会议信息 - 2025年第一次临时股东大会，召集人为公司董事会[1] - 现场会议2025年9月29日下午2:30，网络投票同日[1] - 股权登记日为2025年9月23日[3] 议案相关 - 议案1、3等需特别决议通过[6] - 全部议案为非累积投票议案[25] 登记安排 - 登记时间2025年9月24 - 28日及29日上午[10] - 登记地点为深圳南山区蛇口兴华路6号[11] 投票信息 - 投票代码"361979"，简称为"招商投票"[25] - 深交所交易系统及互联网投票时间[26] 其他 - 提案涉及修订章程等多项内容[21][22] - 会议联系电话、邮箱等信息[15]

优先股发行 - 拟发行优先股总数不超过8,200万股，募集资金不超820,000万元[3] - 向不超200人的合格投资者定向发行，不向原股东优先配售[5] - 自同意注册日起6个月内首发行不少于50%，剩余24个月内发完[5] - 每股票面金额100元，按票面发行，无到期期限[6] 股息与赎回 - 第1 - 3个计息年度股息率协商确定并保持不变，第4年起若不赎回增2%[8] - 有可供分配利润时可派固定股息，不同次发行分配顺序相同[11] - 现金每年付息一次，计息起始日为缴款截止日[12] - 累积股息支付，未足额派发差额累积到下一年度[13] - 公司拥有赎回权，赎回价为票面金额加未付股息[16][18] 表决权与清算 - 累计三年或连续两年未付股息，股东有权恢复表决权[22] - 表决权恢复时模拟转股价格为10.93元/股[22] - 全额支付所欠股息，表决权终止[26] - 特定事项优先股股东有权出席分类表决，决议三分之二以上通过[20][21] - 清算时优先支付未派发股息、清算金额等[27] 募集资金 - 募集资金拟投入11个项目，总投资4,566,978万元[33] - 用于“保交楼、保民生”项目建设，仅用于建安成本[32][34] 其他事项 - 发行优先股不设限售期，转让范围仅限合格投资者[30] - 发行决议有效期为自股东大会通过日起24个月[35] - 编制未来三年股东分红回报规划[43] - 制定发行后适用的公司章程草案[44] - 议案一至九表决通过，尚需提交股东大会审议[44]

公司治理 - 公司于2025年9月12日以现场结合通讯方式召开第四届2025年第六次董事会临时会议 [1] - 会议审议关于修订公司章程的议案 [1] 财务表现 - 2025年1至6月开发业务收入占比77.54% [1] - 城市服务收入占比15.75% [1] - 资产运营收入占比6.71% [1] 市值情况 - 公司当前市值为857亿元 [1]

公司治理 - 拟修订《公司章程》及其附件，待股东大会通过后不再设监事会，其职权由董事会审计委员会承接[1] - 拟修订部分治理制度，部分需股东大会审议通过生效，部分董事会审议通过即生效[3][5] 优先股发行 - 符合向特定对象发行优先股条件，拟发行总数不超过8200万股，募集资金总额不超过82亿元[7][8] - 向不超200名合格投资者定向发行，不向原股东优先配售[9] - 自证监会同意注册起6个月内实施首次发行，数量不少于总发行数量的50%，剩余24个月内发行完毕[9] - 每股票面金额100元，按票面金额发行，无到期期限[10] - 第1 - 3个计息年度股息率协商确定，第4个计息年度起若不行使全部赎回权，股息率增加2个百分点[12] - 票面股息率不高于发行前或调整前两个会计年度的年均加权平均净资产收益率[13] - 股息以现金方式每年付息一次，计息起始日为发行缴款截止日[16] - 采取累积股息支付方式，未足额派发的差额累积到下一年度[17] - 公司拥有优先股赎回权，赎回价格为票面金额加未支付股息[19][22] - 公司一次或累计减少注册资本超10%等特定事项，优先股股东有表决权，决议需经两类股东三分之二以上通过[24] - 公司累计三个或连续两个会计年度未付股息，优先股股东表决权恢复，模拟转股价格为10.93元/股[25][26] - 公司清算时，先向优先股股东支付未派发股息和清算金额等[31] - 本次优先股发行无担保安排，不设限售期，在深交所交易转让，合格投资者不超200人[33][34] 资金用途 - 向特定对象发行优先股拟募资不超82亿元，用于“保交楼、保民生”项目[35] - 募集资金拟投入11个项目，合计总投资456.6978亿元[36][37] 其他事项 - 本次发行优先股决议有效期为股东大会审议通过之日起24个月[39] - 编制向特定对象发行优先股相关预案、分析报告等文件[40][41][43][44][45] - 制定未来三年（2026 - 2028年）股东分红回报规划[46][47] - 拟制定优先股发行后适用的公司章程草案和股东会议事规则[48][49] - 董事会提请股东大会授权办理本次优先股事宜，授权有效期24个月，若取得同意注册文件则延长至发行完成日[51][52] - 董事会同意于2025年9月29日召开2025年第一次临时股东大会[54] - 议案一至三、议案五各项子议案及议案四、六至十五表决结果均为9票同意，0票反对，0票弃权[54] - 除议案三、十五外，其他议案尚需提交公司股东大会审议[54]

长沙房地产市场整体表现 - 2025年1-8月长沙房地产企业销售金额排名前20的企业合计实现264.56亿元销售额[2] - TOP20企业销售面积共计180.16万平方米[2] - TOP10房企销售金额门槛值为11.20亿元[2] - TOP20房企销售金额门槛值为4.65亿元[2] 企业销售金额排名 - 华润置地以30.71亿元位居金额榜榜首[3] - 招商蛇口以28.45亿元位列金额榜第二名[3] - 中建信和以27.65亿元位居金额榜第三名[3] - 权益销售金额中华润置地以27.85亿元居首[5] - 招商蛇口权益销售金额23.34亿元位列第二[5] - 中建信和权益销售金额21.88亿元位列第三[5] 企业销售面积排名 - 中建信和以20.34万平方米位居面积榜第一位[3] - 招商蛇口以19.94万平方米位居面积榜第二位[3] - 华润置地以17.22万平方米占据面积榜第三名[3] - 权益销售面积中招商蛇口以17.13万平方米居首[5] - 中建信和权益销售面积15.93万平方米位列第二[5] - 华润置地权益销售面积15.85万平方米位列第三[5] 项目层面销售表现 - 商品住宅销售金额TOP10项目合计销售金额107.16亿元[6] - 销售额TOP10门槛值为7.52亿元[6] - 长沙瑞府以19.43亿元占据销售金额排行榜榜首[6] - 建发观云以12.00亿元位居第二[6] - 运达会展湾以10.77亿元位列第三[6] - 商品住宅销售面积TOP10项目合计销售面积63.24万平方米[7] - TOP10销售面积门槛值为4.24万平方米[7] - 长沙瑞府以9.48万平方米居于销售面积榜第一位[7] - 中建桃李九章以7.95万平方米位居第二位[7] - 长沙润府以7.59万平方米位列第三[7]

担保情况概述 - 全资子公司成都北湖向中再资产申请9.5亿元人民币债权融资 期限10年 [1] - 公司按100%股权比例提供连带责任保证 担保本金不超过9.5亿元 保证期间为债务履行期满后三年 [1] - 担保事项在已批准的316亿元总担保额度范围内 无需另行审议 [2] 被担保人财务状况 - 成都北湖为全资子公司 注册资本5000万元 主营房地产开发经营业务 [3] - 截至2025年8月31日总资产67.047亿元 总负债66.549亿元 净资产0.4983亿元 [3] - 2025年1-8月营业收入506万元 净利润亏损6175万元 2024年净利润3581万元 [3] 担保协议主要内容 - 担保方式为连带责任保证 担保金额与融资额一致为9.5亿元 [4] - 保证期间设置明确 自合同生效至债务到期后三年 [4] 累计担保情况 - 公司及控股子公司对外担保总额350.65亿元 占最近一期经审计净资产31.59% [6] - 对合并报表外单位担保余额50.14亿元 占净资产4.52% [6] - 目前无逾期担保及担保相关诉讼事项 [6]

行业投资评级 - 行业整体评级为无评级 子行业房地产开发和房地产服务均无评级[3] 核心市场表现 - 2025年9月10日申万房地产指数上涨0.52% 跑赢上证综指0.13%和深证综指0.29%的涨幅[4] - 房地产板块相对沪深300指数呈现超额收益 当日沪深300上涨0.21%[4] - 板块内部分化显著 涨幅前五个股为首开股份10.12%/苏宁环球10.04%/卧龙地产9.96%/皇庭国际8.27%/珠江股份5.42%[5] 地方政策动态 - 大连市推出秋季购房节促销活动 对个人购买指定区域新建商品房给予成交价1%的购房补贴 活动时间为9月12日至9月30日[6] - 购房补贴政策可与现行其他补贴叠加使用 需在10月25日前完成网签备案[6] 土地市场情报 - 宁波宁海县挂牌29800平方米住宅用地 起始价3.25亿元 起始楼面价6620元/平方米[7] - 该地块规划建筑面积4.91万平方米 商业配套面积不超过4000平方米 拟于10月11日出让[7] - 相邻地块于2025年3月19日由得力房地产以4.58亿元竞得 成交楼面价6480元/平方米 溢价率0.93%[7] 企业融资动向 - 招商蛇口为全资子公司成都北湖提供9.5亿元担保 融资期限10年 按100%股权比例承担连带责任[8] - 越秀地产发行两个品种债券 品种一发行额2亿元票面利率2.15%期限6年 品种二发行额8亿元票面利率2.78%期限10年[9] 研究覆盖范围 - 报告系列涵盖多地土地市场动态 包括绍兴上虞区宅地出让/东莞万江安置房地块成交/北京土拍收金33.46亿元等近期事件[4]

行业投资评级 - 看好（维持）[5] 核心观点 - 中央层面明确要求"稳楼市、稳股市" 自2024年9月以来该政策导向持续 在外部环境波动加大的背景下 稳住楼市对提振社会预期和畅通内需循环具有重要意义[6] - 政策导向和供需结构变化推动高品质住宅发展浪潮 建议关注三条主线：地产开发企业、二手房中介和物业管理企业[6] 板块行情表现 - 房地产（申万）板块本周下跌1.5% 表现弱于主要股指（上证指数跌1.2% 深证成指跌0.8% 创业板指涨2.4% 沪深300跌0.8%）[9] - 个股表现分化显著 涨幅前五包括：首开股份(+32.0%)、宁波富达(+12.7%)、ST广物(+12.4%)、上实发展(+9.3%)、珠江股份(+8.1%)[9] - 跌幅前五包括：*ST南置(-22.6%)、张江高科(-7.9%)、天保基建(-7.3%)、津投城开(-6.8%)、福星股份(-5.6%)[9] 新房市场数据 - 本周42城新房成交170万平米 环比下降15.3% 同比下降9.4%[15] - 分能级看：一线城市成交45.3万平米（环比+4.4%） 二线城市96.6万平米（环比-21.1%） 三四线城市28.0万平米（环比-19.4%）[15] - 8月累计成交730万平米 环比降4.1% 同比降18.8% 年初至今累计成交同比降6.1%[18] - 一线城市8月成交179万平米（环比-1.6% 同比-23.1%） 二线城市441万平米（环比+1.3% 同比-13.6%） 三四线城市111万平米（环比-23.4% 同比-29.7%）[18] 二手房市场数据 - 本周21城二手房成交171万平米 环比降9.1% 同比升10.2%[29] - 分能级看：一线城市成交74.9万平米（环比-4.3%） 二线城市85.6万平米（环比-12.2%） 三四线城市10.9万平米（环比-14.9%）[29] - 8月累计成交793万平米 环比降7.2% 同比升0.9% 年初至今累计成交同比升15.2%[34] - 一线城市8月成交329万平米（环比+0.2% 同比+3.5%） 二线城市410万平米（环比-10.8% 同比+0.2%） 三四线城市53万平米（环比-18.4% 同比-8.7%）[34] 政策动态 - 深圳分区优化住房政策：罗湖区、宝安区等区域取消限购套数限制 非户籍家庭限购2套 同时取消首套与二套房贷利率区分[46] - 上海下调二套房贷利率：从3.45%降至3.36% 降幅9个基点[46] - 多地公积金政策优化：南昌贷款最高额度从80万元提至100万元 首付比例从30%降至20% 福州放宽购房提取时限至三年[46] - 地方补贴政策：岳阳主城区购房享总价2%契税补贴 三孩家庭额外奖励10-20万元 杭州余杭区提供4万元购房补助[46] 土地市场动态 - 南京挂牌5幅地块 总面积13.58公顷 起拍总价25.99亿元[46] - 北京发布第七轮供地清单 8宗地总面积27公顷 建筑规模63万平方米[46] - 上海第七批次土拍收金111.16亿元 中海、招商、中旅联合以154.78亿元收购东安地块[46] - 北京三环地块由首开地产(4.46亿元)和城建联合体(29亿元)分食 总成交33.46亿元[46] 企业运营数据 - 8月销售额表现分化：招商蛇口194.6亿元(同比+38.9%) 绿城中国106.0亿元(同比+27.7%) 中国海外发展183.3亿元(同比-0.7%) 保利发展180.2亿元(同比-18.5%) 金地集团22.2亿元(同比-58.9%)[48] - 保利发展新增兰州、三亚两项目 支付价款16.12亿元[48] - 贝壳持续回购股份 8月29日至9月4日累计回购约460万股 耗资约2800万港元[49] 保障性住房进展 - 福建首笔4900万元保障性住房收购贷款落地 收购179套商品房补充保障性租赁住房[47] - 深圳光明区691套保障性租赁住房开放申请[47] - 北京丰台棚改项目获批 配建540套保障性租赁住房[47]

好的，我将为您总结这份行业研报的关键要点。报告研究的具体公司包括建发国际、滨江集团、华润置地等，行业为房地产及物业管理。 行业投资评级 - 维持房地产及物管"看好"评级 [4][5] 报告核心观点 - 房地产行业广义需求总量已见底，一二手房合计成交持续稳定3年多，2022-2024年总成交分别为15.4、15.2、14.0亿平，2025年前8月主流27城合计成交同比+3% [15][18] - 行业困境关键在于购买力而非需求，中产走弱导致置换链不畅，形成"二手房刚需化+新房改善化"格局，造成量价无法正向循环 [15][31] - 好房子政策将成为破局之策，通过打造新产品、开辟新市场，引领核心城市形成五重利好共振，实现由结构复苏带动全局复苏的路径 [4][15][65] - 香港楼市在四重利好（人才政策、撤辣政策、股市大涨、HIBOR下降）共振下已实现全方位反转，为其他核心城市提供借鉴 [119] - 上海等核心城市（成都、北京、深圳、杭州、广州）正逐步具备利好因素，有望复制香港路径率先筑底改善 [4][15][118] 分章节总结 行业现状：房地产基本面的困境和政策面的约束 - 全国一二手房总成交趋于稳定在14亿平上下，2024年总成交14.0亿平已持平需求中枢 [15] - 2021-2024年新房销售规模从15.7亿平下降至8.1亿平（累计-48%），二手房从3.6亿平提升至5.9亿平（累计+64%） [15] - 2025年前8月主流27城新房和二手房成交分别同比-5%和+8% [18] - 二手房成交放量未能推动房价止跌回稳，统计局二手房房价指数从2025年3月-0.2%下降至6月-0.6% [25] - 全国二手房房价自2021年以来累计下跌达35% [33] - 高质量发展和新发展模式要求非全局加杠杆的解题思路，约束了政策选项 [56] 破局之道：好房子政策引领核心城市五重利好共振 - **好房子的政策力量**：好房子供给稀缺（全国高品质住宅存量占比仅24%）、需求充裕、政策友好，14个一线城市好房子项目首开去化率普遍在78-83% [67][69][71] - **城市更新的力量**：2025年中央密集出台城市更新政策，上海2025年征地和拆迁补偿预算同比+21% [79][80][87] - **住房消费升级力量**：全国高品质住宅存量占比仅24%，一线城市仅14%，估算2022-30年改需占比达44% [92][96] - **资本管制下财富再配置力量**：2024年全国新房套总价3,000万元以上成交套数同比+57%，其中一线城市占比高达97%（上海占62%） [97][101] - **股市的力量**：核心城市股市领先楼市约半年，2025年4月以来上证指数和深圳成指分别累计上行23%和38% [107] - **潜在利好**：个人房贷利率（实际利率）为3.06%，较2016Q1低点仍有73BP下降空间；一线城市限购政策已放松五轮 [110][114] 核心城市：香港已反转，上海等核心城市临近底部 - 香港中原二手房房价指数自2021年8月以来累计下跌30%，2025年四重利好推动下实现反转 [119] - 香港二手房租金自2024年2月低点累计上涨10%，房价于2025年3月筑底改善，2025年7月新房成交同比+126% [123] - 上海呈现哑铃型修复状态，高端改善新房和刚需二手房房价已经筑底改善 [4][15] - 2024年核心城市土地成交金额占比提升，核心城市有一二手房合计成交总金额占比超60% [46][47] 投资分析意见 - 推荐四类企业：产品力房企（建发国际、滨江集团、华润置地、绿城中国、中国金茂、建发股份）；低估值修复房企（新城控股、越秀地产、招商蛇口等）；二手房中介（贝壳-W）；物业管理（绿城服务、华润万象等） [4][5] - 行业经营模式正从金融业转向制造业，有望迎接PB-ROE的向上突破 [4][5]

公司担保状况 - 招商蛇口及控股子公司未发生逾期担保情况 [1] - 公司及控股子公司未涉及诉讼的担保情况 [1] - 公司及控股子公司不存在因担保被判决败诉而应承担损失的情况 [1]