全国二手房市场表现 - 1-10月份全国二手房交易网签面积同比增长4.7% [1] - 二手房在交易总量中的占比达到45% [1] - 上海、深圳、重庆、南京、常州、东莞等十几个城市的二手房交易网签面积同比增长超过10% [1] 房地产市场政策与趋势 - 各地区各部门加快出台实施各项支持性政策，积极释放刚性和改善性住房需求 [2] - 政策推动房地产市场止跌回稳，商品房销售降幅收窄，商品房去库存持续推进，房企资金有所改善 [2] - 住房发展进入存量时代，二手房对新房的替代作用正在不断增强 [2] 房地产行业转型与展望 - 当前房地产市场还处在新旧模式转换时期，转型调整需要一定时间 [4] - 在转型过程中部分指标会出现波动 [4] - 下阶段要积极构建房地产发展新模式，坚持长短结合、标本兼治，推动房地产市场高质量发展 [4]

报告行业投资评级 - 增持（维持）[1] 报告核心观点 - 央行将完善房地产金融基础性制度，助力构建房地产发展新模式，住建部推广历史文化街区保护利用经验 [6][15] - 周度一手房销售同环比均下降，二手房销售同比下降但环比上升，去化周期继续下降 [4][6] - 投资重点为财务稳健、业绩表现良好的龙头房企及有望迎来业绩和估值修复的物业管理公司 [6] 一周行情回顾 - 申万房地产指数上涨2.7%，沪深300指数下跌1.08%，板块相对收益为3.78%，表现强于大盘 [3][11] - 个股方面，中国武夷、华夏幸福、冠城新材、*ST美谷、荣盛发展涨幅居前；*ST亚太、大名城、深深房A、渝开发、沙河股份跌幅居前 [11] 行业新闻追踪 - 住建部发布《历史文化街区保护利用可复制经验做法清单》，涵盖规划管控、修缮技术等多维度案例 [14][15][16] - 央行发布三季度货币政策报告，提出将着力推动保障性住房再贷款等政策落地，完善房地产金融基础性制度 [15][16] - 湖北黄冈市优化住房公积金政策，包括提高现房公积金贷款额度和开展公积金"适儿化"改造提取 [15][16] 个股公告及新闻追踪 - 建业地产10月物业合同销售额5.61亿元，同比减少41.4%；1-10月累计合同销售额66.82亿元，同比减少12.1% [17][19] - 保利发展披露"21保利发展MTN004"中期票据付息安排，本期应偿付利息金额7100万元人民币 [17][19] - 贝壳-W计划通过B+产品模式覆盖更多低线级城市，9月已在4个城市试点，计划年底进入超过30个城市 [17][19] - 中国金茂10月取得签约销售金额119.97亿元；1-10月累计签约销售金额926.82亿元 [17][19] - 华润置地"25润置03"公司债券在深交所上市，发行总额18亿元，票面年利率1.78% [18][19] 行业基本面：重点城市一手房成交分析 - 本周（11.7-11.13）38个重点城市一手房合计成交20673套，同比增速-31.4%，环比增速-2.5%；成交面积217.1万平方米，同比增速-35.5%，环比增速-0.1% [4][20] - 分能级看，一线城市成交套数同比-21.8%，环比2.6%；二线城市同比-26.3%，环比-6.5%；三四线城市同比-47.8%，环比-3.1% [20] - 本月至今（11.1-11.13）38城一手房合计成交36412套，同比-34.3%，环比44.1%；成交面积372.2万平方米，同比-39.3%，环比52.1% [22] 行业基本面：重点城市二手房成交分析 - 本周（11.7-11.13）16个重点城市二手房合计成交18576套，同比增速-23.8%，环比增速3.4%；成交面积185.5万平方米，同比增速-18.7%，环比增速6.2% [4][32] - 分能级看，一线城市成交套数同比-23.4%，环比2.7%；二线城市同比-28.0%，环比6.8%；三四线城市同比-8.4%，环比-5.0% [32] - 本月至今（11.1-11.13）16城二手房合计成交33131套，同比-25.3%，环比128.3%；成交面积327.5万平方米，同比-21.8%，环比142.5% [40] 行业基本面：重点城市库存情况分析 - 本周（11.7-11.13）17个重点城市商品房库存面积18843.9万平方米，环比增速0.1%，去化周期173.4周 [50] - 分能级看，一线城市去化周期132.3周，二线城市226.0周，三四线城市233.7周 [50][60] 行业基本面：土地市场供给与成交分析 - 本周（11.3-11.9）供应土地6292.4万平方米，同比增速2.9%；供应均价1549元/平方米，同比增速1.8% [5] - 本周成交土地1189.5万平方米，同比增速-73.9%；土地成交金额221.1亿元，同比增速-73.8%；成交楼面价1859元/平方米，溢价率1.4% [5][61] - 分能级看，一线城市溢价率0%，二线城市0.5%，三四线城市4.5% [61] 行业基本面：房地产行业融资分析 - 本周（11.7-11.13）房地产企业合计发行信用债46.2亿元，同比增速-6.29%，环比增速-50.05% [5][77] - 本月至今房地产企业合计发行信用债138.7亿元，同比增速6.37%，环比增速863.19% [77] 投资建议 - 建议关注财务稳健、业绩表现良好的龙头房企，如越秀地产、华发股份、保利发展、招商蛇口、绿城中国等 [6] - 随着市场需求回升，物业管理公司有望迎来业绩和估值修复，建议关注华润万象生活、中海物业、招商积余、保利物业、万物云和绿城服务等 [6]

行业政策成效 - 各地区各部门出台支持房地产市场止跌回稳的政策举措 [1] - 房地产市场虽有所波动但政策成效仍在继续显现 [1] - 行业当前处于新旧模式转换时期，转型调整需要一定时间 [3] 商品房销售 - 1-10月份全国新建商品房销售面积同比下降6.8% [3] - 1-10月份全国新建商品房销售额同比下降9.6% [3] - 销售面积和销售额同比降幅比去年同期分别收窄9个和11.3个百分点 [3] 商品房库存 - 10月末全国商品房待售面积为75606万平方米 [3] - 待售面积比9月末减少322万平方米 [3] - 商品房待售面积今年以来连续八个月减少 [3] 房企资金状况 - 房地产开发企业到位资金同比降幅收窄 [3] - 1-10月房企到位资金降幅比去年同期和去年全年分别收窄9.5和7.3个百分点 [3] - “白名单”项目扩围增效等积极因素带动资金改善 [3] 行业发展趋势 - 行业将持续推动控增量、优存量等政策措施 [3] - 下阶段将积极构建房地产发展新模式，坚持长短结合、标本兼治 [3] - 政策方向是持续用力推动房地产市场高质量发展 [3]

房地产行业政策成效显现 - 各地区各部门加快出台实施各项支持性政策，积极释放刚性和改善性住房需求，推动房地产市场止跌回稳 [1] - 房地产市场虽有所波动，但政策成效仍在继续显现 [1] 商品房销售情况 - 1-10月份全国新建商品房销售面积同比下降6.8%，降幅比去年同期收窄9个百分点 [1] - 1-10月份全国新建商品房销售额同比下降9.6%，降幅比去年同期收窄11.3个百分点 [1] 商品房去库存进展 - 10月末全国商品房待售面积75606万平方米，比9月末减少322万平方米 [1] - 商品房待售面积今年以来连续八个月减少 [1] 房地产开发企业资金状况 - 1-10月房地产开发企业到位资金同比降幅比去年同期收窄9.5个百分点 [1] - 1-10月房地产开发企业到位资金同比降幅比去年全年收窄7.3个百分点 [1] 房地产市场转型调整 - 当前房地产市场还处在新旧模式转换时期，转型调整需要一定时间 [2] - 在转型调整过程中，部分指标会出现波动 [2] - 下阶段将积极构建房地产发展新模式，坚持长短结合、标本兼治，推动房地产市场高质量发展 [2]

行业政策导向 - “十五五”规划建议提出推动房地产高质量发展，加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度[1] - 政策方向包括优化保障性住房供给、因城施策增加改善性住房供给、建设安全舒适绿色智慧的“好房子”及实施房屋品质提升工程[1] - 宏观调控政策可从三方面入手：稳定资产价格、在短期货币市场注入流动性、国有机构入股或临时国有化注入资本金[5] 行业发展历程与现状 - 房地产市场化改革近30年来，行业高速发展，居民居住环境和城乡面貌大幅改善[3] - 自2003年被确定为支柱产业以来，房地产投资对经济增长和居民生活水平改善发挥了重要作用[3] - 与日本、美国、英国等国的历史波动相比，中国按揭贷款借款人的逾期违约情况并不严重，但需防范开发商违约导致的银行不良债权上升[4] 当前政策措施与效果 - 已采取的措施包括“保交楼”与项目盘活、存量房“收储”、放宽限购政策、存量融资展期、新增融资支持、降低存量按揭贷款利息率等[5] - 上述措施可归类于稳定房价、注入流动性和增加资本金三大类，政策效果已显现，一、二线城市近期出现回暖迹象[5] - 建议为行业注入更多财政资金，帮助消除房企和上下游企业间的“三角债”，以落实“收储”和“保交楼”等政策[5] 行业影响与挑战 - 房地产业链条长，涉及上下游、金融等众多领域，若趋稳回升周期过长，将对房企本身及上游企业的生存发展造成影响[5] - 需要尽快处理房企不良债权，以推动房地产高质量发展，更好构建房地产发展新模式[5]

货币政策与金融支持 - 央行下一阶段将强化金融支持以提振和扩大消费，扩大消费领域金融供给，并研究支持个人修复信用的政策措施以挖掘消费潜力[1] - 央行将着力推动保障性住房再贷款等金融政策落地见效，完善房地产金融基础性制度，以构建房地产发展新模式[1] - 央行的战略部署着眼于当前“保交楼、稳预期”的紧迫任务，并致力于构建“低杠杆、可持续”的房地产发展新模式[1] 公司治理与人事变动 - 北京城建集团党委常委、副总经理张锁全兼任北京住总集团党委书记、董事，并被推荐为董事长人选，接替谢夫海[2] - 此次人事变动被视为住总集团发展的转折点及北京国企改革深化的重要信号[2] - 香港联交所谴责合景泰富集团及其多名高管，包括执行董事孔健岷、孔健涛等，原因是公司未及时就2023年8月完成的两项主要交易发送数据通函，且未在规定期限内回复联交所查询[3] 土地市场与项目投资 - 保利发展旗下公司以底价11.07亿元摘得成都青羊区50亩宅地，成交楼面价为16500元/平方米，该地块规划建筑面积67090.64平方米，容积率2.0[4] - 与去年12月建发房产以34.16亿元竞得相邻地块（平均楼面价约1.8万元/平方米）相比，此次成交楼面价有所降低[4] - 保利发展此次拿地被视作在政策红利、区域价值和财务稳健三重逻辑下的理性选择，有望凭借央企信用和运营能力在核心城市改善型需求市场中占据优势[4] 企业融资与财务运作 - 金融街控股向其武汉项目公司两湖半岛提供34.86亿元的财务资助，资助期限至2030年11月11日，年利率为一年期LPR+200基点（当前为5%）[5] - 为保障财务资助安全，西藏华富天将其持有的两湖半岛50%股权质押给金融街控股的子公司武汉置业作为担保[5] - 此次财务资助是项目公司生产经营的需要，旨在推进项目正常开发，并被视为“保资产、促盘活”的关键一步，公司已采取利率让利、股权质押等风险控制措施[5][6]

货币政策执行报告核心方向 - 构建多层次、多元化养老金融体系以支持银发经济高质量发展并助力应对人口老龄化国家战略 [1] - 强化金融支持以提振和扩大消费 扩大消费领域金融供给并研究支持个人修复信用的政策措施以挖掘消费潜力 [1] - 推动保障性住房再贷款等金融政策落地 完善房地产金融基础性制度以助力构建房地产发展新模式 [1]

政策导向与高层信号 - 住房城乡建设部部长倪虹在《“十五五”规划建议》辅导读本中提出，推进现房销售制，实现所见即所得，从根本上防范交付风险 [1][3] - 对于继续实行预售的项目，将规范预售资金监管，以切实维护购房人合法权益 [1][3] - 改革完善商品房开发、融资、销售制度是构建房地产发展新模式的重要内容 [3] 现房销售推进策略与现状 - “十五五”时期现房销售制度将因城施策、循序渐进推进，并非“一刀切” [1][4] - 预计更多库存量大的城市或区域将率先推进现房销售，库存量小的地区需精准把控节奏 [4][5] - 今年以来，河南信阳、湖北荆门、湖南邵阳、湖南平江县等地已发文明确全面推进现房销售 [2][6] - 部分城市按“新老有别”原则推进，如荆门规定2025年8月1日后取得施工证的项目需达到主体结构封顶方可预售 [6] 市场数据与影响 - 今年前三季度商品房现房销售面积累计达23305.93万平方米，同比增长9.9% [2][6] - 现房销售面积占商品房销售总面积的比例，从去年全年的30.84%提升至今年前三季度的35.4% [6] - 现房销售模式将促使房企更加注重产品品质和产品力，有利于行业高质量发展 [4] - 在库存量大的地区推进现房销售，有助于控制供应规模，直接改善市场供需结构，加快库存去化 [4] 地方实践与配套支持 - 据不完全统计，2022年末以来全国已有超30个省（市）出台现房销售相关政策 [5] - 多地出台配套支持政策，如赣州延长现房销售项目土地出让金缴纳期限，九江对购买现房者进行契税补贴，山东多地提高购买现房的公积金贷款额度 [5] - 湖北荆门作为省内唯一现房销售试点城市，今年4月首批试点项目入市，商铺售罄、住宅签约超八成 [5]

房地产行业风险出清进程 - 多家中国房企债务重组取得新进展 行业风险出清进程加速 [1] - 截至目前 内地21家出险房企债务重组或重整获批或完成 化债总规模约1.2万亿元人民币 [2] 融创中国债务重组 - 约96亿美元的境外债务重组获香港高等法院批准 重组计划条件均已达成 [1] - 融创将成为率先实现境外债基本清零的大型房企 [1] - 债务重组后 公司整体偿债压力预计下降近1000亿元人民币 每年可节约大量利息支出 [1] 碧桂园债务重组 - 境外债务重组方案获投票通过 重组债务规模约177亿美元（约1270亿元人民币） 对应约840亿元人民币有息债务 [2] - 新债务工具融资成本降至1.0%-2.5% 最长债务期限延长至11.5年 [2] - 未来5年内无集中兑付压力 每年可节省巨额利息支出 [2] - 提供现金回购、股权工具、新债置换、实物付息等多元组合选项供债权人选择 [2] 债务重组核心特征 - 债务重组方案核心已不仅是展期 而是直接削债 通过债转股、降低利率等方式直接减少债务 [2] - 多数企业境外债重组削减幅度超过50% 部分达到70% [2] 债务重组影响与意义 - 债务规模减少使企业偿债压力骤降 有利于修复资产负债表和可持续经营 [1] - 为经营恢复提供宝贵缓冲期 释放企业历史积淀的开发设计和运营能力 [2][3] - 部分轻装上阵的房企已取得业绩增长 有助于企业向新发展模式转型 [3]

文章核心观点 - 中国房地产行业正经历系统性变革，核心是回归“民生属性”并构建以“保民生、防风险、提品质”为核心的高质量发展新模式 [1][4][5] - “十五五”规划建议将推动房地产高质量发展置于民生框架下，标志着行业出发点从拉动投资转向保障和改善民生 [1][2] - 实现高质量发展需与高质量城镇化、扩内需国家战略等五方面紧密结合，最终落脚于行业自身向“不动产综合服务商”转型升级 [7][8] 政策定位与导向转变 - 政策表述从“十四五”时期放在“推进以人为核心的新型城镇化”部分，调整为“十五五”时期置于“加大保障和改善民生力度”部分，突出住房的民生属性 [2] - 房地产工作的出发点和落脚点将更多体现为民生属性、人民属性，而非拉动投资、短期刺激功能 [2] - 住房保障与改善需求同步推进，既要满足基本住房需求，也要满足人民日益增长的美好生活需要 [2] 住房供给结构调整 - 保障性住房供给的提法从“有效增加”调整为“优化”，未来保障房的规模、结构、品质和供给形式或有较大调整 [3] - 首次将“因城施策”与“增加改善性住房供给”相结合，要求根据居民改善性住房需求差异进行精准匹配供给 [3] - 在“大力提振消费”任务中提出“清理住房等消费不合理限制性措施”，意味着少数核心城市的限购政策会进一步优化调整 [3] 新发展模式与基础制度完善 - 构建房地产发展新模式是破解房地产发展难题的治本之策，核心是“保民生、防风险、提品质” [4][5] - 完善商品房开发、融资、销售等基础制度是推动新模式落地的关键前提 [4][5] - “建设安全舒适绿色智慧的‘好房子’”首次被写入五年规划建议，住建部将指导各地全链条提升住房水平 [4][6] 实现高质量发展的五大结合 - 与高质量城镇化紧密结合：主动顺应人口流动新趋势，为农民工、新市民和青年群体提供宜居可负担的住房 [7] - 与扩内需、促消费国家战略紧密结合：通过提供高品质住宅和服务，带动家装、家电等衍生消费，发展租赁、文旅、养老等多元业态 [7] - 与防风险、保安全的宏观底线紧密结合：将化解风险、保障安全视为行业健康发展的首要前提 [7] - 与绿色、低碳、可持续的生态文明理念紧密结合：大力建设安全舒适绿色智慧的“好房子” [8] - 与行业自身高质量发展紧密结合：行业将从“开发商”向“不动产综合服务商”转型，拓展存量更新与资产管理等新业务 [8]