行业趋势 - 中国房地产市场呈现企稳筑底回稳态势 行业向更健康趋势发展 全国房产经纪人从业者数量及新增房地产企业数较去年明显增长 [3] - 房地产市场从快速扩张迈向品质发展 供需关系从总量匹配向结构性匹配演进 [4] - 到2025年全国合力推进"好房子"建设 国家层面标准更广更严更细 地方因地制宜制定更高标准 [4] 政策与市场驱动 - 政府工作报告明确提出推动建设安全舒适绿色智慧的"好房子" 完善相关标准规范 房企积极响应并制定自身建设标准 [1] - "好房子"推动房企从产品提供者向服务提供者转型 包括全生命周期管理 智慧社区运营 物业增值服务等 [4] - 房企需具备技术壁垒 资金实力和服务能力以主导未来市场 [4] 用户需求与产品特征 - 61.6%购房者将"居住舒适度"作为首要因素 40.3%重视"充足的自然采光与通风" 33%关注"合理的户型空间布局" [6] - 43%购房者认为"便利的社区商业"是提升居住体验的关键设施 消防设施 绿地公园 家庭安全监控也受青睐 [6] - 北京市场"好房子"多分布在五环周边 中心城区稀缺 以国资背景项目为主导 城投系房企表现亮眼 [5] 市场表现案例 - 海淀区某高品质改善型项目凭借优质教育配套吸引产业人群 成交去化超九成 [5] - 西城区某小区改造后挂牌价与成交价均提升 朝阳劲松危楼通过改造促进二手房交易并改善周边环境 [6] - 新入市"好房子"能提升板块热度 带动二手房置换需求 减轻观望情绪 提高新房市场热度 [5] 数据与评级体系 - 公司通过平台"无感监测"获取日照 噪声等关键数据 为房屋舒适性评价提供基础支撑 [8] - 透明评价体系有助于规范市场秩序 推动房企提升产品质量和服务水平 [8] - 未来信息披露逐步规范后 行业和消费者将更全面了解"好房子"关键信息 [8]

住房品质升级 - 住房发展从"有没有"转向"好不好"，强调通过设计、材料、施工和服务提升品质，解决居住痛点[1] - 新《住宅项目规范》自5月1日起实施，全面提升住宅标准水平，引领"好房子"建设[1] - 不同地区、面积和价位应有差异化的"好房子"标准[1] 安全标准强化 - 住宅需满足结构抗震、防火、用电、燃气、防高坠等全方位安全要求[1] - 抗震设计需实现"小震不坏、中震可修、大震不倒"[2] - 阳台栏杆、楼梯扶手高度不低于1.2米，厨房墙面需采用不燃材料[2] 居住舒适性提升 - 新建住宅层高从2.8米提高至3米，改善采光、通风和空间压抑感[2] - 电梯设置标准从7层放宽至4层，满足适老化和医疗救护需求[2] - 每套住宅至少一个卧室/起居室需满足日照标准（如北京大寒日累计2小时）[2] 噪声控制优化 - 严控电梯、水泵等设备噪声，排水立管需隔声包覆且远离卧室墙体[3] - 外窗隔声性能提升以减少外部交通噪声干扰[3] - 楼板撞击声隔声标准从75分贝收紧至65分贝[3] 适老适幼设计 - 小区需设无障碍步行系统，房间地面高差不超过1.5厘米[4] - 卫生间需设防滑地面及扶手预留，阳台栏杆竖向间距≤0.11米[4] - 低凸窗窗台需加装防护栏杆，兼顾适老与适幼需求[4] 标准执行与落地 - 《规范》为强制性国家标准，各地可结合条件细化技术措施[4]

安居乐业是人们自古以来的追求。随着人民群众对于住房的需求从"有没有"转向"好不好"，加大高品质 住房供给、建设"好房子"成为房地产行业发展的新方向。 今年《政府工作报告》首次提出，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的"好房子"。5月1日，国家标准 《住宅项目规范》(以下简称《规范》)正式实施，为"好房子"建设定下底线要求。 《规范》落地已一月有余。近期，《证券日报》记者实地探访北京市多个房地产项目后发现，目前已有 大批房企竞相涌入"好房子"赛道，且以"第四代住宅""好房子"为卖点的新房项目也开始入市。当 前，"好房子"建设已进入实践阶段，房地产行业已踏上由"量"转"质"的高质量发展之路。 "好房子"项目渐次落地 步入北京市昌平区住总清樾府项目(以下简称"清樾府")的实景园林，盎然的绿意映入眼帘，与不远处正 在施工的一排排四层建筑交相映衬。绕过园林水系即可直接进入已封顶楼栋中的实景样板间。 "3米以上的层高、低密度低总高的洋房是我们主要的卖点。"在清樾府建设现场，销售人员告诉《证券 日报》记者，项目从层高规划到室外景观的设计，都是为了提升住户的居住体验。 相较于2011年版《住宅设计规范》规定的"住宅层高宜为2.8 ...

政策导向与市场趋势 - 2025年政府工作报告首次提出"好房子"建设目标，推动住房品质升级与绿色智慧转型 [2] - 第四代住宅定义为未来"好房子"，发展方向为低容积率、高得房率、大户型，挖掘改善型需求 [2] - 住建部新版《住宅项目规范》将住宅层高下限从2.8米提升至3.0米，优化空间舒适度 [2] 地方试点与支持政策 - 北京、重庆、西安等超过50个城市出台支持政策，如允许架空层、风雨连廊不计容积率 [3] - 多地要求新建住宅项目配置空中花园比例不低于30% [3] - 北京部分项目挑高6米，每户标配20-30㎡挑高露台，实际得房率高达90%以上 [4] - 重庆部分项目采用垂直绿化系统，PM2.5过滤效率达35% [5] - 杭州广泛应用AI灌溉系统、太阳能与雨水回收技术 [6] 市场表现与数据 - 2025年各城市拟供应第四代住宅将突破70个，南京、西安已明确项目分别为16个和14个 [7] - 核心15城40个四代宅项目相对周边在售房源溢价幅度达16%，首开去化率平均为43%，高于同期核心城市25%-42%的整体去化率 [8] - 第四代住宅建造成本每平方米增加约650-700元，但高溢价和快流速可部分抵消成本压力 [9] - 福州国贸天琴湖四代宅月均流速约30套，较同地段非四代宅高出12-15套 [9] 行业影响与未来趋势 - 第四代住宅从零星试点迈向规模化落地，成为"好房子"政策的核心载体 [10] - 2024年上半年全国主要城市实际得房率超100%的项目约70个，大部分为四代宅 [10] - 房企积极研发第四代住宅，以差异化产品对抗二手房需求分流 [11] - 具备产品持续创新能力的房企可能在竞争中胜出 [11]

政策背景与行业转型 - 住房和城乡建设部主导的"好房子"政策体系进入全面实施阶段 标志着行业从"规模扩张"转向"质量时代" [1] - 政策通过安全标准升级 功能弹性设计 价值体系重构三大维度系统性重塑住宅评价体系 [1] - 城镇居民住房自有率超过90% 存量住宅规模突破300亿平方米 提升居住品质成为民生改善必然要求 [3] 市场需求变化 - 一线城市改善型购房需求占比已过半 消费者需求从"满足基本居住"转向"全生命周期适配" [3] - 35-45岁购房群体中超七成将适老功能预留列为重要考量 近七成关注空间改造灵活性 [3] - 高品质住宅业主满意度较传统项目显著提升 印证"以质破局"转型可行性 [1] 技术应用与创新 - 中国粗钢年产量突破10亿吨 但住宅钢结构占比不足5% [4] - 山东等省份将装配式建筑比例提升至40%（含钢结构） 显著加快行业技术应用进程 [4] - 模块化解构住宅可在72小时内完成户型改造 满足家庭结构变化需求 [9] 政策规范与标准体系 - 新版《住宅项目规范》于今年5月1日正式实施 从建筑设计 结构安全 节能环保等多维度明确品质要求 [7] - 政策建立量化品质评价体系 将渗漏率 隔音标准等指标纳入规范 扭转"重速度轻质量"开发逻辑 [5] - 北京出台《技术要点》 鼓励设置架空层补充公共服务功能 建设风雨连廊连接公共空间 [11] 核心评价维度 - 可持续性维度强调节能环保材料技术应用 减少环境影响并提高能效舒适度 [8] - 功能维度要求兼顾舒适性 便捷性和功能性 包括合理空间布局与高效能源利用 [8] - 价值维度涵盖保值增值潜力 社区文化营造及与城市发展协同性 [8] 行业发展方向 - 政策推动房地产从"规模扩张"转向"价值红利" 打开技术 市场 制度三重发展空间 [10] - 市场竞争逐渐从价格竞争转向品质竞争 促进企业注重细节和服务 [12] - 政策引导关注适老接口预埋 无高差地面等细节 推动行业真正实现高质量发展 [11]

购房决策核心因素 - 86%受访者将物业服务列为购房首要决策因素 其中75后和80后群体需求占比达100% 85后和52岁以上群体分别达92.86%和87.6% [3] - 购房者认为优质物业服务能抵消房屋时间损耗 显著影响居住舒适度及资产保值升值 [3] - 物业行业从房地产开发附属品转向核心地位 进入"大物管时代" 部分项目已形成特色服务矩阵包括定制旅游规划 学童接送和课后托管等增值服务 [6] 得房率需求分析 - 85%购房者非常关注得房率指标 其中80后群体重视度达100% 75后和52岁以上群体分别达92.31%和93.75% [9] - 年轻群体(90后/00后)更倾向以低得房率换取总价优势 其关注度分别为70%和80% 而成熟群体更注重空间利用效率 [9] - 北京市场"好房子"项目得房率普遍突破90% 优质项目达95%-100% 较此前80%水平显著提升 122平方米户型得房率提升10%可增加12.2平方米使用面积 [9] 户型功能偏好 - 120-150平方米户型以51%占比成为首选 三居室以65%占比占据绝对优势 [16][17] - 90后群体中70%将三居室视为刚需配置 85后群体中85.71%认为三居室是生活品质基准线 [17] - 00后群体60%倾向120平方米以下户型 52岁以上群体62.5%选择同面积段 主要出于经济实用和维护便捷性考量 [16] 阳台与客厅需求分化 - 66%受访者将阳台列为关键指标 超越大客厅54%的关注度 75后群体对阳台偏好度达84.62% [12] - 00后群体对阳台需求度仅60% 主要考量使用频次与维护成本 北方项目推出"可变阳台"系统解决气候制约问题 [12] - 90后和85后对大客厅需求分别为70%和64.28% 而52岁以上群体需求为0% 差异源于家庭结构特征 [13] 智能化与无障碍设施选择 - 仅42%受访者关注全屋智能系统 37%关注无障碍设施 呈现显著代际分化 [14] - 00后群体对全屋智能关注度达100% 但对无障碍设施需求为0% 52岁以上群体87.5%关注无障碍设施 仅12.5%关注全屋智能 [14] - 90后群体呈现"承上启下"特征 90%关注小区绿化 60%关注儿童娱乐设施 反映生活半径优化诉求 [15] 政策规范影响 - 住建部新规设定卧室使用面积下限(独立卧室不小于5平方米 兼起居功能卧室不小于9平方米) 有效遏制"伪多居室"现象 [10] - 政策组合拳产生实质性成效 得房率提升与规范标准强化形成协同效应 既优化空间效率又保障基本居住品质 [11]

购房者需求分析 - 物业服务成为购房决策首要因素 86%受访者将其列为Top1关注点 远超得房率 [1][3] - 代际需求差异显著 "75后""80后"群体100%重视物业 "90后""00后"更倾向以低得房率换取总价优势 [1][10] - 85%购房者仍高度关注得房率 其中"75后"至52岁以上群体重视度达92%-100% 年轻群体关注度70%-80% [10] 物业服务趋势 - 物业从附属品转变为核心竞争力 形成定制化服务矩阵 包括旅游规划 学童接送等增值服务 [6] - 缦云ONE推出手机端免费早餐定制服务 提升业主晨间时间管理效率 [6] - 专家建议物业需建立房屋全生命周期维护机制 强化社区事务透明度 构建共建共治模式 [7] 得房率市场表现 - 北京"好房子"项目得房率普遍突破90% 优质项目达95%-100% 较传统80%水平显著提升 [10] - 122平方米户型得房率提升10%可增加12 2平方米使用面积 实现三居室向四居室功能升级 [10] - 住建部新规设定卧室面积下限(独立卧室≥5㎡ 多功能卧室≥9㎡) 遏制"伪多居室"乱象 [11] 行业转型方向 - 房地产从"卖房子"转向"卖服务" 物管行业广度深度持续拓展 [6] - 得房率与居住品质政策形成协同效应 既优化空间效率又保障基本居住标准 [11] - 开发商需针对不同客群偏好 在产品设计 功能规划 服务配套等层面持续创新 [1]

行业政策与标准升级 - 《住宅项目规范》以国家标准形式明确住宅建设需以"安全、舒适、绿色、智慧"为目标，并对层高、电梯配置、隔声性能等提出强制性要求，如新建住宅层高不低于3米，4层及以上住宅强制设置电梯，隔声性能指标提升至分户墙空气声隔声量≥65分贝 [3] - 行业从"粗放式扩张"转向"精细化运营"，房企需重新审视设计理念和开发策略，更加注重住宅的实用性和居住体验 [3] - 《规范》的落地为多元探索提供框架，未来住宅需兼顾"标准化"与"个性化"，房企可探索"基础标准+定制模块"的开发模式 [8] 房企开发理念转变 - 房企需跳出"工程思维"，从居住者角度出发，提升住宅的舒适与健康性、便捷与友好性和服务与文化性，而非仅追求技术堆砌或表面华丽 [1][4] - 房企需从"工程思维"回归到全生命周期的"居住思维"，将用户需求前置，贯穿设计、施工、运维各环节 [5][6] - 房企需摒弃单纯追求高端大气上档次的设计理念，更加注重住宅的实用性和舒适度，如通过合理的空间布局和人性化设计提高使用效率 [4] 技术与创新应用 - 绿色建筑与智能科技的深度融合是破题核心，技术应服务于居住者的实际需求，而非成为营销工具 [1][6] - 房企可建立"技术评估机制"，对新技术进行全周期成本效益分析，优先选择低碳、可循环的解决方案，如采用高性能保温材料等被动式设计 [7] - 住宅产业化通过标准化构件与工业化生产流程，既降低建造成本，又提升质量稳定性 [7] 全生命周期评估与可持续发展 - 住宅开发应涵盖规划、设计、建造、运营、维护直至拆除的全周期，综合考虑环境影响、资源利用效率、居住者健康等因素 [8] - 引入第三方评估机构对住宅项目进行全生命周期跟踪评估，通过定期收集分析数据，确保各环节达到预定标准 [8] - 通过预制构件标准化、建筑结构可拆卸设计等手段，延长建筑寿命并降低改造成本，以应对我国住宅平均寿命远低于欧美国家的现状 [8] 市场机遇与挑战 - 《规范》的实施既是挑战也是机遇，房企需以"长期主义"重构竞争力，回归产品本质，才能赢得市场 [9] - 行业需通过技术创新与制度优化，实现"让全体人民住有所居、住有宜居"的愿景 [9]

行业趋势与市场动态 - 中国房地产市场呈现企稳筑底回稳态势 行业向更健康趋势发展 [3] - 全国房产经纪人从业者数量以及从事房地产行业的新增企业数较去年均明显增长 [3] - "好房子"概念从模糊走向清晰 涵盖安全舒适绿色智慧等基本要素并延伸至好小区好社区好城区的系统化打造 [5] 政策与标准建设 - 《住宅项目规范》国家标准于5月1日正式施行 实现对原有标准的继承与创新提升 [5] - 政策要求层高电梯等硬件设施 强调全生命周期规划理念 满足居民多样化需求 [8] - 到2025年全国合力推进"好房子"建设 国家层面标准更广更严更细 地方因地制宜制定更高标准 [7] 市场需求与用户偏好 - 61.6%被访者将"居住舒适度"作为购房首要因素 [14] - 40.3%被访者选择"充足的自然采光与通风" 33%更重视"合理的户型空间布局" [14] - 43%被访者认为"便利的社区商业"是提升居住体验必不可少的生活设施 [14] 产品创新与设计理念 - 户型设计采用南北通透动静分离理念 确保每个房间采光和通风效果 [11] - 配备高端智能家居系统 居民可通过手机APP远程控制电器设备安防系统 [11] - 开发商从单纯产品提供者转型为综合服务提供者 涵盖全生命周期管理智慧社区运营物业增值服务 [7] 市场表现与案例实证 - 海淀区某高品质改善型项目成交去化超九成 [8] - "好房子"项目热度高去化快 开盘即售罄现象常见 [8] - 北京"好房子"多分布在五环周边 中心城区稀缺 市场以国资背景项目为主导 [9] 数据驱动与技术创新 - 平台拥有分布在11万+楼盘数据 覆盖600多个城市 [17] - 通过无感监测获取日照噪音等关键数据 为评价提供基础支撑 [14] - 分析区域人口结构消费水平交通状况等数据 为开发商提供科学决策依据 [17] 产业链影响与经济效益 - "好房子"建设带动建筑设计施工装修物业管理等环节发展 [9] - 改造后二手房价值提升居住体验优化 推动小区交易活跃 [8] - 政策与市场双轮驱动模式促进房地产市场平稳健康发展 为经济增长开辟新路径 [9]

"好房子"已成当前民生领域热门话题。今年的政府工作报告明确提出，适应人民群众高品质居住需要， 完善标准规范，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的"好房子"。 随着5月份房地产市场进入传统淡季，部分城市楼市交易活跃度小幅下滑。但业内人士指出，与去年相 比，在"好房子"等产品升级、政策支持的提振下，房地产市场乐观情绪渐显。 58同城国内业务总裁李子健日前在一场媒体交流会上表示，当前中国房地产市场呈现企稳筑底回稳态 势。这一判断不仅源于市场大环境，还体现在行业从业者的数据上，从58同城、安居客平台数据来看， 今年全国房产经纪人从业者数量以及从事房地产行业的新增企业数较去年均明显增长，市场乐观情绪渐 显。 6月5日，北京，58同城国内业务总裁李子健在一场媒体分享会上发言。(58同城供图) 58安居客研究院院长张波认为，在市场亟需新动能驱动的背景下，"好房子"为房地产行业发展提供了新 思路。他表示，好房子将推动房企从产品提供者向服务提供者转型，包括为项目提供全生命周期管理， 更好实现智慧社区运营、物业增值服务，来提升长期收益；同时，也更好瞄准产业人口住房需求，来开 发职住平衡社区；更好嵌入智能安防、能源管理等系统，实现科技 ...