债券基本情况 - "22万科05"为万科企业2022年面向专业投资者公开发行的公司债券（第三期品种一），含发行人赎回选择权、调整票面利率选择权和投资者回售选择权 [1] - 赎回选择权条款：发行人可在第3个计息年度付息日前决定是否按面值加当期利息全额赎回债券，若不行使则债券继续存续至第4、5年 [1] - 调整票面利率选择权：发行人有权在第3年末调整后2年票面利率，未调整则维持原利率 [2] - 投资者回售选择权：若发行人调整利率，投资者可在第3个计息年度登记期内选择按面值回售或继续持有 [2] 赎回决策与安排 - 公司决定行使"22万科05"赎回选择权，对2025年7月7日登记在册的全部债券进行赎回 [3] - 赎回登记日与最后交易日为2025年7月7日，赎回资金到账日与摘牌日为2025年7月8日 [5] - 赎回实施细节：每10张面值1,000元债券派发利息32.10元（含税），个人投资者税后实得25.68元/10张，非居民企业实得32.10元/10张 [6] 利息税务处理 - 个人及证券投资基金持有人需缴纳20%利息所得税，由付息网点代扣代缴 [6] - 境外机构2021年11月6日至2025年12月31日期间取得的利息收入暂免企业所得税和增值税 [7] - 其他类型债券持有者需自行申报缴纳利息所得税 [7] 操作流程 - 赎回资金将在到账日前2个交易日存入中国结算深圳分公司指定账户，通过清算系统划转至投资者证券资金账户 [6] - 咨询渠道包括万科公司深圳总部（联系人肖哲）及受托管理人中信证券北京项目组 [7]

万科库存股出售 - 公司在2025年6月10日至12日快速出售全部A股库存股7295.6万股，占总股本0.61%，成交均价6.57元/股，最高价6.72元/股，最低价6.48元/股，回笼资金4.79亿元[2] - 库存股源于2022年回购计划，当时回购均价约17.64元/股（最高18.27元/股，最低17.01元/股），总成本12.91亿元，此次出售账面浮亏约8.12亿元[2][3][4] - 出售资金将补充流动资金，增强短期偿债能力，差额计入资本公积不影响当期利润[4][5] 债务管理举措 - 6月17日完成"20万科06"债券赎回及摘牌，并宣布全额赎回"22万科05"债券[2] - 截至2025年一季度末，公司货币资金755亿元，有息负债3658.7亿元，资产负债率73.5%，一年内到期非流动负债1329亿元[5] 大股东支持 - 深铁集团2025年累计提供5笔借款合计148.52亿元，最近一笔30亿元借款期限不超过36个月[6] - 深铁集团受让红树湾项目49%权益及深圳地铁万科投资49%股权，为公司带来13.5亿元资金回笼[6] 管理层变动 - 2025年初深圳国资全面接管核心管理层，辛杰接任董事会主席，郁亮辞任主席留任董事，祝九胜辞去总裁等职务[7] - 创始人王石公开表示相信公司将在绿色低碳领域保持领先，并重整旗鼓[3][7]

担保情况 - 2023年度股东大会同意新增担保总额不超1500亿元[1] - 截至2025年5月31日，担保余额798.71亿元，占比39.41%[10] - 本次担保后，对外担保总额将为809.34亿元，占比39.93%[10] 贷款情况 - 徐州万欣向交行申请3.01亿元贷款，期限15年[1] - 石狮和安向厦门银行申请1.2亿元贷款，期限15年并提款[5] - 连江宏晟向厦门银行申请1.32亿元贷款，期限15年并提款[7] 资产情况 - 截至2024年12月31日，徐州万欣资产133,366.93万元，净资产93,511.68万元[3] - 截至2025年5月30日，石狮和安资产23,407.97万元，净资产4255.13万元[6] - 截至2025年5月30日，连江宏晟资产27,786.06万元，净资产6,213.86万元[8] 其他 - 公司无逾期担保事项[10]

债券信息 - 债券代码149142，简称20万科06[3] - 债券余额12亿元，期限7年，票面利率3.90%[11] 赎回情况 - 赎回登记日2025年6月18日，资金到账和摘牌日6月19日[4][5][7] - 赎回价格103.90元/张，赎回比例100%[5][6] - 赎回金额120,000万元，兑付利息4,680万元[20] 其他 - 公司已完成赎回，对公司无实质不利影响[18][20]

债券基本信息 - 债券代码149975，简称22万科05，余额29亿元[12][10][13] - 债券期限5年期，当前票面利率3.21%，按年付息到期一次还本[13][14][15] 赎回信息 - 赎回登记日为2025年7月7日，资金到账和摘牌日为7月8日[5][6][8] - 赎回价格103.21元/张，含当期利息且利息含税[6][24] - 债券赎回比例为100%[7] 利息派发 - 每10张债券（面值1000元）派发利息32.10元（含税）[24] - 个人、基金扣税后每10张实际派发25.68元[24] - 非居民企业每10张实际派发32.10元[24] 税收政策 - 个人债券持有者利息所得税税率为20.00%[27] - 2021 - 2025年境外机构投资境内债券利息暂免税[27]

销售情况 - 2025年5月公司实现销售金额141.9亿元，同比下降39.18%，销售面积97.0万平方米，同比下降48.16% [3] - 2025年1-5月累计销售金额570.4亿元，同比下降44.19%，销售面积424.5万平方米，同比下降42.83% [3] - 2025年5月销售均价14629元/平方米，同比增长17.32%，1-5月均价13437元/平方米，同比下降2.39% [3] 股东支持与资金运作 - 深铁集团2025年6月拟提供不超过30亿元借款，利率2.34%，系年内第五次借款，累计金额达148.52亿元 [4] - 借款用途明确用于偿还公开市场债券本息及指定借款利息 [4] - 公司通过集中竞价出售7295.6万股A股(占总股本0.61%)，成交总额4.79亿元，均价6.57元/股 [2] 盈利预测调整 - 开源证券下调2025-2026年盈利预测并新增2027年预测：2025年归母净利润-73.22亿元(原-19.92亿元)，2026年5.57亿元(原17.51亿元)，2027年13.14亿元 [2] - 对应EPS分别为-0.61元、0.05元、0.11元，2026-2027年PE估值140.7倍、59.7倍 [2] 行业策略应对 - 公司采取大宗交易、REITs发行及金融政策支持等方式缓解经营压力 [2] - 90天内10家机构评级显示：3家买入、4家增持、3家中性，目标均价7.76元 [6]

报告公司投资评级 - 投资评级为中性（下调） [1] 报告的核心观点 - 销售规模下降幅度较大，股东持续借款提供支持，下调至“中性”评级 [5] - 预计2025 - 2027年公司归母净利润分别为 - 73.22、5.57、13.14亿元（原值 - 19.92、17.51亿元），EPS分别为 - 0.61、0.05、0.11元，当前股价对应2026 - 2027年PE为140.7、59.7倍 [5] 根据相关目录分别进行总结 公司基本信息 - 当前股价6.44元，一年最高最低为10.69/6.18元，总市值768.34亿元，流通市值625.76亿元，总股本119.31亿股，流通股本97.17亿股，近3个月换手率54.83% [1] 销售情况 - 2025年5月，销售金额141.9亿元，同比下降39.18%，销售面积97.0万平方米，同比下降48.16%；2025年1 - 5月，销售金额570.4亿元，同比下降44.19%，销售面积424.5万平方米，同比下降42.83% [6] - 2025年5月，签约销售均价14629元/平方米，同比增长17.32%；2025年1 - 5月，签约销售均价13437元/平方米，同比下降2.39% [6] 股份出售与借款情况 - 2025年已完成所有A股库存出售，出售股份数量7295.6万股，占总股本0.61%，所得资金4.79亿元，成交均价6.57元/股 [5] - 6月6日，第一大股东深铁集团拟向公司提供不超过30亿元借款，借款利率2.34%，为年内第五次借款，累计借款148.52亿元 [5][7] 财务摘要和估值指标 |指标|2023A|2024A|2025E|2026E|2027E| | --- | --- | --- | --- | --- | --- | |营业收入(百万元)|465,739|343,176|312,622|292,232|274,797| |YOY(%)|-7.6|-26.3|-8.9|-6.5|-6.0| |归母净利润(百万元)|12,163|-49,478|-7,322|557|1,314| |YOY(%)|-46.4|-506.8|85.2|107.6|135.8| |毛利率(%)|15.2|10.2|16.4|18.4|19.5| |净利率(%)|4.4|-14.2|-2.6|0.3|0.8| |ROE(%)|5.1|-14.4|-2.5|0.2|0.7| |EPS(摊薄/元)|1.03|-4.17|-0.61|0.05|0.11| |P/E(倍)|6.4|-1.6|-10.7|140.7|59.7| |P/B(倍)|0.3|0.4|0.4|0.4|0.4| [8] 土地获取情况 - 2025年3月银川金凤区、5月郑州中原区和成都高新西区、6月武汉经济技术开发区获取土地，权益比例有100%、50%、51%等 [17] A股库存股出售情况 - 出售前后人民币普通股（A股）、境外上市外资股（H股）等股份数量和比例无变化 [20]

万科云城米酷房价暴跌分析 - 核心观点：广州公寓项目万科云城米酷当前房价较10年前开盘价下跌35%，较历史高位回撤近70%，租金水平同步下滑30%-40%，反映其投资价值显著缩水 [1][3][21][22] 历史销售表现 - 2015-2018年累计销售9440套，网签面积23.97万平，销售金额超50亿元，位列同期广州公寓市场销量榜首 [5][6] - 销售优势源于天河智慧城核心区位及创新户型设计（如双钥匙分租、13-35平多样化面积段） [7][8][10] 当前市场表现 - 2025年1-5月成交均价1.61万/平，同比下滑17%，其中1.1-1.5万/平低价成交占比达50%-80% [12] - 低价房源特征为无厨房平层户型（占低价成交86%），23平"冷门货"成交价仅1.1万/平 [12][15] - 租金较高峰期普遍下滑28%-33%，35平户型租金跌幅达40% [19][21] 市场环境变化 - 天河智慧城新增天河云商汇等竞品公寓及小新塘回迁房等住宅供应，分流租赁需求 [24] - 板块住宅价格下跌（如天河星作单价从5.2万/平降至2字头），削弱公寓性价比 [26][30] 投资价值评估 - 当前1.1万/平房源租售比达5.33%（26万总价对应年租金1.44万），仍高于存款利率 [31][32] - 低价急售房源去化快（如26万房源2天成交），但高价房源流动性显著下降 [18][32]

万科A股库存股出售情况 - 公司在3个工作日内完成全部A股库存股出售 出售期间为2025年6月10日至6月12日 [1] - 出售股份数量为72,955,992股 占总股本比例0.61% 资金总额4.79亿元 [1] - 成交价格区间为6.48-6.72元/股 均价6.57元/股 [1] - 单日最高出售量30,100,000股 低于日均成交量25% [1] - 库存股来源于2022年回购 目的为维护公司价值及股东权益 [1][2] 库存股回购及出售背景 - 2022年3月董事会批准回购计划 6月完成回购72,955,992股 [2] - 2025年4月董事会批准出售计划 原定出售窗口期为5月27日至7月2日 [2] - 分析师指出出售行为反映公司面临显著现金流压力 [2] 股东支持情况 - 深铁集团年内累计提供5笔股东借款 总额达148.52亿元 [3] - 最近一笔借款发生在6月6日 金额30亿元 [3] - 分析师认为借款行为显示公司存在经营和财务压力 [3]

库存股出售情况 - 公司在6月10日至6月12日期间通过集中竞价交易方式完成出售全部7295.6万股A股库存股，所得资金总额为4.79亿元（未扣除交易费用），成交均价为6.57元/股，最高价为6.72元/股，最低价为6.48元/股 [2] - 本次出售的库存股源于2022年回购计划，当时回购价格为17.01～18.27元/股，耗资12.92亿元，占总股本的0.61% [5] - 本次出售价格与2022年回购成本相比价差幅度超过60%，反映出房地产行业深度调整导致的估值重构以及公司在流动性压力下的现实选择 [5] 出售库存股的影响 - 出售库存股有利于补充公司的流动资金，出售价格与回购价格的差额部分将计入或冲减公司资本公积，不影响当期利润，对经营、财务和未来发展不会产生重大影响 [6] - 本次出售与此前的项目处置、境外融资形成"组合拳"，展现出公司"开源节流"的紧迫性 [7] 公司财务状况与自救措施 - 2024年公司总营收为3431.76亿元，同比下降26.32%，归属于上市公司股东的净利润亏损494.78亿元，资产负债率为73.66% [7] - 2025年一季度公司完成1.04万套房的交付，实现销售金额349.2亿元，回款率超过100%，新增融资和再融资139亿元，新增融资综合成本3.39%，同比下降21个基点，顺利完成98.9亿元公开债务的偿还 [8] - 第一大股东深铁集团累计向公司提供5笔借款，合计金额达148.52亿元，借款利率均为2.34%的优惠水平，部分借款质押率达70% [8] 股价表现 - 截至6月13日发稿时，公司A股股价跌0.31%至6.49元/股，总市值为774.3亿元 [9]