业绩预告 - 公司预计2025年上半年归属于上市公司股东的净利润亏损100亿元-120亿元，扣除非经常性损益后的净利润亏损95亿元-115亿元，基本每股收益亏损0.8433元/股-1.01元/股 [2] - 业绩亏损主要原因包括房地产开发项目结算规模显著下降、新增计提资产减值以及部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值 [2] 经营情况 - 公司按期保质完成超4.5万套房的交付，实现销售金额691.1亿元，回款率超过100% [2] - 实现大宗交易签约金额64.3亿元，通过存量盘活回款57.5亿元，新增获取项目3个，2023年以来累计盘活项目64个，涉及可售货值约785亿元 [2] - 经营服务类业务整体保持增长势头，经营效益在行业细分领域保持前列 [2] 融资与债务 - 上半年合并报表范围内新增融资和再融资249亿元（不含股东借款） [2] - 顺利完成164.9亿元公开债务偿还，2027年之前已无境外公开债到期 [2] 业务发展 - 多个城市新项目开盘热销，广州理想花地成为广州主城区销售套数、销售金额双第一，上海、杭州、天津等多地项目开盘去化率超80% [3] - 长租公寓业务规模、效率、纳保量行业第一，出租率超93%，整体GOP利润率持续保持近90% [3] - 物业弹性定价体系服务模式获得市场认可，商业业务客流、销售稳步增长，物流业务出租率行业领先 [3] 战略举措 - 公司将推进经营改善，通过战略聚焦、经营提振、管理提升等措施，推动业务布局优化和结构调整 [3] - 加快建设资产证券化等资产退出渠道，与中信等知名机构成立万新金石（厦门）住房租赁基金 [4] - 加强与深铁集团的融合发展，发挥双方资源禀赋，形成城市服务新生态 [4]

业绩预告 - 2025年上半年预计归属于上市公司股东的净利润亏损1000亿元至1200亿元，上年同期亏损98525亿元 [1] - 扣除非经常性损益后净利润亏损950亿元至1150亿元，上年同期亏损7613亿元 [1] - 基本每股收益亏损08433元至10120元，上年同期亏损08309元 [1] 业绩亏损原因 - 房地产开发项目结算规模显著下降，毛利率仍处低位 [1] - 行业、市场和经营环境变化导致业务风险敞口升高，新增计提资产减值 [1] - 部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值 [1] 经营进展 - 按期保质完成超45万套房交付 [1] - 实现销售金额6911亿元，回款率超过100% [1] - 大宗交易签约金额643亿元，存量盘活回款575亿元 [1] - 以盘活模式新增获取项目3个，2023年以来累计盘活项目64个，涉及可售货值约785亿元 [1] - 经营服务类业务整体保持增长势头，经营效益在行业细分领域保持前列 [1] 债务管理 - 上半年新增融资和再融资249亿元（不含股东借款） [1] - 顺利完成1649亿元公开债务偿还，2027年之前已无境外公开债到期 [1] 未来计划 - 推进战略聚焦、经营提振、管理提升、科技赋能、融合发展等措施 [2] - 优化业务布局和结构调整，促进开发业务回归良性循环 [2] - 推动经营服务业务稳步增长，构建适应房地产新模式的核心能力 [2]

财务表现 - 上半年实现销售收入691亿元[1] - 销售回款率超过100%[1] - 多地项目开盘去化率超过80%[1] 业务运营 - 上半年交付超过4.5万套房屋[1] - 万纬物流与深铁合作启动全球首例机器人自主搭乘地铁配送货试点[1] - 利用深圳地铁空闲时段与空间实现无人化配送货[1] 股东支持 - 大股东提供真金白银支持[1] - 大股东与公司开展造血式业务协同[1] - 各方大力支持公司发展化解风险[1]

核心观点 - 全球首个机器人自主搭乘公共地铁系统进行物流配送的试点案例在深圳落地 由深铁集团与万科合作运营 核心技术与系统由万纬物流研发 标志着城市服务新生态的创新探索 [1][2] - 该创新通过激活地铁闲时运力 用机器人替代高成本人力 形成高效低碳的地下物流链 仅需41台机器人即可覆盖深圳地铁所有7-Eleven门店旺季配送需求 [2] - 此次合作是国企深铁与万科战略融合的体现 不仅提升地铁商业运营效率 也加速万科物流业务科技转型 增强市场对万科发展的信心 [2][3] 技术应用与创新 - 配送机器人集成智能调度系统 能综合分析订单、位置、时限及地铁运力等多维信息 实现多机器人多门店场景下的全域最优路径配送 [2] - 机器人具备自主规划路线、等候列车、乘地铁及精准送货至指定站点的全流程无人化能力 [1] 业务协同与战略价值 - 深铁作为万科大股东 通过产业协同提供"造血式"支持 双方充分发挥资源禀赋优势发展新质生产力 [3] - 万科物流业务借此向科技驱动转型 万纬物流的出租率处于行业领先水平 [2][4] 万科经营与财务表现 - 上半年实现销售收入691亿元 销售回款率超100% 公开债全部如期兑付 2027年前无境外公开债到期 [3] - 住宅开发业务响应"好房子"需求 多城市项目开盘去化率超80% 广州理想花地项目成为主城区销冠 [3] - 2023年以来成功盘活64个项目 释放约785亿元可售货值 实现超200亿元新增销售 并在核心城市补充优质项目资源 [3] - 经营服务业务保持竞争力：长租公寓出租率超93% 规模效率纳保量行业第一 商业业务为GIC、黑石等机构提供轻资产服务 [4] - Pre-REIT基金取得进展 与中信等机构成立万新金石住房租赁基金 收购泊寓项目推动业务由重变轻 [5] 行业与生态影响 - 创新模式解决地铁商铺配送痛点 传统地面配送存在停车难、人工运输成本高的问题 [2] - "轨道交通+机器人配送"模式有望推广至更多地铁商家 形成多元场景多业态复合的城市服务新生态 [2][5]

财务数据关键指标变化 - 2025年上半年归属于上市公司股东的净利润预计亏损100 - 120亿元，上年同期亏损98.524996亿元[2] - 2025年上半年扣除非经常性损益后的净利润预计亏损95 - 115亿元，上年同期亏损76.130492亿元[2] - 2025年上半年基本每股收益预计亏损0.8433 - 1.0120元/股，上年同期亏损0.8309元/股[2] 各条业务线表现 - 2025年上半年公司按期保质完成超4.5万套房交付[3] - 2025年上半年公司实现销售金额691.1亿元，回款率超100%[3] - 2025年上半年公司实现大宗交易签约金额64.3亿元[3] - 2025年上半年公司通过存量盘活回款57.5亿元，新增获取项目3个，2023年以来累计盘活项目64个，涉及可售货值约785亿元[4] 管理层讨论和指引 - 2025年半年度业绩亏损原因包括房地产开发项目结算规模下降、新增计提资产减值、部分交易价格低于账面值[3] 其他没有覆盖的重要内容 - 2025年上半年公司合并报表范围内新增融资和再融资249亿元（不含股东借款）[4] - 2025年上半年公司顺利完成164.9亿元公开债务偿还，2027年之前已无境外公开债到期[4]

市场整体表现 - 沪指7月10日上涨0.48%，申万行业中有18个行业上涨，房地产和石油石化行业涨幅居前，分别上涨3.19%和1.54% [1] - 汽车和传媒行业跌幅居前，分别下跌0.62%和0.54% [1] - 两市主力资金全天净流出130.25亿元，10个行业主力资金净流入，21个行业净流出 [1] 行业资金流向 - 非银金融行业主力资金净流入规模最大，达34.70亿元，行业上涨1.37% [1] - 房地产行业主力资金净流入22.28亿元，行业上涨3.19% [1] - 电子行业主力资金净流出规模最大，达48.99亿元，其次是汽车行业净流出28.12亿元 [1] 房地产行业个股表现 - 房地产行业102只个股中98只上涨，7只涨停，4只下跌 [2] - 行业资金净流入个股64只，其中9只净流入超亿元，万科A净流入2.86亿元居首 [2] - 资金净流出个股中8只净流出超千万元，*ST南置净流出2398.77万元最多 [2] 房地产行业资金流入榜 - 万科A今日上涨3.36%，主力资金净流入2.86亿元 [3] - 衢州发展上涨6.11%，净流入2.06亿元；保利发展上涨2.33%，净流入1.88亿元 [3] - 华夏幸福、光大嘉宝、绿地控股涨幅均超9%，分别净流入1.58亿元、1.57亿元、1.37亿元 [3] 房地产行业资金流出榜 - *ST南置下跌1.95%，主力资金净流出2398.77万元 [4] - 海南机场上涨1.10%，净流出1919.44万元；外高桥上涨1.18%，净流出1897.42万元 [4] - 海南高速、上海临港、顺发恒业净流出均超1000万元 [4]

行业困局 - 物业行业陷入"质价不符"死循环，业主质疑服务缩水与物业抱怨无利可图形成结构性矛盾 [1][2] - 2024年重庆中端项目44.2%业主认为物业费不合理，矛盾核心超出单纯服务质量范畴 [2] - 行业毛利率超10%依赖三大前提：避免地产母公司抽血、严控管理费用、数字化转型不过度投入 [5] 万科战略调整 - 万科物业将508项服务标准开源，推动"服务透明化"革命，目标破解行业信任赤字 [1][6] - 采用"弹性定价"策略，拆分为158项必选+350项可选服务，重庆试点项目基础包降价24% [4] - 瞄准低价存量市场：65%住房物业费处于0~2元/㎡/月区间，七成目标小区低于2元 [4] - "蝶城计划"通过区域密度经济与科技赋能实现降本增效，智能运维效率提升400%，能耗降18% [5][12] 市场与政策压力 - 2024年重庆"限高令"规定电梯住宅物业费≤1.9元/㎡/月，行业利润空间急速收窄 [5] - 重庆小区物业费平均降幅达22.49%，大量企业挣扎在"蝇头小利"边缘，撤场潮涌现 [5] - 上游地产寒冬导致新盘断崖式下跌，物业行业被迫转向二手盘存量市场竞争 [10] 商业模式挑战 - 透明化服务无法根本解决低价套餐难覆盖成本问题，重庆试点仍维持"蝇头小利"状态 [7] - 业主倾向低价套餐易引发"低价—低质—更低费"死亡螺旋，质价矛盾可能以新形式爆发 [8][11] - 数字化投入（如灵石系统）面临成本分摊困境：转嫁业主违背降费初衷，自担加剧亏损 [9] 行业转型方向 - 未来核心竞争力转向数据驱动的精准服务，利用物联网、AI实现动态需求响应 [15] - 平台化运营成为趋势，通过整合第三方服务（家政、维修、养老等）创造新利润源 [15] - 万科2024年弹性定价模式带来6.2亿签约额，验证差异化定价的市场接受度 [12] - 行业需从"收费管理者"转型为"空间价值创造者"，通过资产保值增值获取服务溢价 [14][15]

房价动态 - 万科欧泊小区一套建面约95平的二手房最新成交价降至2 6万 平 总价252万 创下新低[1] - 该房源因买家贷款问题解约后重新放盘 业主维持2 6万 平报价待售[1] - 当前2 6万 平的价格被部分买家视为稀缺机会[3] 物业管理特点 - 小区实行严格出入管理 外卖骑手需身份证登记且禁止电动车进入 仅能步行配送[7] - 单元楼设置门禁系统 骑手常需等待住户开门才能进入[13] - 物业管理措施包括身份登记 交通管制和门禁 被认为提升了社区安全性[18] 外卖配送困境 - 小区内A12栋距离西门510米 北门650米 骑手需步行完成配送[5] - 高温天气下步行配送导致效率低下 催生了专业代跑服务 代跑费用最高达5元[9][10] - 存在语言沟通障碍 部分外籍租客拒接电话 导致骑手配送超时或被投诉[12][13] 骑手工作模式差异 - 众包骑手可自主拒单但需抢单 专职骑手强制接单但无法拒绝系统派单[14] - 专职骑手在严格管理的小区需自费雇佣代跑或承担超时罚款[16] 同区域楼盘对比 - 番禺多个楼盘对外卖骑手设限 包括海印星明 金山谷 越秀万博瑞麗府等禁止电动车进入[23][24] - 部分小区如富豪山庄允许电动车进入但需登记 保利悦公馆等存在保安态度差或停车难问题[24]

股东借款支持 - 深铁集团向万科提供不超过62.49亿元借款 用于偿还公开市场债券本息 期限不超过3年 利率2.34% [1] - 今年以来深铁集团已6次向万科提供股东借款 累计金额达211.01亿元 包括2月11日28亿元 2月22日42亿元 4月30日33亿元 5月15日15.52亿元 6月7日30亿元 以及此次62.49亿元 [5] - 深铁集团同意对已有8.9亿元借款展期 并要求万科为15.51亿元已有借款提供万物云股权质押 [5] 债务偿还安排 - 62.49亿元借款采用分期还款方式 前期每半年还款0.5% 后期按协议执行 [5] - 深铁集团保留提出担保的权利 延续6月初的要求 [5] - 万科7月面临62.63亿元债务偿还 为未来12个月兑付高峰 [5] 债务情况 - 万科境内公开市场债务总额358.01亿元 其中一年内到期273.73亿元 占比76.57% [5] - 截至5月30日 万科年内到期及到回售期境内外债券金额217.6亿元 面临集中兑付压力 [6]

"22万科05"公司债券基本情况 - 债券全称为万科企业股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第三期）（品种一）[2] - 债券包含三项特殊条款：赎回选择权、调整票面利率选择权、投资者回售选择权[2] - 赎回选择权规定：发行人可在第3个计息年度付息日前决定是否按面值加利息全额赎回，不行权则债券继续存续至第5年[2] 债券条款执行细节 - 调整票面利率选择权：发行人有权在第3年末调整后2年票面利率，未调整则维持原利率[3] - 回售选择权：投资者可在发行人公告利率调整决定后，选择按面值全部或部分回售债券[3] - 利息兑付和回售支付均通过中国结算深圳分公司完成[3] 赎回实施进展 - 公司于2025年6月10日、17日、23日连续发布赎回选择权行使公告及提示性公告[3] - 截至公告日已完成本金290,000万元及利息10,150万元的足额划付（票面利率3.5%）[4] - 债券将于2025年7月8日正式摘牌[4] 赎回资金安排 - 赎回资金已划转至中国结算深圳分公司指定账户，将在资金发放日分配至投资者账户[4] - 本次赎回未对公司财务状况造成实质性不利影响[4] 信息披露与联系方式 - 公告通过深交所网站及指定媒体披露[3] - 投资者可联系深圳万科大厦或北京中信证券大厦获取进一步信息[4][5]