公司投资动态 - 杭州滨江房产集团股份有限公司出资1亿元人民币成立全资子公司杭州滨德房地产开发有限公司 [1] - 新公司注册资本为1亿元人民币，由杭州滨江房产集团100%持股 [1] - 新公司法定代表人为何群康，注册地位于杭州市 [1] 公司基本信息 - 杭州滨德房地产开发有限公司成立于2025年7月29日 [1] - 公司所属行业为房地产业，经营范围为房地产开发经营 [1] - 公司经营活动需经相关部门批准后方可开展 [1]

利润分配方案 - 滨江集团2024年年度利润分配方案为向全体股东每10股派发现金红利人民币0.82元（含税）[2] - 股权登记日为2025年8月6日[2] - 除权除息日为2025年8月7日[2]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管“看好”评级 [3] 报告的核心观点 - 宏观政策持续发力，财政和货币政策更积极协同稳经济，财政支出加大，货币政策有降准降息空间，降低融资成本 [3][6] - 中央对城市更新提出更高要求，契合“好房子”方向，利于推动城改资金落地，集中在核心一二线城市，推动居民购房需求释放 [3] - 我国广义住房需求见底但量价未正向循环，政策将进一步发力，好房子政策助力优质房企进入底部拐点，推动经营模式转变 [3] 相关目录总结 政治局会议要点 - 宏观政策持续发力，落实积极财政和适度宽松货币政策，释放政策效应，加快政府债券发行使用，兜牢基层“三保”底线，保持流动性充裕，降低融资成本 [1][3][6] - 持续防范化解重点领域风险，落实城市工作会议精神，高质量开展城市更新，化解地方政府债务风险，推进地方融资平台出清，巩固资本市场回稳向好势头 [1][7] - 有效释放内需潜力，实施提振消费专项行动，推动“两重”建设，激发民间投资活力 [6] - 深化改革，以科技创新引领新质生产力发展，推进全国统一大市场建设，治理企业无序竞争，推进产能治理，规范招商引资，激发经营主体活力 [7] - 扩大高水平对外开放，稳住外贸外资基本盘，支持外贸企业，优化出口退税政策，建设开放平台 [7] - 做好民生保障工作，突出就业优先，促进重点群体就业，健全救助体系，稳定农产品价格，巩固脱贫成果，加强安全监管，保障能源供应，做好规划编制工作 [8] 历年政治局会议对房地产表态 - 不同年份对房地产态度有从严、支持、未表态等，政策涉及调控、保障房、租赁市场、城市更新、消化存量、构建新模式等方面 [10] 主流AH上市房企情况 - 展示了保利发展、招商蛇口等多家房企收盘价、EPS、市盈率、市净率、归母净利润及增速等数据 [13] 主流AH上市物业管理企业估值 - 呈现了招商积余、碧桂园服务等多家物管企业收盘价、EPS、市盈率、市净率、归母净利润及增速等情况 [14][15]

利润分配 - 2024年度以3,111,443,890股为基数，每10股派0.82元现金红利，不送股不转增[1] - 深股通等每10股派0.738元[5] 时间安排 - 股权登记日为2025年8月6日，除权除息日为2025年8月7日[5] - 权益分派业务申请期为2025年7月29日至8月6日[8] 其他 - 不同持股时间补缴税款标准不同[5] - 委托代派红利2025年8月7日划入账户[7] - 咨询地址及电话、传真公布[9]

分红派息方案 - 以总股本3,111,443,890股为基数 每10股派发现金红利0.82元人民币 [1] - 不实施送红股及转增股本 剩余未分配利润结转以后年度 [1] - 权益分派股权登记日为2025年8月6日 除权除息日为2025年8月7日 [1] 股本调整机制 - 若实施分红时总股本发生变化 将按分配总额不变原则调整分配比例 [1]

分红方案 - 以总股本3,111,443,890股为基数 每10股派发现金红利0.82元人民币（含税）[1] - 分红总额约为255.1百万元人民币 剩余未分配利润结转以后年度[1] - 不实施送红股或转增股本[1] 实施安排 - 股权登记日为2025年8月6日 除权除息日为2025年8月7日[1] - 若总股本发生变化 将按分配总额不变原则调整分配比例[1]

公司动态 - 杭州滨江房产集团股份有限公司新增购地项目位于浙江省杭州市余杭区仓前街道 土地用途为普通商品住房用地(二类) 成交价格183667万元 合同签订日期2025年7月29日 [1] - 公司成立于1996年 注册资本311144.389万人民币 实缴资本270400万人民币 法定代表人为张洪力 [1] 公司经营 - 公司对外投资397家企业 参与招投标项目237次 拥有商标信息49条 专利信息18条 行政许可5个 [1] 土地交易 - 新增土地项目编号为杭政储出[2025]88号 供地方式为挂牌出让 [1]

报告行业投资评级 - 看好（维持）[4] 报告的核心观点 - 自24年9月以来“稳楼市、稳股市”是中央明确要求，房地产市场“止跌回稳”对提振社会预期、畅通内需循环意义重大；今年中央高频提及建设好房子和高品质住房，在政策导向和供需结构变化契机下高品质住宅或将迎来发展浪潮；维持房地产“看好”评级，建议关注房地产开发企业（滨江集团、华润置地等）、二手房交易（贝壳、我爱我家）、物业管理企业（绿城服务、招商积余等）[5] 根据相关目录分别进行总结 板块行情 - 本周上证指数上升1.7%、深证成指上升2.3%、创业板指上升2.8%、沪深300上升1.7%、房地产（申万）上升4.1% [5][8] - 个股涨跌幅前五：*ST南置(+15.4%)、海南机场(+14.5%)、张江高科(+12.4%)、西藏城投(+11.8%)、大悦城(+10.6%)；涨跌幅后五：渝开发(-7.0%)、市北高新(-6.5%)、中洲控股(-2.7%)、中新集团(-2.7%)、*ST阳光(-2.7%) [5][8] 数据跟踪 新房成交 - 当周：本周（7.19 - 7.25）42个重点城市新房合计成交169万平米，环比上升19.4%，同比下降14.5%；分能级看，4个一线城市成交37.8万平米，环比下降9.2%；15个二线城市成交104.1万平米，环比上升46.7%；23个三四线城市成交27.1万平米，环比下降6.6% [15] - 当月：7月截至本周（7.1 - 7.25）42个重点城市新房合计成交577万平米，环比下降28.4%，同比下降17.9%，年初至今累计成交同比下降4.0%；分能级看，4个一线城市成交135万平米，环比下降25.5%，同比下降27.7%，年初至今累计成交同比上升4.2%；15个二线城市成交328万平米，环比下降29.3%，同比下降17.2%，年初至今累计成交同比下降5.3%；23个三四线城市成交113万平米，环比下降29.1%，同比下降5.1%，年初至今累计成交同比下降8.9% [19] 二手房成交 - 当周：本周（7.19 - 7.25）21个重点城市二手房合计成交195万平米，环比上升1.8%，同比上升2.6%；分能级看，3个一线城市成交75.6万平米，环比上升2.3%；9个二线城市成交105.7万平米，环比上升2.6%；9个三四线城市成交13.5万平米，环比下降6.9% [31] - 当月：7月截至本周（7.1 - 7.25）21个重点城市二手房合计成交696万平米，环比下降3.9%，同比下降5.5%，年初至今累计成交同比上升17.7%；分能级看，3个一线城市成交263万平米，环比下降5.2%，同比下降7.7%，年初至今累计成交同比上升20.6%；9个二线城市成交378万平米，环比下降4.0%，同比下降5.8%，年初至今累计成交同比上升17.2%；9个三四线城市成交54万平米，环比上升3.6%，同比上升9.8%，年初至今累计成交同比上升7.3% [35] 行业新闻 宏观层面 - 国务院公布《住房租赁条例》，标志住房租赁市场进入法治化、规范化新阶段 [5][48] - 央行发布2025年二季度金融机构贷款投向统计报告，房地产开发贷款同比增长0.3%，增速回升 [5][48] - 财政部发布2025年上半年财政收支情况报告，上半年国有土地出让收入1.43万亿元，同比下降6.5%，房产税收2618亿增12%，土地增值税降17.6% [5][48] 因城施策方面 - 上海发布《住宅设计标准》（征求意见稿），推动住宅设计向高品质、全周期、智慧化方向升级 [5][48] - 成都以直补购房首付、分步取消限售等举措领跑地方新政 [5][48] 公积金方面 - 济南降低公积金首付比例至15% [5][48] - 成都降低二套公积金首付比例至20% [5][48] - 泰州上调公积金贷款额度，支持使用“房票”作为公积金贷款首付款 [5][48] 公司公告 融资方面 - 招商蛇口发行第一期公司债券8亿元/利率1.70%/期限3年 [5][51] - 中国金茂发行第一期境内无担保中期票据20亿元/利率2.30%/期限3年，用于偿还公司其他到期票据 [5][51] - 城建发展发行第二期中期票据5亿元/利率2.05%/期限3年 [5][51] - 陆家嘴发行第三期中期票据6亿元/利率1.79%/期限2年 [5][51] 拿地方面 - 滨江集团竞得杭政储出92号地块的国有建设用地使用权，建设用地面积3.65万平方米，容积率2.4，土地总价15.30亿元 [5][51]

杭州7月土拍市场表现 - 7月杭州土拍收官 共揽金102亿元 [5] - 核心区优质地块仍受追捧 非核心区持续低溢价成交 [1][5] - 土地市场分化延续 头部房企深耕核心区 中小房企转向非核心区甚至远郊 [5] 拱墅区石桥单元地块 - 杭州伟星星辰置业以19.13亿元竞得 楼面价1.96万元/平方米 溢价28.13% [2] - 地块出让面积51304平方米 建筑面积97477.6平方米 容积率1.9 [2] - 距离地铁3号线华丰路站不到200米 周边配套完善 [2] - 东南方向900米处2月中天和海威联合体竞得地块楼面价23035元/平方米 溢价率50.29% [2] - 西北500米处2月滨江集团竞得地块楼面价17347元/平方米 溢价率22.39% [3] 西湖区三墩单元地块 - 华润置地+杭州交投+杭州地铁联合体以26.85亿元底价竞得 楼面价13092元/平方米 [3] - 地块出让面积89157.17平方米 建筑面积205061.5平方米 容积率2.3 包含15%商业商务 [3] - 为莲池路站TOD地块 靠近4号线三期莲池路站 周边配套丰富 [3] - 南侧保利置业双子星地块3月出让楼面价22890元/平方米 溢价率63.38% [4] 临平区星桥单元地块 - 杭州广大房地产4.37亿元竞得 楼面价10622元/平方米 溢价率1.16% [4] - 地块容积率仅1.1 但因板块库存高企 房企竞拍谨慎 [4] 行业趋势 - 产品力竞争升级 得房率提升 外立面材料升级成趋势 [5] - 本土房企择机补仓 伟星房产 杭州广大等参与竞拍 [4]

行业概述 - 康养地产是以"健康"和"养老"为核心，融合房地产开发与健康养生、养老服务的复合型地产形态，强调从"居住功能"向"健康生活全周期服务"的延伸 [1] - 2022年行业市场规模达15510亿元，同比增长1.51%，但2024年降至13918亿元，同比减少5.89%，主要受存量房时代转型影响 [1][11] - 行业产品分为健康智慧居住社区、活跃长者社区等六大类型，物业形态包括住宅、商业、产业园等，盈利模式涵盖销售、运营、服务等多途径 [2][5] 发展历程 - 20世纪80年代以养老院、疗养院为主，21世纪后逐渐丰富为包含养生、康复、休闲等功能的综合业态 [6] - 2016年《国家康养旅游示范基地标准》和《"健康中国2030"规划纲要》推动行业规范化发展，康养度假旅游快速兴起 [6] - 当前行业进入融合共生阶段，与医疗、文化、体育等产业深度融合，并引入智能化技术向多元化、个性化方向发展 [7] 市场驱动因素 - 2024年中国65岁及以上人口达21969万人，占比15.60%，老龄化加剧催生庞大康养需求 [9] - 国民健康意识提升推动预防性健康消费，中青年群体对康养居住环境需求增长 [9] - 攀枝花等地区依托自然资源优势发展特色康养产业，形成运动、疗愈等多样化业态 [7] 竞争格局 - 保利发展、绿城中国、华润置地等百强房企积极布局，保利拥有全国近50个项目，建立"机构+社区+居家"三位一体养老体系 [13][15] - 头部企业项目特色鲜明：绿城中国打造PPP医养结合项目，招商蛇口开发认知症专属照护单元，万科推行CCRC社区模式 [15] - 2024年保利发展房地产销售收入2874亿元，占总营收92.20%，招商蛇口开发业务占比87.38%，显示传统房企加速转型 [16][19] 产品与模式创新 - 健康智慧社区以住宅销售为主，配套健康服务收益，医养机构则侧重运营收益和资本化退出 [5] - 项目设计趋向全龄友好型社区，如越秀地产"代际融合活动"、万科"幸福银行"积分体系等 [15][21] - 区位选择倾向城市近郊或卫星城，平衡自然生态与城市便利性 [21] 企业案例 - 保利发展打造"全域养老"模式，覆盖专业护理、认知症照护等业务线，2024年营收3117亿元 [15][16] - 招商蛇口形成九大代建产品业态，累计管理面积超2000万平方米，2024年营收1789亿元 [19] - 中国金茂与法国薇姿集团合作开发温泉医疗项目，探索产业联动型康养目的地 [15]