市场整体表现 - 中国基础设施公募REITs市场持续扩容，发行规模稳步增长，市场运行积极向好[2] - 截至2025年二季度末，公募REITs募集资金规模达1847亿元，已上市68只公募REITs总市值为2055亿元，较一季度末上升10.4%[7] - 业内人士预计，伴随政策红利释放，公募REITs市场将进一步扩容，预计3年内市值将达4000亿元至5000亿元，上市数量超过100只[7] 具体REITs项目业绩 - 中金厦门安居REIT 2025年上半年实现总收入4038万元，同比增长3.04%，租金收入3850万元，同比增长3.31%[2] - 国泰君安东久新经济REIT 2025年上半年实现收入约5056.7万元，净利润约2275.9万元，上市以来累计分红18405.0万元[2] - 中信建投国家电投新能源REIT 2025年上半年营业收入和净利润分别为4.98亿元和1.71亿元，可供分配金额1.37亿元[2] - 嘉实物美消费REIT 2025年上半年实现收入约5285.93万元，可供分配金额约3529.43万元[3] - 汇添富九州通医药REIT 2025年上半年实现合并收入3602.09万元，合并净利润1285.92万元，年化现金流分派率为3.59%[3] 运营管理与平台建设 - 五单REITs项目的原始权益人均在集团层面设置了REITs运营官或专班，从战略层面统筹资源以推动资产扩募、运营管理等事项[4] - 汇添富九州通医药REIT建立了激励约束机制，运营管理机构在业绩超预期时可获得浮动运管费，其中20%激励到团队个人[4] - 基金管理人严格履行对底层资产定期检查义务，制定运营管理机构考核表，并通过Eteams系统进行成本费用预算管控[4] 信息披露机制 - 五单项目致力于提升定期报告的完整性和临时报告的及时性，让投资者第一时间掌握基础资产运营变化[4] - 中信建投国家电投新能源REIT构建了多层次信息披露体系，建立了以基金管理人牵头的联合信息披露机制[5] - 在定期报告中增加行业关键指标解读及发展趋势分析，在法定披露要求外主动增加行业特有的信息披露事项[5][6] 扩募发展与监管支持 - 中金厦门安居REIT扩募工作进入加速推进阶段，拟购入位于厦门市思明区和湖里区的两个租赁住房项目[8] - 上交所表示将充分发挥债券条线全链条综合服务优势，支持诚实守信、努力提升运营质效的REITs项目参与方[7] - 上交所将坚持分类监管理念，支持REITs参与各方综合运用交易所债券市场政策措施，强化市场示范引领作用[8]

产品注册生效 - 华夏中海商业REIT和华夏安博仓储REIT于9月22日注册生效 [1] - 中信建投沈阳国际软件园公募REITs于9月22日获得中国证监会准予注册批复 [1] 产品特点与定位 - 华夏安博仓储REIT是已上市及申报中的仓储物流类REITs中唯一全部资产均位于大湾区的产品 [1] - 沈阳国际软件园公募REITs是东北地区首单成功获批的公募REITs项目 [1]

公募REITs市场扩容 - 三只公募REITs产品于9月22日获批 深交所审核状态更新为注册生效 包括华夏中海商业REIT 华夏安博仓储REIT和沈阳国际软件园公募REITs [1][2] - 华夏安博仓储REIT是已上市及申报中唯一全部资产均位于大湾区的仓储物流类REITs [1] - 沈阳国际软件园公募REITs是东北地区首单成功获批的公募REITs项目 [2] 华夏安博仓储REIT产品细节 - 基金合同期限41年 募集份额总额4亿份 [3] - 首发资产为三个优质仓储物流项目 均位于粤港澳大湾区 包括安博广州开发区物流中心 安博东莞石排物流中心和安博东莞洪梅物流中心 [4] - 三处物流资产评估总值约21.71亿元 [4] - 安博是全球领先物流仓储基础设施投资商和运营商 该产品是安博在中国资本市场的首秀 [4] 华夏中海商业REIT产品细节 - 基金合同期限24年 募集份额总额3亿份 [5] - 首发资产为佛山映月湖环宇城 总建筑面积约15.35万平方米 可出租面积约6.39万平方米 [5] - 2020至2024年项目营业收入年均复合增长率达24.75% 近三年租金收缴率均保持在99%以上 [5] 沈阳国际软件园公募REITs产品细节 - 基金合同期限37年 募集份额总额3亿份 [6] - 首发基础设施项目为13栋产业楼宇 产权建筑面积共计20.12万平方米 以研发办公为主要业态 [9] - 项目运营时间均超过5年 已进入运营稳定期 [9] 行业意义与影响 - 华夏安博仓储REIT获批标志中国公募REITs市场国际化进程取得重要进展 增强资本市场开放性和国际吸引力 [4] - 华夏中海商业REIT为房企盘活存量商业资产提供可复制的"收购-调改-盘活"样本 有助于回笼资金 降低负债 提升资金周转效率 [5] - 沈阳国际软件园公募REITs为区域盘活存量资产 激活数字经济活力树立全新标杆 [10]

西安高新区高科产业园REITs项目 - 项目获得国家发展改革委推荐至证监会，标志着陕西省首个本土企业本地资产REITs项目进入发行阶段 [1] - 项目位于西安高新区软件新城，底层资产涉及13栋楼宇，总建筑面积32.5万平方米，评估净值13.6亿元 [1] - 项目发行后预计净回收资金约4.14亿元，并有望在年内正式上市发行 [1] 中国公募REITs市场发展概况 - 全国已发行REITs项目73只，累计发行规模超过1900亿元 [2] - 市场涵盖十大领域，包括收费公路、产业园区、能源、消费、保障房、仓储物流、生态环保、水利设施、市政设施和数据中心 [2] 陕西省REITs项目推进情况 - 陕西省已建立省级部门工作协调机制、前期辅导机制和项目储备库 [2] - 已向国家报送4只REITs项目，包括京能国际光伏发电、高新高科产业园、华旅华山景区和京东仓储物流第一次扩募 [2] - 京能国际光伏发电REITs项目已于2023年发行上市，是我国光伏领域首单 [2] - 华山景区REITs项目进展顺利，有望成为我国文旅领域首单 [2] - 未来计划扩充项目储备库，争取在更多领域实现突破，形成投资良性循环 [2]

超市业态调改与成效 - 2024年超市业态升级及打造九大生活主题馆和一个全仓履约中心，全国首家SP@CE3.0落地深圳宝安天虹购物中心 [2] - 2025年标准化调改5家门店（深圳坂田店、公明店、厦门五缘湾店、南昌朝阳洲店、北京新奥店）及局部调改17家店 [2] - 标准化调改门店开业后三天超市销售额均实现翻倍增长，客流和销售保持同比增长 [2] - 超市深化垂直供应链端到端管理，持续提升商品力并推广优质商品 [2] 降本增效措施 - 持续优化资源投入及分配机制，集中投入高潜力区域与核心业态 [2] - 提升资产周转效率与盈利能力，推进门店合作模式变更和成本结构优化 [2] 公募REITs进展 - 以苏州相城天虹购物中心为底层资产申请公募REITs [3] - 项目已获中国证监会和深交所正式受理，目前处于沟通反馈阶段 [3]

行业整体运营态势 - 国内仓储物流行业稳步复苏，公募REITs市场经营韧性凸显，展现平稳向好运行态势 [1] - 已公布2025年中期业绩的5家沪市仓储物流REITs上半年收入合计约4.13亿元，税息折旧及摊销前利润合计约2.81亿元，实现可供分配金额约3.06亿元 [2] - 中航易商、中金普洛斯及嘉实京东仓储基础设施三单REITs上半年合计分红约2.52亿元 [2] 各REITs项目运营表现 - 中航易商仓储物流REIT底层资产整体出租率为87.68%，租金收缴率为97.93%，加权平均剩余租期618.99天，2025年上半年实现可供分配金额4906.00万元 [2] - 华安外高桥REIT底层资产整体出租率为92.33%，租金收缴率达98.99%，加权平均剩余租期为868.47天，2025年上半年实现可供分配金额3125万元，年化现金流分派率达3.91% [3] - 嘉实京东仓储基础设施REIT保持100%出租率和100%租金收缴率，主要承租人加权平均剩余租期长达1376天，上半年可供分配金额约为3718万元，年化现金流分派率达4.1% [3] - 汇添富九州通医药REIT上半年实现合并收入3602.09万元，合并净利润1285.92万元，累计可供分配金额2220.75万元，年化现金流分派率为3.59% [3] - 中金普洛斯REIT报告期末整体出租率同比提升6.6个百分点，增量主要来自苏州望亭普洛斯物流园和普洛斯（重庆）城市配送物流中心 [4] 行业供需格局 - 2025年上半年全国非保税高标准仓库新增供应同比下降20.6%，市场供应量呈现增量收窄趋势 [5] - 租赁市场需求延续“消费驱动”特征，电商、第三方物流及快递快运为主要需求来源 [5] - 2025年上半年全国社会消费品零售总额达24.55万亿元，同比增长5.0%，网上零售额增长8.5%，实物商品网上零售额增长6.0%占比达24.9% [5] - 快递业务量同比增长19.3%，达956.4亿件 [5] - 中国物流业景气指数业务总量指数连续6个月保持在扩张区间 [6] - 全国四十多个大中枢纽2025年上半年物流仓储净吸纳数量同比增长达两成 [6] 扩募发展前景 - 仓储物流REITs原始权益人数量呈现“少而精”特点，资产规模成长将主要来自已上市项目的扩募 [7] - 九州通医药集团计划通过盘活存量资产和利用REITs平台进行并购整合来扩募，资产类型包括医药仓、冷库、医药创新产业园及养老设施等 [7] - 嘉实京东仓储基础设施REIT已启动扩募，拟购入京东西北电子商务营业中心和京东安徽电子商务产业园二期项目 [7] - 中航易商仓储物流REIT启动了扩募资产筛选工作，旨在扩大基金规模，降低单一资产依赖，增强现金流稳定性 [8] - 随着国内基础设施REITs扩募常态化进程启动，仓储物流REITs市场规模容量将进一步提升 [8]

公募REITs收益分配方案 - 本次收益分配金额为人民币47,800,000元，约占截至收益分配基准日尚未分配可供分配金额的99.89% [1] - 基金合同规定，在符合分红条件的前提下，基金应当将90%以上合并后基金年度可供分配金额分配给投资者，每年分配不得少于1次 [1] - 权益分派期间为2025年9月19日至2025年9月23日，期间暂停跨系统转托管业务 [1] - 权益登记日当天通过场内交易买入的基金份额享有本次分红权益，当天卖出的份额则不享有 [1] 可供分配金额计算 - 自2025年1月1日至收益分配基准日2025年6月30日期间，基金可供分配金额为人民币96,852,150.64元 [2] - 在计算可供分配金额时，需先将合并财务报表净利润调整为税息折旧及摊销前利润（EBITDA），并综合考虑项目公司持续发展、偿债能力、经营现金流等因素 [2] - 可供分配金额的计算调整项包括：基础设施基金发行份额募集的资金、处置资产取得的现金、金融资产相关调整、期初现金余额、应收应付项目变动、支付的利息及所得税费用以及未来合理相关支出预留 [2] - 本次收益分配前，前期已分配金额为人民币49,000,000.67元，截至本次基准日尚未分配的可供分配金额为人民币47,852,149.97元 [2]

行业债务违约概况 - 截至2025年8月全国共有77家房企发生债务违约 [2][9] - 约60家出险房企公布债务重组进展 [2][9] - 其中20家房企债务重组方案获批 [2][9] 债务重组进展 - 20家出险房企债务重组获批 化债总规模超过1.2万亿元 [3][9] - 9月化债进程加速 旭辉佳兆业富力等取得关键突破 [3][4] - 完成境内及境外债重组企业包括融创富力奥园远洋时代中国龙光 [9] - 完成境外债重组企业有中梁当代等 [9] - 境外债重组获批企业包括旭辉佳兆业金轮天地禹洲世茂绿地碧桂园 [9] 重点企业化债案例 - 旭辉控股7笔境内债重组方案通过 涉及金额100.6亿元 现金兑付比例提升至20% 以资抵债兑付率提高至40% 留债展期缩短至7-8年 [3][4][6] - 佳兆业境外债务重组生效 发行133.72亿美元新票据与可换股债券 实现86亿美元债务削减 债务期限平均展期五年 2027年底前无刚性还本压力 [3][4][6] - 富力地产提出境内债券重组方案 包含现金购回以物抵债应收账款信托份额抵债等多元化方式 [4][6] - 融创中国2025年1月完成境内债二次重组 6月境外债二次重组获83%债权人同意 2023年化解境内债务160亿元 2025年化解154亿元 境外债务化债规模分别为90.48亿美元和95.5亿美元 [9] - 金科股份通过司法重整用26亿元撬动1470亿元债务清零 完成全国首例千亿级房企司法重整 [10] 化债路径特点 - 债转股成为多数企业首选方式 龙光碧桂园融创等多次采用 [7] - 现金回购债务展期资产处置等方式广泛应用 呈现多元化特征 [7] - 公募REITs成为降杠杆促转型关键工具 通过资产证券化实现真实出售 [11] 金融机构支持 - 头部资管机构推动152个房地产纾困项目 带动3220亿元资产盘活 [11] - 商业银行房地产白名单贷款规模持续扩容 截至2025年1月22日达5.6万亿元 [11] 市场环境改善 - 1-8月全国新建商品房销售面积5.73亿平方米 同比下降4.7% 降幅较去年同期收窄13.3个百分点 [14] - 新建商品房销售额5.5万亿元 同比下降7.3% 降幅较去年同期收窄16.3个百分点 [14] - 市场进入金九传统营销旺季 核心城市推盘节奏加快 改善需求释放带动活跃度回升 [14]

公司资本运作历程 - 贝恩资本2019年以10亿元人民币收购秦淮数据控股权并追加5.7亿美元注资 推动与Bridge Data Centres合并打造泛亚算力平台 [3] - 2020年纳斯达克IPO募资5.4亿美元 市值峰值达49亿美元 贝恩资本持股57.17%为第一大股东 [4] - 2023年6月贝恩提出私有化要约（8美元/ADS） 招商资本竞标报价34亿美元（约250亿元人民币）高出15%但未成功 贝恩最终以31.6亿美元完成私有化 [4][5] - 私有化后业务分拆为国内WinTriX集团与海外Bridge DC 2025年9月东阳光联合财团以280亿元人民币收购中国区业务 [7] 财务表现与业务优势 - 2024年度营收60.48亿元 净利润13.09亿元 净利润率超20% [8] - 2025年1-5月营收26.07亿元 净利润7.45亿元 维持高盈利能力 [8] - 字节跳动贡献超80%营收 阿里等头部云厂商为重要客户 [4][10] - 环首都服务器上架率超90% 超大规模AIDC市占率超30% [10] - 山西灵丘基地PUE低至1.128 液冷技术领先行业 [10] 收购交易结构 - 东阳光与控股股东深圳东阳光实业向"东数一号"增资75亿元（35亿+40亿） [9][12] - 通过三层SPV结构：东数一号→东创未来→东数三号（收购主体） [9][12] - 总对价280亿元中除股权出资外 剩余资金来自银团并购贷款及其他投资方 [13] - 交易完成后东阳光间接持股比例不超过30% [13] 产业协同与未来发展 - 东阳光主营电子新材料与化工 布局液冷及电容器等算力上游环节 [13] - 协同效应包括绿电供应（韶关、乌兰察布能源储备）与液冷技术整合 [15] - 未来可能通过公募REITs盘活资产 参考2025年万国数据、润泽科技IDC REITs数百倍认购热度 [14] 行业竞争与潜在挑战 - IDC行业存在价格战与"内卷"现象 [17] - 过度依赖字节跳动单一客户 合约变动可能冲击营收 [16] - 东阳光截至2025年中期货币资金64.16亿元 短期债务超111亿元 控股股东股权高比例质押 [17]

上市概况 - 中金唯品会奥莱REIT于9月12日在上交所上市 基金代码508082 [1] - 首发基金份额10亿份 每份发售价格3.480元 募集资金总额34.80亿元 [1] - 发起人为唯品会 基金管理人为中金基金 计划管理人为中国国际金融股份有限公司 [1] 底层资产 - 底层资产为宁波杉井奥特莱斯项目 总建筑面积10.43万平方米 [1] - 项目采用室外开放街区与室内馆结合形态 稳定运营超13年 [1] - 地处宁波海曙区 紧邻机场 半小时车程覆盖主城区 辐射范围广 [2] - 2022至2024年度运营收入年均复合增长率8.7% 出租率维持97%以上 [2] - 2025年一季度月租金坪效约394元/月/平方米 在消费REITs中处于较高水平 [2] 行业意义 - 奥特莱斯REITs为社会资本提供创新投资渠道 推动资本市场与实体经济融合 [2] - 为存量奥莱资产盘活提供借鉴 回收资金可用于新项目建设或升级改造 [2] - 消费REITs是沪市重要板块 该产品为上交所第5只消费REIT [3] 发起人背景 - 唯品会是中国领先品牌折扣电商 专注运营品牌特卖折扣产品 [3] - 截至2025年一季度末 唯品会为国内已开业奥莱数量及自持物业数量最多企业 [3] - 按GMV规模统计 唯品会位于中国奥莱企业第一梯队 [3] 市场发展 - 全市场公募REITs增至74只 上交所落地50只 [3] - 中金基金在管公募REITs产品达11只 首次发售及扩募规模约364.8亿元 [3] - 公司将持续探索不同基础设施资产类型 服务实体经济与国家战略 [3]