在目标客群上，2024年全国奥莱客单价每笔988元，呈现出"低频高客单"的显著特征，"Z世代"超80%通 过社交平台获取折扣信息形成消费闭环。三、四线城市居民因人均可支配收入增速超8%，成为奥莱行 业增长新引擎，2024年新开业奥莱近半数布局下沉市场。在品牌组合上，运动户外品牌为"流量担当"， 国际名品以轻奢为主，83.5%的品质化奥莱拥有超100个联营品牌、6家头部项目超300个，但同业品牌 差异度待提升。 在营销策略上，线上线下联动成为常态化营销模式，并通过演唱会、非遗展等场景化体验延长客群驻 留。在金融赋能上，2024年中国银联联合多家银行投入超5500万元满减补贴，通过"奥莱+"智慧平台实 现全链路覆盖，带动直接交易近5亿元，间接拉动数十亿元消费。据悉，2025年中国银联联合建设银 行、邮储银行、农业银行等还将通过购物季投放4300余万元消费补贴。 北京商报讯（记者 刘卓澜）9月25日，在第五届全国奥特莱斯时尚购物季上，《2025中国奥特莱斯行业 深度洞察报告》（以下简称"报告"）发布。报告数据显示，2024年7月至2025年6月，全国205家品质化 奥特莱斯（建筑面积5万平方米以上或入驻品牌100个 ...

业绩表现 - 上半年部分项目毛利较高助推业绩扭亏 [1] - 未来盈利状况能否持续改善需密切关注房地产市场整体复苏情况、公司销售表现及自持业务运营能力 [1] 战略规划 - 公司秉承"卓越的城市运营与美好生活服务商"愿景持续升级住宅产品 [1] - 推动"中粮好房子"落地以提升产品力和品牌力 [1] - 坚持商业"年轻力第一品牌"地位通过"商业一体化"发挥资源集约效应 [1] - 加快消费基础设施REITs发展构建长期可持续优质商业资产 [1] - 推动大悦城年轻力商业持续领跑行业 [1]

战略方向与业务布局 - 公司战略定位为"卓越的城市运营与美好生活服务商"，构建"1123"战略体系：1提升商业引领地位、1夯实高质量开发业务、2聚焦产品与区域、3精进差异化发展与精细化管理 [2][3] - 商业物业是抗周期、稳经营的核心抓手，通过REITs实现资产证券化（2024年成都大悦城REIT现金回流16.6亿元） [3][4] - 住宅开发聚焦"中粮好房子"产品体系，2024年完成高端改善类产品转型，产品满意度达行业TOP20均值水平 [3] 财务与现金流状况 - 近三年及一期经营性净现金流持续为正：2022年27.10亿元、2023年106.42亿元、2024年66.17亿元、2025年上半年26.87亿元 [5] - 有息负债余额626.04亿元，其中银行贷款占比68%、直接融资占比25%，长期债务占比72.4% [8] - 2025年上半年新增借款平均成本2.85%，综合融资成本3.64%（较2024年末下降42个基点） [8] - 资产负债率75.2%（较2024年末下降1.5个百分点） [8] 项目投资与土地储备 - 2025年8月以7.84亿元竞得三亚中央商务区地块 [6] - 投资策略聚焦核心城市优质地块，规避高溢价风险，注重投资安全垫 [6] - 下半年计划推售上海北外滩壹号、深圳祥云二期等项目 [4] REITs发展与资产优化 - 华夏大悦城商业REIT（代码未披露）2025年8月末收盘价5.015元/份，较发行价3.323元涨幅50.92% [4] - 持有资产位于核心一、二线城市商圈，具备扩募条件，正在研究扩募计划 [4] - 通过REITs实现"投融建管退"闭环，释放持有型资产价值 [4][5] 产品与运营创新 - "中粮好房子"实验室2025年落地，整合绿色、健康及智能化技术 [3] - 会员体系完成CRM平台与三端（微信/支付宝/抖音）小程序矩阵建设，计划推出会员年度账单H5 [9] - 重点布局潮流数码、潮流玩具、运动装等高增长业态，强化超级品类合作 [9] 风险应对与政策利用 - 2025年上半年获批"白名单"项目12个、经营性物业贷款项目9个 [8] - 坚持以销定产，优化工程支付计划，平衡量价利关系 [4][5] - 密切关注房地产市场复苏情况，通过商业稳定利润对冲住宅开发风险 [3][8]

越来越多的市场目光聚焦到REITs，尤其是消费类。自2024年3月第一批消费REITs上市，截至目前，已有12只消费REITs上市/筹备上市。 以近期发行的华夏凯德商业REIT为例，其发售期场内认购不仅出现超252.6倍的网下超额认购，公众份额更是在单日内迅速售罄，公众投资者有效 认购倍数超535.2倍，基金比例配售前认购资金累计3091.7亿元，是拟募集规模的135.2倍。 而从12只消费REITs的底层资产构成来看，其涵盖类型包括购物中心、奥特莱斯、农贸市场以及社区商业，其中购物中心占据了绝对主导地位—— 12只产品中，有7只是以购物中心为核心底层资，该类资产总估值约228亿元。 此次，商业客从已披露的购物中心REITs财报出发，解读它们背后的运营力。 01 资本市场"红人" 2024年底的中央经济工作会议，将"大力提振消费、全方位扩大国内需求"列为2025年经济工作的首要任务，这一导向为消费基础设施REITs的发展 奠定了战略基调。 从目前已入市的6单购物中心REITs二级市场表现来看，价格基本处于上涨趋势，其中华夏大悦城商业REIT涨幅最高，超50%，而华夏金茂商业 REIT、华夏华润商业REIT涨幅 ...

华夏凯德商业REIT发行情况 - 公众投资者有效认购倍数高达535.2倍 实际确认比例仅0.19% 每10000份认购仅能中签19份[1] - 比例配售前总认购资金达3091.7亿元 为拟募集规模的135.2倍 其中公众认购1465亿元 网下认购1613亿元 战略配售13.7亿元[2] - 为首单外资消费REIT 底层资产包含广州云尚和长沙雨花亭项目 涵盖一线及二线城市优质购物中心[2] 消费基础设施REITs市场动态 - 2024年以来已上市产品达10只 成为公募REITs市场第三大资产类别[1] - 9月以来多只产品迎来新动态：中金唯品会奥莱REIT上市募集34.80亿元 底层为宁波杉井奥特莱斯项目[4]；中航天虹消费REIT进入"已问询"阶段 底层为苏州相城天虹购物中心[4]；华夏中海商业资产REIT更新至"已问询"[5] - 待上市产品包括中航天虹消费REIT、华夏凯德商业REIT、华夏中海商业资产REIT等[6] 公募REITs市场整体格局 - 截至9月12日已上市REITs产品超70只[7] - 按发行规模排序：交通基础设施REITs最大 其次为园区基础设施REITs[7] - 按产品数量排序：园区基础设施REITs最多达19只 交通基础设施REITs共13只 消费基础设施与仓储物流REITs均为10只 能源基础设施与保障性租赁住房REITs均为8只[7] 消费基础设施REITs资产特性 - 具备"To B"和"To C"双重特性 既面向品牌租户也面向消费者[8] - 收入来源多样化 包含租金收入、物业管理费收入、推广收入、停车场收入等多重收益渠道[8] - 属于重运营资产 要求运管机构具备招商租赁、市场推广、物业管理、资产改造和数字化经营等综合能力[8] 外资机构参与情况 - 凯德投资作为项目发起人及运营管理机构 是亚太地区最大REITs管理人 已设立19只美元基金产品[2] - 2021年以来共募集7只人民币私募产品 累计规模超540亿元[2] - 该项目构建了全球资本参与中国消费市场的新范式 为外资深度参与中国资本市场开辟新路径[3]

华夏凯德商业REIT发行情况 - 公众投资者有效认购倍数高达535.2倍 实际确认比例仅0.19% 每10000份认购仅能中签19份 [1] - 公众发售部分比例配售前认购资金约1465亿元 网下发售部分比例配售前认购资金约1613亿元 [1] - 整体比例配售前总认购资金达3091.7亿元 为拟募集规模的135.2倍 [1] - 首发资产包括广州云尚和长沙雨花亭项目 是唯一涵盖一线城市和二线城市优质购物中心的资产组合 [1] 消费基础设施REITs市场发展 - 2024年以来已上市产品数量达10只 成为公募REITs市场第三大资产类别 [1][3] - 目前公募REITs市场产品总数超70只 消费基础设施REITs与仓储物流REITs数量并列第三（各10只） [4] - 园区基础设施REITs数量最多（19只） 交通基础设施REITs发行规模最大 [4] - 多只消费基础设施REITs等待发行或上市 包括中航天虹消费REIT和华夏中海商业资产REIT等 [2][3] 外资机构参与情况 - 华夏凯德商业REIT是国内首单外资消费REIT 项目发起人凯德投资是亚太地区最大REITs管理人 [2] - 凯德投资已设立19只美元基金产品 2021年来募集7只人民币私募产品累计超540亿元 [2] - 项目引入国际标准商业运营与REITs管理体系 构建全球资本参与中国消费市场的新范式 [2] 消费REITs资产特征 - 消费项目兼具To B和To C双重特性 既面向品牌租户也面向消费者 [4] - 收入来源多样化 包括租金收入、物业管理费收入、推广收入和停车场收入等 [5] - 要求运管机构具备招商租赁、市场推广、资产改造和数字化经营管理等综合能力 [5] 近期市场动态 - 9月12日中金唯品会奥莱REIT上市 底层资产为宁波杉井奥特莱斯项目（总建筑面积10.43万平方米） [2] - 中金唯品会奥莱REIT首发募集资金34.80亿元 项目稳定运营超13年 [2] - 中航天虹消费REIT于7月申报获受理 9月3日状态更新为"已问询" 底层资产为苏州相城天虹购物中心 [3]

交易概述 - 英格卡集团计划出售中国内地十座荟聚购物中心 首批出售无锡 北京和武汉三座项目 交易总估值达160亿元人民币[1] - 泰康人寿领投的险资财团通过Pre-REITs并购基金接盘 基金总规模80亿元 其中泰康认购30亿元 多家险资联合认购30亿元 英格卡自身认购20亿元劣后级份额[1][3] - 交易完成后英格卡保留项目运营权 形成资产所有权与运营权分离模式[3] 标的资产质量 - 北京荟聚为亚洲最大单体购物中心之一 年客流量超3000万人次 2025年春节单日客流突破15万人次 年租金超6亿元[1][4] - 无锡荟聚2023年销售额达33.7亿元 长期稳居区域榜首[4] - 武汉荟聚日均客流8万-10万人次 出租率连续三年超95%[4] - 三项目总建筑面积超115万平方米 每平方米估值约1.39万元[5] 交易动因 - 英格卡集团2024财年营收同比下滑5.5%至418.6亿欧元 净利润降幅达46.5% 面临业绩压力[4] - 承诺保险机构投资回报率接近7% 高于一线城市零售物业5.5%-6%的资本化率水平[5] - 项目运营均超十年 能为低利率环境下的险资提供稳定现金流[3] 险资投资趋势 - 2025年上半年险企披露10余笔大额不动产投资 合计新增投资超40亿元 较去年同期激增近600%[6] - 2022-2024年间保险公司在中国内地商业地产直接投资达93亿美元 规模居亚太区首位[6] - 投资标的集中在商业办公 物流地产等收租型物业[6] 政策环境 - 国家金融监督管理总局发布新规规范险资不动产投资风控 要求构建全流程风控体系[7][8] - REITs投资风险因子从0.6调降至0.5 降低资本占用[8] - 证监会等部门推进公募REITs扩募 简化审核流程 推动消费物业REITs市场发展[8] 市场表现 - 嘉实物美消费REIT上市以来涨超80%[8] - 以购物商城为底层资产的REITs项目成立至今涨幅超50%[8] - Pre-REITs模式为险资提供稳定租金收益和二级市场溢价退出双重收益[8] 参与者情况 - 泰康人寿2025年上半年净利润达159.98亿元 同比增长164.56% 在非上市险企中排名第一[10] - 泰康投资性房地产金额从2020年226.82亿元增长至2024年410.77亿元 增幅近一倍[10] - 除泰康外 中银三星 中宏保险 友邦保险 大都会人寿等多家险企共同参与投资[3]

中证REITs指数表现 - 中证REITs全收益指数由年初967.21点攀升至6月30日1105.45点，累计涨幅14.29% [1] 消费类REITs表现 - 消费类REITs年内平均涨幅35.00%，领跑各板块 [6] - 嘉实物美消费REIT以50.21%涨幅成为内地上市REITs涨幅最高产品 [1][2] - 华夏大悦城商业REIT涨幅47.96%，华夏首创奥莱REIT、华安百联消费REIT及易方达华威市场REIT涨幅均超40% [6] - 华夏华润商业REIT启动扩募计划，拟收购苏州昆山万象汇项目，成为国内消费类REITs首单扩募案例 [6] 保租房REITs表现 - 已上市8只保租房REITs较发行价平均上涨52.7%，2025年以来平均涨幅23.86% [5] - 中金厦门安居REIT累计涨幅达33.68% [5] - 保租房REITs区间换手率跃升至0.8037% [4] 仓储物流REITs表现 - 仓储物流REITs平均涨幅17.34%，低于消费基础设施REITs的34.33% [5] - 华安外高桥REIT以31.74%涨幅领先板块 [5] - 区间换手率降至0.5101% [4] 产业园区REITs表现 - 产业园区类REITs平均涨幅远低于消费基础设施REITs，主因研发办公园区供需失衡 [4] - 平均出租率仅85.31%，出现量价齐跌 [4] - 博时津开科工产业园REIT涨幅38.68%居板块首位，中金湖北科投光谷产业园REIT下跌4.19% [5] 政策与市场环境 - 国务院《提振消费专项行动方案》明确支持消费基础设施REITs发行，将商业地产纳入盘活存量资产重点领域 [4] - 美联储5月FOMC会议维持利率不变，降息预期增强支撑REITs估值 [6] - 香港REITs市场呈现结构性分化，领展房产基金等头部REITs表现突出 [7] 资产特性分析 - 消费基础设施REITs底层资产多为一二线城市核心商圈购物中心，抗周期属性强 [6] - 工业产房类REITs在出租率略微下滑情况下依然保持涨幅 [5]

在"消费不振"的叙事声中，2025年上半年的中国资本市场却出现了一个耐人寻味的现象——消费基础设 施REITs成为了表现出众的板块，2025上半年该板块实现了35%的综合收益率。 新华财经上海8月13日电 2025年以来，消费类基础设施REITs表现亮眼，成为了市场焦点。 作为上海的消费REITs项目，华安百联消费REIT今年以来的表现如何？聚焦底层资产运营，其如何保持 强劲的市场竞争力和稳定的盈利能力？ 记者带着诸多问题，实地走访了华安百联消费REIT的底层资产——百联又一城购物中心。 底层资产彰显运营韧性 又一城商管有信心地向记者表示："百联又一城凭借五角场商圈的区位优势和政策红利，将通过精准把 握消费升级趋势，重点打造区域特色轻奢消费场景。目前，我们已成功签约国际知名户外品牌KOLON 和MAMMUT，首批门店将于10月开业。后续还计划引入一些高端户外品牌，为消费者带来更丰富的品 质消费体验。" 尤其就华安百联消费REIT来看，今年一、二季度该产品实现收入11664.96万元，累计可供分配金额 7217.43万元。若以2025年6月30日的基金市值为基数，华安百联消费REIT的年化现金流分派率达到了 4 ...

项目获批与市场地位 - 中金唯品会奥莱REIT获得中国证监会准予注册批复 成为国内消费基础设施REITs扩容的高质量样本 [1] - 发起人为唯品会（VIPS） 原始权益人为其境内全资子公司杉杉商业集团 [1] - 杉杉商业是国内已开业奥特莱斯数量及自持物业数量最多的企业 GMV规模位于行业第一梯队 [1] 底层资产运营表现 - 底层资产为宁波杉井奥特莱斯项目 总建筑面积10.43万平方米 商业面积8.33万平方米 [2] - 项目采用室外街区+室内馆结合形态 稳定运营超13年 月租金坪效达394元/月/㎡（2025年一季度） [2] - 2022-2024年度运营收入年均复合增长率8.70% 出租率持续维持在97%以上 [2] 区位优势与商业模式 - 项目紧邻宁波栎社机场 半小时车程覆盖主城区 具备强客群辐射能力 [2] - 运营模式以联营为主租金为辅 代表杉杉商业体系内优质奥莱资产 [2] - 唯品会作为品牌折扣电商龙头 拥有庞大消费者群体与品牌合作基础 [1]