报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周公募 REITs 市场小幅下跌但成交额增加 产权类和特许经营类指数均下跌 除生态环保类 REITs 小幅上涨外 消费基础设施类 REITs 跌幅最高 国家发展改革委发文助力基础设施 REITs 发展 中金唯品会奥莱 REIT 上市 今年已有 15 只公募 REIT 成立 23 只基金待上市 市场有望扩容 资产荒背景下 公募 REITs 配置性价比较高 [5][41] 根据相关目录分别进行总结 二级市场 - 本周公募 REITs 市场小幅下跌 截至 2025 年 9 月 12 日 中证 REITs 指数较上周下跌 0.84%至 840.03 中证 REITs 全收益指数为 1070.04 较上周下跌 0.78% [10] - REITs 市场成交额增加 本周总成交规模为 6.39 亿份 较上周环比增长 3.23% 成交额为 28.91 亿元 较上周环比增长 3.99% 区间换手率为 2.81% 上周为 2.73% [12] - 产权类和特许经营类公募 REITs 指数均下跌 分别下跌 0.85%和 0.54% 产权类中消费基础设施类等多类下跌 特许经营类中市政设施类等多类下跌 仅生态环保类 REITs 上涨 0.87% [15][18] - 不同类型公募 REITs 成交额和换手率多数下跌 仅消费基础设施类成交额提高 136.83%至 7.73 亿元 多类 REITs 成交额和换手率有不同程度下跌 [21][23] - 本周公募 REITs 产品多数下跌 74 只中除新上市的中金唯品会奥莱 REIT 外 12 只上涨 61 只下跌 部分产品涨幅和跌幅靠前 部分产品换手率和周成交额较高 [24] 一级市场 - 2025 年以来 15 只公募 REITs 完成发行 截至 2025 年 9 月 12 日 共发行 74 只公募 REITs 发行规模合计 1945 亿元 2024 年发行 29 只规模 646 亿元 2025 年 9 月暂未新发行 [30] - 共有 23 只公募 REITs 基金待上市 其中 12 只为首发 11 只为扩募 项目状态多样 分类型来看产业类和特许经营类各有不同数量的 REITs [32] 公募 REITs 政策及市场动态 - 易方达广开产园 REIT 约 3.84 亿份额 9 月 23 日解除限售 解除限售后流通份额将增加 该基金基础设施项目经营状况稳定 2024 年 8 月 29 日至 2025 年 6 月 30 日累计可供分配金额为 8238.27 万元 [36][37] - 华夏凯德商业 REIT 募集结果公布 战略配售比例达 100% 募集份额总额 4 亿份 战略配售、网下发售、公众发售确认比例不同 战略投资者已全额缴款 [38] - 发改委鼓励已上市的基础设施 REITs 通过扩募等方式筹集资金购入优质资产 简化新购入项目申报流程 拓宽新购入项目资产范围 [39][40] 投资建议 - 本周 REITs 指数小幅下跌 中证 REITs 指数和全收益指数分别下跌 0.84%和 0.78% 市场成交金额增加 分资产类型看产权类和特许经营类指数下跌 仅生态环保类 REITs 上涨 消费基础设施类跌幅最高 [5][41] - 国家发展改革委发文助力基础设施 REITs 发展 中金唯品会奥莱 REIT 上市 今年 15 只公募 REIT 成立规模超 300 亿元 23 只基金待上市 市场有望扩容 活跃度有望提升 资产荒背景下 公募 REITs 配置性价比较高 [5][41]

核心观点 - 国家正通过设定民间投资最低参股比例、扩大准入领域和强化资金支持等措施 激发民间投资活力 重点推动铁路、核电、油气管道等重大基础设施领域民间资本参与 [1][2][7] 政策动向 - 国务院常务会议聚焦企业关切问题 提出在扩大准入、打通堵点、强化保障等方面实施务实举措 [2] - 酝酿出台的民间投资政策文件将设定铁路、核电、油气管道等领域重大项目民间投资参股最低比例要求 [2] - 民营经济促进法明确支持民营经济组织参与国家重大战略、重大工程及战略性新兴产业投资 [4] 投资表现与领域拓展 - 1-8月民间固定资产投资同比下降2.3% 主要受房地产投资下滑影响 [2] - 同期基础设施民间投资同比增长7.5% 增速高于全部基础设施投资5.5个百分点 [2] - 核电领域民间资本参与取得进展：2023年5个项目引入民间资本 参股比例首次提至10%；2024年上半年10家民营企业参股5个核电项目 持股比例最高达20% [2] 项目与资金支持措施 - 国家发改委"全国向民间资本推介项目平台"截至6月25日推介项目投资额超10万亿元 [4] - 支持民间投资项目发行基础设施REITs 截至6月累计推荐92个项目 其中70个已发行上市 发售基金总额1794亿元 预计带动新项目投资超1万亿元 [4][5] - 健全多层次资本市场体系 支持民营企业通过发行股票、债券等方式获得直接融资 [4] 实施挑战与保障要求 - 重大项目具有投资数额大、周期长、收益周期长等特点 需民间资本综合评估自身实力并权衡初期风险与后期收益 [6] - 民营经济促进法明确要求政府和社会资本合作项目合理设置权利义务 明确收益方式、风险分担及纠纷解决机制 [7] - 需进一步扩大投资范围、强化金融支持及权益保障以激发民间投资活力 [7]

核心观点 - 房地产板块上周表现强劲 超额收益显著 中信房地产指数周涨幅5[3]8% 跑赢沪深300指数4[3]4个百分点 在29个中信行业中排名第2[3] - 新房市场成交面积同比小幅上升但环比下降 36城上周成交144[3]3万方 环比-11[3]0% 同比+2[3]3% 年初至今累计成交6935[3]6万方 同比-7[3]4%[3] - 二手房市场表现强劲 15城上周成交150万方 环比+16[3]1% 同比+16[3]3% 年初至今累计成交5600[3]4万方 同比+12[3]2%[3] - 土地市场成交大幅萎缩 百城土地成交建筑面积966[3]3万方 环比-51[3]7% 同比-69[3]0% 成交楼面价1074元/平 环比-38[3]0% 同比-48[3]5%[35] - 政策层面持续释放积极信号 涉及盘活存量土地 低效用地再开发 以及加快基础设施REITs项目申报等举措[54][56] 板块表现与行情回顾 - 房地产板块上周涨幅5[3]8% 显著超越市场主要指数 沪深300指数涨1[3]4% 万得全A指数涨2[3]1%[3] - 板块内个股普涨 上周上涨个股共101支 下跌仅16支[47] 涨幅前五为首开股份(+57[3]0%) 苏宁环球(+47[3]1%) 卧龙新能(+28[3]1%) *ST亚太(+27[3]6%) 福星股份(+20[3]6%)[49][50] - 重点房企中40支上涨 远洋集团(+45[3]4%) 碧桂园(+37[3]5%) 世茂集团(+37[3]1%) 龙光集团(+18[3]5%) 融创中国(+17[3]6%)涨幅居前[49] 新房市场情况 - 全国36城新房成交面积144[3]3万平方米 环比下降11[3]0% 但同比上升2[3]3%[9] - 分城市能级看 一线城市中北京(-8[3]4%) 上海(-10[3]0%) 广州(-0[3]6%)环比下降 深圳(+10[3]8%)环比上升[9] - 新一线城市表现分化 武汉环比大幅上升78[3]5% 杭州(-37[3]2%) 苏州(-34[3]7%)环比显著下降[32] - 年初至今累计成交面积6935[3]6万方 同比仍下降7[3]4%[9] 二手房市场情况 - 全国15城二手房成交面积150万平方米 环比大幅上升16[3]1% 同比上升16[3]3%[15] - 9月1日至12日累计成交265[3]8万方 同比上升19[3]7%[15] - 年初至今累计成交5600[3]4万方 同比上升12[3]2% 表现持续好于新房市场[15] 库存与去化周期 - 13城新房累计库存7798[3]9万平方米 环比基本持平(+0[3]0%) 同比下降9[3]2%[21] - 13城整体去化周期为20[3]8个月 环比延长0[3]9个月 同比延长0[3]2个月[21] - 分城市能级看 一线城市去化周期14[3]6个月 新一线13[3]5个月 二线18[3]5个月 三四线高达47[3]9个月[21] 土地市场情况 - 土地供应大幅收缩 百城供应土地数量415宗 环比-22[3]6% 同比-48[3]1% 供应建筑面积2112[3]9万方 环比-31[3]9% 同比-44[3]9%[33] - 土地成交规模锐减 成交建筑面积966[3]3万方 环比-51[3]7% 同比-69[3]0%[35] - 土地市场热度低迷 成交楼面价1074元/平 环比-38[3]0% 同比-48[3]5% 溢价率仅3[3]6%[35] - 年初至今累计成交土地建筑面积75818[3]7万方 同比-7[3]0%[35] 行业融资情况 - 房企信用债发行规模59[3]6亿元 环比-31[3]4% 同比-8[3]9%[38] - 上周净融资额29[3]4亿元[38] - 2025年至今累计发行信用债438支 总金额3609[3]2亿元 同比上升20[3]7%[39] 政策动态 - 中央层面强调盘活存量资源 国务院国资委提出要融入城市创新生态和基础设施建设 培育城市新质生产力[54] - 国家发改委发文要求加快基础设施REITs项目申报 重点推动收费公路 清洁能源 仓储物流 保障性租赁住房等成熟资产类型[54] - 地方政策积极 广东省推进模块化建筑试点 河南省出台12条措施支持住房消费 包括加大购房补贴 支持多子女家庭购房等[54] 投资建议 - 房地产开发领域建议关注华润置地 保利发展 滨江集团 绿城中国等大股东实力较强的地方性国企及优质民企[7] - 物业管理领域建议关注华润万象生活 绿城服务 保利物业 越秀服务等具备市场化外拓能力和服务边界拓宽能力的公司[7] - 房地产经纪领域建议关注贝壳 我爱我家等龙头公司 二手房市场复苏程度持续好于新房[8]

近日，国家发展改革委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化 申报推荐工作的通知》（以下简称《通知》），从继续推动市场扩围扩容、扩募支持、项目把关等方面 出台具体举措，推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）（以下简称"基础设施REITs"）高质量 发展。其中，在推动市场扩围扩容方面，加快成熟资产类型项目常态化申报的同时，将积极研究探索铁 路、文化旅游、养老设施等尚无推荐发行案例的新资产类型项目的发行路径。 业内人士表示，随着政策红利的持续释放、资产类型的不断丰富以及扩募机制的激活，我国基础设 施REITs市场有望迎来新一轮的规模增长与质量提升。 中国投资咨询有限责任公司产业与投资咨询事业部副总经理吴赟表示，《通知》将拓展新资产类型 作为重要工作方向，有利于盘活关键基础设施存量资产，服务国家重大战略实施，丰富市场投资选择。 不过，新资产类型的落地仍面临收益稳定性、产权合规性、估值可交易性等现实挑战。后续市场有望通 过制定行业指引、开展试点示范、加强投资者教育等配套措施，为扩大新资产类型的发行创造有利条 件。 2020年，我国启动基础设施REITs试点。2024年8月起，基 ...

市场表现 - 本周公募REITs二级市场整体震荡下行 中证REITs全收益指数环比下跌0.81% REITs指数下跌0.81% [2] - 产权类REITs下跌1.13% 特许经营权类REITs下跌0.52% [3] - 生态环保类REITs逆势上涨0.61% 数据中心类下跌0.4% 交通类下跌0.4% 能源类下跌0.53% 保租房类下跌0.6% 消费类下跌0.77% 仓储物流类下跌0.86% 水利类下跌1.64% 市政类下跌1.75% 园区类下跌1.84% [3] - 全市场74只公募REITs中仅12只上涨 61只下跌 [4][5] - 中银中外运仓储物流REIT领涨1.05% 华夏金茂商业REIT上涨0.94% 华夏南京交通高速公路REIT上涨0.90% 中航首钢绿能REIT上涨0.84% 汇添富九州通医药REIT上涨0.80% [5] - 华泰南京建邺REIT大跌5.19% 华夏合肥高新REIT下跌4.57% 博时津开产园REIT下跌3.90% 华泰宝湾物流REIT下跌3.57% 华安外高桥REIT下跌3.39% [6] - 全市场日均换手率0.99% 国金中国铁建REIT日均换手率2.06%居首 华夏华电清洁能源REIT换手率1.72% 华安外高桥REIT 富国首创水务REIT 南方万国数据中心REIT换手率均超1% [7] 政策动态 - 国家发改委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托（REITs）常态化申报推荐工作的通知》 要求持续推动市场扩围扩容 加快成熟资产类型项目常态化申报 [11] - 政策支持新资产类型项目推荐发行 积极支持民间投资项目发行上市 加大项目培育储备力度 [11] - 扩募方面支持通过扩募方式新购入项目 简化新购入项目申报流程 拓宽新购入项目资产范围 [12] 项目申报 - 山西首单REITs项目山证晋中公投瑞阳供热REIT正式申报至上交所 原始权益人为晋中市公用基础设施投资控股集团 管理人为山证资管 [8] - 晋中公投集团为晋中市国有独资企业 注册资本10亿元 总资产424.15亿元 信用等级AA+ [9] - 山西瑞阳热电为晋中公投全资子公司 从事热力生产和供应业务 [9] - 今年2月国泰君安济南能源供热REIT作为全国首单供热REITs在上交所上市 [10] 个股情况 - 华泰南京建邺REIT底层资产为南京建邺区国际研发总部园 可供出租面积11.92万平方米 出租率70.67% 租金收缴率83.68% [6] - 华夏金茂商业REIT年初至今涨幅36.68% 嘉实物美消费REIT年初至今涨幅50.42% [5] - 华夏合肥高新REIT年初至今下跌1.12% [6]

【导读】基础设施REITs政策再细化，持续推动REITs市场扩围扩容；本周公募REITs二级市场整体震荡下行 中国基金报记者 王思文 本周（9月8日至9月12日）REITs快报来了。 本周公募REITs二级市场整体震荡下行 本周公募REITs（不动产投资信托基金）二级市场整体震荡下行，总体成交活跃度环比 下滑 。 W i nd数据显示， 截至9月12日， 本周中证REITs全收益指数环比下跌 0.81 %， REITs指数下跌 0.81 % 。 | 指数回报与风险特征 | (最新交易日:2025/09/11) ② | | | | | | 年化 | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | | 最新 | 本周 | 本月 | 近一月 | 近三月 | 近一年 | 近三年 | | 中证REITs全收益 | -0.11% | -0.81% | -0.34% | -2.19% | -3.54% | 13.47% | -3.90% | | 中证REITs(收盘) | -0.11% | -0.81% | -0.78% | -2.83% | -4.86% | 6.7 ...

政策导向与资产类型拓展 - 积极推动尚无推荐发行案例的新资产类型项目发行 包括铁路、港口、特高压输电、通信铁塔、市场化租赁住房、文化旅游、专业市场及养老设施等领域 [2] - 加快成熟资产类型项目常态化申报 优先支持收费公路、清洁能源、仓储物流、保障性租赁住房等成熟资产申报 并加大供热、水利、数据中心等潜在空间较大资产的组织力度 [1] - 新资产类型项目与国家经济增长和社会发展战略方向一致 为投资规模大、回报周期长的行业提供金融创新样本 推动形成"募投管退"闭环 [2] 市场扩容与审核机制优化 - 坚持优中选优原则 严格把关项目质量 优先申报对实现国家重大战略、重大规划、重大政策具有推动作用的优质基础设施项目 [1] - 鼓励申报发售基金规模较大项目 对市场扩围扩容具有重要作用 在满足发行要求和风险防范前提下提高审核效率 [1][3] - 建立健全民间投资项目专项协调服务机制 实行靠前服务、主动协调、申报单列 支持更多符合条件的民间投资项目发行上市 [2] 扩募机制与资金循环管理 - 支持已上市REITs新购入行业内同类项目及具有关联性的不同行业领域项目 新购入项目与首次发行项目原则上应同属所有权类或经营收益权类 [3] - 鼓励提高项目净回收资金规模 对净回收资金占发售基金总额比例较高的项目优先推荐 并持续跟踪已上市项目回收资金使用情况 [3] - 通过跨区域扩募整合存量资产 做大做强REITs产品并打造资本运作平台 形成"建设-运营-证券化-再投资"良性循环 [3][4] 市场现状与发展成效 - 基础设施REITs常态化推荐发行以来 制度规则进一步健全 项目申报推荐有序开展 发行规模稳步增长 资产类型不断丰富 [3] - 市场表现稳中向好 畅通投资循环、扩大有效投资的作用逐步显现 需质效并重开展项目申报推荐 [3] - REITs产品可有效盘活存量资产 筹集更多建设资金 形成存量资产和新增投资的良性循环 促进稳投资稳增长 [4]

◎记者 于祥明 白丽斐 9月12日召开的国务院常务会议，部署进一步促进民间投资发展的若干措施。会议提出，民间投资对稳 就业稳经济具有重要作用。要聚焦企业关切的突出问题，在扩大准入、打通堵点、强化保障等方面实施 一批务实举措，进一步激发民间投资活力、促进民间投资发展。 记者此前从国家发展改革委了解到，为进一步激发民间投资活力、促进民间投资发展，一批务实举措即 将出台，涉及扩大准入、打通堵点、强化保障等方面。 会议明确，要拓宽民间投资空间，支持民间资本加大新质生产力、新兴服务业、新型基础设施等领域投 资。要严格落实招标投标领域相关制度规定，保障中小企业政府采购预留份额，加大中央预算内投资等 对民间投资项目的支持力度。要营造公平竞争市场环境，破除限制民间投资的各种隐性壁垒，加强创新 支撑和融资支持，完善服务体系，让民营企业敢投资、有回报。 "当前，经济下行压力仍存，而且外部环境变化带来的不利影响在加深。在此情况下，民营企业的投资 对于稳定和全方位扩大内需非常重要。中央出台一批务实措施，既利当下，更利长远。"北京大学经济 学院教授、国民经济研究中心主任苏剑在接受上海证券报记者采访时表示。 苏剑说，国常会透露将实施一批 ...

【国家发改委：积极研究探索铁路、港口、特高压输电、通信铁塔等尚无推荐发行案例的新资产类型 REITs项目的发行路径】智通财经9月12日电，国家发展改革委办公厅发布关于进一步做好基础设施领 域不动产投资信托基金（REITs）常态化申报推荐工作的通知，积极推动新资产类型项目推荐发行。积 极研究探索铁路、港口、特高压输电、通信铁塔、市场化租赁住房、文化旅游、专业市场、养老设施等 尚无推荐发行案例的新资产类型项目的发行路径，加大力度协调解决难点堵点问题，帮助项目尽快满足 发行条件。 转自：智通财经 ...

文章核心观点 - 南方顺丰物流REIT作为仓储物流基础设施证券投资基金，通过持有深圳、武汉、合肥三处仓储物流项目，专注于获取稳定的运营收益和长期可持续的分配 [1][2][4] - 报告期内基金实现总收入75,011,260.99元，净利润21,639,898.29元，经营活动现金流净额50,757,767.58元，整体运营平稳 [3] - 基础设施项目出租率达96.30%，平均有效租金单价48.17元/平方米/月，租金收缴率97.35%，但武汉和合肥市场面临竞争压力 [4][7][11] 基金基本情况 - 基金简称南方顺丰物流REIT，代码180305，运作方式为契约型封闭式，存续期43年，于2025年4月21日在深交所上市 [1] - 基金总份额1,000,000,000.00份，投资目标为通过持有基础设施资产支持证券取得项目完全所有权或经营权利，追求稳定收益分配 [1][4] - 收益分配政策要求每年至少分配一次，且不低于90%的年度可供分配金额以现金形式分配 [1] 财务表现 - 报告期末基金总资产3,717,932,036.28元，净资产3,311,639,898.29元，总资产与净资产比例112.27% [3] - 本期可供分配金额37,770,605.45元，单位可供分配金额0.0378元，年化现金流分派率3.55% [3] - 折旧和摊销34,871,428.01元，利息支出156,472.34元，息税折旧摊销前利润54,051,994.54元 [4] 基础设施项目运营 - 三项目可租赁面积合计465,231.18平方米，实际出租面积448,031.40平方米，加权平均剩余租期931.53天 [4][6] - 前五名租户租金收入占比超60%，顺丰关联方为主要客户，贡献经营性现金流超10% [7][19] - 合肥项目因租户欠缴租金导致收缴率阶段性波动，已计划解除合同并引入新租户顺丰泰森，租赁面积33,501.92平方米 [7][8] 行业与市场竞争 - 中国仓储物流设施总库存约10亿平方米，但现代化设施占比仅7%，人均面积不足1平方米，低于发达国家水平 [11] - 行业周期性受电商和制造业需求影响，1-2月为淡季，9-10月需求提升 [11] - 深圳项目周边租金约2.8-3.2元/平方米/天，出租率95%-100%；武汉项目租金0.6-0.8元/平方米/天，出租率70%-90%；合肥项目租金0.8-1.0元/平方米/天，出租率90%-100% [11][12] 地区市场分析 - 深圳高标仓存量118.0万平方米，宝安区存量10.5万平方米，供需紧张，租金稳定 [13] - 武汉高标仓存量721.9万平方米，东西湖区存量191.8万平方米，市场竞争激烈，租金下行 [14] - 合肥高标仓存量333.2万平方米，蜀山区存量59.8万平方米，区位优势明显，空置率较低 [15] 资金使用与回收 - 原始权益人净回收资金190,758.09万元，85%用于新项目投资，15%补充流动资金 [25] - 截至报告期末已使用31,346.66万元，使用率16.43%，剩余资金将按项目进度投入 [25] - 顺丰控股已建立回收资金管理制度，确保合规使用 [26] 管理团队与运营 - 基金管理人南方基金配备3名以上具备5年经验的基础设施投资管理人员，覆盖仓储物流、数据中心等领域 [27][28] - 运营管理机构通过信息化系统、预算管理和安全生产措施提升运营效率，报告期内无安全事故 [37][38] - 基金管理人定期现场巡查，监督运营机构履职情况，未发现重大风险事件 [39]