政策动向 - 国务院会议提出采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势[1] - 平安证券指出地产潜在政策空间犹存[1] 股价表现 - 万科企业涨8.9%报5.63港元[1] - 远洋集团涨7.63%报0.127港元[1] - 融创中国涨5.92%报1.61港元[1] - 龙湖集团涨5.88%报11.35港元[1] 市场结构分化 - 二手房市场定位刚需客群 呈现以价换量特征[1] - "好房子"定位改善需求客群 供应相对有限且短期热度有望持续[1] 企业业绩表现 - 部分房企报表端出现改善迹象 滨江和建发中报实现同比正增长[1] - 上半年房企业绩分化明显 布局核心城市的开发商和物业公司表现优异[1] - 滨江集团、建发国际、绿城服务、滨江服务等利润增速均达两位数[1] - 此前亏损房企上半年仍面临较大亏损压力[1] 机构投资观点 - 中信建投看好优质商业地产公司及布局核心城市的开发商与物业公司[1] - 平安证券认为改善型需求产品短期热度有望持续[1]

行业投资评级 - 维持行业"增持"评级 [3][51] 核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区 预计最终政策力度超过2008年和2014年 [3][51] - 地产作为早周期指标具备经济风向标作用 [3][51] - 行业竞争格局改善逻辑依旧适用 头部国央企和优质混合所有制及民企更受益 [3][51] - 城市布局策略聚焦一线+2/3二线+极少量三线城市 [3][51] - 供给侧政策如收储和闲置土地处理有新变化 一二线城市更受益 [3][51] - 2025年板块以政策主导 建议关注政策beta和仓位控制 [3][51] LPR报价与利率情况 - 8月5年期以上LPR报3.5% 与上月持平 [1][10] - 1年期LPR为3.0% 5月调降10bp后连续3个月持平 [1][10] 行业行情表现 - 申万房地产指数本周累计变动0.5% 落后沪深300指数3.68个百分点 [1][13] - 在31个申万一级行业中排名第31名 [1][13] - 本周上涨个股92支 较上周增加25支 [13] 新房成交情况 - 本周30城新房成交面积157.0万平方米 环比+16.7% 同比-16.1% [1][20] - 一线城市成交39.0万方 环比+8.2% 同比-22.1% [1][20] - 二线城市成交89.5万方 环比+47.6% 同比-10.9% [1][20] - 三线城市成交28.5万方 环比-24.7% 同比-22.3% [1][20] - 年初至今30城累计成交6389.0万方 同比-2.1% [1][25] - 一线城市累计1685.2万方 同比+2.4% [1][25] - 二线城市累计3066.2万方 同比-5.5% [1][25] - 三线城市累计1637.6万方 同比+0.1% [1][25] 二手房成交情况 - 本周14城二手房成交面积191.5万方 环比+6.4% 同比+9.5% [2][30] - 一线城市成交77.3万方 环比+4.1% [2][30] - 二线城市成交89.2万方 环比+9.7% [2][30] - 三线城市成交25.0万方 环比+2.3% [2][30] - 年初至今累计成交6867.7万方 同比+16.7% [2][30] - 一线城市累计2812.8万方 同比+20.3% [2][30] - 二线城市累计3192.0万方 同比+15.5% [2][30] - 三线城市累计862.8万方 同比+10.7% [2][30] 信用债发行情况 - 本周发行房企信用债18只 环比增加5只 [2][39] - 发行规模152.82亿元 环比增加69.21亿元 [2][39] - 净融资额33.78亿元 环比增加28.51亿元 [2][39] - 主体评级以AAA级为主（69.0%） [39][42] - 债券类型以一般中期票据为主（47.9%） [39][45] - 债券期限以5年以上（39.3%）和1-3年（31.4%）为主 [39][42] 政策动态 - 国务院强调采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势 [49] - 成都出台公积金新政 购买保障性住房最低首付比例降至15% [50] - 广州推出商转公贷款实施办法 个贷率低于75%时启动 [50] 重点推荐标的 - 基本面alpha公司：绿城中国、建发国际集团、华润置地等H股；滨江集团、招商蛇口等A股 [3][51] - 地方国企/城投/化债：城投控股、城建发展、信达地产 [3][51] - 中介机构：贝壳 [3][51] - 物业公司：华润万象生活、保利物业等 [3][51]

（文章来源：第一财经） 据外媒报道，韩国将禁止无居留权的外国人在首尔购房。 ...

宏观及策略研究 - 2025年7月规上工业增加值同比增长5.7%，低于预期的6.0%和前值6.8%，主要受"反内卷"政策和极端天气影响 [3] - 社会消费品零售总额同比增长3.7%，低于预期的4.6%和前值4.8%，汽车消费拖累明显 [3] - 固定资产投资累计同比增长1.6%，低于预期的2.7%和前值2.8%，制造业投资同比增速下降5.4个百分点至-0.3% [4] - 基建投资同比增速下降7.3个百分点至-2.0%，房地产投资同比降幅扩大4.1个百分点至-17.0% [5] 固定收益研究 - 本期信用债发行指导利率分化，高等级上行，中低等级下行，变化幅度为-3 BP至2 BP [7] - 信用债净融资额由正转负，企业债、短期融资券、定向工具净融资额为负 [7] - 信用债收益率整体上行，信用利差收窄，配置性价比不高 [7] - 地产债方面，建议关注央企、国企及优质民企债券，可适当博弈超跌房企债券估值修复 [8] 行业研究 - 钢铁：唐山限产政策收紧供给，但下游工地停工可能影响需求，短期钢价或承压 [11] - 铜：矿端供应偏紧支撑价格，短期震荡运行，关注旺季备库需求 [11] - 铝：基本面一般，旺季备库或改善需求，短期震荡运行 [11] - 稀土：磁材大厂频繁招标镨钕金属，轻稀土价格有望提振 [12] - 维持对钢铁和有色金属行业的"看好"评级，推荐洛阳钼业、中金黄金等标的 [13] 公司研究（华友钴业） - 2025年上半年营业收入371.97亿元，同比增长23.78%；归母净利润27.11亿元，同比增长62.26% [15] - 镍产品出货量13.94万吨，同比增长83.91%，钴产品价格环比回升18.22% [16] - 销售净利率同比增加1.44个百分点至9.33%，管理费用率、财务费用率、研发费用率均下降 [16] - 印尼Pomalaa湿法项目开工建设，津巴布韦Arcadia锂矿资源量增至245万吨碳酸锂当量 [17] - 上调2025-2027年归母净利预测至56.66、62.80、69.45亿元，维持"增持"评级 [17]

行业投资评级 - 维持行业"增持"评级 [4][6] 核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区，预计本轮政策力度将超过2008年和2014年 [4] - 地产作为早周期指标，具备经济风向标作用 [4] - 行业竞争格局改善逻辑适用，头部国央企和优质民企将受益 [4] - 城市组合策略"一线+2/3二线+极少量三线"在销售反弹时表现更优 [4] - 供给侧政策如土地收储等有新变化，一二线城市更受益 [4] 房价表现 - 新房价格较2021年高点下降10.8%，较2024"930"节点下降2.0% [1][11] - 二手房价格较2021年高点下降18.7%，较2024"930"节点下降3.8% [2][12] - 上海新房价格表现最强，成都、杭州在"930"后反弹 [1][11] - 成都二手房价最具韧性，深圳回调至节点位置 [2][12] 成交数据 - 本周30城新房成交面积132.7万方，环比+9.6%，同比-12.8% [3][27] - 本周14城二手房成交面积178.7万方，环比+3.8%，同比-2.8% [3][27] - 年初至今30城新房累计成交6229.9万方，同比-1.7% [3][27] - 年初至今14城二手房累计成交6674.9万方，同比+16.9% [35] 市场表现 - 申万房地产指数本周上涨3.9%，领先沪深300指数1.56个百分点 [3][16] - 本周涨幅前五个股：万通地产(+39.4%)、新湖中宝(+33.0%)、电子城(+32.0%) [22] - H股房企涨幅前五：美的置业(+14.1%)、华润置地(+11.1%)、绿城中国(+9.9%) [25] 债券融资 - 本周房企信用债发行83.61亿元，净融资额5.27亿元 [46] - 债券发行以AAA评级(83.0%)和3-5年期(35.2%)为主 [47] - 招商蛇口3年期中期票据利率较前次下降16bp [49] 政策动态 - 海南支持盘活存量用地，取消普通/非普通住宅标准 [53] - 合肥第三次放宽"商转公"业务办理年限 [53] - 苏州下调公积金贷款首付比例至15% [53]

70个大中城市房价环比变化 - 一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.2% 其中北京持平 上海上涨0.3% 广州和深圳分别下降0.3%和0.6% [1] - 二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4% 降幅较上月扩大0.2个百分点 [1] - 三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3% 降幅与上月持平 [1] - 一线城市二手住宅销售价格环比下降1.0% 降幅较上月扩大0.3个百分点 北京/上海/广州/深圳分别下降1.1%/0.9%/1.0%/0.9% [1] - 二三线城市二手住宅销售价格环比均下降0.5% 降幅均收窄0.1个百分点 [1] 70城新房价格环比城市数量分布 - 2025年7月新房价格环比上涨城市6个 持平城市4个 下降城市60个 [2] - 2025年6月新房价格环比上涨城市14个 持平城市0个 下降城市56个 [2] - 2025年5月新房价格环比上涨城市13个 持平城市4个 下降城市53个 [2] 70城二手房价格环比城市数量分布 - 2025年7月二手房价格环比上涨城市1个 持平城市1个 下降城市68个 [4] - 2025年6月二手房价格环比上涨城市1个 持平城市0个 下降城市69个 [4] - 2025年5月二手房价格环比上涨城市3个 持平城市0个 下降城市67个 [4] 各线城市房价同比变化 - 一线城市新建商品住宅销售价格同比下降1.1% 降幅较上月收窄0.3个百分点 [5] - 二三线城市新建商品住宅销售价格同比分别下降2.8%和4.2% 降幅分别收窄0.2和0.4个百分点 [5] - 一线城市二手住宅销售价格同比下降3.4% 降幅较上月扩大0.4个百分点 [5] - 二三线城市二手住宅销售价格同比分别下降5.6%和6.4% 降幅分别收窄0.2和0.3个百分点 [5] 房地产政策展望 - 城中村改造和专项债收储等已出台政策将持续推进落实 [5] - 城市更新成为房地产领域聚焦点 各项配套政策有望加速落地 [5]

行业投资评级 - 维持行业"增持"评级 [4][6] - 配置方向包括基本面alpha公司、地方国企/城投/化债、中介及物业类标的 [4] 核心观点 - 北京定向松绑五环外限购政策：符合购房条件的居民家庭（京籍或社保满2年的非京籍）在五环外购买商品住房不限套数，但未放松外地居民购房要求 [1][11] - 政策效果预判：新政有助于北京郊区库存去化，但效果可能有限，需关注上海、深圳跟进可能性 [1][11] - 行业逻辑：政策力度或超2008/2014年水平，地产作为早周期指标具备经济指向性，竞争格局向头部国央企集中 [4] - 城市分化：一线+2/3二线+极少量三线城市组合在销售反弹中表现更优 [4] 行情数据 市场表现 - 本周申万房地产指数上涨2.2%，跑赢沪深300指数0.93个百分点，在31个申万一级行业中排名第16 [2][13] - 个股表现：荣丰控股（+16.7%）、*ST匹凸（+14.1%）涨幅居前；世茂集团（-24.4%）、远洋集团（-14.3%）跌幅显著 [13][18][21] 成交数据 新房市场 - 30城周度成交面积120.5万方，环比-35.0%，同比-19.3% [2][22] - 一线城市：33.0万方（环比-37.8%，同比-36.2%） - 二线城市：60.7万方（环比-30.5%，同比-4.0%） - 三线城市：26.8万方（环比-40.4%，同比-22.1%） - 累计数据：30城年初至今成交6096.6万方（同比-1.5%），一线城市同比+4.2%，二线城市同比-5.2% [2][25] 二手房市场 - 14城周度成交面积171.1万方，环比-7.2%，同比-2.1% [2][32] - 一线城市：67.5万方（环比-11.1%） - 二线城市：79.7万方（环比-5.0%） - 三线城市：23.9万方（环比-2.8%） - 累计数据：年初至今成交6495.0万方（同比+17.6%），一线城市同比+21.2% [32] 信用债动态 - 本周房企信用债发行22只（环比+6只），规模228.70亿元（环比+116.19亿元），净融资额159.94亿元（环比+110.18亿元） [3][42] - 发行结构：AAA级占比76.9%，5年以上期限占比45.8%，中期票据及ABS为主要类型 [42][43] - 融资成本下降：25中海03（3年期）利率较可比债券下降130bp [44][45] 政策动向 - 北京新政：五环外取消购房套数限制，公积金贷款二套房额度提至100万元、首付比例降至30% [11][12][48] - 中房协启动中小房企支持计划，提供融资对接等服务 [47] - 苏州出台14条住房更新规定，强化历史文化保护 [48]

人民银行公开市场操作 - 8月8日开展1220亿元7天期逆回购操作 利率持平于1 40% 当日净回笼40亿元[1] - 本周累计净回笼5365亿元 逆回购操作量11267亿元 到期量16632亿元[1] 上海银行间同业拆放利率(Shibor) - 隔夜Shibor下跌0 06BP至1 3144% 7天Shibor上涨0 16BP至1 4356% 14天Shibor下跌1 01BP至1 4689%[1] - 1个月期Shibor报1 5256%上涨0 34BP 3个月期报1 5544%上涨0 56BP 6个月期持平于1 6100%[2] - 9个月期Shibor报1 6289%上涨0 11BP 1年期报1 6378%上涨0 12BP[2] 银行间质押式回购市场 - DR001加权平均利率下行0 3BP至1 3116% 成交额减少182亿元 R001下行0 9BP至1 3413% 成交额增加104亿元[6] - DR007下行2 6BP至1 4251% 成交额增加102亿元 R007下行2 7BP至1 4538% 成交额增加223亿元[6] - DR014下行2 2BP至1 4722% 成交额增加19亿元 R014下行1 7BP至1 4894% 成交额减少180亿元[6] 同业存单市场 - 8月8日发行148只同业存单 实际发行量2741 1亿元[12] - 1个月期国股存单收益率下行2 5BP至1 46% 3个月期下行0 5BP至1 535% 6个月期下行0 5BP至1 595%[12] - 9个月期大行存单收益率下行0 75BP至1 62% 1年期下行0 75BP至1 62%[12] 房地产政策调整 - 北京二套房公积金贷款最高额度由60万元提高至100万元 符合条件者可上浮至140万元[14] 金融机构人事变动 - 金喜年自2025年8月4日起正式就任中信银行副行长[15]

核心观点 - 7月信用债发行指导利率全线下行，整体变化幅度为-20 BP至-1 BP，发行规模环比小幅下降，公司债、中期票据、定向工具发行金额环比减少，企业债、短期融资券发行金额环比增加 [2] - 7月信用债净融资额环比增加，中期票据净融资额减少，其余品种净融资额增加，企业债、定向工具净融资额为负，公司债、中期票据、短期融资券净融资额为正 [2] - 7月信用债成交规模环比增长，企业债、定向工具成交金额减少，其余品种成交金额增加，收益率整体呈先下后上再下的波动态势，月度均值较6月整体下行 [2] - 7月信用利差走势与收益率趋同，整体呈先收窄后走阔再收窄趋势，中短期票据、企业债、城投债多数品种信用利差较上月收窄 [2] - AAA级品种信用利差分位数相对高于其余等级，5年期品种分位数处于10%-14%分位，仍有少量压缩空间 [2] - 供给不足和相对旺盛的配置需求对信用债走强形成持续支撑，资金面边际转松有助于推动修复行情，未来收益率仍在下行通道 [2] - 现阶段信用下沉效果不佳，高等级品种补涨潜力更大，短端信用利差压缩空间不足，推动拉久期增厚收益的需求 [2] - 信用债ETF放大成分券估值波动，可优先关注震荡行情中相关主体名下超跌债券 [2] 地产债 - 中央和地方持续积极优化房地产政策，托举政策持续发力，推动房地产止跌回稳 [3] - 房地产市场继续朝着止跌回稳的方向迈进，"高质量开展城市更新"后续配套政策值得期待 [3] - 销售复苏进程将对债券估值产生较大影响，风险偏好较高的资金可考虑提前布局 [3] - 配置重点为历史估值稳定的业绩优异的央企、国企，以及含有强力担保的优质民企债券，可拉长久期增厚收益 [3] - 可适当博弈超跌房企债券估值修复带来的交易机会 [3] 城投债 - 稳增长和防系统性风险的背景下，城投违约的可能性很低，城投债仍可作为信用债重点配置品种 [3] - 城投债大势将由化债与发展的合力决定，短期信用风险无虞，现阶段城投债策略依然可以积极 [3] - 城投平台将会加速出清和转型，部分城投债或有估值波动风险，未来可关注"实体类"融资平台改革转型的机会 [3]

市场回顾 - 上周市场主要指数大多下跌，中证100跌幅较大，周度涨跌幅为-2.15%[22] - 医疗保健指数和信息技术指数表现相对较好，周度涨跌幅分别为2.65%和0.71%[22] - 房地产指数和能源指数表现较弱，周度涨跌幅分别为-3.57%和-3.49%[22] - 万得全A日均成交额为18096.34亿元，较前值18486.97亿元减少，处于历史偏高位置（三年历史分位数93.40%）[22] 政治局会议影响 - 7月政治局会议对经济形势判断更加积极务实，措辞较4月底会议更为乐观自信[11] - 会议强调宏观政策将持续发力、适时加力，财政政策将落实落细更加积极的财政政策[11] - 资本市场政策重心从短期维稳转向长期竞争力建设，强调增强吸引力和包容性[11] - 房地产政策方向明确，偏向优化存量、提升质量[12] - 消费政策强调将促消费与兜底惠民结合，以改善民生为前提激发内需潜能[12][16] 行业表现 - 申万一级行业中6个行业上涨，医药生物、通信和传媒涨幅居前，分别上涨2.95%、2.54%和1.13%[22][38] - 煤炭、有色金属和房地产跌幅较大，分别下跌4.67%、4.62%和3.43%[22][38] 估值跟踪 - 截至2025/8/1，万得全A估值(PE TTM)为20.33，较上周下降0.40，处于近5年历史分位数的80.30%[22][53] - 30个申万一级行业中有6个行业估值(PE TTM)出现修复[26]