新房销售价格表现 - 9月份70个大中城市中仅5个城市新建商品住宅售价上涨，上海、杭州、北京领涨，广州和深圳则分别下跌0.6%和1.0% [2] - 9月份一线城市新建商品住宅销售价格环比整体下降0.3%，但北京和上海逆势分别上涨0.2%和0.3% [3] - 9月份一线城市新建商品住宅销售价格同比下降0.7%，其中上海同比上涨5.6%，而北京、广州、深圳分别下降2.6%、4.1%和1.8% [3] - 太原、上海、杭州、南宁、成都、乌鲁木齐、宜昌、三亚8个城市9月新房价格同比上涨，上海、杭州、成都分别以5.6%、3.6%、1.3%的涨幅位列前三 [3] - 2025年前三季度，一线城市新房价格累计上涨4.49%，涨幅较去年同期扩大0.93个百分点 [5] 二手房销售价格表现 - 9月份70个大中城市二手住宅销售价格无一城市上涨，四大一线城市悉数下跌且跌幅均近1% [2] - 9月份一线城市二手住宅销售价格环比下降1.0%，北京、上海、广州和深圳分别下降0.9%、1.0%、0.8%和1.0% [3] - 2025年前三季度，一线城市二手住宅价格累计下跌3.64%，跌幅较去年同期收窄2.14个百分点 [5] - 今年以来一线城市二手房整体跌幅逐季扩大，“以价换量”仍是市场主流 [4][5] 市场成交量变化 - 今年前九个月，全国新建商品房销售面积65835万平方米，同比下降5.5%，销售额63040亿元，下降7.9% [2] - 2024年全国新建商品房销售额首次跌破10万亿元，为9.675万亿元，同比下降17.1% [2] - 今年截至10月15日，一线城市新建住宅销售面积1967万平方米，同比下降1.0% [5] - 今年截至10月15日，一线城市二手房住宅成交37.2万套，同比增长13.2% [5] - 9月北京新建住宅网签3454套，二手住宅网签15843套，同比上涨19.4%，环比上涨20.5% [6] - 9月上海一、二手住房累计成交207万平方米，环比增加8%、同比增加24%，其中一手住房成交55万平方米，环比增28%、同比增14%，二手住房成交1.8万套，环比增3%、同比增27% [6] - 9月广州二手住宅网签8367套，环比下降3.83% [6] - 9月深圳新建住宅预售＋现售3087套，环比上升44.9%，二手住宅过户4546套，环比上升8.9% [7] 土地市场动态 - 前三季度，拿地金额前十企业中8家为央国企，前100企业中78家为央国企，20家为民企 [8] - 在北上广深，央国企拿地金额占比分别为96%、76%、75%、95%，民企拿地金额占比分别为4%、14%、25%，深圳无民企拿地 [8] - 前三季度300城住宅用地成交面积30929万平方米，同比下降10.4%，但土地出让金13687亿元，同比增长8.3% [8] - 广州前三季度成交的住宅用地中，四分之一由民企获取，成为一线城市中民企拿地占比最大的城市 [8] - 9月北京、上海等城市土地高溢价率水平反映房企对核心资产信心修复 [9] 政策影响与市场趋势 - 8月份取消局部片区住房限购后，北京上海新房销售价格出现逆市上涨 [2] - 广州自去年9月底彻底放开限购，目前首套房首付低至15%，商业贷款利率3.0% [13] - 政策宽松预计将继续托底核心城市成交量，房价预期稳定的信心将进一步强化 [11] - 一二线城市去化周期整体降至12个月以内，去库存进入加速期，市场进一步企稳 [11] - 房地产市场已调整近5年，目前有趋稳可能，房价泡沫挤压已较充分 [12] 房地产开发投资与行业表现 - 今年前九个月，全国房地产开发投资67706亿元，同比下降13.9% [2] - 2024年广州成功申报52个城中村改造项目，获得授信金额4096亿元，涉及10.8万户改造户数和约28.3万套安置房 [14] - 广州彻底放开限购促使房地产成为帮助经济走出调整的重要动力，今年上半年全市房地产开发投资增长4.1%，为近四年来首次正增长 [13] - 截至今年上半年，广州全市收购存量商品房6000余套，超过平均每月5300套的新房成交量 [15] 产品结构变化与市场竞争 - 广州新规产品迅速从小众高端产品转变为大众主流产品，今年上半年销售金额最高的10个楼盘中有6个是新规产品 [17] - 新规产品得房率超过100%，对得房率普遍85%的二手房市场形成明显冲击，导致二手房均价下跌 [18] - 受新规产品上市等因素影响，今年上半年广州二手房成交均价27390元/平方米，同比降4% [18] - 中心城区近郊的部分旧规一手盘降价促销，最大优惠幅度达6%至15%，部分开发商出台“保价卖房”措施 [18] 区域市场特例 - 广州城中村改造释放巨量安置房需求，部分靠近改造区的楼盘因政府收储成为销冠，如白云区云麓花城被政府购买782套存量房，成为上半年成交套数冠军 [15] - 城中村改造也惠及部分片区二手房，如同德围-罗冲围、桂花岗-三元里等板块网签套数同比最高增长97.59% [16] - 芳村大道周边小区因坑口村旧改补偿标准高于市场价，被村民爆买，成交量大幅上涨 [16]

政府政策导向 - 政府对房地产市场的定位明确为“房子是用来住的，不是用来炒的”，既不希望房价暴涨也不希望暴跌 [1] - 2025年上半年全国300个城市中有85%的城市出台了稳楼市政策，包括放宽购房限制、降低首付比例和提供购房补贴等措施 [3] - 政策态度是“稳”字当头，不同于2015-2016年的大规模刺激，未来3-5年内房价暴跌可能性不大 [3] 开发商状况与策略 - 2025年1-5月全国商品房销售面积同比增长5.2%，为2022年以来首次正增长 [4] - 百强房企平均资产负债率从2023年的78%降至2025年5月的72%，资金压力有所缓解 [4] - 开发商调整销售策略，更注重利润和现金流而非大幅降价促销，因市场已现回暖迹象 [4][6] 购房者意愿与能力 - 2025年上半年全国主要城市购房意愿指数为65.3，较2024年同期上升7.2个百分点 [6] - 2025年一季度全国居民家庭债务收入比为62.3%，较2023年底下降3.5个百分点，居民购买力逐步恢复 [7] - 购房者群体出现分化，但总体看随着房价调整和收入提高，购房性价比提升增加市场支撑力度 [6][7] 未来3-5年房价走势特点 - 区域分化将更加明显，一线和强二线城市房价可能企稳回升，人口流出的三四线城市调整压力仍大 [8] - 价格波动趋于温和，在政策导向下年涨跌幅可能控制在5%以内 [8] - 市场将更加理性，购房者更注重房屋居住属性，投资投机需求减弱，有助于形成健康价格机制 [8] 对购房者的建议 - 刚需购房者若有足够首付和稳定还款能力，当前是相对不错的入市时机，因房价已回落至相对合理水平 [10] - 购房应注重区位和品质，优先考虑交通便利、教育资源丰富、生活配套完善的区域 [10] - 不应过度负债，月供不超过家庭月收入40%是相对安全比例 [11] - 应树立长期居住理念，将投资属性放在次要位置 [11]

文章核心观点 - 国内房地产市场正经历深度调整，价格持续下跌，销售面积和销售额显著下滑，市场发展轨迹与“房价回归理性”的预言相符 [1][3] - 持续多年的高强度调控政策效果显现，行业进入长期调整通道，并将通过新一轮“大调整”政策优化市场 [5][7] 市场表现与数据 - 2024年上半年全国商品房销售面积4.79万亿平方米，同比下降19% [3] - 2024年上半年全国商品房销售额4.71万亿元，同比下降25% [3] - 2024年7月百城二手住宅平均价格为每平方米14653元，已连续27个月环比下跌 [3] 行业政策环境 - 2021年房地产市场调控政策高达650次 [5] - 自2016年起实施限购、限贷、上调房贷利率及限制高负债房企融资等全方位调控 [5] - 住建部计划从2024年开始进行楼市“大调整”，包括控制房价上涨速度、优化供需、降低购房门槛及加强金融监管 [7] 对开发商的影响 - 许多开发商因前期盲目扩张导致负债率普遍高达80%以上 [13] - 开发商融资渠道受到严格限制，销售下滑易引发资金链断裂问题 [13] 对二手房东的影响 - 各地二手房挂牌量持续攀升，抛售房产难度加大 [13] - 二手房东需大幅低于市场价20%至30%才可能成功变现 [13] 对炒房客的影响 - 房价持续下跌导致持有大量房产的炒房客面临资产大幅缩水风险 [9] - 未来房产税试点范围扩大将显著提高多套房产的持有成本 [9] 对刚需购房者的影响 - 一系列救市政策旨在降低刚需和改善性家庭的购房成本 [12] - 建议房贷支出占家庭总收入比例不宜超过30%，超过40%将带来巨大经济压力，需警惕断供风险 [12][15] 对地方政府及相关行业的影响 - 房地产市场低迷直接影响地方政府土地财政收入，需摆脱对房地产的过度依赖 [14] - 房地产上下游产业如钢铁、水泥、装潢、家具、家电等受到波及，需转型升级以降低冲击 [14]

短期市场影响 - 政策预计导致首尔公寓交易量减少和价格调整，短期内房价增长率将下滑[2] - 未来一个月首尔公寓的周房价增长率预计会降至0.1%以下[2] 区域价格分化 - 政策可能加剧地区间房价分化，形成高价区域上涨与郊区停滞的局面[2] - 以现金富人为中心且贷款依赖度较低的江南区、龙山区和城东区等高价住宅区域价格预计上涨[2] - 以往上涨较低的郊区将出现严重停滞，形成城乡间的巨大分化[2] 长期供需与价格走势 - 长期看房源供应减少可能推动价格上涨[2] - 若重建公寓仅允许转让组合成员权益导致成交量急降，供需减少可能会限制价格下跌幅度[2] - 市场复苏时可能呈现价格上涨的态势[2] 租赁市场影响 - 租赁市场可能因房贷限制和杠杆投资禁令而承压[2]

房地产价格历史表现 - 自1998年至2021年上半年，全国平均房价从每平方米2000元飙升至每平方米1.1万元，涨幅高达5.5倍 [1] - 同期，人均住房面积从6至7平方米扩展至39平方米 [1] 当前市场趋势与政策调整 - 2023年房价下跌趋势明显，截至2023年9月，百城二手房中下跌城市达99座，连续四个月下跌城市数量超过90座 [6] - 各地政府密集出台调控政策，包括多数城市取消限购、限售，银行将房贷利率下调至4%，首付比例降至两成 [6] 未来房价预期与核心驱动因素转变 - 房地产作为中国最佳投资品的时代已经终结，未来房子将逐步回归居住属性 [5] - 未来房产价值将不再由投机者决定，而是取决于当地居民的收入水平 [7] - 当前价值150万元的房产，未来非但不会升值，反而可能逐渐下行，直至触及以当地居民购买力为支撑的底部 [7] 市场供需关系结构性变化 - 中国存量房高达6亿栋，按每栋可住5人计算，足以容纳30亿人口 [9] - 高达96%的家庭已拥有一套房产，41.5%的家庭拥有两套及以上房产，表明房地产市场已严重过剩，购房需求趋于饱和 [9] 需求端结构性萎缩 - 中国城镇化率已达64%，接近发达国家水平，未来通过吸引农民进城购房以拉动需求的潜力有限 [11] - 中国已步入老龄化社会，老年人口增加且大多已拥有住房，不再有购房需求 [11] - 90后、00后结婚率下降导致婚房需求减少，去年新生儿数量跌破千万，仅为965万，改善型购房需求也将大幅减少 [11] 行业风险与信任危机 - 烂尾楼事件频发，房企因市场低迷导致融资渠道受阻、销售不畅致使资金链断裂，无力完成在建项目 [11] - 此类事件严重打击居民购房意愿，加剧市场对房价下跌的预期 [11]

全球及国内利率环境 - 美联储10月降息25个基点的概率已飙升至91.1%，为继9月降息后的又一波宽松[1] - 国内10月20日的房贷利率调整预计将使LPR下降10到20个基点[1] - 美联储降息缓解人民币贬值压力，为国内央行提供宽松空间，避免资本外流[2] 国内房地产市场现状 - 1-8月房企到位资金下降8%，个人按揭贷款下跌10.5%[2] - 8月70个大中城市中，三线城市二手房价格环比下降0.5%，盐城和徐州二手房价格分别下跌1.87%和1.44%[3][4] - 全国商品房待售面积1-8月增长3.1%[4] - 9月三四线城市新房价格下跌0.35%，汕头和柳州等地跌幅接近1%[7] 房地产市场基本面变化 - 20-35岁购房主力人口比十年前减少数千万，00后人口比90后少数千万，人口连续三年负增长，60岁以上老人占比超21%[4] - 中国人均住房面积达42平方米，接近欧洲水平，但人均GDP不到欧洲一半[4] - 市场对房价上涨的预期发生根本转变，前央行副行长表示未来房价“很难”上涨[5] 房产持有策略建议 - 三四线城市房产因人口外流和高库存需抛售，未来可能下跌50%[7][8] - 缺乏电梯、物业差、远离学校和医院的老旧小区流动性差，挂牌半年难以售出[8] - 持有多套房产的业主应整合资产，适度降价变现，以规避未来可能增加的持有成本如房地产税[8] 对当前市场的核心判断 - 利率下降不应被视为购房信号，而是卖房窗口[10][12] - 政策宽松仅为楼市提供“止痛针”，无法解决根本问题[10][12] - 当前市场卖房方比买房方更为焦虑，房产需转换为现金才具价值[12]

行业操作手法 - 中介机构培训职业看房人扮演买家，通过挑刺户型、点评装修等方式轮番向房东施压，促使房东降价，每场演出报酬为200元[1][3] - 中介通过安排假带看进行价格预演，以打探房东底价并避免真实买家谈崩，从而提高成交几率，中介人员每日需完成15组带看的KPI考核[3][5] - 通过精心编排的压价戏码击溃房东心理防线，例如挂牌价339万元的房子被要求从280万元开始报价，挂牌价538万元的房子通过强硬态度使房东从510万元成交[1][3] 市场与政策环境 - 上海房地产市场呈现复杂局面，2024年8月25日出台新一轮楼市调控政策，放开外环外限购并降低首付比例，新政后新房市场成交量短期明显回升，外环外区域销售受益尤为明显[5] - 二手房市场买卖双方博弈加剧，2024年上海二手房交易量达21.6万套，绝大多数交易通过中介机构完成[7] - 信息不对称问题凸显，链家已官宣隐藏二手成交价，加剧了房东在价格谈判中的被动地位[7] 法律与行业影响 - 中介的假带看操作涉嫌民事欺诈，根据《民法典》第一百四十八条，因使当事人陷入错误意识而进行的交易合同，卖家可申请撤销且中介费需退还[5] - 假带看事件极大透支行业信誉，推高交易成本，并可能加剧市场调整压力，上海市房地产经纪行业协会已连夜约谈二十多家相关企业要求核查[5][7] - 中介机构通过变相压价方式可实现每月收入高达50万元，而严格的KPI考核是促使中介人员采取造假捷径的重要原因[3][5]

上海楼市整体表现 - 9月上海一、二手住房累计成交207万平方米，环比增加8%，同比增加24% [3] - 一手住房成交55万平方米，环比增加28%，同比增14%；二手住房成交1.8万套，环比增加3%，同比增加27% [3] - 1—9月上海二手房（商品房）成交19.1万套，同比增长17.6% [15] 新房市场动态 - 得益于新开盘项目认购水平提升及在售项目销售放量，新房市场表现积极 [3] - 长假前一周（9月22日—9月28日）上海新房成交面积16.86万平方米，环比增加77.44% [8] - “沪六条”出台后，在售项目来访量比8月增加16%，9月在售项目日均成交面积比8月日均增加33% [8] - 近期入市项目主要聚焦在5万元/平方米以上的中高端改善产品，而"10万+"的楼盘达到7个 [9] 高端住宅市场支撑作用 - 成交前十榜单中，"10万+"楼盘占据一半比例，且霸榜前三名 [8] - 嘉里金陵华庭网签面积超过4万平方米（107套），近期少有网签过百套且网签面积超过3万平方米的项目 [8] - 翡云悦府项目开盘5个月时间卖出超过1000套房子，尽管其不算市中心 [4][5] 市场分化现象 - 市场分化加剧，翎翠滨江项目入市262套房源，目前网签套数33套，网签率约12.6% [7] - 不少区位较为优越的新房项目，年初开盘至今，仍在社交媒体进行"清尾盘"推广 [7] - 翡云悦府项目此次开盘未售罄，与开盘初期形成对比 [7] 政策影响分析 - “沪六条”是上海今年首次系统性调整房地产政策，针对限购、信贷、公积金等六个方面优化楼市调控 [3] - 自"沪六条"实施后，二手住房日均成交609套，较8月政策前增加12% [12] - 政策出台后市场成交量呈现"逐周提升、周末冲高"特征，政策效应正在温和而持续地向消费端传导 [12] 二手房市场状况 - 以价换量几乎成为市场共识，置换链条被逐步激活 [12] - 二手房挂牌量13.68万套，同比减少2.4%；平均找房热度64.3，微降0.3% [15] - 当前市场房价比较平稳，大跌不太会，但涨回去更难，买卖双方心态趋于理性 [15]

深圳楼市新政后市场表现 - 9月深圳一二手住宅网签总量为7633套，环比上涨20.7%，同比上涨38.3% [1] - 一手住宅网签3087套，环比上涨43.5%，同比上涨32.7%；二手住宅网签4546套，环比上涨8.9%，同比上涨42.5% [1] - 9月深圳二手住宅成交均价为每平方米5.87万元，环比微跌1.5%，挂牌均价为每平方米6.26万元，环比小幅下降0.6% [1] 深圳市场结构与参与者行为 - 500万元至1000万元的刚改客群成交占比提升 [1] - 二手房市场呈现“以价换量”特征，需求明确的客户决策速度和信心有明显提升 [1] - 新政通过分区调控、成本降低、资格扩容的组合拳，短期内显著激活市场，非核心区域量价齐升、核心区域温和回暖 [2] 全国房地产市场概况 - 9月全国100个城市新建住宅平均价格为每平方米16926元，环比上涨0.09%，同比上涨2.68% [3] - 9月全国100个城市二手住宅平均价格为每平方米13381元，环比下跌0.74%，跌幅较上月收窄0.02个百分点 [3] - 2025年以来新房市场整体运行平稳，但二季度以来销售转弱，9月供应改善带动销售略有修复 [2] - 前三季度重点城市二手住宅成交套数累计同比保持增长，9月成交量同环比均出现回升 [2]

文章核心观点 - 9月末以来，多个城市密集出台优化楼市政策，包括武汉、广州、长春、上海、合肥、江门、邵阳等，措施涵盖公积金贷款、购房补贴、落户条件、商办去化等多个方面 [1][4][5][6][7] - 分析认为当前仍处于政策利好释放窗口期，预计未来将有更多稳楼市措施推出，市场存在进一步止跌回稳的动力，但政策大幅优化空间已不大，多为结构性微调 [1][10][11] - 国庆长假前夕是楼市重磅政策的传统密集发布期，外界对政策继续优化抱有期待，各地借势发力推动"金九银十"传统营销旺季 [1][9][10] 各地楼市政策优化措施 - 武汉市发布"汉八条"，提出八项措施，包括提高住房公积金贷款额度、加大刚性住房需求补贴力度、加大购买商办类房屋支持力度、调整优化购房落户手续等 [1][5] - 广州市优化公积金政策，允许提取住房公积金用于支付购房首付款，并支持将自持商品住房有条件地转为可售，支持存量商办改建为保障性租赁住房 [5] - 长春市将新房公积金贷款最低首付比例从20%降至15%，阶段性取消贷款次数限制，并提高购买绿色住宅的贷款额度 [5] - 上海市青浦区放宽人才购房门槛，非沪籍人员社保未满1年可通过人才绿色通道申报购房资格，相当于对8月"沪六条"门槛的进一步下调 [6] - 邵阳市推出6大类15项稳楼市政策，包括在房交会期间购买新房给予契税补贴 [6] - 合肥市举办"金秋住房消费季"，项目推出成交送家电、团购折扣等优惠，政府部门现场解读购房补贴政策 [7] - 江门市启动房地产促销月活动，推出车位贷款补贴、置业红包和中介费优惠等多项购房福利 [7] 政策背景与市场展望 - 9月26日中共中央政治局会议提及房地产，要求调整住房限购政策，随后北上广深四个一线城市均大幅降低限购门槛，广州甚至全域取消"限购令" [10] - 分析指出房地产政策已应出尽出，信贷、限购、税收等门槛已降至历史低位，政策大幅优化空间不大，多为"小修小补" [10] - 政策结构性微调空间仍然存在，因区施策成为重要方向，针对商办楼宇等特定品类的处置也有政策空间 [10][11] - 预计四季度房地产政策将继续聚焦"止跌回稳"目标，推动已出台政策加快落实，同时增量政策也存在一定预期，如北上深限购政策优化、加大"房票安置"力度等 [11]