企业唱戏模式 利用市场机制吸引社会资本及公众参与 [3] - 政府与社会资本协商开发 探索可持续运营模式平衡投入产出 [3] 城市竞争力核心要素 - 现代城市竞争力体现在知识经济、创新能力和资源配置效率 人才是核心要素 [3] - 注重以人为本 提供优质生活工作教育环境 吸引高素质人才增强创新活力 [3] - 繁荣多元文化 加强城市治理 提高居民福祉水平 实现可持续高质量发展 [3]

9月4日，"真如翠谷"二期地块——普陀区W060401单元A03B-04、A03B-05组团地块顺利竞价成交。出让竞得人为上海城建旗下两家子公司城建置业和瑞 腾国际联合体，成交总地价为52.4亿元，溢价率12.8%。 记者：钱佳莹 资料：区规划资源局 编辑：吴兴婷 二期地块东至礼贤路、南至礼泉路、西至大场浦、北至规划广至路。其中，A03B-04地块出让土地面积13314.44平方米，土地用途为普通商品房，规划容 积率2.5，计容建筑面积33286.1平方米；A03B-05地块出让土地面积13108.97平方米，土地用途为普通商品房，规划容积率2.5，计容建筑面积32772.4平方 米。 点击下方了解更多 项目效果图（城市设计阶段） 二期地块将延续一期高起点规划理念。一期、二期地块的接连推出，充分彰显了普陀区快速高效推进城市更新、打造让人民满意的高品质生活空间的理 念，也标志着真如城市副中心进入了完全建成的加速冲刺阶段。 ...

项目背景与现状 - 东关街是大连市核心地带的历史文化街区 总面积8.13公顷 包含13处不可移动文物 42栋历史建筑及132栋传统风貌建筑 是大连民族工商业发源地和老字号诞生地之一[1] - 街区改造前存在电线杂乱 院落破败 卫生环境恶劣等问题 居住条件持续恶化[2] 改造工程实施 - 2022年11月正式启动保护与利用项目 遵循文物修缮真实性原则和整体性原则 通过历史考证还原建筑原貌 保留老砖墙 旧门框等历史价值元素[2] - 统筹文物建筑与周边建筑关系 确保修缮后建筑在风格色彩方面与街区环境协调 保持整体建筑风貌和空间格局[2] 改造成效与商业活化 - 2024年9月改造完成后引入背光 不期而遇 猫的天空之城等数十家潮流店铺 吸引大量年轻客群和老居民重返街区[2] - 街区融合有轨电车 百年老建筑 老字号店铺 特色餐饮和潮流文创 形成历史文化与时尚体验交织的城市文旅新地标[1][2] - 商铺开发东关街相关印章等特色文创产品 提供海胆水饺 海鲜火锅等地方美食及贝雕 明信片等特色商品[1][2] 学术与社会价值 - 该项目被定义为推进文化遗产活化和城市更新的具体实践 以活态遗产形式延续历史文脉并为城市保留文化灵魂[2][4] - 改造后街区成为兼具历史记忆与潮流气质的城市名片 有效吸引游客专程前往打卡消费[1][2]

公司业绩表现 - 上半年实现营业收入18.58亿元 [1] - 归母净利润达1.8亿元 同比增长2.29% [1] - 基本每股收益0.2254元 同比提升2.27% [1] 区域市场战略 - 粤港澳大湾区是重点区域市场 正全力建设世界级城市群 [1] - 城市更新与智慧城市建设推进带动定制化电梯更新改造需求增长 [1] - 公司加强区域性组织建设并推进渠道优化以把握发展机遇 [1] 业务范围 - 主要从事电梯、自动扶梯、自动人行道及成套配件研发生产销售 [1] - 业务涵盖整机产品安装和维保服务 [1] - 智能电梯维保服务需求呈现增长趋势 [1]

本轮上海土拍中，各地块的房地价差均不小于2.5万元/平方米，保证了相对充足的利润空间。 ◎ 文 / 马千里 9月4日，上海迎来2025年第七批次集中土拍，共成交5宗宅地，合计成交总价111.2亿元，3宗溢价成交，2宗底 价成交。杨浦滨江地块竞争尤为激烈，经过75轮竞价后由中铁置业竞得，超过外滩序项目地块，成为杨浦区内 中环区域地价最高的宅地。真如翠谷宅地溢价13%成交，由上海城建竞得，如期刷新板块地价新纪录。 成交地块速览 本轮上海土拍中，各地块的房地价差均不小于2.5万元/平方米，保证了相对充足的利润空间。主城的三宗宅地 均溢价成交，其中杨浦区宅地热度最高，经过75轮竞拍后成交，溢价率高达28%；普陀真如宅地如期刷新板块 地价新纪录；闵行颛桥地块因其强确定性加小体量，最终由一家主营建筑设计与施工的上市公司竞得。郊外环 的2宗地块则均为底价成交。 | 地块区位 | 成交楼板价 ( 77/ m2 ) | 溢价率 | 周边可比房价 (元/m²) | 地价房价差 (元/m²) | 限高(米) | 地块特征简述 | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 杨浦东外滩 ...

开放式街区商业形态特色 - 西安开放式街区融合传统与现代设计理念 形成保护优先 合理利用的城更模式 成为城市特色 [1] - 开放式街区通过新汉风 线型空中花园 花鸟鱼市 电竞产业等多元主题刷新商场年轻人浓度 [1] 老城根Gpark项目亮点 - 项目位于大兴新区核心商圈 2016年开业 为长550米宽45米的开放式街区商业 以空间 创意 品牌为核心打造不被定义的商业 [2] - 标志性设施包括LED异形水晶大屏 水舞广场和天幕 融合传统与现代设计 成为天然商业秀场 [3] - 高频打造艺术与生活美学主题活动 如连续四年与西安美院共创最大校外展区 2025届联合2大院系5个专业展示数百件艺术作品 [6] - 举办星火酿造西安精酿生活节 汇聚40+精酿酒吧和15+生活美学品牌 持续近一个月 另设老城根大马路慢闪街区营造Bistro氛围 [6] - 2025年3月以晶梦樱园为主题打造多处樱花打卡点 包括琉光之门 樱绽绮梦 水晶森林等 串联品牌门店吸引大量消费者 [6] - 围绕二次元主题开展茉莉奶白×魔道祖师联动 作为城市独家重点主题门店 全街区魔道元素拉满吸引圈层年轻人 [7] - 成为西安先锋首店聚集地 吸引方所西北首店 % Arabica西北首店 lululemon城市全品类形象店 乐高全国首家授权loft店 POPMART全国首家双层旗舰店等知名品牌入驻 [8] - 2025年新增YESCCI西北首店 朗慕首家喜字铺 MOF少女百货西北首店 UNDERBOBO西北首店 JAPARA大陆首店等重磅新店 [8] 曲江创意谷项目特色 - 由万科集团和西安曲江文化产业投资集团打造 总建筑面积52.9万平方米 包含文创办公 文创商业 文创酒店等六大板块形成创意生态系统 [9] - 以国际化开放式商业街区为特色 引入纽约高线公园灵感 结合长安八景元素 打造21栋连廊相连的空中街区 [11] - 品牌组合强社交强体验 集文创手工 创意食集 创意书店等多元业态 2025年新开业顾二叔手作酸奶 野人先生现做冰淇淋 麻六记酸辣粉等餐饮品牌 [13] - 零售领域新增RUHM折叠车首店 联想 DJI大疆 New Balance和Clarks西安首店即将开业 无印良品全新入驻 [13] - 活动IP化运营 连续举办艺术灯光节 潮流音乐节 广场啤酒节等 暑假期间开展小黄鸭乐园 泰酷假日主题活动提升业绩转化 [14] - 成为明星应援活动流量洼地 举办《最后的心事》映后见面会 《长安的荔枝》映后见面会 那艺娜2025巡演粉丝见面会 李宇春出道20年应援等 [14] - 打造城市级展演殿堂 2025年举办杨梅红小艺术家画展 巴巴爸爸55周年西北首展 法国电影展等多场重磅活动 [15] 西安大都荟运营模式 - 位于高新区科技路 通过独栋庭院式主题商街规划加都荟茂方式打造生活中心社交属性第三空间 [16] - 成为西安首店收割机 近三年入驻terra\cheevit cheevce全国首店 皮爷咖啡西安首店 巴黎贝甜西安首店 大疆独栋店等 [17] - 贵Guui和裕莲茶楼西北首店 MIKO MIKO 西塔老太太 食社秘境云南菜等区域首店持续引入 [17] - 流量品牌带来话题性和客流量 盒马鲜生为西安第一销售门店 星巴克 奈雪的茶 乐班销售长期居西安市前三 [19] - 文化基因强化体验 与租户共造独特消费体验 如THAIFOODSHOW太食獸以Eat Like a Local理念和哥斯拉IP打造泰式茶餐厅 [20] - MIKO MIKO日式和牛烧肉品牌以江户时代风格设计 贵CUUI品牌打造云贵川特色美食基地 [20] - 首创西安市城市影像博物馆 以图像档案收集和展览为主题 Localand本地文化区域总面积3000m²涵盖博物馆 书店 咖啡馆等多功能 [21] 叁伍壹壹文创园社区商业 - 由中国人民解放军第三五一一工厂改造 总建面积约5万㎡ 以重塑日常生活之美为运营理念 划分ABCD四个区域 [22] - 2021年6月开业即刷爆社交平台 部分品牌周末业绩翻两三倍 日均人流量约3万人 辐射周边40余万居民 [22] - 微更新轻改造 保留苏式厂房和工业遗迹 锯齿形采光天窗 10米挑高中庭等打造一步一景游逛空间 [23] - 加建厂房分成两层 二层打造井田阡陌空中花市 遗存设备改造成艺术装置和公园式休憩场所 [24] - 以花市鱼市为主业态 集合酒吧 宠物 儿童亲子等多元创新业态 B区引入袁家村和800㎡精品菜场米禾集市 [25] - C区花市鱼市萌宠核心有140余家商户 2025年4月开放二期A区引进生活方式集合店 科技创新体验店等多元业态 [25] - 升级3511夜市和微醺小酒馆发力夜经济 创意市集活动花花大会和青年车间展览吸引文青打卡 [26] 金辉D16创意街区业绩表现 - 位于曲江二期中轴 商业总体量约3万方 周边5公里常驻人口超60万 青年客群及小太阳家庭占比65% [27] - 定位日落时光创意街区 主打悦己消费和城市社交体验 开业4个月累计接待客流120万人次 销售额5669.34万元 [27] - 目前日均客流超1.3万 2025年上半年销售额突破8000万元 魏斯理汉堡 楠火锅等为主力销售前五品牌 [27] - 业态组合重餐饮轻配套 引进玖荣记粉面茶酒 知一咖啡 策两杯餐吧 富士串日式料理等多元美食 [28] - 娱乐品牌包括魅KTV 网鱼电竞 运动品牌有港跃跳绳 Moring普拉提 生活配套有黑桃男士理发等 [28] - 场景设计一店一色 鼓励品牌发挥设计美学 形成和而不同的松弛疗愈氛围 每季上新艺术展如乘风至爱书法展 [29] - 2025年下半年以下楼生活节及宠物友好街区为引擎 引入多家创意首店 [31] 量子晨娱乐综合体 - 2020年7月开业 商业体量约3.5万㎡ 以玩新主义和多元社交场所为内核 打造先锋街感地标空间 [32] - 保留太阳锅巴厂原址水塔烟囱等标志建筑 由香港NEWS建筑事务所设计街巷交错灵动街区 [33] - 星球工厂为西北最具特色音乐现场与展演空间 汇集国内一线摇滚乐队及说唱歌手 承载舞台剧话剧等活动 [33] - 自有艺人平台山海club开业三个月跃居大众点评娱乐排行榜第一名 成为娱乐标杆和文化符号 [34] - 青年文化加持 娱乐体验业态占比超过50% 整体出租率已超过95% 坚持非标商业路线孵化本土独立品牌 [35] - 吸引海归青年 国际友人 设计师等新一代创业者 推陈出新富有新意和趣味的商业载体 [36] - 以不设界活出趣为slogan 通过复古机车 脑洞创意市集 轮滑等项目宣导潮玩理念 树立年轻力中心主题名片 [37] 未央国际168商业街区运营成果 - 位于未央路168号 为5层开放式商业街区 可租赁面积1.8万平方米 2024年接待客流超725万人次 销售额超8.8亿元 [38] - 华为智能生活馆数码类销售跻身全国前十 新能源汽车销售居陕西省前排 [38] - 累计引入首店约50家 包括乐班Le'ban X仙麦啤酒餐厅全国首店 西塔老太太西北首店 萍姐火锅西安首店等 [39] - 日间经济加夜间经济组合模式 肥肥虾庄 幸福小串BBQ等超长营业品牌销售额排进前五 [39] - 2023年4月起持续开展户外主题市集 引进国潮文创 非遗饰品及网红轻食等业态 [40] - 以亮黄色立体庭院打造高辨识度 层层退台搭配植被和创意休憩设施 设置滑梯装置 云朵座椅等网红打卡点 [41] - 360°双廊回旋动线形成客流闭环 围绕夜经济 艺术展览等推出热雪奇迹西安第一场雪 憨伯特艺术市集等活动 [42] - 联合品牌打造首发活动 如美团潮流夜生活全国同档期唯一场次 霸王茶姬七周年庆典西安限定活动 [43]

政策导向与市场机遇 - 《中共中央 国务院关于推动城市高质量发展的意见》提出支持老旧住房自主更新和原拆原建 并持续推动城镇老旧小区改造[1] - 浙江省发布全国首个城镇老旧小区自主更新指导意见 强调自愿自主原则并允许成立业主自主更新委员会[2] - 政策转向非大拆大建模式 鼓励发展租赁 文旅 创业等新产业新业态 需调动业主和市场主体的积极性[4] 实践案例与模式创新 - 深圳红岗花园开展自筹资金旧改试点 多数楼栋意愿征集同意率超过90% 但进展缓慢[1] - 广州花都区集群街2号成为广东省首例原拆原建成功案例 广州荔湾区鹤园小区3栋危旧房改造中一栋已封顶且预计明年入住[3] - 采用"居民主体 政府统筹"模式可避免开发商资金问题 降低政府兜底风险 更好满足居民需求[3] 行业挑战与推进难点 - 旧改面临统一业主意见 资金筹措 居民权益保障等核心难题 需完善配套政策和社会资本参与机制[3] - 深圳红岗花园项目存在公司房签约未完成 资金来源不明确 户型设计争议及改造政策未细化等障碍[2] - 需政府提供土地用途转变 规划调整 资金监管等政策支持 并协助解决过渡期安置和困难群体帮扶问题[5]

行业投资评级 - 地产行业评级为强于大市（维持）[1] 核心观点 - 北上优化限购政策短期利于提振市场预期和区域成交恢复 但中长期应淡化短期政策关注 聚焦核心区及好房子逐步止跌回稳的确定性[3] - 地产板块年初至今涨幅6.8% 大幅跑输沪深300的13.6% 在整体估值抬升背景下存在板块轮动可能性[3] - 李强总理强调采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势 潜在政策空间犹存[3] - 二手房市场以价换量定位刚需 好房子定位改善需求且供应有限 预计短期热度持续[3] - 部分房企报表端已见改善迹象 如滨江 建发中报同比正增长[3] 政策分析 - 中央城市工作会议明确城市发展转向存量提质增效阶段 部署七方面重点任务包括建设绿色低碳城市[5] - 政治局会议要求高质量开展城市更新 国务院会议强调多管齐下释放改善性需求[5] - 北上优化调控政策：北京五环外购房不限套数 上海外环外购房不限套数 成年单身人士视同家庭[7] - 2025年前7月北京五环外新房成交占比81.6% 二手房占比51.1% 2024年上海外环外新房成交占比67.7% 二手房占比52.1%[7] - 重庆 苏州等地出台补贴政策 公积金支持等宽松措施[8] 资金状况 - 2025年7月M2同比增长8.8% 增速环比升0.5个百分点 社融存量同比增长9% 增速环比升0.1个百分点[14] - 2025年8月LPR报价环比持平 7月新增居民中长期贷款-1100亿元 同比少增1200亿元[14] - 2025Q2新发放个人住房贷款利率3.09% 较上半年3.1%延续下行趋势[19] - 7月境内债融资规模470亿元 环比升93.7% 创2025年新高 平均发行利率2.3%[19] - 民营房企信用债发行回暖 新城控股2025年以来首次发行5年期信用债[19] 楼市表现 - 7月重点50城新房日均成交同比降23.7% 环比降32.4% 8月（截至25日）环比降7.4%[23] - 7月重点20城二手房日均成交同比降4.5% 环比降4.2% 8月（截至25日）环比降8.5%[23] - 北京政策优化后8.9-8.24日新房及二手房日均成交较8月前8日增长45%和10%[23] - 7月70城新建住宅价格环比降0.3% 二手住宅环比降0.5% 新房表现优于二手[30] - 一线城市新建住宅价格环比降0.2% 降幅收窄 二手住宅环比降1% 降幅扩大[30] - 7月35城商品房批准上市面积31.2万平米 环比降18.8% 销供比108.4% 环比降9.8个百分点[26] - 35城商品房平均出清周期45.4个月 一线城市33.8个月低于二线42.6个月和三四线48.7个月[26] 土地市场 - 7月百城土地供应建面1亿平米 环比降9.1% 成交建面0.88亿平米 环比降18.8%[36] - 百城平均溢价率6.54% 环比升1个百分点[36] - 2025年1-7月TOP100企业拿地总额同比增长34.3%[44] - 核心地块保持高溢价成交 土地市场延续缩量提质模式[36] 房企动态 - 克而瑞百强房企7月单月销售金额同比下滑25.2% 环比降38.9% 前7月累计销售金额同比下滑13.2%[41] - 7月50强房企平均拿地销售金额比46% 环比升14个百分点 拿地销售面积比39% 环比降4个百分点[44] - 绿城中国 中海地产拿地强度靠前[44] 板块表现 - 7月申万地产板块涨4.25% 跑赢沪深300的3.54%[49] - 截至2025年9月1日地产板块PE（TTM）65.1倍 估值处于近五年99.92%分位[49] - 7月上市50强房企涨跌幅前三：远洋集团 正荣地产 碧桂园 后三：华夏幸福 富力地产 禹洲集团[49] 重点公司 - 推荐关注受益好房子止跌回稳且分红稳定的华润置地 建发国际集团[3] - 拿地及产品力强的低估值品质房企：绿城中国 中国海外发展 滨江集团 越秀地产 招商蛇口 保利地产[3] - 股价处于相对底部的弹性标的贝壳及拥有优质持有物业的新城控股[3] - 持续看好净现金流及分红稳定的物管企业：华润万象生活 保利物业 招商积余 中海物业 绿城服务[3]

南城商业转型与投资 - 北京南城累计投入数千亿元用于基础设施和产业导入 带动人口流入与消费升级 商业活力显著增强[1] - 南中轴地区从服装批发聚集地转变为首都商务新区 以特色楼宇经济为依托打造科技文化区[1][3] - 区域内批发商业体全面转型 典型案例包括大红门服装商贸城改造为南中轴国际文化科技园 吸引270余家企业入驻[3] 新兴商业项目分析 - 北京京东MALL商业体量7.8万㎡ 2025年5月31日开业 是全国最大一站式科技文化潮流商业综合体[3][5] - 项目经营业态涵盖家电家居 数码电脑 运动户外 儿童娱乐 餐饮等多元领域 强化全屋定制模式[5] - 中海大吉巷商业体量8万㎡ 2025年5月25日开业 是二环内首个新增复合型商业 包含文保区+商业+商办+公园形态[6][8] 存量商业升级改造 - 木樨园合生广场由服装批发市场转型为4万㎡综合购物中心 餐饮矩阵成为核心特色 引入大董烤鸭等知名品牌[10] - 银泰百货大红门店6万㎡商业体量 通过业态调整和照明改造 发展成为一站式品质生活中心[11][13] - 百荣世贸商城60万㎡超大体量 从传统批发市场转型为现代零售商城 引入盒马鲜生等关键品牌[15] 商业格局演变趋势 - 南中轴地区形成科技+文化+商业+生活新范式 去年以来新增汇琴购物中心等五个新项目[16] - 2024年下半年还将有上德银泰城 元创大都会等购物中心开业 成为区域新增长极[16]