市场热度与成交表现 - 海南楼市在国庆中秋假期表现活跃，多个楼盘来访量突破百组，其中三亚一热门项目来访量超800组[2] - 国庆期间（10月1日-7日）海南省商品房网签销售面积同比增长22%，销售金额同比大幅增长115%[2] - 今年前8个月，海南省商品房销售面积591万平方米同比增长0.6%，销售额994亿元同比增长9.3%，其中商品住宅销售额926亿元同比增幅达17%[4] - 海口出现"日光盘"现象，中海·南海叁号院开盘推出168套洋房当日售罄，单日收金10亿元，项目备案均价突破3万元/平方米[3] - 三亚招商蛇口一项目首开去化率达97%，成交近260套房源，为2025年以来三亚首开去化套数最多的项目[3] 价格趋势与市场结构 - 8月份三亚房价约为3.88万元/平方米创近年最高值，海口8月单月房价达1.25万元/平方米为近半年最佳表现[5] - 国庆期间全省TOP15项目累计成交金额12.58亿元同比增长超9%，其中三亚上榜项目占47%，海口占40%[5] - 市场呈现明显分化，核心区优质项目去化亮眼，而大部分项目仍处于以价换量阶段[7] - 三亚是典型的外生型市场，9成以上购房者为外地客户，其中约6成每年居住时间不到一个月，客户消费力强且成交周期短[7] - 近两年三亚集中出让市中心地块如海棠湾核心区，优质地块项目入市带动价格提升[8] 驱动因素与投资布局 - 海南自贸港封关定于2025年12月18日启动，政策红利预期是推动购买力回归的直接因素[6] - 封关政策将通过"零关税、低税率"等制度红利提升海南资产价值和吸引力，为楼市构筑价值基础[6] - 受封关预期影响，2025年上半年三亚商品住宅成交增幅接近5成，海口和三亚在投资前景榜排名分别提升11位和28位[6] - 开发商加大力度布局海南市场，保利、招商蛇口、大华等房企以及辽宁方大、陕西鑫阳等实业公司跨界进入[5] - 土地市场活跃，三亚6-8月土地成交总金额超95亿元，超过去年三亚财政收入的六成，多宗地块出现高溢价成交[5] 需求特征与市场信心 - 海南市场出现目的性强的客户，成交周期仅两三天，带钱购房意向明确[3] - 夏季北方人赴三亚避暑需求增加，推动暑假亲子游带动的房产成交，传统淡季8月有项目月销20多套房[3][4] - 市场信心恢复依赖于整体经济回暖，封关对楼市的拉动效应预计是温和渐进的而非立竿见影[2][6] - 产业培育及人口导入需较长时间，难以一蹴而就地改变市场基本面[7]

市场热度由核心城市向二线城市扩散 - 过去一两年市场热度主要由上海、成都等热点城市支撑，近期海口、重庆、南京等二线城市也陆续出现“日光盘”[4][5] - 海口中海·南海叁号院项目168套洋房开盘即售罄，单日收金10亿元[5][11] - 2025年三季度以来新房供求季节性回落，但8-9月项目去化率延续在4成左右波动，同比增幅在10个百分点以上[5] “好房子”成为市场止跌回稳的关键动力 - 产品力强的优质改善盘成为楼市宠儿，同片区内去化率优于传统项目[7] - 武汉8月新规项目首日去化率38%，远高于老规范项目的3%[7] - 长沙去化率高达84%主要源于高端改善四代宅项目雨花区招商序入市拉动[7] - 重庆8月开盘清一色新规项目使去化率同环比大增6成左右[8] 典型城市优质项目去化表现突出 - 多个城市优质项目去化率显著高于城市平均水平，例如重庆龙湖御湖境项目去化率100%，城市平均为85%[10] - 南京丹荔云府项目去化率100%，城市平均为38%[10] - 广州信达繁花里项目去化率77%，城市平均为18%[10] 海口标杆项目热销原因分析 - 项目位于城市核心区位，坐拥海口湾一线海景，是海口湾最后一块可开发住宅用地，土地价值稀缺[12] - 4公里范围内拥有优质教育、医疗、休闲及商业配套，生活配套健全[12] - 产品设计由知名团队操刀，建筑立面适配当地气候，中央园林约1.6万平方米，打造“2+8立体会所体系”[14] - 户型设计基于200多天调研，推出168平和285平主力户型，满足高净值家庭改善需求[16] 行业展望与供应趋势 - 市场购房需求依然充沛，需求升级换挡，缺少契合需求的好产品[18] - 2022年以来20个重点城市高溢价地块占比持续上升，2025年前8月溢价率超20%地块占比超2成[19] - 2025年四季度和2026年二季度是核心区“好房子”入市集中期，有望助力楼市止跌企稳[19] - 在供给稀缺、需求充裕、政策友好三重因素作用下，行业将迎来好房子的“黄金时代”[21]