投资评级 - 行业投资评级为看好（维持）[1] 核心观点 - 在各项促进房地产市场止跌回稳政策作用下，行业整体朝着止跌回稳的方向迈进，但房价仍可能存在小幅度震荡 [6] - 期待后续在更加积极的财政政策、适度宽松的货币政策下，存量收储及城中村改造工作加速推进，改善住房供求关系，加快止跌回稳进程 [6] - 报告推荐关注三类标的：强信用房企、住宅与商业地产双轮驱动的公司、以及服务品质突出的优质物管公司 [6] 新房价格表现 - 2025年10月，70个大中城市新建商品住宅销售价格环比下降0.5%，降幅较9月扩大0.1个百分点 [3] - 分城市能级看，一、二、三线城市新房价格环比分别下降0.3%、0.4%、0.5% [3] - 70城新房价格同比下降2.6%，降幅较9月缩小0.1个百分点 [3] - 10月新房价格环比上涨、持平、下跌的城市数分别为6个、0个、64个，环比上涨城市数量较9月增加1个 [3] - 10月新房价格同比上涨、持平、下跌的城市数分别为7个、2个、61个 [3] 二手房价格表现 - 2025年10月，70个大中城市二手住宅销售价格环比下降0.7%，降幅较9月扩大0.1个百分点 [4] - 分城市能级看，一、二、三线城市二手房价格环比分别下降0.9%、0.6%、0.7% [4] - 70城二手房价格同比下降5.4%，降幅较9月扩大0.2个百分点 [4] - 10月二手房价格环比上涨、持平、下跌的城市数分别为0个、0个、70个，环比上涨城市数量与9月持平 [4] - 10月二手房价格同比上涨、持平、下跌的城市数分别为0个、0个、70个，70城二手房价自2024年初以来同比均下降 [23] 重点城市表现 - 2025年10月，一二线重点35城新房价格同环比均降多增少 [5] - 环比角度看，上海、沈阳、乌鲁木齐、杭州、合肥5城实现上涨 [5] - 同比角度看，上海、杭州等6城上涨，其中上海以环比+0.3%、同比+5.7%领跑35城，是一线城市中唯一实现同环比均增长的城市 [5] - 2025年1-10月累计，上海、杭州新房价格同比分别上涨5.8%、1.2%，领跑35城 [28] - 10月重点35城二手房价格同环比均下跌 [28] - 2025年1-10月累计，上海二手房价格同比下降1.8%，表现相对最好；呼和浩特同比跌幅最大，达9.4% [28] 投资建议标的 - 布局城市基本面较好、善于把握改善型客户需求的强信用房企：绿城中国、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、滨江集团、建发国际集团 [6] - 住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策的公司：华润置地、新城控股、龙湖集团 [6] - "好房子，好服务"政策下服务品质突出的优质物管标的：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业 [6]

公司动态 - 招商蛇口在第二十七届高交会C³未来建筑大会开幕式上发布好房子品质标准 [1] - 公司宣布北京招商序、成都锦城序、西安玺等六大项目作为首批“招商好房子”落地样本 [1] - 深圳将迎来“招商好房子”首批落地项目，后海、桂湾、宝中三大核心地段作品正式发布 [1] - 招商蛇口深圳公司总经理朱鸣宇系统阐述了公司在深圳的“好房子”实践路径 [1] 行业观点 - 中国房地产业协会副会长兼秘书长张其光表示当前房地产市场正处于深度调整阶段 [1] - 提升住宅品质与服务被视为推动行业回归本源、实现高质量发展的关键 [1]

活动背景与意义 - 第二十七届高交会C³未来建筑大会开幕式暨招商蛇口好房子品质标准发布会在深圳举行 [2] - 高交会是我国规模最大、影响力最广的科技盛会，汇聚100多个国家、近5000家企业与国际组织参展 [2] - 活动由深圳市住房和建设局指导，多家权威行业协会与招商蛇口联合主办 [2] - 2025年是中国住房建设从“住有所居”向“住有优居”的转型之年，全国两会首次写入“好房子”概念 [4] - 大会成为推动“好房子”从政策蓝图走向实践落地的关键桥梁 [4] 行业趋势与公司定位 - 当前房地产市场处于深度调整阶段，提升住宅品质与服务是推动行业回归本源、实现高质量发展的关键 [4] - 招商蛇口发布“招商好房+”品质标准，是公司46年深耕人居领域的系统化实践总结，旨在为行业转型贡献央企样本 [6] - 公司以“美好生活承载者”为品牌主张 [8] “招商好房子”技术体系核心 - 技术体系是一个超越国家标准、直抵人心的系统性人居解决方案 [8] - 体系构建三大价值主张：智慧恒久的品质之家、自然和谐的美学之家、友邻相伴的长情之家 [8] - 具体通过七大维度构建：安居无忧、舒适健康、绿色低碳、智能便捷、精工匠心、美学焕新、招牌服务 [9][10] 七大维度详细内容 - **安居无忧**：通过智能预警系统与人性化场地设计，实现从公共区域到户内的全方位安全防护 [9] - **舒适健康**：从舒适空气、健康活水到深度睡眠等细节，打造全方位健康生活体验 [9] - **绿色低碳**：以绿色建筑与低密社区践行理念，采用22道专业关卡和4大类、8分项建造品控体系 [9] - **智慧便捷**：将创新科技与人性化设计融合，实现无感通行、智慧生活 [9] - **精工匠心**：凭借六大技术模块，实现从精工细作到部品精配的高品质住宅 [9] - **美学焕新**：将建筑美学与功能实用有机结合，使每个区域具备明确功能定位与舒适体验 [10] - **招牌服务**：构建从交付筹备到入住生活的全周期服务链，打造全方位生活支撑体系 [10] 项目落地与实践 - 北京招商序、成都锦城序、西安玺等六大标杆项目作为首批落地样本 [11] - 招商蛇口在深圳累计开发60余个项目，服务超10万家庭 [11] - 公司发布后海、桂湾、宝中三大核心地段的高定作品，后海招商玺为“玺系3.0”开篇之作 [11] - 基于客户需求从“居住性”向“体验性”转变的洞察，公司构建了涵盖7大维度、28个场景、485项细节的体系 [11] 展会呈现与未来展望 - 高交会现场设置“好房子”主题展区，系统展示最新技术成果和特色IP [11][12] - 展区构建从理念到实践、从产品到生活的全维场景呈现 [12] - 公司将持续推动科技创新与建筑产业深度融合，让“好房子好生活”全国落地持续进化 [12]

活动概况 - 第二十七届高交会C³未来建筑大会开幕式暨招商蛇口好房子品质标准发布会在深圳国际会展中心举行 [2] - 大会由深圳市住建局等权威机构指导，招商蛇口联合主办，汇聚政府、行业、媒体及产业链的400名代表 [3] - 招商蛇口作为首家在高交会进行“好房子”产品发布的企业，展示了从国家规范到项目实践的创新范本 [3] 行业政策背景 - 2025年是中国住房建设从“住有所居”向“住有优居”的转型之年，全国两会《政府工作报告》首次写入“好房子”概念 [6] - 《好房子住宅建设标准》于2025年5月1日正式实施，标志着“高品质居住”已成为国家战略导向 [6] - 当前房地产市场处于深度调整阶段，提升住宅品质与服务是推动行业回归本源、实现高质量发展的关键 [6] 公司战略与品牌发布 - 招商蛇口正式发布“招商好房子”品质标准及“招商好房+”品牌，将宏观政策转化为可执行、可感知的人居解决方案 [8] - 该标准是公司46年深耕人居领域的系统化实践总结，旨在为行业转型贡献央企样本 [8] - 公司以“美好生活承载者”为品牌主张，构建了三大价值主张和七大维度的完整技术体系 [9] “招商好房子”技术体系详解 - 体系包含“安居无忧、舒适健康、绿色低碳、智能便捷、精工匠心、美学焕新、招牌服务”七大维度 [9] - 具体涵盖28个模块（10大特色IP），共485项技术，构筑新一代品质住宅范式 [9] - 安居无忧维度通过智能预警系统与人性化设计提升居住安全感 [10] - 舒适健康维度从舒适空气、健康活水到深度睡眠等细节打造全方位健康生活体验 [12] - 绿色低碳维度以22道专业关卡和4大类、8分项建造品控体系践行可持续生活美学 [14] - 智能便捷维度将创新科技与人性化设计融合，打造高效生活的“智慧生命体” [15] - 精工匠心维度通过六大技术模块建造品控体系，确保房屋质量与持久舒适体验 [17] - 美学焕新维度将建筑美学与功能实用有机结合，提升生活品质感 [19] - 招牌服务维度构建从交付筹备到入住生活的全周期服务链，打造全方位生活支撑体系 [21] 项目落地与实践 - 北京招商序、成都锦城序、西安玺等六大标杆项目作为首批“招商好房子”落地样本 [22] - 在深圳，公司正式发布后海、桂湾、宝中三大核心地段的高定作品 [22] - 招商蛇口46年来在深圳累计开发60余个项目，服务超10万家庭 [22] - 后海招商玺作为“玺系3.0”开篇之作，以“一生之家”为理念，实现从功能住宅到人本生活的全面升级 [22] 展会展示与行业影响 - 招商蛇口在高交会打造“好房子”主题展区，系统展示最新技术成果和特色IP，构建可感知的体验之旅 [24] - 展区具象解读了七大品质标准，并通过招商积余的全生命周期服务生态展现美好生活图景 [24] - 公司将持续推动科技创新与人居需求深度融合，在更多城市落地“好房子”标准，培育“好生活”生态 [29]

行业投资评级与核心观点 - 全国房地产市场整体处于“止跌回稳”过程中，核心城市优质楼盘实现较好去化，但市场复苏动能边际转弱 [3] - 西安新房价格指数环比上涨0.56个百分点，同比上涨2.82%，是全国33个环比上涨的城市之一 [18] - 未来西安房地产市场预计将延续“温和修复、内部分化”的总体态势，年底需求将温和释放，整体成交量以稳为主 [25] 全国与西安市场表现 - 2025年10月，全国100个城市新建住宅平均价格环比上涨0.28%，同比上涨2.67%，环比涨幅扩大，同比涨幅略有收窄 [18] - 自去年9.26政治局会议提出促进房地产市场止跌回稳一年来，在多项政策支持下市场出现一定恢复 [3] - 10月国务院会议中央五部门从“四个取消、四个降低、两个增加”等方面出台组合拳，进一步推动市场止跌回稳 [3] - 西安政策端积极响应国家“好房子”战略，在限购优化、公积金支持、土地出让条件等方面推出一系列本地化配套政策 [4] - 西安“619”新政出台带动市场阶段性回暖，但7-8月受预期偏弱及淡季因素影响市场较为平淡，9-10月供应改善带动销售修复 [4] - 西安二手房市场持续“以价换量”，1-10月二手住宅成交套数累计同比保持正增长 [4] 房企销售业绩与格局 - 西安TOP10房企2025年1-10月实现总销售额648.7亿元，较去年同期下降325.9亿元，降幅达到约33.4% [12] - 2025年TOP10企业门槛为32.5亿元，较去年下降9.6亿元，降幅达22.6% [12] - 2025年1-10月百亿房企数量由去年的5家回落至3家，减少2家 [13] - 全国性品牌房企，尤其是具备国央企背景的企业，依然占据市场主导地位 [14] - 保利发展以106.2亿元销售额位列西安房企第一，销售面积为64.2万m² [5] - 中铁建房地产以104.4亿元销售额位列第二，绿城中国以103.0亿元销售额位列第三 [5] 商品住宅项目表现 - 金茂璞逸东方以30.5亿元销售额位列西安商品住宅项目第一，位于曲江区域 [8] - 保利天珺以25.8亿元销售额位列第二，位于航天区域 [8] - 招商西安玺以25.3亿元销售额位列第三，位于港务区域 [8] - 在未央区域，保利未央璞悦以17.2亿元销售额位列第一 [11] 土地市场情况 - 2025年1-10月西安共推出96宗住宅用地，规划建面931.43万m²，同比下降31.93% [19] - 成交73宗住宅用地，规划建面697.70万m²，同比下滑44.13% [19] - 成交楼面价6694元/m²，同比上涨31.64%，平均溢价率0.98%，同比上涨172.22% [19] - 土拍热度主要集中于核心区域，高新、雁塔、未央、国港住宅用地出让金占全市比重达56% [24]

债券发行 - 债券发行总额为13.60亿元[4] - 债券票面利率为2.75%[4] 债券派息 - 每张债券派息额为2.75元[5] - 每手债券派发利息27.50元（含税）[6] 税收政策 - 个人债券持有者利息所得税征税税率为20%[10] - 境外机构投资境内债券市场利息收入免税政策延至2025年12月31日[6][10] 时间节点 - 债券债权登记日为2025年11月14日[3][7] - 债券本息兑付日为2025年11月17日[3][7]

债券发行 - 债券发行总额10.40亿元[4] - 发行价格每张100元[4] - 期限5年[4] - 票面利率4.15%[4] 派息情况 - 每张派息额4.15元[5] - 每手含税派息41.50元，个人及基金扣税后33.20元，非居民企业41.50元[6] 时间安排 - 债权登记日2025年11月14日[3][7] - 本息兑付日2025年11月17日[3][5][7] 税收政策 - 个人债券持有者利息所得税税率20%[9] - 境外机构投资境内债券利息收入免税政策延至2025年12月31日[9]

行业投资评级 - 报告对房地产行业的评级为“优于大势” [5] 核心观点 - 行业毛利率降幅显著收窄，预计2026年逐步恢复，但整体盈利能力仍受减值压力制约 [2][4] - 销售与投资呈现结构性分化，头部优质房企韧性更强，行业格局持续向龙头集中 [2][14] - 地产板块处于政策宽松期，基金持仓低配幅度持平，资金对优质低估值房企的配置逻辑已获市场认可 [3][4] 前三季度开发商业绩综述 销售表现 - 2025年1-9月百强房企销售金额2.5万亿元，同比下降12.8%；销售面积1.2亿平方米，同比下降23.2% [2][14] - 头部优质央国企销售逆势正增长，中国金茂销售额807亿元（同比+27.3%）、建发房产956亿元（同比+12.1%）、越秀地产798亿元（同比+2.0%） [2][15] 投资表现 - 2025年1-9月百强房企新增货值1.8万亿元，同比大幅增长33.2% [2][14] - 投资高度集中，TOP10房企新增货值占百强房企的57% [2][14] - 部分头部房企拿地力度（新增货值/销售金额）大于1，如中海地产（1.01）、招商蛇口（1.06）、绿城中国（1.02）、中国金茂（1.28） [2][20] 运营表现 - 11家样本房企2025年前三季度营收7688亿元，同比下降11.3% [2][25] - 毛利率为13.0%，同比下降0.3个百分点，但降幅较2024年同期（-3.4个百分点）大幅收窄，主要因早期高地价项目结转完毕及高毛利项目贡献业绩 [2][26] - 精益化管控见效，样本房企平均销管费率为6.4%，维持在历史较低水平 [30] - 负债结构保持稳健，7家稳健房企平均剔除预收账款后的资产负债率为67.6% [30][32] 减值压力 - 减值压力是拖累盈利的主因，11家样本房企2025年前三季度归母净亏损390亿元，累计计提减值规模278.1亿元 [34] - 部分房企如中国金茂、新城控股历史累计计提力度充分（计提力度>20%），或已率先甩开历史包袱 [34][38] 地产基金持仓变化 整体持仓概况 - 2025年第三季度，地产股重仓持股市值占基金股票投资市值比为0.52%，环比提升0.04个百分点；持股总市值回升至197.2亿元，环比增长31.2% [3][44][48] - 板块仍处于低配状态，实际持仓比例较1.03%的标准配置比例低配0.55个百分点，低配幅度与第二季度持平 [3][52] - 持仓个股数量为47只，较第二季度减少2只 [3][55] 持仓结构分析 - 持股集中度下降，前十大重仓股以招商蛇口（持股总市值24.2亿元）为首，CR10、CR20环比下降 [3][44][58] - 持有基金数超过10家的公司数量为12个，较第二季度下降一个 [3][62] - 持仓市值TOP20个股整体持仓减少，保利发展、华发股份等遭减持，中国金茂、衢州发展、绿城中国等获加仓 [3][66][67] - 偏股混合型基金地产持仓增加47.4亿元，环比提升50.0%，增幅显著 [3][73] 绩优个股分析 新城控股 - 商业运营稳定，吾悦广场出租率约98%，毛利率约70%，70%布局于三四线城市，有望受益下沉市场消费潜力 [78][83][86][89] - 困境反转，公开债务偿还高峰期已过，2025年上半年有息负债572亿元达历史最低，经营性租金收入利息覆盖倍数达4.42倍 [92][95][101][102] - 减值充分，2020年以来累计计提力度位列主流房企第二，2025年中期基本未有减值，轻装上阵 [105][107][109] 中国金茂 - 风险出清，2020年以来累计计提减值193亿元，占2024年底存货约23%，计提力度位列主流房企首位 [112][114] - 业绩扭亏为盈，2024年实现归母净利润11亿元，2025年上半年营收251亿元，同比增长14.3% [115][116][117] - 土拍活跃，2025年前10个月新增土储货值840.8亿元，位列行业第六，拿地聚焦核心城市 [118][120] 建发国际集团 - 业绩逆势增长，2024年归母净利润48.0亿元，同比仅下降4.6% [122][127] - 高股息高分红，2024年分红比例提升至52%，股息率达9.2% [122][123][127] - 土储优质，约80%土储于2022年后获得，聚焦核心城市，2024年毛利率提升至13.3% [124][125][128] 滨江集团 - 充分享受杭州城市发展红利，2024年公司83%业绩来源于杭州，截至2025年上半年杭州土储占比73% [59][129] - 杭州基本面向好，2024年GDP增速高达9.0%，城镇居民人均可支配收入增速达3.4% [129][136]

公司核心人事变动 - 招商蛇口发生工商变更 蒋铁峰卸任法定代表人、董事及董事长职务 由朱文凯接任法定代表人、董事长并担任执行公司事务的董事 同时多位高管发生变更 [1][1] - 公司于今年9月发布公告 宣布董事长蒋铁峰因工作调动辞去公司所有职务 公司董事会选举原总经理朱文凯为新任董事长 并聘任聂黎明为公司新任总经理 [1] 公司基本信息 - 公司全称为招商局蛇口工业区控股股份有限公司 成立于1992年2月 [1] - 公司注册资本约为90.6亿人民币 [1] - 公司经营范围涵盖城区、园区、社区的投资、开发建设和运营 以及交通运输、工业制造、金融保险、对外贸易、旅游、酒店和其他各类企业的投资和管理等 [1] - 公司由招商局集团有限公司、深圳市投资控股有限公司、招商局轮船有限公司、招商局投资发展有限公司等共同持股 [1]

公司核心人事变动 - 公司法定代表人、董事长由蒋铁峰变更为朱文凯，朱文凯同时担任执行公司事务的董事 [1] - 除董事长外，公司多位高管也发生变更 [1] 公司基本工商信息 - 公司全称为招商局蛇口工业区控股股份有限公司，成立于1992年2月 [1] - 公司注册资本约为90.6亿人民币 [1] - 公司经营范围涵盖城区、园区、社区的投资、开发建设和运营，以及交通运输、工业制造、金融保险等多个领域的投资和管理 [1] 公司股权结构 - 公司由招商局集团有限公司、深圳市投资控股有限公司、招商局轮船有限公司、招商局投资发展有限公司等共同持股 [1]