文章核心观点 - 文章指出，网络上流传的“马云对2026年房地产或将迎来‘四大结构性变革’”的预言为虚假信息，马云本人近期并未发表此类讲话[6][11] - 文章抛开马云预言不谈，单从当前房地产市场发展趋势出发，预测2026年房地产行业可能迎来四大结构性变革[6][11] 房地产价格趋势 - 进入2026年后，国内各地房价可能出现明显分化[2] - 前期下跌幅度较大的二三线城市房价将继续筑底，但未来下跌空间相对有限[4] - 三四线城市房价持续阴跌的原因包括：人口流出大于流入导致购房需求有限，以及产业结构单一导致就业机会有限无法吸引外来人口置业[4] - 上海、深圳等一线城市房价前期相对抗跌，但2026年后可能出现补跌行情[4] - 一线城市房价收入比超过40，意味着当地居民需不吃不喝40年以上才能买房置业[4] - 一线城市房价下跌趋势预计从远郊开始，蔓延至市中心区域的老破小，最终中心城区的新房和次新房也将进入加速调整[4] 房地产调控政策 - 2024年起，国内开始逐步放松房地产调控政策并出台救市政策，但效果不及预期[9] - 进入2026年后，为稳房价、稳预期、稳信心，房地产调控力度预计将进一步加强[9] - 调控加强主要体现在：一线城市核心区域限购政策逐步放开、银行房贷利率继续下降、购房涉及的契税及增值税等税率进一步下降[9] 房屋销售模式变革 - 由于部分开发商资金链断裂导致烂尾楼，社会要求取消期房的呼声越来越高[7] - 决策层已明确宣布将逐步提高“现房销售”比例，以降低“期房的风险”[7] - 未来购房者将可选择购买现房并实地验房，期房销售占比将逐步减少甚至退出[7] 房屋面积计量变革 - 国内要求取消公摊面积的呼声很高，主要原因包括：房产证面积与实际套内面积存在较大差异，购房者需为公摊面积额外支付十几万甚至几十万元；以及公摊面积缺乏行业标准，由开发商随意决定[11] - 目前已有张家口、衡阳、肇庆、湘潭等地宣布取消公摊面积，当地开发商按套内面积计算房价，使购房者成本明显下降[11] - 进入2026年后，预计将有更多城市加入取消公摊面积的队伍[11]

中国房地产市场现状与挑战 - 2023年全国商品房销售面积同比下降8.5%，销售额下滑6.5%，下行趋势在2024年延续[1] - 房地产市场困境主要体现在三方面：开发商存量债务规模超30万亿元，其中年内到期债务达6.8万亿元；仅16.3%居民预期房价上涨，创十年新低；2023年300城土地出让金同比下滑23%[3] 摩根士丹利的政策建议与规模测算 - 需要启动规模相当于GDP 4-5%的财政刺激，通过大规模贴息政策阻断楼市下行螺旋[1] - 政策组合包括：通过政策性银行提供至少2万亿元专项贷款支持“保交楼”和房企融资；将首套房贷款利率降至3%以下，二套房利率控制在4%以内，预计年贴息规模需达8000亿至1万亿元[5][6] - 刺激规模与2008年金融危机时期相当，历史经验表明政策干预的时机和力度至关重要[6] 政策实施面临的潜在挑战 - 财政可持续性问题：2023年中国广义财政赤字率已达7%[6] - 银行体系承受能力：商业银行净息差已收窄至1.7%的历史低位，进一步让利空间有限[6] - 需避免政策效果的不可持续性，防止“刺激-泡沫-调控”循环[6] 政策设计的关键点与预期效果 - 政策设计需把握三个关键点：精准施策支持首套刚需和改善性需求；建立市场化风险分担机制；与房地产税试点、租购并举等长期制度改革衔接[8] - 预计若政策得当，房地产市场有望在6-9个月内企稳，对GDP增长的拖累可控制在0.5个百分点以内[8] 宏观视角下的调控困境与展望 - 房地产调控面临“不可能三角”困境：需同时防范系统性风险、保持市场稳定、推进发展模式转型[10] - 公司报告强调，中国拥有足够的政策空间和工具储备，关键在于能否在合适时机推出足够力度的措施，未来几个月是观察政策走向的关键窗口期[10]

中国房地产市场历史与现状 - 自1998年房改启动至2021年，全国房地产市场经历长期繁荣，全国平均房价从每平方米2000元飙升至11000元，涨幅达5.5倍[1] - 同期，北京、上海等一线城市房价从每平方米3000元暴涨至60000多元，增幅超过20倍，早期购房家庭实现财务自由[1] - 市场转折点出现在2021年，郑州、天津及环京区域等二三线城市率先回调，2023年北京、上海、深圳等一线城市也加入调整行列[1] 市场进入长期调整周期的原因 - 自2016年起，国家开始调控以遏制房价过快上涨，政策效果在2021年后逐步显现[1] - 全球疫情冲击影响居民收入，难以支撑此前过高的房价水平[1] 当前政府稳定市场的政策措施 - 大多数城市已全面取消限购政策，北京、上海等一线城市也逐步放宽，允许符合条件的外来人口在非核心区域购房[3] - 各地纷纷上调住房公积金贷款最高额度，以减轻刚需购房者压力[3] - 银行将住房贷款利率降至历史低位，并将首付款比例从30%调整至15%[3] 市场前景的不确定性 - 市场调整已持续三年，房价下跌趋势形成，存在未来五年房价跌至“白菜价”的风险，购房者可能承受巨额损失[3] - 同时，持续释放的利好政策信号可能促使房价止跌回升，未来五年涨至“黄金价”，观望者可能错失行情[3] 行业巨头对市场前景的判断 - 万达集团董事长王健林在2018年指出，全球没有房地产市场能保持长达50年繁荣，通常20余年便趋于饱和[5] - 王健林认为中国房价自1998年至2021年连续上涨20余年，繁荣周期或已结束，未来大概率步入下行通道，房价市值缩水难以避免[5] - 王健林强调，国内房地产市场经过20余年高速发展已处于饱和状态，房价进一步上涨空间极为有限[5] - 华人首富李嘉诚几年前表示，房子终究用于居住，国内长期高企的房价在未来数年内或将引发行业大洗牌，建议炒房客保持谨慎[7] - 李嘉诚认为未来房价将逐步回归居住属性，告别过度投资化和金融泡沫[7] - 李嘉诚指出楼市“大洗牌”意味着不同地区房价跌幅将有差异，部分中小城市房价泡沫已消化不少，而一些大城市泡沫依然严峻，提醒炒房客避免成为大城市高房价的“接盘侠”[7] 综合结论 - 王健林和李嘉诚的观点均指向未来五年房子更可能呈现“白菜价”态势，而非“黄金价”[7] - 在此背景下，市场普遍认为一线城市核心区域房产将在未来五年大幅上涨的观点显得过于乐观[7]

文章核心观点 - 佛山市出台12条楼市新政，通过严控商服用地供应、优化项目开发时限、支持“好房子”建设、放宽公积金及购房限制等一系列“组合拳”，旨在促进房地产市场平稳健康发展[1] - 行业数据显示全国商品房销售降幅收窄、待售面积减少，政策效果显现，预计重点一二线城市年末新房市场交易量将延续活跃态势，呈现“年末翘尾”走势，但二手房价格因挂牌量高企将继续承压[3][4] 土地供应与项目开发政策 - **严控商服及商住用地供应**：对商办用房库存去化周期超过18个月的区域，除特定重点项目外，严控新的商服用地、商住混合用地出让[1] - **提高纯住宅用地比例**：原则上新出让居住用地中商业办公计容建筑面积占比不超过10%[1] - **优化项目开竣工时限**：新出让项目可科学确定开竣工期限；已出让项目开发企业可申请缓建，缓建期限原则上不超过一年[1] 支持“好房子”与配套设施建设 - **优化容积率计算**：新取得土地项目中，归全体业主共有的变配电房、水泵房等配套用房不纳入容积率计算[2] - **支持优质优价物业服务**：允许物业服务按照“质价相符”原则优化收费标准[2] 购房金融与税收支持政策 - **放宽公积金贷款条件**：购买配售型保障性住房公积金贷款首付款比例不低于15%；符合条件的外籍人员可申请公积金贷款[2] - **扩大“商转公”适用范围**：允许异地缴存职工申请商业贷款转公积金贷款；购买第二套住房的缴存职工也可申请“商转公”贷款[2] - **优化契税认定标准**：住房交易契税缴纳时，住房套数以房产所在区住房套数查询结果为准[2] 放宽购房资格与市场展望 - **放宽境外个人购房限制**：在境内工作、学习的境外个人凭自用、自住书面承诺即可在佛山购买商品房[3] - **全国市场数据呈现积极信号**：1至10月全国商品房销售降幅收窄，待售面积连续八个月减少，房地产开发企业到位资金降幅也在收窄[3] - **新房市场预计年末翘尾**：重点一二线城市11至12月交易量预计延续10月态势，全年新房市场或呈现“年初活跃、年中回调、年末翘尾”走势[3] - **二手房价格预计继续承压**：由于挂牌量在高位，且新房“好房子”竞争优势突出，预计二手住房价格环比继续承压[4]

商品房销售市场表现 - 1-10月全国商品房销售降幅收窄，待售面积连续八个月减少，房地产开发企业到位资金降幅也在收窄 [1] - 全国新建商品房和二手房交易总量同比下降仅1.9%，基本保持稳定，深圳、武汉、厦门等大中城市一二手房交易总量同比增长 [3] - 70个大中城市新建商品住宅价格降幅自去年10月以来连续13个月收窄，市场信心逐步修复 [5][7] 二手房市场趋势 - 1-10月全国二手房交易网签面积同比增长4.7%，占交易总量比例达45% [11] - 上海、深圳、重庆等十几个城市二手房交易网签面积同比增长超过10%，改善性需求持续释放 [11][13] - 二手房因地段好、配套完善、议价空间大等优势，正逐渐成为市场交易主力 [13] 土地市场供应优化 - 北京第八轮拟供应9个商品住宅用地全部位于基础设施和公共服务配套较完善区域 [14] - 杭州实施“以需定供”策略，针对去化周期过长区域暂停新增住宅用地供应 [14] - 1-10月全国前100家房企拿地总额达7838亿元，同比增长26.4%，杭州、北京、上海等核心城市土地出让金同比增长 [16] 政策支持措施 - 全国超过60个城市出台购房补贴或“以旧换新”类政策，广西投入1.2亿元财政资金按每套住房1万元标准发放补贴 [17] - 上海、深圳对商贷利率不再区分首套、二套，北京、杭州等城市调整住房公积金政策，提高贷款额度 [22] - 各地通过举办房交会等活动推动市场热度，重庆秋季房交会推出房源面积约240万平方米，累计接待到访客户1.4万组 [20]

商品房销售市场表现 - 1-10月全国商品房销售降幅收窄，待售面积连续八个月减少，房地产开发企业到位资金降幅也在收窄 [1] - 全国新建商品房和二手房交易总量同比下降1.9%，基本保持稳定，未出现明显收缩 [3] - 深圳、武汉、厦门、沈阳、南昌、南宁、贵阳、昆明等大中城市的一二手房交易总量同比实现增长 [3] 市场活跃度与需求变化 - 北京、上海等地新房项目出现热销，北京某楼盘销售经理表示客户购房意愿高，周末接待客户量甚至超过上月 [1] - 上海市某房地产中介门店经纪人反映，今年1-10月带看量环比增长约50% [5] - 70个大中城市新建商品住宅价格降幅已连续13个月收窄 [5] 二手房市场趋势 - 1-10月全国二手房交易网签面积同比增长4.7%，在交易总量中占比达45% [10] - 上海、深圳、重庆、南京、常州、东莞等十几个城市的二手房交易网签面积同比增长超过10% [10] - 二手房正逐渐成为市场交易主力，其根源在于供需结构的深刻变化及次新房供给量大幅增加 [13] 土地市场动态 - 全国前100家房企1-10月拿地总额达7838亿元，同比增长26.4% [15] - 北京第八轮拟供应9个商品住宅用地项目全部位于市场需求突出、配套完善区域 [13] - 杭州供地策略突出“以需定供”，部分土拍地价溢价率超过60% [15] 政策支持措施 - 全国已有超过60个城市出台购房补贴或“以旧换新”类政策，精准支持刚性和改善性住房需求 [16] - 广西投入1.2亿元财政资金发放购房补贴，云南推出“彩云住房消费券”最高补贴15000元，济南“卖旧买新”补贴最高10万元 [16] - 上海、深圳对商贷利率不再区分首套、二套，北京、杭州、青岛等城市调整了住房公积金政策，包括提高贷款额度、允许提取公积金支付首付等 [20]

政策核心转向 - 2025年11月房地产政策迎来标志性转折，以税收优惠为核心，供需两端协同发力，实现全国性制度优化与重点城市精准发力有机结合[3] - 政策核心逻辑从短期市场托底转向“供需两端并重、短期托底与长期转型兼顾”的系统性布局[3] - 此次调控是2024年下半年以来政策宽松趋势的深化与升级，2025年前三季度全国已有约200个省市县出台超470条优化政策[3] 需求端政策突破 - 契税优惠面积标准从90平方米提升至140平方米，全国范围内购买家庭唯一或第二套住房且面积不超过140平方米的统一按1%缴纳契税[5] - 增值税政策取消一线城市普通住宅与非普通住宅划分，个人销售已购买2年以上住房一律免征增值税[5] - 上海一套1000万元的次新大户型，新政后可节省10万至25万元增值税[5] - 刚需群体税费支出降幅可达60%以上，以北京500万元二套房为例，契税从15万元降至5万元，节省10万元[7] 供给端与金融支持 - 土地增值税预征率下限全国统一降低0.5个百分点，10万亿元地方政府债务置换方案与城中村改造扩围形成联动[7] - 存量房贷借款人可与银行协商灵活调整重定价周期，上海、深圳等城市取消首套二套房贷利率区分[7] - 公积金贷款额度最高上浮15%，多孩家庭贷款额度上限可达216万元，上海首套房公积金额度从160万元提至184万元[7] - 武汉、成都等城市对三环外首套新房给予初始贷款金额1%的利息补贴，最高2万元分2年发放[9] 市场反应与成效 - 10月湖北楼市销售面积同比增长超10%，武汉、黄石等城市刚需成交占比提升至65%以上[9] - 北京国家会计学院副院长李旭红指出，政策通过减税直接拉动大宗消费，实现市场活力激发与制度完善双重目标[9] - 国庆期间改善型房源到访量环比增长40%，140平方米左右三居室成交占比从30%升至45%[11] - 11月第二周深圳、成都、杭州二手房成交套数创年内周度新高，改善型房源占比提升至45%以上[11] 改善型需求释放 - 政策将1%契税优惠覆盖至140平方米主力改善户型，契合家庭“以小换大”“以旧换新”核心诉求[9] - 北京放开五环外、上海放开外环外购房套数限制，上海外环外新房成交占比已超60%，改善型房源去化周期从18个月缩短至12个月[11] - 公积金“又提又贷”功能落地，购房者提取公积金支付首付后仍可按全额额度申请贷款，上海二套房购房者首付压力下降约20%[11] - 9月百强房企改善型房源销售金额环比增长22%，华润置地、建发房产等企业改善项目成交增速突出[11] 市场分化格局 - 政策红利向核心城市集中，9月一线城市楼市成交面积环比上升16%，上海、北京核心区域出现“加推即售罄”现象[13] - 北京西城、东城等核心区域二手房跌幅不足0.1%，市场呈现企稳态势[14] - 三四线城市去库存压力较大，尽管义乌、岳阳推出总额2亿元购房补贴（首次置业享1000元/平方米补贴），但市场成交回升幅度仅为8%[14] - 克而瑞分析指出市场形成“核心城市修复、外围城市筑底”格局，高能级城市需求释放更持续[14] 行业转型与品质升级 - 龙湖等资产稳健、现金流良好企业项目去化率高出行业平均25个百分点，高杠杆房企加速出清[14] - 8月房企自筹资金同比下降8.9%，定金及预收款减少10.5%，“白名单”信贷规模扩容至4万亿元[15] - 广州、昆明、海口等城市出台政策明确“好房子”标准，南充要求层高不低于3米，生态阳台比例最高可达30%且不计容积率[17] - 同地段高品质住宅价格普遍高出15%—20%，2025年上半年绿色住宅销量逆势上涨12%[17]

环京楼市价格波动 - 大厂地区商品房价格从每平方米20,000元人民币攀升至39,000元人民币的高点，随后暴跌至14,000元人民币，遭遇腰斩 [1] - 环京楼市自2018年起因房地产调控呈现连续下跌态势 [1] 购房者行为分析 - 大量北漂一族因无力负担北京高昂房价而涌入环京楼市，购房初衷多为自住 [3] - 环京楼市吸引了嗅觉敏锐的炒房客，被视为投资洼地，导致短期内出现非理性上涨 [4] 市场下跌驱动因素 - 当地政府出台一系列严厉调控政策，有效给投机需求降温，导致房价应声而落 [4] - 大量人口涌入导致当地基础设施压力巨大，交通拥堵成为常态，生活不便促使居民卖房离开 [4] - 环京楼市房价由炒房行为支撑，存在巨大泡沫，市场风吹草动便引发价格迅速向下调整 [5] - 环京许多城市产业结构单一，难以提供充分就业机会，导致人口流失，当地居民购房需求疲软 [5]

美的集团全球创新布局 - 美的集团在上海青浦区西虹桥商务区启用全球创新园区，总投资超过70亿元，总建筑面积达40万平方米 [3] - 该园区是公司在国内建立的第二个全品类全球化创新研发基地，首批已有近2000名研发人员入驻 [3] - 研发领域涵盖人工智能、新能源、新材料、机器人、医疗等前沿技术和产业板块 [3] 上海商业地产大宗交易 - 上海舜晟建设集团以6.597亿元竞得泰禾上海总部大厦，成交单价约为3.61万元/平方米，该独栋建筑面积约2.55万平方米 [4] - 泰禾大厦位于上海静安区内环核心区域，为甲级精装写字楼，得房率70%，此次交易较泰禾集团此前超16亿元的报价显得较为划算 [4] - 杨浦滨江国际广场1号楼通过司法拍卖以13.1亿元成交，溢价率约15.9%，该物业建筑面积4.77万平方米，土地面积约1.86万平方米 [11] 上海房地产政策优化调整 - 上海优化住房限购政策，符合条件的居民家庭在外环外区域购买住房不限套数，包括新建商品住房和二手住房 [5] - 央行上海总部调整商业性个人住房贷款利率定价机制，不再区分首套住房和二套住房 [6][7] - 沪籍居民家庭在外环内限购2套住房，非沪籍居民家庭连续缴纳社保或个税满3年及以上可在内环限购1套住房 [5] 城市规划与住宅品质提升 - 上海发布住宅品质提升新规，明确新建住宅阳台面积计算标准，符合条件的阳台按其水平投影面积1/2计入容积率 [8] - 新规鼓励灵活可变户型、全龄友好共享空间及绿色低碳技术应用，并简化老旧小区加装电梯等审批流程 [8] - 上海启动首批10个商务楼宇更新试点，涵盖小陆家嘴、虹桥商务区、苏河湾等片区，部分片区更新方案已批复或基本稳定 [9] 城市更新与旧区改造进展 - 上海徐汇枫林街道东安二村旧住房拆除重建项目实现100%签约，涉及8幢楼、400证居民及非居项目 [10] - 项目将新建6幢住宅楼并配建地下车库，为居民提供过渡费、搬迁补贴及优先选房政策 [10] - 这是该街道一年内第三个实现100%签约的旧改项目，专班通过优化房型、增设独立厨卫等措施推动签约 [10]

房地产市场历史表现 - 自1998年房改以来全国平均房价从2000元人民币每平方米飙升至1.1万元人民币每平方米涨幅高达5.5倍 [1] - 一线城市如北京上海深圳房价从3000元人民币每平方米升至6.5万元人民币每平方米累计涨幅超过20倍 [1] - 过去普遍观点认为房价长期看涨越早购房越能规避未来负担 [1] 近期市场趋势转变 - 从去年下半年开始全国平均房价从峰值1.1万元人民币每平方米回落至9560元人民币每平方米跌幅超过15% [2] - 全国70个大中城市中已有34个城市房价低于两年前27个城市房价回落至三年前水平6个城市房价跌回五年前水平 [2] - 2022年前八个月全国百城新房销售面积85亿平方米同比下降44%一二线城市销售面积1306万平方米同比下滑37%三四线城市销售面积1083万平方米同比下滑25% [4] 政策应对与市场观点 - 各地政府出台政策松绑措施包括降低首付比例下调贷款利率发放购房补贴取消限购政策提高公积金贷款额度以提振市场 [4] - 市场存在看多派与看空派看多派认为政策松绑将引发房价报复性反弹看空派认为市场深度调整已成大势所趋 [6] - 2016年至2021年房地产调控措施密集出台2021年调控次数达651次调控效果自2021年下半年开始显现 [6] 市场需求与结构性变化 - 居民购房意愿持续下降疫情反复及企业经营压力导致裁员降薪影响民众收入预期购房计划被搁置 [8] - 中国人民银行问卷调查显示居民更倾向于储蓄而非投资和消费购房需求萎缩可能导致房价进入长期调整周期 [8] - 全国各地加速推进保障性住房建设未来大量廉租房和共有产权房投入市场将分流商品房市场需求使市场回归居住属性 [8]