核心观点 - 出险房企债务重组进程加速 多家企业取得关键性突破 化债总规模超过1.2万亿元 行业风险化解进入新阶段 [1][3][6] - 债转股成为主流化债方式 现金回购 债务展期 资产处置等多元化策略并行 有效缓解短期偿债压力 [5][6] - 金融端多渠道支撑化债 资管机构推动3220亿元资产盘活 REITs助力资产证券化转型 白名单贷款规模达5.6万亿元 [8] - 债务重组改善企业经营能力 促进市场供需关系优化 1-8月商品房销售指标降幅显著收窄 [9][10] 企业化债进展 - 旭辉控股7笔境内债重组方案通过 涉及100.6亿元 现金兑付比例提升至20% 以资抵债兑付率提高至40% 展期缩短至7-8年 [1][3] - 佳兆业境外债务重组生效 发行133.72亿美元新票据与可换股债券 削减债务86亿美元 平均展期五年 2027年前无刚性还本压力 [1][3] - 富力地产推出境内债券重组方案 包含现金购回 以物抵债 应收账款信托抵债等多重方式 [3] - 融创中国完成境内债二次重组 境外债获83%债权人同意 累计化解境内债务314亿元 境外债务约186亿美元 [7] - 金科股份通过司法重整实现1470亿元债务清零 成为全国首例千亿级房企司法重整案例 [7] 行业化债规模 - 截至2025年8月 20家出险房企债务重组获批 化债总规模超1.2万亿元 [1][6] - 全国77家房企发生债务违约 约60家公布重组进展 [6] - 完成境内外债重组企业包括融创 富力 奥园等6家 仅完成境外债重组企业含中梁 当代等 [7] 金融支持措施 - 资管机构2022-2024年推动152个房地产纾困项目 带动3220亿元资产盘活 信达收购融创海南项目51%股权提供9.75亿元资金 [8] - 公募REITs助力资产证券化 实现真实出售 推动行业向轻资产运营转型 [8] - 商业银行房地产白名单贷款规模持续扩容 2024年底达5.03万亿元 2025年1月增至5.6万亿元 [8] 市场影响 - 债务重组减少市场不确定性 稳定购房者预期 促进交易活跃度提升 [4][10] - 1-8月全国新建商品房销售面积5.73亿平方米 同比下降4.7% 降幅较去年同期收窄13.3个百分点 [9] - 1-8月新建商品房销售额5.5万亿元 同比下降7.3% 降幅较去年同期收窄16.3个百分点 [9] - 政策放宽限购及首付比例 激发置业热情 房企经营状况改善 [9]

股价表现 - 佳兆业集团盘中涨幅达25% 报0 2港元 成交额732 09万港元[1] 债务重组进展 - 境外债务重组所有条件均已达成 重组方案全面生效[1] - 公司向合格债权人发行总额约133 72亿美元的6档新票据与8档强制可换股债券[1] - 新票据与强制可换股债券预计于9月16日在新加坡交易所上市[1] 重组方案效果 - 实现削债规模约86亿美元[1] - 债务期限平均展期5年 2027年底前无刚性还本压力[1] - 新票据票面利率介于5%-6 25%之间 较历史债务利率有所下降[1]

股价表现 - 佳兆业集团盘中涨幅超过25% 报0.2港元 成交额732.09万港元 [1] 债务重组进展 - 境外债务重组所有条件均已达成 重组方案全面生效 [1] - 向合格债权人发行总额约133.72亿美元的新票据与强制可换股债券 [1] - 新票据包括6档 强制可换股债券包括8档 [1] - 新票据与强制可换股债券预计于9月16日在新加坡交易所上市 [1] 重组方案效果 - 实现削债规模约86亿美元 [1] - 债务期限平均展期5年 [1] - 2027年底前无刚性还本压力 [1] - 新票据票面利率介于5%-6.25%之间 较历史债务利率有所下降 [1]

9月15日，佳兆业集团（1638.HK）宣布，其境外债务重组所有条件均已达成，重组方案已全面生 效。 公告显示，佳兆业集团已根据重组计划向合格债权人发行了总额约133.72亿美元的6档新票据与8档强制 可换股债券，兼顾了不同期限与收益的选择，强制可换股债券给予了债权人未来转股的机会。新票据与 强制可换股债券预计于9月16日在新加坡交易所上市。 佳兆业集团方面表示，重组方案生效后，将实现削债规模约86亿美元，债务期限平均展期5年，公司在 2027年底前无刚性还本压力，重组成功后，新票据的票面利率介于5%-6.25%之间，较历史债务的利率 有所下降，标志着历时多年的债务风险化解工作取得重大实质性进展，为企业持续经营和稳定发展奠定 了坚实的基础。 佳兆业是本轮周期中较早出险的房企之一，公司此前承担较大债务压力。新近披露的2025年度半年报显 示，截至上半年末，佳兆业集团的现金及银行存款账面价值约为21.7亿元，较2024年末减少9.2%；总 借款约为1337.39亿元，其中约1192.52亿元须按要求或于一年内偿还。报告期内，佳兆业实现营业收 入约为37.01亿元，亏损约为100.97亿元。 今年以来，房企债务化解 ...

公司债务重组进展 - 境外债务重组所有条件均已达成并全面生效 发行总额约133.72亿美元新票据与强制可换股债券 新票据票面利率介于5%-6.25% [1] - 实现削债规模约86亿美元 债务期限平均展期5年 2027年底前无刚性还本压力 [1] - 新票据与强制可换股债券预计于9月16日在新加坡交易所上市 包含6档新票据与8档强制可换股债券 [1] 公司财务状况 - 截至上半年末现金及银行存款账面价值约21.7亿元 较2024年末减少9.2% [1] - 总借款约1337.39亿元 其中约1192.52亿元须于一年内偿还 [1] - 报告期内营业收入约37.01亿元 亏损约100.97亿元 [1] 土地储备情况 - 大湾区土地储备约1260万平方米 占整体土地储备61% [2] - 粤港澳大湾区有超百个城市更新项目未纳入土地储备 占地面积约3100万平方米 [2] - 计划将城市更新储备转化为优质可售资源 [2] 行业债务重组动态 - 2020年至2025年共计70余家房企发生债务违约 [2] - 截至今年8月已有20家出险房企债务重组获批 化债总规模超12000亿元 [2] - 完成境内外债重组的企业包括融创、富力、奥园、远洋、时代中国、龙光等 [2] 公司发展战略 - 债务重组成功将助力盘活存量资产并加速资源整合 [2] - 通过引入战略投资者和优化项目合作模式释放资产价值 [2] - 提升运营效率并为行业上下游合作伙伴注入信心 [2]

核心财务表现 - 归母净利润从2024年同期亏损10.28亿元扭亏为盈至9.7亿元 [1] - 资产负债率从2024年末99%骤降至48% [1] - 有息负债率从2024年末45%降至7% [1] - 净资产较年初增长30倍至30.5亿元 [1] 债务重组操作 - 通过98.33%高票通过率的4.4亿美元债转股方案 [2] - 产生14亿元债务重组收入直接推动净利润增长 [2] - 化解约33亿元人民币美元债务（按当时汇率） [2] - 新发行强制可换股债券转换价为每股5.5港元 [3] 战略转型举措 - 从传统物流地产转型科技赋能的新质生产力业务 [1] - 启动AI算力业务新赛道并购 [3] - 经营模式从物流园区转向AIDC园区 [3] - 采用优质资产与科技双轮驱动新模式 [3] 行业对比背景 - 成为首家几乎全部出清境外美元债的内房股企业 [2] - 同期港龙中国地产发生1.8亿美元债实质性违约 [2] - 阳光100中国、佳源国际等房企仍在债务展期博弈中 [2] - 多家中小房企因美元债违约失去融资渠道 [2] 投资者关系 - 债转股方案获得太盟集团、瑞橡资本等国际机构支持 [3] - 可换股债券设三年解禁锁定期 [3] - 美元债投资人转换为潜在股东身份 [3] - 机构对公司新发展战略展现高度认可 [3]

业绩预告 - 公司预计2025年上半年权益股东应占利润不少于人民币900百万元，较2024年同期的亏损约人民币1,028.3百万元实现大幅扭亏为盈 [1] 业绩改善原因 - 债务重组贡献：通过发行强制可换股债券赎回2029年到期美元优先票据，产生约人民币14亿元（约港币15亿元）的债务重组收入 [1] - 费用优化：销售费用、管理费用及融资费用同比减少约人民币87百万元（约港币93.1百万元），主要得益于营运及管理效率提升 [1]

业绩表现 - 公司预期2025年上半年权益股东应占利润不少于人民币9亿元 较2024年同期亏损约10.28亿元实现大幅增长 扭亏为盈幅度超过人民币19亿元 [1] - 业绩转亏为盈主要归因于债务重组产生约人民币14亿元收入（约港币15亿元）以及销售费用、管理费用和融资费用同比下降约人民币8700万元（约港币9310万元） [1] 财务运作 - 公司通过发行强制可换股债券赎回2029年到期美元计价优先票据（ISIN:XS2609459123 通用代码:260945912）完成债务重组 [1] - 费用下降主要得益于公司营运及管理水准持续提升 [1]