中国结算公司发布公募REITs新指引 - 中国结算公司近日发布《公开募集基础设施证券投资基金登记结算业务指引》，于2025年6月27日起正式施行 [1] - 新指引整合了2022年6月24日发布的沪深两市结算业务指引，原沪深两市指引同期作废 [1] - 新指引旨在支持公募REITs向不特定对象扩募发售，进一步优化业务规则体系 [1] 公募REITs市场发展情况 - 公募REITs自2020年起步以来，四年时间总市值已突破2000亿元 [1]

中金亦庄产业园REIT上市表现 - 中金亦庄产业园REIT于6月26日在上交所上市，开盘即上涨30%触及首日涨幅上限，收盘仍封住涨停板[1][2] - 该基金首发4亿份，每份2.72元，募集资金10.88亿元，公众认购规模达647.43亿份，超初始规模1798.42倍，网下和公众配售比例分别为0.381%和0.056%创历史新低[1][3] - 基金底层资产为北京经开区两个新能源汽车零配件产业园项目，合计建筑面积12.86万平方米，运营超5年，是国内首个汽车制造产业链REITs项目[2] 2025年公募REITs市场热度 - 2025年上市的9只REITs中多只首日涨停，平均涨幅26.34%，6只收盘仍封板，年内16只涨幅超30%，嘉实物美消费REIT和华夏大悦城商业REIT涨幅超50%[4] - 中证REITs全收益指数年内涨14.94%，收盘指数涨11.9%，中金厦门安居REIT上市至今涨幅达102.8%领跑市场[5] - 截至6月26日全市场共68只公募REITs，募集规模超1800亿元，总市值突破2000亿元[5] 行业发展趋势 - 低利率环境下资金加速配置公募REITs，其稳定现金流和强制分红机制吸引力凸显[5] - 行业人士认为公募REITs配置吸引力刚显现，未来市场建设与投资需求共振将推动螺旋式上升[5]

政策要闻 - 广州拟2026年起新出让宅地全部实施装配式建筑 到2030年底全市装配式建筑占新建建筑的面积比例不低于80% 智能建造与工业化建筑产业总产值突破5000亿元 从2026年起全市出让的居住用地100%实施装配式建筑 每年度出让用地中实施模块化建筑的建筑面积占新建筑总面积的比例不低于10% 新出让的商服用地公共部分应采用装配式装修 [1] - 沈阳发布住房公积金优化措施 最低15%首付优惠延至2025年末 灵活就业者、异地缴存职工与现役军人可将已还满五年的商贷转公贷 购买经认定的新建高品质住宅贷款上限放宽至当期最高额度的1.4倍 贷款额度核算时账户余额倍数由22倍升至25倍 提取公积金支付首付款的购房时限延至2026年末 [1] - 青岛发布公积金优化新政 多子女家庭、购买高品质住宅、绿色住宅住房以及商品房现房住房公积金贷款额度上浮政策可叠加 夫妻最高贷170万、单人110万 还贷能力系数由30%提至40% 异地缴存的多子女家庭购本市自住住房可在可贷额度基础上上浮30% 在购房所在区（市）购买第二套自住住房仍按首套认定 [2] 市场要闻 - 北京上半年土拍收官 建发联合金茂20.8亿元摘得丰台槐新地块 成交楼面价4.02万/平方米 出让面积25897.21平方米 规划建筑面积51794平方米 容积率2.0 北京2025年上半年共成交22宗涉宅地块 合计成交金额约1005.6亿元 [3] - 杭州上半年土拍收官 成交总金额突破1100亿元 上半年杭州住宅用地累计出让金额增至1160亿元 已逼近2024年全年的1169亿元 6宗宅地总规划建筑面积38.8万平方米 合计成交金额151.15亿元 平均溢价率达30.5% 最高溢价率达67.6% [4] - 南京上半年土拍收官 燕子矶地块竞价56轮成交 民企南通亚伦以总价10.28亿元、溢价率12.23%竞得南京栖霞区燕子矶g33低密宅地 成交楼面地价15717元/平方米 多家民企在南京竞得住宅用地 [5] 房企要闻 - 10余家房企化债获批 佳兆业、融创、金轮天地等海外债重组基本获债权人通过 融创、富力、中梁、金科等十余家房企的境外债务重组或重整方案已获批准 绿城与新城先后发行海外债 2025年房企待偿海外债规模超过一千亿元 [5][6] - 大股东深铁集团持续护航万科 2024年万科获金融机构大力支持 新增融资和再融资948亿元 新增融资综合成本3.54% 新增经营性物业贷293亿 已上报178个"白名单"项目 2024年完成了约197亿境内外公开债券的兑付 2025年以来已偿付公开债超160亿元 [6] - 招商蛇口取消区域公司 总部直接管理城市公司 在总部层面新成立资产管理部 将风险管理部/法律合规部/审计稽核部分拆为风险管理部/法律合规部、审计稽核部 取消华东区域、华南区域、华西区域、华北区域和江南区域五个区域公司 [6] - 中骏集团发布境外债务重组方案 拟化债22.71亿美元 与持有约30.56%境外票据本金、24.23%范围内债务的债权人签订重组支持协议 重组代价提供三种选择：现金连同新短期票据 强制可转债加股份并配新中期票据 或新长期票据 [7] - 中海申报首单公募REITs 拟募资超13亿元 计划将其位于广东佛山南海区的购物中心项目通过公募REIT形式在深交所独立上市 预计公募基金将募资约13.55亿元 中海地产方面将认购已发行基金份额总数的20% [8]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周（2025 年 6 月 23 - 27 日）中证 REITs 全收益指数和中证 REITs（收盘）指数均下跌，终结七周连涨，REITs 市场总市值环比下跌，各资产类板块回调；二级市场七大 REITs 板块均下跌，交通设施板块领跌，市场成交无明显变化，估值收益率上升；一级市场政策支持消费基础设施发行 REITs，中海地产申报消费 REITs，年内潜在发行项目较多[1][2][44] 根据相关目录分别进行总结 二级市场 价格 - 本周七大 REITs 板块均下跌，交通设施板块连跌两周，能源板块跌幅最小，仅中金山东高速 REIT 等少数 REITs 上涨，新上市的中金亦庄产业园 REIT 和中金中国绿发商业 REIT 表现较好[15][20] 流动性 - 本周市场成交较上周无明显变化，日均成交额 5.79 亿元、日均成交量 1.20 亿份、日均换手率 0.61%，市政环保、租赁住房换手率领先，7 月有 5 个项目解禁，大宗交易对价格影响待察[2][24] 估值 - 本周 REITs 全线下跌带来板块估值调整，中债估值收益率显示交通、仓储物流、产业园区板块靠前，项目估值分化明显，个券有挖掘空间[36] 一级市场 首发 - 政策支持消费基础设施建设发行 REITs，中海地产拟将佛山购物中心项目以公募 REITs 形式上市，预计募资 13.55 亿元，年内潜在发行项目 12 - 15 单，总发行规模 200 亿元以上[44] 本周其他要闻 - 平安宁波交投 REIT 拟于 2025 年 7 月 3 日举办投资者开放日活动，国金资管 - 欢乐颂持有型不动产资产支持专项计划获批，拟发行规模 6.7 亿元[54]

中金亦庄产业园REIT发行概况 - 公众投资者有效认购基金份额数量达647.43亿份，为公众发售初始基金份额数量的1798.42倍 [1] - 发售募集规模达2368.23亿元，是首发募集规模10.88亿元的217.67倍 [1][2] - 网下、公众发售倍数均创历史新高 [1] 底层资产分析 - 底层资产为北京经济技术开发区的N12项目和N20项目，定位高端汽车及新能源汽车关键零配件产业园 [1] - 租户集中于汽车制造业、科技推广服务业，与区域主导产业（高端制造、新能源智能汽车）高度契合 [2] - 周边聚集北汽、奔驰、小米汽车等龙头企业，形成产业集群效应，降低空置风险 [2] 项目核心优势 - 租户需与经开区管委会签署入区协议，承诺最低经营期限、产值及税收，通过政府监管降低违约风险 [4] - 发起人亦庄控股和原始权益人亦庄盛元体系内可扩募资产账面原值/总投超130亿元，覆盖电子信息、生物医药等高精尖产业 [4] - 差异化优势体现在产业赛道选择、政策支持及扩募潜力 [4] 行业对比与市场表现 - 工业厂房类REITs出租率稳定在90%以上，抗周期能力突出 [5] - 研发办公类REITs出租率下滑至70%，面临"量价双杀"困局 [5] - 产业园资产与区域经济及产业政策挂钩，具备弱周期属性 [8] 金融创新与产业影响 - 国内首单聚焦汽车制造产业链的REITs项目，回收资金可用于吸引电子信息、智能制造等新兴产业 [9][11] - 助力传统汽车制造产业向高端化、智能化、绿色化升级 [11] - 构建跨领域协同的汽车产业生态，提升产业集群效应 [11] 运营策略展望 - 通过优质园区服务减少租户流失，稳定出租率 [8] - 强化产业园区专业运营能力，完善配套设施及服务水平 [8]

人民银行公开市场操作 - 人民银行开展3653亿元7天逆回购操作，利率1.40%与前期持平 [1] - 当日有1563亿元逆回购到期，实现净投放2090亿元 [1] 上海银行间同业拆放利率(Shibor) - 隔夜Shibor上涨0.10BP至1.3710% [1][2] - 7天Shibor上涨4.20BP至1.6710% [1][2] - 14天Shibor上涨2.50BP至1.7220% [1][2] - 1个月Shibor上涨0.20BP至1.6220% [2] - 3个月Shibor上涨0.10BP至1.6300% [2] - 9个月和1年期Shibor均上涨0.30BP [2] 银行间质押式回购市场 - R007成交占比升至15.6%，与R014继续倒挂 [4] - DR001加权平均利率上行0.1BP至1.3719%，成交额减少2282亿元 [4] - R001加权平均利率上行0.2BP至1.4402%，成交额减少5184亿元 [4] - DR007加权平均利率上行2.5BP至1.6936%，成交额增加217亿元 [4] - R007加权平均利率上行3.7BP至1.8593%，成交额增加17亿元 [4] 资金市场交易情况 - 资金面整体呈现均衡偏松态势 [10] - 隔夜押利率存单成交在1.50%-1.55%区间 [10] - 7D押利率成交在1.83%-1.85%位置 [10] - 尾盘隔夜押利率最低成交1.40%，押存单最低1.45% [10] 同业存单市场 - 当日74只同业存单发行，实际发行量1007.7亿元 [11] - 1M国股收益率上行3.5BP至1.67% [11] - 3M国股收益率上行1BP至1.63% [11] - 6M国股收益率上行1BP至1.635% [11] - 9M国股收益率上行0.75BP至1.655% [11] 金融市场动态 - 华夏北京保障房REIT扩募项目在上交所上市，成为国内首单成功扩募的租赁住房REITs项目 [13] - 余宏正式出任友邦人寿执行董事、总经理兼首席执行官 [13]

2025年一季度业绩情况 - 2025年一季度公司实现营业收入40.60亿元，同比增长205.09%；归属于上市公司股东的净利润2.45亿元，同比增长296.94%，主要因房地产业务销售结转增加 [2] 仓储物流业务情况 毛利率与成本 - 2024年仓储物流业务毛利率达45.80%，营业成本包括物流园区不动产折旧摊销，土地计入无形资产定期计提摊销，建筑物及附属设施在建时计入在建工程，建成后转为投资性房地产和固定资产并定期计提折旧，主要计入营业成本 [2] 利润释放阶段 - 宝湾物流有在建及拟建项目，受折旧、摊销和财务费用等影响，运营净利润贡献有限；2024年10月华泰紫金宝湾物流仓储封闭式基础设施证券投资基金上市，3个项目出表产生投资收益6.82亿元，打通“募投建管退”闭环；还将发展轻资产管理输出模式补充收入 [3] 收入增长原因 - 2024年宝湾物流实现营业收入194,261万元，同比增长6%，原因是原有园区稳定运营和新园区投入使用且运营良好，租金收入提升 [3] 出租率与租金情况 - 2024年受宏观经济和存量供应影响，宝湾物流租金与出租率同比下滑，但整体出租情况优于行业平均，变化趋势与区域市场一致，资产抗风险能力强；短期市场新增供应压力大，承租压力持续；长期来看，政策发力、产业升级将促进高标仓需求增长，市场租金及空置率将趋于稳定 [4] 公募REITs扩募计划 - 华泰宝湾物流公募REIT成功发行促进打通“募投建管退”闭环，为打造轻重资产转换平台奠定基础；公司将结合政策和资产情况，合理设定后续资产证券化产品发行节奏 [5] 房地产开发业务情况 销售情况与安排 - 2024年公司房地产开发业务全口径销售金额60.4亿元，权益销售金额35.6亿元，并表口径销售金额23.0亿元；公司将关注市场形势，加强营销管控，坚持“一盘一策”调整销售策略促进去化和现金回流 [6] 拿地计划 - 公司维持审慎投资策略，聚焦核心城市优质区块，选择有利润空间和风险可控的项目，优先处理存量项目回笼资金 [6] 政府收储参与情况 - 公司关注存量商品房收储政策，梳理在手资源，在确保国有资产保值增值前提下积极参与政府收储促进库存去化 [6]

中银中外运仓储物流REIT发行情况 - 首单央企仓储物流基础设施REITs中银中外运仓储物流REIT于6月23日启动发行，公众发售部分仅一天便因超额募集提前结募 [2][3] - 该基金募集总额为13.108亿元（4亿份×3.277元/份），战略配售、网下发售、公众发售初始份额分别为2.8亿份、8400万份、3600万份 [4] - 网下认购倍数达251.12倍（210.94亿份/8400万份），109家机构管理的575个配售对象参与报价，区间为2.870-3.301元/份 [4] 资产配置与区域优势 - 首发资产包含6处仓储物流项目，覆盖长三角、京津冀、川渝等核心物流节点，深度嵌入长江经济带与京津冀协同发展区 [5] - 项目区位优势显著，物流需求强劲且客户基础稳定，叠加品牌影响力形成差异化竞争力 [5] 公募REITs市场动态 - 2024年多只REITs产品出现"一日售罄"：中金亦庄产业园REIT网下认购倍数265.76倍（6月），华泰苏州恒泰租赁住房REIT达222倍（4月），汇添富上海地产租赁住房REIT超180倍（3月），国泰君安济南能源供热REIT为140.96倍（1月） [7] - 截至6月，全市场REITs总数量达69只，总市值突破2000亿元，较2021年首批9只实现规模跃迁 [7] 政策与市场环境 - 证监会与国家发改委持续出台政策支持REITs常态化发行，推动基础设施和不动产领域投融资创新 [8] - 机构投资者类型及策略日益丰富，个人投资者参与度提升，共同促进市场长期健康发展 [8]

基金销售渠道扩展 - 红土创新基金自2025年6月24日起新增加和基金为销售机构，支持旗下部分基金的开户、申购、赎回、定投等业务 [1] - 通过加和基金申购的投资者可享受费率优惠，具体规则以销售机构为准 [3] - 同期新增英大证券为另一销售机构，同样提供费率优惠及相同业务支持 [6][7][8] 公募REITs资金投向变更 - 红土创新盐田港REIT原始权益人因项目规划调整，将原计划用于盐田综合保税区南片区仓库城市更新项目的1.83亿元净回收资金变更投向 [10][11] - 变更已履行内部审批及监管部门报备程序，调整后投向符合政策要求 [11] - 资金投向变更仅涉及原始权益人，对基金份额持有人的收益分配、资产净值等权益无实质性影响 [11] 投资者服务信息 - 加和基金与英大证券均提供客服电话及官网咨询渠道，红土创新基金官网和客服电话同步开放 [4][8]

公募REITs市场表现 - 中证REITs全收益指数收于1124.63点，环比上涨0.88%，连续七周上涨；中证REITs（收盘）指数收于893.99点，环比上涨0.87% [1][3] - 已上市66个项目，总市值达2066亿元，环比上涨1.21%，主要由租赁住房和仓储物流板块拉动 [1] - 66只产品中49只环比上涨，17只下跌，涨幅前三为国泰君安济南能源供热REIT（8.10%）、华夏基金华润有巢REIT（7.77%）、中金厦门安居保障性租赁住房REIT（7.72%） [1][3][5] - 跌幅前三为华安百联消费REIT（-4.59%）、浙商证券沪杭甬高速REIT（-3.53%）、平安宁波交投REIT（-2.00%） [1][5][7] 板块表现 - 租赁住房（保租房）板块领涨，周回报指数上涨4.42%，市政环保（3.26%）、仓储物流（2.81%）紧随其后 [3] - 高速公路板块回调，周回报指数下跌1.10% [3] - 能源（0.48%）、产业园（0.97%）、消费（1.42%）板块涨幅居中 [3] 流动性分析 - 上周REITs总成交额5.69亿元，环比上升3.8%，其中产权类成交3.17亿元（+5.6%），经营权类成交2.52亿元（+1.6%） [7] - 交通基础设施类成交额最高（1.49亿元，占比26.2%），能源基础设施类成交额环比增幅最大（+48.4%） [8] - 园区基础设施类成交额环比下降21.4%，市政环保类下降11.7% [8] 行业动态 - 首批两单数据中心REITs（南方万国数据中心REIT、南方润泽科技REIT）获批，填补国内REITs市场在数据中心领域的空白 [2][10] - 华夏华电清洁能源REIT（天然气热电联产项目）和创金合信首农产业园REIT（首农元中心，出租率94.8%）同日获批 [2][11] - 今年以来9只公募REITs成立，规模超140亿元，28只等待上市，市场有望持续扩容 [11]