报告投资评级 - 行业评级为“看好” [2] 报告核心观点 - 报告认为2026年建筑装饰行业投资将保持稳定，部分新兴板块预计将随着国家重大战略实施而获得较高投资机会 [4] - 报告建议关注中西部区域投资、新基建、出海以及“好房子”等方向，并指出低估值破净企业估值有望修复 [4] 建筑装饰行业市场表现 - 报告期内（2025年12月01日至12月05日），SW建筑装饰指数下跌0.07%，而沪深300指数上涨1.28%，行业相对收益为-1.34个百分点 [4] - 周度表现最好的三个子行业为国际工程（上涨2.08%）、基建央企（上涨2.05%）和专业工程（上涨0.47%） [4][7] - 对应行业内表现突出的公司包括：中材国际（上涨5.37%）、中国中冶（上涨6.60%）和亚翔集成（上涨16.86%） [4][7] - 年初至今表现最好的三个子行业为基建民企（上涨59.52%）、生态园林（上涨52.35%）和装饰幕墙（上涨45.77%） [4][7] - 对应行业内表现突出的公司包括：诚邦股份（上涨199.57%）、国晟科技（上涨325.08%）和东易日盛（上涨167.00%） [4][7] - 周度个股涨幅前五名为：招标股份（上涨58.43%）、名雕股份（上涨19.89%）、亚翔集成（上涨16.86%）、国晟科技（上涨11.13%）、浦东建设（上涨10.49%） [4][10] - 周度个股跌幅后五名为：东易日盛（下跌17.17%）、*ST天沃（下跌15.74%）、郑中设计（下跌13.91%）、园林股份（下跌12.95%）、时空科技（下跌12.77%） [4][10] 行业及公司近况 - 行业主要政策变化包括：国家发改委印发《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》，旨在高质量推进项目申报 [4][12]；住建部召开数字家庭建设试点总结会，明确“十五五”期间重点发展方向 [4][12] - 重点公司主要业务动态包括：中铝国际联合中标电解铝项目，总金额30.30亿元人民币，占其2024年营业收入的31.24% [4][14]；东珠生态中标环保工程项目，总金额3.97亿元人民币，占其2024年营业收入的105.59% [4][14] - 其他公司动态还包括设计总院、华建集团、重庆建工、中材国际等公司获得新订单，以及部分公司发生股东减持或人事变动 [16] 投资分析意见与重点公司 - 报告建议关注以下四个方向的标的 [4]： - **中西部区域投资**：四川路桥、中国化学、东华科技、新疆交建 - **新基建**：圣晖集成、亚翔集成、柏诚股份 - **出海**：精工钢构、志特新材、中钢国际、中材国际 - **好房子**：建发合诚 - 报告同时指出，低估值破净企业估值有望修复，建议关注中国中铁、中国中冶、上海建工、隧道股份、安徽建工 [4] - 报告提供了重点公司的盈利预测与估值表，涵盖中国中铁、中国化学、中材国际、建发合诚等24家公司，列出了其收盘价、每股收益（EPS）预测、市盈率（PE）及归母净利润增速预测等数据 [20]

文章核心观点 - 国家发展改革委发布《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》，进一步拓展了基础设施REITs的发行范围，旨在更好发挥其盘活存量资产、促进投资良性循环和支持实体经济的作用 [1] 基础设施REITs的定义与作用 - REITs是将具有持续稳定收益的基础设施资产或权益，转化为可上市交易的标准化、权益型金融产品 [2] - 基础设施REITs有利于盘活存量资产，回收资金用于新项目建设，并促进资金“脱虚向实”，提高金融服务实体经济的质量和效率 [2] - 自2020年4月试点启动以来，基础设施REITs制度规则持续完善，发行规模稳步增长，资产类型不断丰富，市场表现总体稳健，并于2024年进入常态化发行阶段 [2] 行业范围的历史扩围与2025版清单新变化 - 基础设施REITs发行范围自试点以来持续扩围，初期涵盖仓储物流、收费公路、市政设施、产业园区等，后续逐步增加了清洁能源、数据中心、保障性租赁住房、水利设施、文化旅游、消费基础设施等行业 [3] - 在2025版清单发布前，发行范围已涵盖12大行业的52个资产类型 [4] - 2025版清单新增加了商业办公设施（如超大特大城市的超甲级、甲级商务楼宇项目）和城市更新设施（如老旧街区、老旧厂区更新改造项目及城市更新综合设施项目） [4] - 消费基础设施领域在清单中新增了四星级及以上酒店项目和体育场馆项目 [4] - 清单明确，对于租赁住房、消费基础设施、商业办公设施、养老设施、城市更新设施等领域项目，发起人应为开展相关业务的独立法人主体，不得从事商品住宅开发业务 [4] 市场发展现状与数据 - 国家发展改革委已累计向证监会推荐105个项目，其中83个项目已发行上市 [5] - 已上市项目涵盖了收费公路、清洁能源、城镇供热、生态环保、仓储物流、产业园区、数据中心、租赁住房、水利、消费基础设施等10个行业18种资产类型 [5] - 已发售基金总额共2070亿元，预计可带动新项目总投资超1万亿元 [5] 民间投资项目的参与与支持 - 民间投资项目在多个领域成为“首单”项目，发挥了良好的示范带动效应 [6] - 例如，已发行上市的首单社区商业、农贸市场REITs项目以及今年8月发行的首批数据中心REITs项目均为民间投资项目 [6] - 国家发展改革委将积极支持符合条件的民间投资项目发行基础设施REITs，推动市场扩围扩容，并指导各地建立健全专项协调服务机制以解决项目培育中的困难 [6] 未来工作方向 - 国家发展改革委将继续加强与证监会的协同配合，进一步优化申报推荐流程，动态完善项目申报要求，提高工作质效 [6] - 未来将在严防风险、严把质量的基础上，支持更多符合条件的项目发行上市，以更好推动基础设施REITs支持实体经济发展 [6]

报告行业投资评级 报告未提及行业投资评级相关内容 报告的核心观点 - 本周债市大幅调整，REITs市场整体承压，仅周三短暂修复，其余四个交易日持续走低，流动性明显收缩，各板块普跌，唯数据中心逆势收涨 [3] - 政策面继续突破，国家发改委办公厅印发清单，首次将体育场馆等纳入申报范围，证监会吴清主席强调“十五五”时期将稳步发展REITs，为行业发展注入信心 [3] 根据相关目录分别进行总结 一级市场：共1单首发公募REITs取得新进展 - 今年以来已成功发行19单，发行规模387.9亿元、同比下降35.8% [4] - 本周平安西安高科产业园REIT已受理，底层资产评估价值13.6亿元；华夏基金华润有巢REIT扩募份额发售，预计募集资金总额为11.385亿元 [4] - 当前审批流程中，已申报11只，已问询并反馈2只，通过审核1只，注册生效待上市1只；扩募方面，已申报5只，已问询并反馈3只，通过审核3只 [4] 二级市场：本周流动性减弱 行情回顾：中证REITs全收益指数跌幅0.85% - 本周中证REITs全收益指数收于1031.50点，跌幅0.85%，跑输沪深300 2.13个百分点、跑输中证红利1.07个百分点 [4] - 中证REITs全收益年初至今涨幅6.57%，跑输沪深300 9.94个百分点、跑赢中证红利6.99个百分点 [4] - 分项目属性来看，本周产权类REITs下跌0.64%，特许经营权类REITs下跌1.39% [4] - 分资产类型来看，数据中心（+0.44%）、环保水务（-0.09%）、仓储物流（-0.24%）、能源（-0.26%）板块表现占优 [4] - 分个券来看，本周共16只上涨、59只下跌，华夏基金华润有巢REIT（+2.12%）、易方达深高速REIT（+1.18%）、华泰南京建邺REIT（+1.08%）位列前三，浙商沪杭甬REIT（-5.78%）、华夏南京交通高速公路REIT（-4.59%）、招商高速公路REIT（-4.16%）位列末三 [4] 流动性：换手率和成交量均下降 - 产权类/特许经营权类REITs本周日均换手率0.36%/0.33%，较上周-14.73/-13.65BP，周内成交量3.49/1.12亿份，周环比-28.72%/-28.99% [4] - 数据中心板块活跃度最高 [4] 估值：保障房板块估值较高 - 从中债估值收益率来看，产权类/特许经营权类REITs分别为4.01%/4.40%，仓储物流（5.59%）、交通（5.32%）、园区（4.85%）板块位列前三 [4] 本周要闻和重要公告 - 国家发改委办公厅印发清单，首次将体育场馆等纳入申报范围 [3][33] - 郑州城发安居科技有限公司进行租赁住房公募REITs基金管理人及专项计划管理人服务采购比选 [33] - 山东水发集团水务板块公募REITs基金管理人和专项计划管理人项目中标单位为建信基金，投标报价为7000万元 [33] - 浙江新能珊溪水利REITs发行项目专项法律服务服务选聘项目成交供应商为北京市中伦律师事务所 [33] - 证监会主席吴清在《人民日报》署名文章中强调“十五五”时期将稳步发展REITs [3][33] - 华夏基金华润有巢REIT战略配售份额0.7亿份将于2025/12/9解禁 [34] - 华泰南京建邺REIT战略配售份额1.05亿份将于2025/12/3解禁 [34] - 华夏越秀高速REIT公布2025年10月运营数据及多次分红方案 [34][35] - 博时蛇口产园REIT、鹏华深圳能源REIT、易方达深高速REIT等公布分红方案 [34][35] - 广发成都高投产业园REIT战略配售份额1.5亿份将于2025/12/19解禁 [35]

基础设施REITs政策扩围与市场发展 - 国家发展改革委发布《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》，进一步拓展了基础设施REITs的发行范围，旨在更好发挥其盘活存量资产、促进投资良性循环以支持实体经济的作用 [1] 基础设施REITs的定义与作用 - REITs是通过证券化方式将具有持续稳定收益的基础设施资产或权益，转化为可在证券交易所公开发行交易的标准化、权益型金融产品 [2] - 基础设施REITs有利于盘活存量资产，回收资金用于新项目建设，并促进资金“脱虚向实”，提高金融服务实体经济的质量和效率 [2] - 自2020年4月试点启动以来，基础设施REITs制度规则持续完善，发行规模稳步增长，资产类型不断丰富，市场表现总体稳健，并于2024年进入常态化发行阶段 [2] 行业范围持续扩围历程 - 基础设施REITs市场启动初期，发行范围涵盖仓储物流、收费公路、市政设施、产业园区等行业 [3] - 后续逐步将清洁能源、数据中心、保障性租赁住房、水利设施、文化旅游、消费基础设施等行业和资产类型纳入发行范围 [3] - 在2025版清单发布前，基础设施REITs发行范围已涵盖12大行业的52个资产类型 [4] 2025版清单的主要扩围内容 - 新增商业办公设施行业，包括超大特大城市的超甲级、甲级商务楼宇项目 [4] - 新增城市更新设施行业，包括老旧街区、老旧厂区更新改造项目，以及涵盖多种资产类型的城市更新综合设施项目 [4] - 在消费基础设施领域，新增了四星级及以上酒店项目和体育场馆项目 [4] - 清单的发布将便利相关项目申报，提高推荐效率，并有助于在城市更新、消费等领域进一步盘活存量资产、激发市场活力 [4] - 清单明确，对于租赁住房、消费基础设施、商业办公设施、养老设施、城市更新设施等领域项目，发起人应为开展相关业务的独立法人主体，不得从事商品住宅开发业务 [4] 市场发行与规模数据 - 国家发展改革委已累计向证监会推荐105个项目，其中83个项目已发行上市 [5] - 已上市项目涵盖了收费公路、清洁能源、城镇供热、生态环保、仓储物流、产业园区、数据中心、租赁住房、水利、消费基础设施等10个行业18种资产类型 [5] - 发售基金总额共计2070亿元，预计可带动新项目总投资超过1万亿元 [6] 民间投资项目的参与与作用 - 民间投资项目在多个领域成为“首单”项目，发挥了良好的示范带动效应 [6] - 例如，已发行上市的首单社区商业、农贸市场REITs项目均为民间投资项目，推动了消费基础设施提质升级 [6] - 2024年8月发行上市的首批数据中心REITs项目也是民间投资项目，有利于深化新型基础设施领域投融资机制创新，推动数字经济和人工智能产业发展 [6] - 国家发展改革委积极支持符合条件的民间投资项目发行基础设施REITs，将推动市场扩围扩容，并指导各地建立健全专项协调服务机制以解决项目培育中的困难 [6] 未来工作方向 - 国家发展改革委将继续加强与证监会的协同配合，进一步优化申报推荐流程，动态完善项目申报要求，提高工作质效 [7] - 在严防风险、严把质量的基础上，支持更多符合条件的项目发行上市，以更好推动基础设施REITs支持实体经济发展 [7]

文章核心观点 - 行业处于“化债推进+销售筑底”的关键阶段 头部房企的经营与融资事件是市场关注焦点 [10] - 12月新房供应“提质缩量”并叠加营销折扣 成交或迎脉冲性复苏 但受高基数影响同比降幅可能扩大 [13] 市场表现与趋势 - **新房市场**：11月新增供应环比由降转增16% 穗镐苏莞常等城市实现倍增 [8] - **新房市场**：11月新房成交 穗镐环比微增 徐惠珠等三四线城市环比显著回升 [8] - **新房市场**：11月项目开盘平均去化率增长3个百分点至35% 津苏甬等城市去化率超6成 [8] - **新房市场**：11月因供求比0.82导致库存微降1% 三成城市去化周期改善 [8] - **二手房市场**：11月二手住房成交面积环比增长14% 沪蓉汉宁等多城环比增长2成以上 [8] - **土地市场**：11月土地成交面积与金额环比分别增长39%和57% 平均溢价率回升 [8] - **土地市场**：第48周(11.24-11.30)土地成交建筑面积1004万平方米 环比上升25%创年内新高 [15] - **土地市场**：第48周(11.24-11.30)土地溢价率为3.2% 环比上升2.4个百分点 [15] 企业动态 - **销售表现**：11月有38家企业销售金额环比增长 [8] - **销售表现**：30家重点上市房企中有7家单月销售环比增长 [8] - **融资动态**：11月单月融资总量环比回升 融资成本持续走低 [8] - **融资动态**：万科20亿元境内债申请展期事件引发其股票与债券市场双重波动 [8] - **融资动态**：香港高等法院正式批准融创约96亿美元境外债重组计划 [8] - **融资动态**：碧桂园117亿美元境外债重组方案已获债权人会议法定多数通过 [8] - **组织调整**：龙湖 华发等多家房企精简组织层级以提升效能 [8] - **投资策略**：企业拿地呈现头部央国企在核心城市补仓 整体投资保持谨慎的态势 [8] 政策与行业动向 - **金融创新**：发改委推动基础设施REITs扩围至城市更新设施 酒店 体育场馆 商业办公设施等领域 [16] - **金融创新**：证监会就启动商业不动产REITs试点征求意见 [16] - **地方政策**：多地优化公积金政策支持代际互助 [16] 土地供应预告 - **12月土拍**：22个重点城市计划出让125宗含宅土地 起拍总价达1723亿元 [14] - **12月土拍**：底价超过100亿元的城市为广州 武汉 重庆 北京 无锡 [14] - **12月土拍**：单日出让金额超50亿元的城市包括武汉 广州 无锡 南京 北京 长春 集中在9日 12日 15日 17日 19日 23日 29日 [14] - **土地供应**：第48周(11.24-11.30)重点城市土地供应建筑面积1529万平方米 环比回落29%但仍处年内高位 [15] 产品与品牌 - **产品测评**：2025中国房企产品测评全国入围项目揭晓 历经两个多月数据筛选 调研及模型测评 [5] - **品牌传播**：2025年11月房地产企业品牌传播力报告中 企业热事件主要围绕头部房企融资与化债进展 [8]

基础设施REITs政策扩围 - 国家发展改革委发布《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》，进一步拓展了基础设施REITs的发行范围[1] - 政策旨在更好发挥基础设施REITs盘活存量资产、促进投资良性循环的作用，以支持实体经济发展[1] REITs定义与发展历程 - REITs是通过证券化方式，将具有持续稳定收益的基础设施资产或权益转化为可上市交易的标准化、权益型金融产品[2] - 基础设施REITs有利于盘活存量资产回收资金用于新项目建设，并促进资金“脱虚向实”[2] - 试点工作于2020年4月启动，2021年6月首批9个项目挂牌上市，2024年进入常态化发行阶段[2] - 自启动以来，制度规则持续完善，发行规模稳步增长，资产类型不断丰富，市场表现总体稳健[2] 发行范围持续扩大 - 基础设施REITs发行范围已从初期的仓储物流、收费公路、市政设施、产业园区等，逐步扩围至清洁能源、数据中心、保障性租赁住房、水利设施、文化旅游、消费基础设施等行业[3] - 在2025版清单发布前，发行范围已涵盖12大行业的52个资产类型[4] - 2025版清单新增了商业办公设施（如超大特大城市的超甲级、甲级商务楼宇）和城市更新设施（如老旧街区、老旧厂区更新改造项目）等行业领域[4] - 消费基础设施领域新增了四星级及以上酒店项目和体育场馆项目[4] - 清单明确，对于租赁住房、消费基础设施、商业办公设施、养老设施、城市更新设施等领域项目，发起人不得从事商品住宅开发业务[4] 市场发行与规模数据 - 国家发展改革委已累计向证监会推荐105个项目，其中83个项目已发行上市[5] - 已上市项目涵盖了收费公路、清洁能源、城镇供热、生态环保、仓储物流、产业园区、数据中心、租赁住房、水利、消费基础设施等10个行业18种资产类型[5] - 发售基金总额共2070亿元，预计可带动新项目总投资超1万亿元[5] 民间投资参与情况 - 民间投资项目成为多个领域的“首单”项目，发挥了良好的示范带动效应[6] - 例如，已发行上市的首单社区商业、农贸市场REITs项目以及首批数据中心REITs项目均为民间投资项目[6] - 国家发展改革委将积极支持符合条件的民间投资项目发行基础设施REITs，并建立健全专项协调服务机制[6] 未来工作方向 - 国家发展改革委将继续加强与证监会的协同配合，进一步优化申报推荐流程，动态完善项目申报要求[6] - 目标是在严防风险、严把质量的基础上，支持更多符合条件的项目发行上市，以更好推动基础设施REITs支持实体经济发展[6]

行业范围重大突破 - 基础设施REITs项目行业范围实现重大突破，首次将体育场馆、商旅文体健商业综合体、四星级及以上酒店、商业办公设施、城市更新设施等优质资产类别纳入范围[1] - 资产图谱正系统性地丰富完善，标志着中国REITs对消费基础设施的理解已从单纯的商品购买场所升级至提供高品质生活与服务体验的空间[2] - 此次扩围体现了经济转型升级的内在需求，随着资产类型多元化、市场机制成熟化，公募REITs市场将在定价效率、流动性管理和价值发现方面实现更大突破[1] 市场持续扩围扩容历程 - 基础设施REITs自2020年启动以来持续扩围扩容，发行范围已涵盖12大行业的52个资产类型，其中10个行业领域的18个资产类型已实现首单发行上市[2] - 工作初期纳入仓储物流、收费公路、市政设施、产业园区等，后续逐步增加了清洁能源、数据中心、保障性租赁住房、水利设施、文化旅游、消费基础设施等行业领域[2] 消费基础设施内涵拓展 - 《行业范围清单（2025年版）》在消费基础设施领域的内涵拓展尤为引人瞩目，旨在从供给侧深度激发消费潜力[2] - 体育场馆纳入基础资产范围有力支持全民健身国家战略，拓展体育消费新空间[3] - 商旅文体健融合的商业综合体通过沉浸式消费体验，将多要素深度融合打造多维互动场景，满足人民群众对高品质、多样化生活服务的新期待[3] - 四星级及以上酒店作为现代服务业和消费升级的代表纳入REITs资产范围，旨在通过市场化机制推动消费供给端提质增效[3] 商业办公设施与国际接轨 - 首次将商业办公设施作为独立资产大类纳入REITs范围，支持超大特大城市的超甲级、甲级商务楼宇项目发行REITs[4] - 此举是对国际REITs市场发展规律的尊重，办公楼、购物中心、酒店等是境外成熟REITs市场中最常见、规模最大的资产类别[4] - 有利于显著扩大资产规模，吸引更广泛的投资者参与，标志着中国REITs在资产类型上正逐步与国际主流市场接轨[4] - 支持超大特大城市通过公募REITs盘活商务楼宇资产，为实体经济提供更稳定的经营场所和更优质的商务环境，服务国家城市群发展战略[4] 城市更新设施金融创新 - 城市更新设施作为独立类别纳入REITs底层资产是一大创举，涵盖老旧街区、老旧厂区更新改造项目以及多类型的城市更新综合设施[5] - 为城市更新国家战略行动提供强有力的金融支持，破解其投资规模大、回收周期长、社会资本参与难等挑战[5] - 引入“投资—建设—运营—退出—再投资”的良性循环模式，增强社会资本参与意愿，推动项目从“重开发”转向“重运营”[5] - 通过市场化估值机制充分发现并兑现融合资产的整体价值，提升运营可持续性[5]

政策动态 - 国家发展改革委办公厅于12月1日印发《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》，首次将城市更新设施作为独立的行业门类纳入基础设施REITs发行范围 [1][4] - 此举标志着基础设施REITs发行范围迎来里程碑式扩围，并非简单的资产类型扩容 [1][4] 政策背景与意义 - 当前中国城镇化发展已从增量扩张转向存量提质的关键阶段，老旧街区、老旧厂区等存量资产的改造升级成为核心任务 [1][4] - 城市更新项目因投资规模大、回收周期长、现金流沉淀久等特点，导致传统投融资模式难以形成可持续资金循环，社会资本参与意愿不足 [1][4] - 将城市更新设施纳入REITs范畴，是金融工具与城市发展阶段精准适配的体现，为城市高质量发展与产业模式升级提供了强有力金融支持 [1][4] REITs工具的优势与机制 - 基础设施REITs作为兼具权益性与长期性的金融工具，匹配城市更新的资金需求特征 [2][5] - 通过资产证券化实现存量资产价值变现，为项目前期投入提供有效退出路径 [2][5] - 构建“投资—建设—运营—退出—再投资”的良性循环，让沉淀资产转化为可流动的资本“活水” [2][5] - 资本市场的专业化筛选机制能倒逼城市更新项目提升运营效率 [2][5] 市场影响与发展 - 在国际REITs市场中，城市更新相关资产是重要的底层资产类型，此次纳入是借鉴国际经验并结合本土市场需求的创新实践 [2][5] - 随着城市更新设施纳入，中国REITs资产类型进一步丰富，市场规模持续扩大 [2][5] - 此举有助于吸引更多长期资金入场，提升市场流动性与抗风险能力 [2][5] - 将推动REITs估值定价、运营管理、风险防控等机制完善，为后续更多类型资产纳入奠定基础 [2][5] - 加速构建与中国经济结构相适应的REITs市场体系 [2][5] 对投资者与社会的价值 - 对于投资者而言，借助基础设施REITs的公开交易属性参与城市核心资产投资，拓宽了居民财富管理渠道 [2][5] - 为城市更新汇聚了更广泛的社会资本，实现资本、城市、民生的多方共赢 [2][5] 总体展望 - 此次基础设施REITs深度扩容，为城市更新提供了市场化、可持续的投融资解决方案 [3][6] - 为资本市场增添了优质底层资产，为城市高质量发展注入持久动力 [3][6] - 可以预见，后续成功改造的标杆性城市更新项目有望加速登陆资本市场 [3][6]

基础设施REITs行业范围扩容 - 国家发展改革委于12月1日印发《基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目行业范围清单(2025年版)》[1] - 首次将城市更新设施作为独立的行业门类纳入基础设施REITs发行范围[1] - 此举标志着基础设施REITs发行范围迎来里程碑式扩围[1] 政策出台的背景与意义 - 政策出台背景是我国城镇化发展已从增量扩张转向存量提质的关键阶段[1] - 老旧街区、老旧厂区等存量资产的改造升级成为推动城市动能转换的核心任务[1] - 此举并非简单的资产类型扩容，而是为城市高质量发展与产业模式升级提供金融支持[1] - 本质上是金融工具与城市发展阶段精准适配的体现[1] 城市更新项目的融资挑战 - 城市更新项目具有投资规模大、回收周期长、现金流沉淀久等特点[1] - 传统投融资模式难以形成可持续资金循环[1] - 社会资本参与意愿显不足[1] 基础设施REITs的解决方案 - 基础设施REITs作为兼具权益性与长期性的金融工具，匹配城市更新的资金需求特征[2] - 通过资产证券化实现存量资产价值变现，为项目前期投入提供有效退出路径[2] - 构建“投资—建设—运营—退出—再投资”的良性循环，让沉淀资产转化为可流动的资本[2] - 资本市场的专业化筛选机制能倒逼城市更新项目提升运营效率[2] 对REITs市场的影响 - 此次纳入是借鉴国际成熟经验的体现，也是基于本土市场需求的创新实践[2] - 我国REITs资产类型进一步丰富，市场规模持续扩大[2] - 有助于吸引更多长期资金入场，提升市场流动性与抗风险能力[2] - 将推动REITs估值定价、运营管理、风险防控等机制完善[2] - 为后续更多类型资产纳入奠定基础，加速构建与中国经济结构相适应的REITs市场体系[2] 对投资者及市场的意义 - 为投资者借助基础设施REITs的公开交易属性参与城市核心资产投资提供渠道[2] - 拓宽居民财富管理渠道，为城市更新汇聚更广泛的社会资本[2] - 实现资本、城市、民生的多方共赢[2] - 为资本市场增添优质底层资产，为城市高质量发展注入持久动力[3] - 后续成功改造的标杆性城市更新项目有望加速登陆资本市场[3]

国家层面政策与工作部署 - 住房城乡建设部在安徽芜湖召开全国城市更新工作推进会，研究部署高质量开展城市更新，推动建设现代化人民城市[3] - 会议指出要着力在规划、资金、运营、治理4个方面下功夫，包括建立城市体检与更新一体化机制、建立可持续的投融资体系、鼓励金融机构提供长周期低利率信贷支持、加强基层治理等[3] - 国家发改委正积极推动基础设施REITs扩围至城市更新设施、酒店、体育场馆、商业办公设施等更多行业领域和资产类型[3] - 中国基础设施REITs发行范围已涵盖12大行业的52个资产类型，其中10个行业领域的18个资产类型已实现首单发行上市[4] 地方政府培训与行动 - 广东省住建厅组织全省城市更新项目谋划与融资工作视频培训，专题辅导项目谋划与融资政策协同，着力解决项目谋划不足和融资难问题[5] - 培训详细阐述了六类城市更新资金申报要点及“财、债、贷、基、社”资金协同等难点问题[5] - 湖北省住建厅举办全省城市更新工作专题培训，系统设置7大专题课程，包括解读省级实施方案、讲解“十五五”规划重点、城市体检与专项规划编制、投融资模式等[6] - 湖北省培训学员实地调研了武钢云谷606、华中小龟山金融文化公园和小刘家湾试点等三个更新项目[6] 行业论坛与交流活动 - 2025澎湃城市更新大会在上海张园举办，聚焦街区更新，举办了院士讲坛、大师讲坛、全球街区对话等活动，并发布年度榜单[7][8] - 大会聘请中国工程院院士崔愷、普利兹克奖获得者包赞巴克等担任澎湃城市更新专家顾问[7] - 第八届城市更新大资管论坛在苏州举行，发布了《苏州古城城市更新的实践和探索》报告及《城市更新新形态：商业街区的转形与转型》白皮书[10] - 论坛评选了七大类年度优秀案例，并举办了以“金融创新赋能城市更新”为主题的高峰对话[10] 具体项目进展与案例 - 上海新天地与UGG®合作，在2025年11月25日至2026年1月3日期间打造全域冰雪场景“茸雪世界”，结合光影艺术装置与市集活动[13] - 深圳市龙岗区对“大运枢纽站及其周边地区”法定图则地块进行规划调整，DY01单元将增加文化活动中心、幼儿园等配套设施[16] - 深圳龙岗大运深港国际中心相关规划研究范围涉及19个地块，总面积约为81.2公顷，旨在提升“城市新客厅”功能品质[16]