报告行业投资评级 未提及 报告核心观点 信贷 ABS 发行量近年减少，2025 年上半年发行 102 单、规模 958.85 亿元，规模同比降 22.9%；投资者结构集中，商业银行是第一大投资者；NPLS 扩容创新高、RMBS 表现稳健、绿色 Auto ABS 发行量占比逐年提升；投资机会包括精细化挖掘 NPLS 超额收益机会和配置 RMBS 获取防御性收益 [3] 根据相关目录总结 信贷 ABS 产品特征 - 一级市场供给特征：近年发行量减少，2025 年上半年发行 102 单、规模 958.85 亿元，单数升 18.60%、规模降 22.88%，较 2021 年上半年降约 77%；截至 2025 年 7 月末托管规模 9668.22 亿元，较 2024 年末降 14.53%；不良资产 ABS 及汽车抵押贷款 ABS 占重要地位，2025 年上半年占比分别为 37.79%及 35.82% [6][9][14] - 二级市场交易特征：2020 年至今收益高于同期限政金债与信用债，但利差缩小；2016 年前交易集中在企业贷款 ABS，之后 RMBS 成主流，2023 年后交易热点向其他品种迁移 [17][19] 信贷 ABS 的投资者结构特征 - 总体结构：投资者结构集中，截至 2025 年 7 月末，商业银行持有 6511.02 亿元，占比 67.34% [23] - 商业银行：旧规下投资信贷 ABS 有制度红利，新规细化风险权重等级，高评级、优先档风险权重下降，不良贷款证券化产品及非优先档次风险权重高，投资意愿低 [25][26] - 其他投资者：公募基金因资产证券化属流动性受限资产参与度不高；资管产品受投资比例限制，参与次级产品投资可能性低；保险公司 ABS 风险资本占用等同债券，但不得投资次级份额、NPL ABS 及关注类贷款为基础资产的信贷 ABS，且期限短不匹配久期需求，参与不多 [31][32][39] 信贷 ABS 细分产品信用表现 - RMBS：累计违约率低，2024 年下半年以来早偿压力缓解，发行规模大幅提升可能性小 [43] - NPLS：2024 年银行间市场公募发行规模 508.67 亿元创新高，资产以个人住房抵押和信用卡不良贷款为主，小微企业不良贷款占比提升 [47] - 发行利率：2024 年以来，微小企业贷款 ABS 及不良贷款 ABS 平均当期发行利率较高，分别为 2.29%及 2.28%，个人汽车贷款 ABS 最低，为 1.91% [48] 信贷 ABS 投资机会盘点 - NPLS：市场定价可能低估回收能力，建议聚焦中债估值高于 2.1%、次级层占比超 24.5%、实际/预期回收比大于 1.2、入池资产笔数＞5200 笔且债项评级为 AAA 的个券 [3][51] - RMBS：具有优质抵押品与低违约率，建议筛选债项评级 AAA、中债估值超 1.9%、次级占比高于 12%、预期回收比率超过 50%、入池资产笔数＞2000 笔且累计违约率低于 0.5%的个券 [3][54]

产品发行与市场表现 - 全国首单数据资产助力产业园区科创企业知识产权ABS成功簿记，开创多维度赋能资产证券化新标杆 [1] - 专项计划发行规模为3.21亿元，优先级票面利率1.86%，创全国知识产权ABS历史最低利率 [1] - 产品受到市场广泛关注和投资者踊跃认购，为20家高新技术企业提供知识产权融资解决方案 [1] 产品结构与资产盘活 - 单家入池企业融资金额在100万元到8000万元不等，有效盘活80件授权专利 [1] - 盘活的专利资产覆盖新一代信息技术、新能源汽车、节能环保等领域，实现"知产"向"资产"的转化 [1] 公司战略与行业影响 - 兴泰租赁将深入推进科创业务转型战略，以创新为核心驱动力优化金融服务方案，为中小科创融资提供更优质高效服务 [2] - 华安证券与华安资管将以专业化、综合化的金融服务推动企业成长，为区域经济高质量发展注入新动能 [2] - 本期产品成功发行是兴泰租赁深化知识产权融资优势、拓展科创企业金融服务的重要实践 [1]

新能源业务发展 - 新能源业务主要通过参股企业中国核能科技（HK.00611）运营，并推进产业协同，加速建设物流、工业园区分布式光伏和工商业储能项目 [2] - 2025年上半年已在11个物流园区完成屋顶光伏项目并网发电，新都产业园屋顶光储项目、西安智造园屋顶光伏项目实现并网 [2] - 中国核能科技推进临翔二期100MW/200MWh储能项目建设完工并网，取得济源钢铁储能项目 [2] - 截至2025年6月末，中国核能科技在运维电站合计117座（风光103座，储能14座），风光总运营规模达2,030MW，储能电站551MWh [2] 资产整合与业务布局 - 控股股东始终遵守避免同业竞争承诺，将通过资产注入、委托管理等方式解决同业竞争问题 [3] - 公司于2024年获取西安沣西项目扩展工业园区业务布局，目前项目已开展预售并仍在建设中 [3] - 上市公司如有资产注入相关计划将及时履行信息披露义务 [3] 发展战略与业绩增长 - 公司坚持"稳中求进"原则，聚焦物流园区、工业园区、住宅开发等不动产领域，提升资产运营管理能力和竞争优势 [3] - 持续加大新能源、高端制造等业务的探索和投入，支持业务发展和模式创新，实现业务结构优化 [4] - 如有并购重组等事项将及时履行信息披露义务 [4] 财务与资产运营 - 公司基于会计谨慎性原则，于每年年末对各类资产进行全面检查和减值测试，计提减值准备 [4] - 海洋工程业务子公司深圳赤湾胜宝旺工程有限公司2024年实现营业收入6.91亿元，被评为国家高新技术企业及国家级专精特新"小巨人"企业 [4] - 华泰宝湾物流REIT上市发行标志着公司成功打通物流资产"募投建管退"管理闭环，有助于向"轻重并举"业务模式转型 [4] - 华泰宝湾物流REIT自上市以来运营稳健，报告期内获评"公募REITs年度杰出项目" [4]

市场现状与核心挑战 - 写字楼市场面临供应过剩、需求不足、空置率高企、租金持续下行的深度调整压力 [1] - 市场分化趋势显著，但一线城市核心地段的写字楼亦普遍出现租户要求降租的现象 [1][2] - 租赁活动以企业搬迁为主导，市场处于租方主导阶段，租金预期趋于理性，空置水平或将温和上升 [3] - 互联网与发达交通网络正重塑市场格局，导致区域租金差缩小 [8] 潜在金融风险 - 当前写字楼资产收益率低、估值缩水，隐含债务违约、金融机构坏账上升、上市公司市值波动等潜在金融风险 [1] - 需高度关注抵押物价值相关的金融风险，特别是防止“高评”导致“高贷” [2] - 大宗交易萎缩与REITs等退出渠道不畅，加剧了风险 [1] 行业需求与结构性变化 - TMT、金融、专业服务及制造业保持稳定活力，科技类企业与消费品贸易企业扩张意愿相对明显 [3] - 新兴孵化空间需求旺盛，医美、轻医疗等成为楼宇转化方向 [8] - 不动产市场正经历从住宅开发旧模式向以经营现金流为核心的持有型不动产新模式转型 [4] 政策与体制障碍 - 国有写字楼业主面临管理体制约束，决策和定价机制僵化，导致市场自发调节功能受阻 [2][6] - 部分楼宇产权高度分散，小业主协同困难，导致楼宇运营效率低下和更新困难 [6] - 规划调整刚性强、时滞长，难以适应市场供需快速变化 [6] - 政府将写字楼视作“楼宇经济”载体，高度关注其对税收与GDP的贡献，是供应量偏高的深层原因 [7] 应对策略与解决方案 - 长期需依靠经济增长与产业升级，鼓励楼宇提质增效和精准定位 [1] - 短期应控制新增供应、推动存量去化，并建议建立动态评估机制、设立平准基金、引导长期资本入场 [1] - 推动“商改保租房”等用途转化，鼓励老旧项目更新升级，以促进市场回归供需平衡 [5][7] - 应进一步构建多层次REITs市场，打通“投资—培育—退出”的完整资产循环 [4] - 授权国企业主更多自主权，积极推进楼宇产权整合，增强规划调整灵活性 [6] - 允许土地用途在不同物业类型间弹性转换，是市场纾困的有效渠道 [7] 市场前景与投资动向 - 整体市场在调整中稳步推进供需再平衡，中长期仍具备复苏与增长潜力 [3] - 在利率下行环境中，较高的资本化率正体现出显著的投资吸引力 [4] - 市场投资信心呈现分化：民营企业趋谨慎，而险资则相对乐观，持续参与大宗交易 [8]

核心观点 - 出险房企债务重组进程加速 多家企业取得关键性突破 化债总规模超过1.2万亿元 行业风险化解进入新阶段 [1][3][6] - 债转股成为主流化债方式 现金回购 债务展期 资产处置等多元化策略并行 有效缓解短期偿债压力 [5][6] - 金融端多渠道支撑化债 资管机构推动3220亿元资产盘活 REITs助力资产证券化转型 白名单贷款规模达5.6万亿元 [8] - 债务重组改善企业经营能力 促进市场供需关系优化 1-8月商品房销售指标降幅显著收窄 [9][10] 企业化债进展 - 旭辉控股7笔境内债重组方案通过 涉及100.6亿元 现金兑付比例提升至20% 以资抵债兑付率提高至40% 展期缩短至7-8年 [1][3] - 佳兆业境外债务重组生效 发行133.72亿美元新票据与可换股债券 削减债务86亿美元 平均展期五年 2027年前无刚性还本压力 [1][3] - 富力地产推出境内债券重组方案 包含现金购回 以物抵债 应收账款信托抵债等多重方式 [3] - 融创中国完成境内债二次重组 境外债获83%债权人同意 累计化解境内债务314亿元 境外债务约186亿美元 [7] - 金科股份通过司法重整实现1470亿元债务清零 成为全国首例千亿级房企司法重整案例 [7] 行业化债规模 - 截至2025年8月 20家出险房企债务重组获批 化债总规模超1.2万亿元 [1][6] - 全国77家房企发生债务违约 约60家公布重组进展 [6] - 完成境内外债重组企业包括融创 富力 奥园等6家 仅完成境外债重组企业含中梁 当代等 [7] 金融支持措施 - 资管机构2022-2024年推动152个房地产纾困项目 带动3220亿元资产盘活 信达收购融创海南项目51%股权提供9.75亿元资金 [8] - 公募REITs助力资产证券化 实现真实出售 推动行业向轻资产运营转型 [8] - 商业银行房地产白名单贷款规模持续扩容 2024年底达5.03万亿元 2025年1月增至5.6万亿元 [8] 市场影响 - 债务重组减少市场不确定性 稳定购房者预期 促进交易活跃度提升 [4][10] - 1-8月全国新建商品房销售面积5.73亿平方米 同比下降4.7% 降幅较去年同期收窄13.3个百分点 [9] - 1-8月新建商品房销售额5.5万亿元 同比下降7.3% 降幅较去年同期收窄16.3个百分点 [9] - 政策放宽限购及首付比例 激发置业热情 房企经营状况改善 [9]

研讨会核心观点 - 写字楼市场是金融稳定与产业发展的交汇点，其运行现状与潜在金融风险受到关注 [1] - 市场阵痛是转型必经之路，风险暴露是治理契机，需政策、市场和产业多方协同以推动市场止跌回稳和高质量发展 [3] - 尽管面临压力，市场在调整中稳步推进供需再平衡，中长期仍具备复苏与增长潜力 [3] 市场现状与挑战 - 市场处于调整周期，供应量持续增加，租赁活动以企业搬迁为主导 [3] - 商业办公业态面临空置率上升和租金压力等挑战 [4] - 互联网与发达交通网络正重塑市场，使区域租金差缩小 [5] 短期应对策略 - 控制新增供应，推动存量去化 [3] - 推动业主在市场低迷期对老旧写字楼进行升级改造 [4] - 大幅减少商办用地新增供应 [4] - 老旧项目更新升级面临成本与审批约束 [5] 长期发展与转型路径 - 长期需依靠经济增长与产业升级，鼓励楼宇提质增效和精准定位 [3] - 探索转型为租赁住房、养老公寓、月子中心等新业态 [4] - 推动“商改保租房”用途转化，引导特色产业发展及提升运营服务能力 [4] - 土地利用类型的灵活转换是市场纾困的有效渠道，允许土地用途在不同物业类型间弹性转换有利于市场平稳发展 [5] - 新兴孵化空间需求旺盛，医美、轻医疗等成为楼宇转化方向 [5] 金融工具与风险防范 - 建议通过建立动态评估机制、设立平准基金、引导长期资本入场、探索资产证券化等方式稳定市场预期 [3] - 需高度重视抵押物价值相关的金融风险防范，特别是防止“高评”导致“高贷” [4] - 在利率持续下行的环境中，较高的资本化率正体现出显著的投资吸引力 [4] - 积极推进房地产投资信托基金(REITs)扩容到写字楼市场，促进风险分散化、产权去中心化和管理中心化有机结合 [5]

核心观点 - 中信金融资产成功发行50.1亿元资产支持专项计划 票面利率创低位且认购倍数超3倍 体现市场高度认可 [1] - 公司2025年上半年业绩显著提升 总收入402亿元同比增长21% 归母净利润61.68亿元同比增长15.7% 年化ROE达21.1% [2] - 公司通过资产证券化项目拓展融资渠道 降低融资成本并优化债务结构 同时主业新增投放879亿元达去年同期1.4倍 [1][2] 融资活动 - 发行"云帆2期"资产支持专项计划规模50.1亿元 半年期票面利率1.73% 一年期1.78% 全场认购倍数超3倍 [1] - 基础资产涵盖应收账款债权 信托受益权及财产份额 加权平均信用等级AA/AA+ [1] - 云帆1期ABS规模100.1亿元 创年内同类产品规模最大 成本最低 利差最窄纪录 [2] - 新增平均融资利率同比下降50个基点 利息支出同比下降12.3% [2] 财务表现 - 2025年上半年总收入402亿元 同比增长21% [2] - 归母净利润61.68亿元 同比增长15.7% 剔除金租出表影响后同比增长27.5% [2] - 年化ROE达21.1% [2] - 主业新增投放879亿元 为上年同期1.4倍 [2] 战略与运营 - 项目依托中信集团协同支持及自身资产池创新能力 以服务实体经济为导向 [1] - 按照"夯实基础 稳中求进 提质增效"总体思路运营 积极把握行业政策机遇 [2] - 落地一批具有市场影响力的项目 [2]

金融支持政策 - 中国人民银行积极支持金融机构发行金融债券和信贷资产支持证券以拓宽资金来源并提升消费信贷供给能力 [1] - 推动汽车消费信用卡等零售类贷款资产证券化增量扩面以盘活信贷存量并推动融资成本下降 [1] - 截至7月末汽车金融公司等发行金融债券215亿元发行信贷资产支持证券484亿元 [1]

公司战略合作 - 公司间接全资附属公司与深圳国英潜丰投资控股有限公司于2025年9月17日签署合作谅解备忘录 [1] - 双方共同于现实世界资产及区块链技术上进行战略合作 推动自营3C数码产品租赁业务 [1] - 开展租赁资产通证化试点 探索资产证券化及国际资本市场的创新融资模式 [1] 业务发展重点 - 加强品牌合作 包括在RWA通证化落地应用及打造面向国际市场的数位化租赁资产产品 [1] - 提升传统租赁资产的流动性与价值发现能力 为资产证券化、跨境融资及港股市场扩展奠定基础 [1] - RWA通证化机制可精确映射租赁资产和数字股权 提高资产透明度和投资者信心 [1] 行业市场前景 - 3C数码租赁市场处于快速增长早期阶段 市场规模大且渗透率低 具备广阔蓝海空间 [1] - 国英潜丰投资专案实施成熟的免押租赁运营模型 在客户获取、风险控制和资金回收方面形成闭环 [1] - 通过链上注册和流转增强流动性 为公司带来持续协同效应和资本市场价值发现机会 [1]

战略合作 - 公司间接全资附属公司深圳爱高创科控股与深圳国英潜丰投资控股于2025年9月17日签署合作谅解备忘录 [1] - 双方达成共同于现实世界资产及区块链技术上进行战略合作 推动自营3C数码产品租赁业务 [1] - 合作包括开展租赁资产通证化试点 探索资产证券化及国际资本市场的创新融资模式 [1] 业务发展 - 双方品牌合作将加强 包括在RWA通证化落地应用及打造面向国际市场的数位化租赁资产产品等领域的研究开发和合作 [1] - 合作旨在提升传统租赁资产的流动性与价值发现能力 为后续资产证券化 跨境融资及港股市场扩展奠定基础 [1] 行业前景 - 当前3C数码租赁市场处于快速增长的早期阶段 市场规模大且渗透率低 具备广阔的蓝海空间 [1] - 国英潜丰的投资专案实施成熟的免押租赁运营模型 在客户获取 风险控制和资金回收方面形成闭环 [1] 技术创新 - RWA通证化机制可精确映射租赁资产和数字股权 提高资产透明度和投资者信心 [1] - 通过链上注册和流转增强流动性 为公司带来持续的协同效应和资本市场价值发现机会 [1]