政策调整核心方向 - 调减限制性措施成为各地楼市政策的重点发力方向 以巩固房地产市场止跌回稳态势 [1] - 政策目标为促进住房等大宗商品消费 激活内需和消费市场 [1] - 各地正梳理本地政策措施 解除对住房消费的政策限制 [1] 主要城市政策优化措施 - 北京市于8月8日发布通知 提出符合商品住房购买条件的居民家庭在五环外购买商品住房不限套数 [1] - 上海市于8月25日发布通知 明确符合条件的居民家庭在外环外购房不限套数 [1] - 苏州市于8月26日取消市区范围内新建商品住房取得不动产权登记证书满2年方可转让的限制措施 [3] 政策调整特点与影响 - 近期政策特点为"因区施策"力度加大 聚焦价格下调快、二手房挂牌量大、新房销售慢的区域进行针对性引导 [1] - 取消住房限售条件有助于提升房地产市场流动性 支持居民实现"以小换大""以旧换新"等改善性住房需求 [3] - 政策关注买卖循环 通过"先卖后买"满足改善性需求并促进市场循环 从而实现止跌回稳 [4] 行业趋势与政策目标 - 当前居民住房需求从"有没有"转向"好不好" 改善性住房需求开始增加 [4] - 国务院全体会议要求"多管齐下释放改善性需求" 各地调减限制性措施为此带来助力 [3] - 政策旨在促进供需两端合理匹配 增强市场活力 推动房地产行业良性循环和健康发展 [3]

政策调整内容 - 苏州市取消新建商品住房取得不动产权登记证书满2年方可转让的限制措施 特殊限制转让要求的住房除外 [1] - 政策自8月26日起实施 旨在满足居民改善性住房需求 [1] 市场背景与数据 - 2025年1月至7月苏州市区商品住宅成交面积178.1万平方米 同比下降约10% [1] - 同期成交均价26060元/平方米 同比持平 [1] - 二手房挂牌量突破20万套 呈现高挂牌低交易态势 [1] 历史政策延续 - 2024年1月30日苏州已全面取消新房及二手房限购 不再设置户籍 社保缴纳年限和购房套数限制 [1] - 此次取消限售是前期宽松政策的深化 旨在打破住房流通壁垒并释放置换需求 [1] 行业影响分析 - 取消限售可加快住房流通 理顺二手房出售至新房购买链条 提升供需匹配效率 [2] - 二手房供给增加将加剧新房市场竞争 开发商需通过优化价格 提升品质和创新营销吸引购房者 [2] - 改善型中高端产品去化速度有望加快 缓解房企库存压力 [2] 市场主体反应 - 部分资金紧张或看空市场的投资者可能降价抛售二手房 加剧价格下行压力并以价换量 [2] - 房企需警惕短期回暖引发的盲目扩张 应聚焦现金流管理和稳健策略 [2] - 购房者议价能力提升但决策更理性 综合考量价格 税费 区位配套和自身需求 [3] 金融层面影响 - 置换需求释放可能带动贷款需求上升 为金融机构带来新增业务 [3] - 金融机构需警惕市场过热或过度举债引发的不良贷款风险 采取审慎授信和差异化金融产品 [3] 政策示范效应 - 苏州作为经济发达城市 政策调整具有强示范效应 [3] - 后续各地可能结合库存 成交和需求结构出台针对性措施 以稳定市场预期并推动良性循环 [3]

政策调整核心内容 - 苏州市取消新建商品住房取得不动产权登记证书满2年方可转让的限制措施 旨在满足居民改善性住房需求并激活市场流动性 [1] - 此次政策是2024年1月30日全面取消新房二手房限购政策后的进一步深化 重点在于打破住房流通壁垒和释放置换需求 [1] 房地产市场现状 - 2025年1-7月苏州市区商品住宅成交面积178.1万平方米 同比下降约10% 成交均价26060元/平方米同比持平 [1] - 二手房市场呈现高挂牌低交易态势 当前挂牌量突破20万套 市场竞争激烈 [1] 行业影响分析 - 取消限售政策将加快住房流通速度 理顺二手房出售至新房购买的链条 提升供需匹配效率 [2] - 二手房供给量将集中入市 可能加剧价格下行压力 形成以价换量的市场特征 [2] - 新房市场竞争将加剧 开发商需通过优化价格 提升品质和创新营销方式吸引购房者 [2] 企业策略应对 - 房企有望通过改善型中高端产品加快去化速度 缓解库存压力 [2] - 需警惕短期市场回暖引发的盲目扩张风险 应聚焦现金流管理和稳健经营策略 [2] 金融机构业务变化 - 置换需求释放可能带动住房贷款需求上升 为金融机构带来新增业务机会 [3] - 需审慎授信并开发差异化金融产品 防范市场过热或过度举债带来的不良贷款风险 [3] 购房者行为特征 - 二手房源选择增多使议价能力提升 但购房决策仍趋于理性 [3] - 购房者重点关注房屋价格 交易税费 区位配套和自身居住需求等综合因素 [3] 政策示范效应 - 苏州作为经济发达城市具有强示范效应 后续各地可能结合库存 成交和需求结构出台针对性措施 [3]

政策调整方向 - 调减限制性措施成为各地楼市政策重点发力方向 旨在巩固房地产市场止跌回稳态势 [1] - 北京上海苏州相继优化楼市限制性措施 通过调整或取消限制性措施激活住房消费 [1][2] - 政策聚焦价格下调快 二手房挂牌量大 新房销售慢的区域 针对性引导购房需求 [1] 具体政策内容 - 北京规定符合商品住房购买条件居民家庭在五环外购买商品住房不限套数 [2] - 上海明确符合条件居民家庭在外环外购房不限套数 [2] - 苏州取消市区范围内新建商品住房取得不动产权登记证书满2年方可转让的限制措施 [2] 政策影响分析 - 取消住房限售条件有助于提升房地产市场流动性 支持居民以小换大以旧换新等改善性需求 [2] - 政策关注买卖循环 通过先卖后买方式满足改善性需求并促进市场循环 [3] - 解除转让限制措施将有效激发市场活力 为房地产市场注入新动力 [3]

上海豪宅销售表现 - 上海壹号院五批次66套房源1小时售罄 实现销售额48亿元 [1][2] - 项目2024年累计销售金额超220亿元 保持全国单盘销冠地位 [1][2] - 套均总价约7300万元 成交均价从首期17万元/平方米升至五批次19.8万元/平方米 [2] 项目开发与产品规划 - 由中信金融资产、新湖、融创联合开发 总建筑面积约43万平方米 [4] - 涵盖风貌别墅、天际高层、公园及商业等多种业态 [4] - 即将推出建筑面积200～990平方米风貌合院产品 [4] 上海房地产市场趋势 - 2025年7月上海新房价格同比上涨6.1% 环比上涨0.3% [4] - 一线城市新建住宅价格同比降幅收窄0.3个百分点至下降1.1% [4] - 认筹率超200%反映高端市场需求旺盛 [2] 行业政策与战略方向 - 需聚焦核心区域与产品创新以承接政策红利 [5] - 供给端将通过完善计规规则和降低税费鼓励高品质住房 [5] - 需求端拟通过提高公积金额度、以旧换新等措施释放改善性需求 [6]

上海豪宅市场销售表现 - 上海壹号院五批次66套房源1小时售罄 总销售额48亿元[2][3][4] - 项目2024年累计销售额超220亿元 保持全国单盘销冠地位[2][4] - 五批次成交均价达19.8万元/平方米 套均总价约7300万元[3][4] 项目开发与产品规划 - 由中信金融资产、新湖、融创联合开发 总建筑面积约43万平方米[5] - 即将推出200-990平方米风貌合院产品 示范区即将开放[5] - 涵盖风貌别墅、天际高层、公园及商业等多种业态[5] 上海房地产市场趋势 - 7月上海新房价格同比上涨6.1% 环比上涨0.3%[6][7] - 一线城市新建住宅价格同比下降1.1% 上海为唯一上涨城市[7] - 项目首期均价17万元/平方米 一年内价格稳步上扬[4] 行业政策导向 - 供需两端政策协同发力 重点释放改善性住房需求[9] - 供给端通过完善计容规则、降低税费鼓励高品质住房供给[9] - 需求端拟提高公积金贷款额度 加大以旧换新支持力度[9] 市场分析观点 - 上海依托核心城市地位与经济活力构筑楼市根基[7] - 房企需聚焦核心区域 以产品创新穿越市场周期[7] - 改善性需求包括以小换大、以旧换新等多类型需求[9]

北京楼市新政影响分析 新政核心内容 - 北京市优化住房限购政策 符合条件居民家庭在五环外购买商品住房不限套数 成年单身人士按家庭执行限购政策 [2] - 政策同步加大住房公积金贷款支持力度 通过区域差异化政策精准释放改善需求 [2][5] 二手房市场表现 - 新政发布一周后北京二手房成交整体平稳 五环外咨询量和带看量明显增加 但成交量上升仍需时间 [1][2] - 链家平台数据显示北京二手房挂牌量达161850套 较新政发布当天增加1350套 [2] - 五环外房源占北京二手房挂牌量约50% 新政有望加速该区域去化速度 [3] 成交数据变化 - 8月前14天北京二手住宅网签5574套 同比降3.78% 但环比7月同期涨11.55% [4] - 同期新房网签1268套 同比降56.02% 环比7月同期涨14.86% [4] - 1-7月北京新建商品住宅销售中五环外占比超80% 二手住宅五环外成交占比超50% [4] 市场影响分析 - 政策重点加速外围区域去化 利好养老度假房产购置及多套资产配置需求 [5] - 五环外不限购使部分家庭获得五环内购房资格 预计推动"向内置换"改善需求 [4] - 区域差异化政策组合拳避免核心区过热 公积金优化进一步刺激需求释放 [5]

公积金政策优化调整 - 多地通过提高贷款额度、降低首付比例、扩大使用范围等措施降低居民购房成本 [1] - 深圳公积金最高可贷额度提高至231万元 可贷额度从账户余额14倍提高至16倍 最低首付比例统一调整为20% [2] - 深圳推出夫妻"冲还贷"业务 新政出台后累计办理还款18.22亿元 [2] - 江苏多地调整公积金政策 淮安单方缴存贷款额度由70万提至84万 双方缴存由100万提至120万 [3] - 盐城统一全市公积金贷款限额 家庭最高120万 个人最高80万 [3] - 扬州、常州等地降低二套房首付比例 扬州降至20% 常州降至15% [3] 公积金使用范围扩大 - 青岛将首付款提取范围扩展至二手房市场 购房人父母及子女也可提取 [5] - 青岛新增"更新电梯"提取情形 允许提取公积金用于加装或更新电梯 [6] - 南京将公积金异地贷款范围从南京都市圈扩展至江苏全省 存量房贷最长年限从20年延长至30年 [6] - 深圳与广东省内10个城市建立协同发展机制 解决异地业务办理问题 [6] - 青岛创新"住房公积金支付"平台 支持实时划转公积金用于交首付、还房贷、付房租等 [8] 公积金服务效能提升 - 深圳应用数字人民币及"智能合约"技术实现灵活就业人员公积金提取"先到账、再验证" [7] - 深圳上线"深小i"政务服务大模型 实现高频业务"边聊边办"新模式 [7] - 截至6月底深圳公积金累计归集资金9636.23亿元 发放个人住房贷款3654.92亿元 [7] - 青岛推进贷款购房"一件事"改革 线上接入政务平台 线下设立11个联办专区 [8] - 青岛购房贷款办理时限从20个工作日压减至6个工作日 效率提升70% [8] 政策效果与专家观点 - 青岛放宽多子女家庭住房套数认定标准 可按首套房享受利率优惠 [4] - 专家表示拓宽公积金使用场景可提升使用效率 促进房地产市场平稳健康发展 [6] - 深圳公积金中心表示将持续深化制度改革创新 拓展制度惠民广度深度 [7]

房地产市场回暖趋势 - 2025年上半年房地产市场整体呈现回暖趋势 核心城市商品房销售去化改善 土地投资热度回升 [1] - 重点城市新建商品住宅网签成交面积同比均有所增长 其中深圳同比增速超30% [1] - 北京 上海 成都二手房成交套数同比增长均超20% 深圳同比增长超30% [1] - 重点城市新房可售库存普遍下降 出清周期有所缩短 [1] 改善性需求释放 - 核心城市新房市场维持较强韧性 改善型项目入市节奏加快 [2] - 30城90-120平方米新房成交套数占比保持在40% 120-144平方米户型成交首次达到30% [2] - 现房销售占比升至35.6% 1-5月现房销售1.3亿平方米同比增长13.2% [2] - 期房销售2.3亿平方米同比下降10.0% [2] 土地市场表现 - 全国300城住宅用地出让金同比增长24.5% 土拍平均溢价率达10.3% 较去年同期提升6.2个百分点 [4] - TOP20城市出让金占全国比重达66% [5] - 一线城市住宅用地出让金同比增幅达到47% [5] - 二线城市成交面积增长15.7% 土地出让金增长36.5% 平均溢价率14.3% [5] 政策预期 - 预计下半年政策将围绕稳定预期 激活需求 优化供给 化解风险等方面发力 [5] - 可能优化大户型限购 推进住房"以旧换新"等政策 [6] - 加快出台"好房子"建设标准 在土地 金融等方面给予更大支持 [6]

2025中国城市开发投资吸引力排行榜 - 上海、北京、深圳、广州房地产投资吸引力排名位居前4位，杭州、成都、苏州、南京、武汉、西安居5-10位，合肥、长沙等城市居11-20位 [1] - 一线城市凭借经济规模、基础设施和人才储备保持较强吸引力，广州、深圳人口保持正增长（深圳+20万，广州+15.1万），北京、上海人口下降（北京-2.6万，上海-7.2万） [1] - 杭州人工智能发展迅速吸引科技企业和创新人才，成都电子信息等高新技术产业蓬勃发展，苏州制造业基础雄厚（2025年新一代信息技术产业产值超万亿元），武汉内生创新优势突出 [1] 产业发展与城市吸引力 - 产业发展质量是决定城市人口吸引力及居民购买力的核心因素，产业优势区域能带来增量住房需求和改善性需求 [2] - 核心一二线城市科技创新能力领先，产业竞争优势突出，能吸引高质量人才流入，居民购买力较强，"好房子"建设导向下新房开发潜力大 [2] - 长三角城市群表现亮眼（上海为火车头，多个城市跻身前十），珠三角城市群人口净流入（深圳、广州增长全国领先）支撑房地产发展 [2] 土地市场动态 - 头部房企投资策略趋同，聚焦核心城市、核心地段、去化确定性高的地块 [3] - 深圳2025年第二宗涉宅用地溢价率达46.6%（楼面价44559元/平方米），上海杨浦区地块溢价率30.79%（楼面价95529元/平方米） [3] - 2025年1-5月TOP10城市宅地出让金占全国比重升至54%（2024年为34%），核心城市土拍竞争加剧但可持续性受新房市场动能减弱考验 [3]