房地产市场现状与政策影响 - 房地产市场处于深度调整与政策松绑的关键交汇点，正经历由"政策底"向"市场底"传导的渐进式软着陆 [1] - 政策组合已形成有效托底，核心城市预计在未来1-2个季度内率先显现企稳迹象，能级较低城市则需要更长时间化解库存压力 [2] - 不同能级城市分化态势明显，核心城市对政策反应更为敏锐，成交量已企稳回升，部分二线及三四线城市仍处于探底过程 [3] - 政策通过"需求激活—库存优化—预期引导"的递进路径支撑房价企稳，具体措施包括降低首付比例、下调房贷利率、放宽限购限售 [5][6] 行业面临的挑战与结构性矛盾 - 当前市场面临供给端风险与需求端基础减弱的双重挑战，房企债务重组推进中，部分企业仍面临流动性压力 [6] - 居民部门对未来收入预期偏谨慎，加杠杆意愿与能力减弱，政策刺激的边际效应呈现递减趋势 [6] - 市场主要矛盾已从总量短缺转向结构性过剩，部分城市库存去化周期较长，供需失衡问题难以迅速化解 [6] - 保障房对刚需商品房市场存在分流效应，城市更新项目周期长、资金需求大，对企业能力提出更高要求 [8] 房地产企业发展新模式与转型方向 - 政策推动行业从"增量扩张"迈向"存量提质"与"结构优化"，"保障轨"释放政策性住房需求，"市场轨"推动商品房回归居住属性 [7] - 企业需推动商业模式由"高杠杆开发"向"高效率运营"转变，塑造差异化竞争优势，如成为保障房供应商、精品开发商或资产运营服务商 [9] - 创新应聚焦产品力，服务于改善型、个性化需求，将绿色低碳、健康建筑与智能科技深度融合于住宅产品 [13][14] - 企业需向"开发、建设、运营、服务"一体化转型，构建与业主的长期信任关系，创造持续现金流 [14] REITs对行业融资与资产盘活的影响 - 基础设施公募REITs发行加速为行业提供多元化融资渠道，截至2025年9月末，77只REITs累计募集1966.19亿元，带动新增投资超过700亿元 [10] - REITs形成"建设→发展→REITs退出→再投资"的闭环，潜在市场规模达4万亿至12万亿元，资产范围从基础设施扩展至消费基础设施和保障性租赁住房 [12] - REITs提升资产周转效率，2022年20只REITs中14只可分配收入完成率超100%，最高达142%，为企业提供真权益融资，无偿债压力 [12] - REITs增强市场信心，2023年经营权类REITs中债估值IRR均值7.7%，产权类现金分派率4.2%，累计分红约60亿元 [13]

城镇化新阶段与城市发展战略 - 中国城镇化率已突破67%，城镇开发边界内70%以上是存量空间，标志着城镇化从快速增长转向稳定发展，城市发展重点从大规模增量扩张转向存量提质增效 [1] - 中央城市工作会议及《意见》为新阶段城市工作划定重点，包括推动城市群一体化和都市圈同城化发展、增强超大特大城市综合竞争力、激活城市存量资源潜力等 [1] - 任何城市规模都存在合理区间，超过区间必然导致规模不经济，需警惕主张“城市越大越好”的倾向 [1][10] 都市圈与城市群发展机遇 - 中国城镇化率在2011年超50%后开启城市群时代，2024年常住人口城镇化率达67%，标志着“聚中有散”的城市群时代已成为必然，都市圈群终将成为中国城镇化的真正主体形态 [6] - 当前多数城市群和都市圈发展面临“集而不群”、“圈而不同”问题，《意见》的出台带来战略布局、制度创新、政策红利和市场预期等重要机遇 [6] - 构建“圈群主体、多态嵌套”的城市体系是促进大中小城市协调发展的基本路径，需完善全国统一、公平竞争的制度规则，率先在都市圈和城市群内形成统一大市场 [7] 超大特大城市功能优化 - 超大特大城市做强做精核心功能，需将最重要、最稀缺的资源要素集中到最核心的功能上，突出其主导性和引领性 [8] - 疏解非核心功能需处理好基与核、高与低和聚与散三对关系，关键是以市场化方式促进都市圈化，实现“减量”与“增质”平衡 [8] - 通过超大特大城市都市圈化，将非核心功能疏解至当日通勤范围内的周边空间，实现中心与周边共赢，并发挥市场决定性作用进行资源配置 [9] 住房市场转型与“好房子”供给 - 中国城镇户籍居民的住房问题已基本解决，城镇住房发展正从“住有所居”的“有房子”阶段迈向“住有宜居”的“好房子”阶段 [5][14] - “好房子”需求较大但供给相对不足，需从存量更新和新房建造两方面发力，供给应“量需而供”，精准匹配总量规模、户型结构、功能品质等条件 [5][14] - 需加快探索低杠杆、低负债、低周转、现房销售的房地产新开发、销售、融资模式，政府与市场协同发力以实现供给突破 [14] 房地产市场企稳与结构调整 - 当前房地产市场止跌回稳基础仍有待夯实，调整是不同于以往的深度调整，政策与市场存在循环影响的周期 [19] - 推动市场企稳需宏观经济持续好转带动预期和需求恢复，同时房地产自身需着力减负、配套、加力和挖潜 [20][21] - 中央城市工作会议及《意见》将加速房地产市场供求和结构调整，加快房地产新模式构建，高质量住房比例将逐步提高 [5][22] 城市更新实施路径与挑战 - 城市更新成为推动城市高质量发展的重要抓手，需制定专项规划进行统筹指导，因其是涉及多主体、多客体和多方式的系统工程 [15] - 建立从体检到更新的有效转化机制需完善组织协调、考核问责等工作机制，并调动家庭、企业和社会力量广泛参与 [16] - 推进城市更新需破解钱从哪里来、力从哪里聚、利在哪里分三大核心问题，其中利益平衡机制最为重要 [17][18]

行业背景与项目意义 - 中国房地产市场核心逻辑已深刻转变，从追逐规模转向锤炼品质，行业共识在于告别高周转模式后，比拼硬产品与软服务的时代已然到来[3] - 政策层面持续倡导好房子理念，市场期待真正能诠释这一理念的好产品落地，璞樾的推出为北京高端住宅市场提供了新的解题思路[3] - 璞樾标志着顶豪竞争正式进入产品力+服务力双核驱动的新阶段，为行业树立了产品与服务并重的新标准[3][5] 合作方优势与协同效应 - 中国金茂作为城市运营专家，其价值在于对北京文脉的深刻理解以及成熟产品体系的可靠交付，其标志性的十二大科技系统历经十五载实践验证[3] - 越秀地产带来深耕大湾区、布局全国核心城市的国际化资源整合能力，其樾系秉持择址城市1%土地、演绎在地文化、为客户做高定产品三大核心价值观[4] - 璞樾是金茂璞系与越秀樾系两大顶级产品线的首次联袂，实现了本土经验与创新活力的深度互补，形成1+1>2的协同效应[4][5] 项目选址与生态禀赋 - 璞樾落子于北京传统豪宅带朝青板块，是该板块15年来首宗大规模住宅用地，稀缺性不言而喻[6] - 项目东、西、北三面被约110万平方米的城市绿肺环抱，在城市核心区实现出则执掌世界，入则归隐自然的理想生活形态[6] 建筑设计理念与特色 - 项目规划以中轴礼序为空间骨架，构建十字园外园格局，将主次分明、秩序井然的东方美学转化为现代社区的空间逻辑[7] - 建筑立面从故宫琉璃瓦与红墙中提炼出京韵缃黄核心色调，以现代极简语言重构皇城经典结构，使建筑成为可阅读的文化载体[7] - 项目定制独特璞樾黄色彩体系，甄选巴西金光麻奢石、意大利乌金琉璃砖等全球顶级材料，以纯幕墙体系打造约170米水墨长卷般城市界面[9] 社区规划与景观设计 - 项目通过点阵式错动布局实现超过70%的边厅设计，达到户户皆楼王，窗窗见自然的效果[7] - 景观设计提出当代兰亭·一里隐园概念，约1200米环形水系串联六重风雅意境，并精选全球32种珍稀树种[11] 文化内涵与工艺细节 - 项目力邀景泰蓝技艺传承人钟连盛、铜雕技艺传承人朱炳仁、北京玉雕传承人张铁成等国家级非遗技艺传承人亲铸细部[13] - 府门金属錾刻多宝格方匣以铜雕技艺打造，府门2米高璞石内嵌青玉浮雕，宅门LOGO与门把手暗藏景泰蓝工艺逻辑[13] 科技系统与服务模式 - 金茂健康科技3.0系统进行实用化升级，包括离子瀑新风系统、分室控温技术、粒子阻尼减震技术，提供舒温、舒暖、舒气、舒静、舒净五舒体验[13] - 越秀服务落地物业+会所双核服务模式，核心载体是约4800平方米的隐庐会所，集泳池、私宴厅、球类竞技、行政酒廊等功能于一体[15][17] - 围绕会所与社区规划24项高定服务内容，从双私宴厅定制宴请到女王空间专属关怀，提供全方位定制化生活解决方案[17]

市场整体态势 - 自2024年9月政治局会议提出“促进房地产市场止跌回稳”一年来，市场在政策支持下出现一定恢复，但整体仍处于“止跌回稳”过程中，复苏动能边际转弱 [1] - 2025年8月国务院会议重申“采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势”，释放积极信号，随后北上深等核心城市优化楼市政策，带动9月市场略有修复 [1] - 当前稳市场的关键在于稳预期，而稳预期核心在于稳房价，市场止跌回稳仍需政策持续协同加力 [1] 新房销售情况 - **全国销售**：2025年1-8月，全国新建商品房销售面积为5.7亿平方米，同比下降4.7%，降幅较1-7月扩大0.7个百分点；销售额为5.5万亿元，同比下降7.3%，降幅较1-7月扩大0.8个百分点 [4] - **结构性变化**：现房销售持续好于期房，1-8月现房销售面积2.0亿平方米，同比增长11.7%，占总销售面积比重升至35.4%，较2024年全年提升4.6个百分点 [4] - **重点城市**：2025年前三季度，重点100城新建商品住宅成交面积同比小幅下降，一季度同比基本持平，二季度同比转降，三季度受天气及供应缩量影响，7-8月同比降幅扩大，9月环比有所恢复但同比仍回落 [5] - **城市分化**：核心城市优质楼盘去化较好，改善性需求成为重要支撑，2025年1-8月重点30城中120-144平米户型新房成交占比已超30% [15] 二手房销售情况 - **成交量**：2025年前三季度，重点30城二手房成交套数同比增长约9%，市场延续“以价换量”行情 [7] - **月度走势**：一季度同比增长超20%，二季度增幅收窄，6-8月同比小幅回落，9月成交量同比增长超10%，带动三季度同比微增 [7] - **城市表现**：截至9月28日，深圳二手住宅成交套数累计同比增长近30%，上海同比增幅近20%，北京、杭州、成都、厦门同比增长均超10% [7] - **占比提升**：2025年1-8月，30城二手房成交占比为65%，较2024年全年提高4个百分点 [7] 市场价格水平 - **二手房价格**：2025年1-8月百城二手住宅价格累计下跌5.08%，8月均价为13481元/平方米，环比下跌0.76%，已连续40个月环比下跌 [18] - **新房价格**：受核心城市新项目入市结构性带动，1-8月百城新建住宅价格累计上涨1.54%，8月均价为16910元/平方米，环比上涨0.20% [19] - **城市梯队分化**：1-8月，一线、二线、三四线城市二手住宅价格累计分别下跌3.06%、5.65%、5.32%；新建住宅价格则是一线、二线城市累计分别上涨3.99%、0.96%，三四线代表城市累计下跌0.88% [18][19] - **下跌城市数量**：三季度百城新建住宅价格环比下跌城市数量扩大到60个以上；二手房方面，二季度以来，100个城市价格环比均下跌 [21] 土地市场供求 - **整体情况**：2025年前三季度，300城住宅用地土地出让金同比增长约13%，但成交面积同比仍下降8.5%；三季度出让金同比下降约9%，成交规划建面同比下降约14% [22] - **各线表现**：前三季度，一线城市土地出让金同比增长24.5%，平均溢价率达13.6%；二线城市出让金同比增长26.3%，平均溢价率10.5%；三四线城市出让金同比下降5.6%，平均溢价率仅3.4% [23] - **城市集中度**：前三季度全国TOP20城市宅地出让金占全国比重为61%，较2024年全年提升10个百分点，杭州、北京、上海出让金均超千亿元 [26] - **溢价率趋势**：2025年开年土拍升温，但二季度以来降温，9月300城宅地平均溢价率降至3.2%，为2024年四季度以来月度最低水平 [29] 核心城市土拍热点 - **上海**：三季度成交19宗宅地，出让金397.2亿元，平均溢价率19.7%，徐汇地块成交楼面价达20.03万元/平方米，刷新全国宅地地价最高纪录 [30] - **深圳**：三季度成交6宗宅地，出让金180.8亿元，平均溢价率31.0%，前海桂湾地块溢价率达86.1%，刷新深圳宅地地价最高纪录 [30] - **杭州**：三季度成交14宗宅地，出让金141.5亿元，平均溢价率10.6% [31] - **拿地主体**：前三季度22个重点城市拿地金额中，央国企占比为52%，地方国资占比降至20%，民企占比21% [34] 开发投资与资金 - **开发投资**：2025年1-8月，全国房地产开发投资额为6.0万亿元，同比下降12.9%，其中住宅开发投资额为4.6万亿元，同比下降11.9% [39] - **到位资金**：1-8月房地产开发企业到位资金为6.4万亿元，同比下降8.0%，其中国内贷款为1.0万亿元，同比增长0.2%，定金及预收款1.9万亿元，同比下降10.5%，个人按揭贷款8857亿元，同比下降10.5% [42] 政策环境与展望 - **政策定调**：三季度中央延续“止跌回稳”定调，重点涉及城市更新、激活改善性需求、存量盘活及构建“好房子”新模式 [44][46] - **地方政策**：2025年前三季度全国有约200省市（县）出台政策超470条，优化方向围绕激活需求（如公积金调整、购房补贴、核心城市优化限购）和优化供给（如以需定供、收购存量土地及商品房、提高住房品质） [52][53][54][55][58][59][60] - **金融支持**：优化首付比例、房贷利率后，每年可为超过5000万户家庭减少利息支出约3000亿元；“白名单”项目贷款超过7万亿元，支持近2000万套住房建设交付 [49] - **四季度展望**：核心城市四季度新增供应（来自上半年所获地块）有望对新房销售形成一定支撑，但市场分化趋势将延续，更多城市以去库存为主 [64][67]

活动概况 - 潍坊市住建局于9月28日组织召开2025好房节方案发布暨推介官聘任仪式 [1] - 活动主题为“潍有好房子、品质焕新家”，为期四个月，每月设有不同主题，包括迎双节、房源展销、特价限时抢和畅销项目比拼 [2] - 活动聚焦省市高品质住宅试点项目，采取官方倡议、企业响应、集中宣传等方式，旨在打造诚信透明优惠便捷的购房平台 [2] 活动内容与成果 - 活动首先参观了恒信志远名著、三友上院和观松书院等3个好房子项目 [4] - 发布了2025好房节活动方案和倡议书，并聘任了首批20名好房推介官和10名好房品鉴官 [4] - 截至目前，潍坊市累计创建省市两级高品质试点项目49个，覆盖11个县市区，规划建设面积达746.3万平方米，占全市商品住宅可售面积三成以上 [4] - 全市高品质住宅试点项目网签均价超过普通住宅项目近3500元，显示市场认可度 [4] 行业趋势与政策导向 - 在一系列精准施策下，当地房地产市场已呈现企稳向好的积极态势，行业迎来转型升级新机遇 [6] - 项目建设单位被要求把握转型发展机遇，统一思想行动到“好房子”建设上，为市场提供好产品好服务 [6] - 建“好房子”已成为当地企业的广泛共识，住“好房子”已成为业主购房的主导方向，推“好房子”已成为促进市场高质量发展的重要支撑 [4] 参与者与后续行动 - 活动有市区、开发区住建部门负责同志，市房协负责同志，高品质住宅试点项目、中介机构负责人及媒体记者、自媒体博主等100余人参加 [7] - 受聘的推介官和品鉴官被寄望成为品质住宅的发现者、市场信息的传播者和行业形象的代言者，共同擦亮“好房子”潍坊样板的金字招牌 [6]

公司战略与产品标准 - 公司将“好房子”作为推动房地产行业高质量发展的核心议题，并以此为核心目标进行产品力塑造 [1][9] - 公司提出“三好十二优”产品新标准，以好社区、好产品、好服务为核心，细分出十二个关键场景，承接八大价值 [4] - 该标准源于对超过360组家庭的深度探访，旨在从生活专家和产品专家视角构建系统化支撑 [4] 标杆项目实践：“臻澐” - “臻澐”项目是“三好十二优”标准的实践，定位为自然艺术奢宅，坐落于海淀清河沿岸，享有西山、清河自然资源 [4][5] - 项目规划基于“邀山引水”思路，打造包括黄金海淀全维界面、国际审美立面等在内的六维产品主义 [5] - 社区核心的四季花厅功能完备，集泳池、健身、阅读室等于一体，作为社交中枢 [5] 实景示范区与产品兑现 - 公司在北京七大项目实景示范区于2025年开放，覆盖城市核心到新兴区域，将效果图转化为客户可检阅的实景 [6][8] - 具体项目包括中环悦府的“院园十六景”、北京天誉的宋式园林、服务近3000户家庭的橡树湾等，各具特色 [7] - 实景开放被视为对市场承诺的坚实兑现，旨在增强客户信任感与安全感，诠释从交付社区到交付生活的升级 [8] 品牌积淀与未来布局 - 公司深耕北京31年，开发超过60个项目，服务超10万户家庭，形成“悦系、润系、时光系”多条产品线 [9] - 业务范围涉及住宅、商业运营、城市更新等领域，深度参与北京城市建设 [9] - 未来将在顺义温榆河板块推出全新低密别墅作品“北京润园”，以1.01超低容积率重塑高端墅居标杆 [9]

市场热度由核心城市向二线城市扩散 - 过去一两年市场热度主要由上海、成都等热点城市支撑，近期海口、重庆、南京等二线城市也陆续出现“日光盘”[4][5] - 海口中海·南海叁号院项目168套洋房开盘即售罄，单日收金10亿元[5][11] - 2025年三季度以来新房供求季节性回落，但8-9月项目去化率延续在4成左右波动，同比增幅在10个百分点以上[5] “好房子”成为市场止跌回稳的关键动力 - 产品力强的优质改善盘成为楼市宠儿，同片区内去化率优于传统项目[7] - 武汉8月新规项目首日去化率38%，远高于老规范项目的3%[7] - 长沙去化率高达84%主要源于高端改善四代宅项目雨花区招商序入市拉动[7] - 重庆8月开盘清一色新规项目使去化率同环比大增6成左右[8] 典型城市优质项目去化表现突出 - 多个城市优质项目去化率显著高于城市平均水平，例如重庆龙湖御湖境项目去化率100%，城市平均为85%[10] - 南京丹荔云府项目去化率100%，城市平均为38%[10] - 广州信达繁花里项目去化率77%，城市平均为18%[10] 海口标杆项目热销原因分析 - 项目位于城市核心区位，坐拥海口湾一线海景，是海口湾最后一块可开发住宅用地，土地价值稀缺[12] - 4公里范围内拥有优质教育、医疗、休闲及商业配套，生活配套健全[12] - 产品设计由知名团队操刀，建筑立面适配当地气候，中央园林约1.6万平方米，打造“2+8立体会所体系”[14] - 户型设计基于200多天调研，推出168平和285平主力户型，满足高净值家庭改善需求[16] 行业展望与供应趋势 - 市场购房需求依然充沛，需求升级换挡，缺少契合需求的好产品[18] - 2022年以来20个重点城市高溢价地块占比持续上升，2025年前8月溢价率超20%地块占比超2成[19] - 2025年四季度和2026年二季度是核心区“好房子”入市集中期，有望助力楼市止跌企稳[19] - 在供给稀缺、需求充裕、政策友好三重因素作用下，行业将迎来好房子的“黄金时代”[21]

文章核心观点 - “好房子”成为2025年第38周政策关键词 中央与地方层面系统推进好房子、好小区、好社区、好城区建设 旨在巩固房地产市场稳定态势和构建房地产发展新模式 [1][2][7] 周度中央政策 - 六部门联合发布《建材行业稳增长工作方案（2025—2026年）》 提出开展“好材料支撑好房子”行动 支持打造好房子样板和好材料应用试点 [2] - 住建部在巡视整改通报中提出 将系统推进“四好”建设 并将发展“好房子”置于具体举措首位 [2] - 央行表态将加大存量商品房和存量土地盘活力度 以落实要素市场化配置改革要求 完善房地产金融基础性制度 [3] 周度地方政策 - 近一周13省市发布15次稳市场政策 其中上海、河北等5地重点推进“好房子”建设 [4][7] - 上海发布“好房子”新规 将建筑面积大于80平方米住宅的阳台面积计算标准从“≤8平方米”扩大至“＜16平方米” 利好大户型及双阳台等产品设计 [4] - 4地推进购房补贴政策 东莞对购买新建商品住房给予合同总价2%、最高3万元补贴 晋江对三孩及以上家庭购买140平方米以内新房提供最高7万元补贴 [4] - 3城优化公积金政策 广州允许公积金支付本市购房首付款 长春将新建商品住房贷款首付款比例降至15%并阶段性取消贷款次数限制 [5] - 广州试点允许房企在去化周期18个月以下区域将自持商品住房补缴出让金后转为可售入市 并支持存量商办改建为保障性租赁住房 [5][6] 政策趋势 - 本周地方稳市场政策发布频次回升至下半年均线上方 “好房子”类政策发布5次跃居首位 补贴和税费优惠类政策发布4次 公积金优化类政策发布3次 [7][8][10] - 近一个月来看 补贴与税费优惠类政策发布频次稳居首位 其他稳市场类政策（如放开落户）排第二 保障安居类政策排第三 [12]

核心观点 - 2025年三季度中国房地产市场整体处于筑底阶段，新房供求同环比均下降约2成，市场呈现弱复苏态势 [1] - 市场分化加剧，一线城市及核心二线城市展现出较强韧性，而多数三四线城市持续深度调整 [1][7][18] - 产品层面，改善型需求主导市场，成交结构向大户型、大面积段倾斜，行业竞争核心转向产品力创新 [41][50][57] 政策篇：市场表现 新增供应 - 2025年三季度全国商品住宅新增供应同环比齐跌，7-8月全国110个重点城市新增供应2180万平方米，同比下降21%，较二季度月均下降26% [3] - 9月预期新增供应1414万平方米，三季度整体环比下降19%，同比下降26%，前三季度累计同比下降约2成 [4] - 分能级看，一二线城市7-8月供应量较二季度月均环比下降3成以上，累计同比降幅约15%；三四线城市7-8月供应量环比下降16%，同比下降24%，前8月累计同比下降23% [5] - 一线城市韧性较强，三季度合计供应面积467万平方米，环比降25%，同比降14% [7] - 二三线城市整体承压，三季度26城合计供应面积1824万平方米，环比降17%，同比降19% [8] 新房成交 - 2025年三季度新房成交规模降至近5年同期新低，7-9月110个重点城市成交面积2867万平方米，同比下降18%，较二季度月均下降20% [10] - 9月预期成交1573万平方米，三季度环比降18%，同比降14%，前三季度累计同比降8% [11] - 一线城市前三季度累计成交同比保持正增长4%，显著优于其他能级城市 [18] - 二三线城市内部冷热不均，成都成交规模近250万平方米领先，昆明等城市实现同环比正增长，而南京、苏州等城市同比降幅超3成 [19] 二手成交 - 2025年三季度30个重点城市二手房累计成交面积预计5342万平方米，环比降10%，同比增4%，累计同比增11% [21] - 上海、深圳、成都、西安等城市前三季度二手房累计同比增幅仍在2成以上 [23] 房价表现 - 一线和强二三线城市房价相对稳定，北京房价同比持增16%，上海微增5%，深圳同比微降5% [25] - 热点城市如北京、上海、成都、杭州等因高端盘成交占比上升，结构性拉升房价 [26] - 部分二三线城市如惠州房价同比降幅高达27%，南昌、昆明等同比降幅在10%左右 [26] 新房库存 - 2025年8月末百城商品住宅库存量45562万平方米，环比降1%，同比降9% [27] - 城市间去化周期分化显著，上海去化周期仅13.5个月，杭州、合肥、成都等不足1年；长春去化周期高达3年，三四线城市半数库存消化周期超30个月 [34] 政策篇：四季度展望 供应展望 - 四季度新房供应预期稳中微增，但增幅有限，因土地成交规模低位及新开工面积下降制约 [36] - 核心一二线城市如上海、杭州、成都仍是房企推盘重点，尤其将增强改善盘供给 [37] 成交展望 - 四季度新房成交环比有望稳中有增，维持弱复苏，全年成交降幅有望持稳10%左右 [2][38] - 核心城市市场中高端需求或面临短期供过于求，三四线城市成交延续筑底 [2][38] - 二手房市场“以价换量”趋势将延续 [39] 产品篇：成交结构 房型结构 - 改善型需求主导市场，四房产品成交占比提升至31.7%，较去年增加2.4个百分点；五房以上占比提升至2.5% [41] - 一线城市四房产品市场份额达32.8%，较去年提升4.4个百分点；二线城市四房占比提升2.3个百分点至30.9% [47] 面积段结构 - 大面积产品成交普涨，110-140㎡产品成交占比提升1个百分点；140-180㎡产品占比提升0.9个百分点；180㎡以上产品微增0.2个百分点 [50] - 各能级城市均呈现面积段上移趋势，一线城市110-140㎡面积段市场份额提升3.6个百分点；二线城市110-140㎡、140-180㎡及180㎡以上产品占比全线提升 [53] 产品篇：产品特征 产品力分化 - 改善市场呈现“两端突破”特征，高端市场聚焦稀缺资源与超配产品，主流市场以功能性创新提升性价比 [59] - 上海绿城潮鸣东方项目整合稀缺景观资源，首开120套房源即罄，总销售额69.88亿元 [60] - 广州信达繁花里项目通过设计创新实现高使用率，开盘当日销售额约2.6亿元 [64] 场景力创新 - 场景化设计成为差异化竞争关键，标杆项目通过融入度假、酒店等元素构建“日常即度假”生活范式 [67] - 华润三亚观岚、上海招商·林屿湖畔、成都金茂晓棠等项目凭借场景创新实现热销 [68][71][73] 政策推动 - “好房子”制度建设加速推进，政策推动行业向高品质、可持续发展迈进 [75] - 具备卓越产品力与服务力的住宅将形成品质溢价，成为行业核心动力 [75]

政策与行业背景 - 2025年"好房子"首次写入政府工作报告 提出安全 舒适 绿色 智慧四大建设方向 [1] - 国家标准《住宅项目规范》落地 从多维度对住宅建设 使用与维护作出明确规定 [1] - 住房建设从"住有所居"迈向"住有优居"新阶段 城市发展对建筑建材行业提出更高要求 [1] 公司技术突破与产品创新 - 构建覆盖楼板 墙面 管道的立体降噪体系 改性橡胶阻尼隔声垫有效吸收撞击噪声及空气传播噪声 [4] - "臻·隔音"轻质大砖瓷砖胶采用五级隔音防护结构 实测降噪效果突破30分贝 [4] - 3Q速装包管板实现超过40%的管道水流降噪效果 搭配XPS挤塑板达成速装 静音 防潮三位一体 [4] - 立体彩砂改性沥青防水卷材融合防水功能与建筑美学 在杭州亚运村改造中应用砖块形 六边形纹理设计 [4] - GES-300无溶剂单组分聚氨酯防水涂料创新添加色彩配方体系 消费者可根据装修风格选择适配颜色 [5] - 推出"臻"系列 "森林回响"系列绿色产品 获国内首张绿色建材认证证书和行业首张产品碳足迹认证证书 [5] 轨道交通防水解决方案 - 针对地铁渗漏问题研发高透型HDPE高分子防水卷材与非砂面背粘型高分子自粘胶膜防水卷材 [8] - 创新推出施工缝新型界面剂与止水带 2024年整合技术优势推出新型HDPE自粘胶膜组合防水系统 [8] - 新型防水系统实现施工便捷性 可靠性与可修复性突破 局部焊接和大面积作业都能实现较好焊接效果 [8] - 第一道防水层破损可采用手工焊接修补 第二道防水层可通过粘贴专用修补材料修复 操作简单成本较低 [8] - 材料抗老化性能显著提升 可长期耐受地下潮湿环境侵蚀 延长防水系统使用寿命 [8] - 系统已在某重点地铁工程项目成功应用 解决地下水丰富 岩层结构多变等复杂地质条件问题 [9] 海绵城市系统解决方案 - 开发"雨虹桃花源零坡度有组织防排蓄水系统" 提供定制化海绵城市解决方案 [10] - 系统入围雄安新区第一批《海绵城市建设先进适用技术与产品目录》 在过去两年多个社区建设项目中应用 [10] - 通过科学布设排水管网与蓄水设施 构建"快速导排-梯级净化-循环利用"链条 [10] - 初期雨水经过滤后用于绿化灌溉 景观补水与道路清洁 暴雨天气通过溢流通道与市政管网联动 [10] - 系统配备智能检测功能 传感装置实时反馈降雨强度 水位变化数据 中央控制系统自动优化排水路径与蓄水容量 [10] - 系统已在国内200余项工程项目中成功应用 覆盖雄安新区 云南文山 江苏扬州等不同类型城市 [11] 服务体系与生态建设 - 建立标准化施工服务体系 通过"工艺六化"将隐蔽工程转化为可量化 可追溯的标准化流程 [5] - 2025年推出"雨虹"服务品牌 实现线上预约便捷化 提供价格全透明 材料超国标 工匠严筛选服务 [5] - 消费者可线上实时追踪施工进度 让隐蔽工程透明可查 重塑家装服务信任体系 [5] - 联合高校企业建立联合实验室推进技术成果转化 通过雨虹职校累计培养超万名技术人才 [6]