报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周公募 REITs 市场震荡上涨，成交金额降低，产权类和特许经营类指数分化，产品多数上涨；今年已有 15 只公募 REIT 成立，23 只待上市，市场有望扩容；国务院支持体育场地设施发 REITs，首单外资消费 REITs 将发售；资产荒下，公募 REITs 高分红、中低风险，配置性价比高 [2][5] 根据相关目录分别进行总结 二级市场 - 本周公募 REITs 市场震荡上涨，中证 REITs 指数和全收益指数较上周分别涨 0.03%和 0.47% [11] - REITs 市场成交额降低，总成交规模 6.19 亿份，环比跌 13.31%，成交额 27.8 亿元，环比跌 12.74%，区间换手率 2.73% [12] - 产权类和特许经营类公募 REITs 指数分化，产权类涨 0.68%，特许经营类跌 0.49% [14] - 不同类型公募 REITs 成交额和换手率多数下跌，产品多数上涨，73 只中 40 只涨、2 只平、31 只跌 [22][25] 一级市场 - 截至 2025 年 9 月 5 日，共发行 74 只公募 REITs，规模 1945 亿元，2025 年以来 15 只完成发行，9 月暂未新发行 [3][31] - 23 只公募 REITs 基金待上市，12 只为首发，11 只为扩募；10 只通过，7 只已反馈，5 只已问询，1 只已受理 [33] 公募 REITs 政策及市场动态 - 国务院支持符合条件的体育场地设施发行公募 REITs [36][37] - 华安外高桥 REIT 年度第 1 次分红，可供分配金额 4516.71 万元 [38] - 华夏凯德商业 REIT 网下询价超 254 倍，9 月 9 日正式发售，拟募资 22.872 亿元 [39] 投资建议 - REITs 指数上涨，成交金额降低，产权类涨、特许经营类跌，保障房类涨幅高、市政设施类跌幅高 [5][41] - 国务院支持体育场地发 REITs，首单外资消费 REITs 将发售 [5][41] - 今年 15 只公募 REIT 成立，23 只待上市，市场有望扩容，活跃度或提升，资产荒下配置性价比高 [5][41]

中证REITs指数表现 - 中证REITs全收益指数由年初967.21点攀升至6月30日1105.45点，累计涨幅14.29% [1] 消费类REITs表现 - 消费类REITs年内平均涨幅35.00%，领跑各板块 [6] - 嘉实物美消费REIT以50.21%涨幅成为内地上市REITs涨幅最高产品 [1][2] - 华夏大悦城商业REIT涨幅47.96%，华夏首创奥莱REIT、华安百联消费REIT及易方达华威市场REIT涨幅均超40% [6] - 华夏华润商业REIT启动扩募计划，拟收购苏州昆山万象汇项目，成为国内消费类REITs首单扩募案例 [6] 保租房REITs表现 - 已上市8只保租房REITs较发行价平均上涨52.7%，2025年以来平均涨幅23.86% [5] - 中金厦门安居REIT累计涨幅达33.68% [5] - 保租房REITs区间换手率跃升至0.8037% [4] 仓储物流REITs表现 - 仓储物流REITs平均涨幅17.34%，低于消费基础设施REITs的34.33% [5] - 华安外高桥REIT以31.74%涨幅领先板块 [5] - 区间换手率降至0.5101% [4] 产业园区REITs表现 - 产业园区类REITs平均涨幅远低于消费基础设施REITs，主因研发办公园区供需失衡 [4] - 平均出租率仅85.31%，出现量价齐跌 [4] - 博时津开科工产业园REIT涨幅38.68%居板块首位，中金湖北科投光谷产业园REIT下跌4.19% [5] 政策与市场环境 - 国务院《提振消费专项行动方案》明确支持消费基础设施REITs发行，将商业地产纳入盘活存量资产重点领域 [4] - 美联储5月FOMC会议维持利率不变，降息预期增强支撑REITs估值 [6] - 香港REITs市场呈现结构性分化，领展房产基金等头部REITs表现突出 [7] 资产特性分析 - 消费基础设施REITs底层资产多为一二线城市核心商圈购物中心，抗周期属性强 [6] - 工业产房类REITs在出租率略微下滑情况下依然保持涨幅 [5]