中交房地产集团有限公司 关于 变更相关公司债募集资金和偿债保障专项账户的公告 本公司发生变更相关公司债券募集资金和偿债保障专项账户事项，具体情况 公告如下。 一、公司债券基本情况 | 序 | 债券代 | | 债 券 | 发行规 | | | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 号 | 码 | 债券全称 | 简 | 模 （亿元） | 起息日 | 回售日 | 到期日 | | | | | 称 | | | | | | 1 | 149610 | 中交地产股份有限公司 2021年面向专业投资者 | 21 中 交 | 11 | 2021年8 月25日 | 2024年8 月25日 | 2026年8 月25日 | | | | 公开发行公司债券 | 债 | | | | | | | 148551 | 中交地产股份有限公司 2023年面向专业投资者 | 23 中 | 3 | 2023年 12月15 | 2024年 12月15 | 2025年 | | 2 | | 公开发行公司债券（第四 | 交 | | 日 | 日 | 12月15 日 | | | | 期） | 06 ...

债券代码：149610 债券简称：21 中交债 债券代码：148551 债券简称：23 中交 06 债券代码：134164 债券简称：25 中交 01 债券代码：133965 债券简称：25 中交 02 | 序 | 债券代 | 债券全称 | 债 券 | 发行规 模 | 起息日 | | 回售日 | | 到期日 | | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 号 | 码 | | 简 | （亿元） | | | | | | | | | | | | 称 | | | | | | | | | | | | 中交地产股份有限公司 | 21 中 | | 2021 | 年 | 2024 | 年 | 2026 | 年 | | | 1 | 149610 | 年面向专业投资者 2021 | 交 | 11 | 月 8 | 25 | 月 8 | 25 | 8 | 25 | 月 | | | | 公开发行公司债券 | 债 | | 日 | | 日 | | | | 日 | | | | 中交地产股份有限公司 | 23 | | | | | ...

核心财务表现 - 2025年中报营业总收入132.46亿元 同比上升41.3% 归母净利润-11.8亿元 同比下降20.9% [1] - 第二季度营业总收入14.76亿元 同比下降74.3% 第二季度归母净利润-6.87亿元 同比上升9.56% [1] - 毛利率0.44% 同比减91.26% 净利率-10.56% 同比减0.15% [1] 资产负债结构 - 货币资金88.44亿元 同比增长9.83% 应收账款8.32亿元 同比激增473.55% [1] - 有息负债571.22亿元 同比微降1.46% 有息资产负债率达48.39% [1][5] - 每股净资产-6.37元 同比恶化544.27% [1] 现金流状况 - 每股经营性现金流0.41元 同比减少57.42% [1] - 货币资金/流动负债仅20.72% 近3年经营性现金流均值/流动负债仅10.28% [5] - 有息负债总额/近3年经营性现金流均值达10.66倍 [5] 费用控制与运营效率 - 销售费用、管理费用、财务费用总计12.58亿元 三费占营收比9.5% 同比减15.25% [1] - 存货/营收比率高达386.46% [6] - 公司业绩主要依靠营销驱动 [4] 历史业绩表现 - 近10年ROIC中位数仅1.79% 2024年ROIC低至-9.81% [3] - 上市以来27份年报中出现4次亏损 [3] - 净利率去年为-34.95% 显示产品或服务附加值不高 [3]

财务表现 - 2025年上半年营业收入132.46亿元，同比增长41.30% [2] - 归母净利润亏损11.80亿元 [2] - 经营活动现金流量净额3.05亿元 [2] - 权益口径签约销售金额41.38亿元，销售回款46.2亿元 [2] 业务转型 - 公司正将房地产开发业务相关资产及负债转让给控股股东，全面转向轻资产赛道 [2] - 未来业务核心将聚焦物业管理与资产管理与运营（包括商业管理及自持物业租赁） [2] - 重组进程按计划顺利推进，旨在优化业务结构并提升企业价值 [3] 物业管理业务进展 - 上半年新拓管理面积313.89万平方米，在管总面积达5576.69万平方米 [2] - 规模扩张与服务质量同步提升，为转型奠定坚实基础 [2] 战略规划 - 依据中交集团定位，逐步形成以"物业管理+资产管理与运营"为核心的业务格局 [2] - 将通过市场拓展、行业并购和深化资产运营服务加速业务扩张与结构优化 [2] - 战略调整目标包括夯实长期发展根基和维护中小股东权益 [3]

财务表现 - 上半年营业收入132.46亿元 同比增长41.30% [1] - 归属于上市公司股东的净利润亏损11.80亿元 [1] - 期末总资产966.23亿元 [1] 战略转型 - 重大资产出售暨关联交易议案获超98%赞成票通过 [1] - 将房地产开发相关资产及负债整体转让至控股股东中交房地产集团 [1] - 未来聚焦物业服务和资产管理与运营 形成"物业管理+资产运营"双核心轻资产业务格局 [1] 业务运营 - 物业管理新拓展面积313.89万平方米 [1] - 在管面积达5,576.69万平方米 [1] - 商业运营项目出租率保持高位 [1] 行业趋势 - 房地产行业从"规模驱动"转向"产品+运营"双轮驱动 [2] - 剥离重资产、强化轻资产成为行业发展趋势 [2] - 重组有助于改善资产结构并契合轻资产化发展方向 [2] 发展策略 - 构建"以人为中心"的全生命周期服务和"以物为中心"的全产业链资产运营体系 [1] - 坚持高质量发展基调 提升服务质量和运营能力 [2] - 增强盈利能力 实现股东价值与企业可持续发展统一 [2]

财务表现 - 公司2025年上半年实现营业收入132.46亿元，同比增长41.3% [1] - 公司报告期内净亏损11.8亿元，同比收窄20.9% [1] 经营期间 - 业绩报告覆盖2025年1月至6月期间 [1]

公司治理与会议决议 - 公司第十届第七次董事会会议于2025年8月28日以现场结合通讯方式召开 [1] - 会议审议关于中交地产股份有限公司在中交财务有限公司办理存贷款业务的风险持续评估报告议案 [1] 业务结构与收入构成 - 2024年1至12月公司营业收入构成中房屋销售占比93.87% [1] - 物业管理收入占比3.98% [1] - 其他业务收入占比1.21% [1] - 租赁收入占比0.94% [1] 市场表现与估值 - 公司当前收盘价为4.93元 [1] - 截至发稿时公司市值为37亿元 [1]

独立董事专门会议 2025 年第五次会议审核意见 根据《上市公司独立董事管理办法》、《深圳证券交易所股票上市 规则》、中交地产股份有限公司（以下简称"中交地产"）《独立董事 工作制度》等有关规定，中交地产独立董事于 2025 年 8 月 26 日召开 了第十届董事会独立董事专门会议 2025 年第五次会议，独立董事本 着实事求是、认真负责的态度，基于独立判断的立场，对拟提交中交 地产第十届董事会第七次次会议审议的《关于<中交地产股份有限公 司在中交财务有限公司办理存贷款业务的风险持续评估报告>的议案》 进行了认真的事前审核，并发表审核意见如下： 中交地产股份有限公司第十届董事会 经审阅公司经营管理层提供的资料，中交财务有限公司（以下简 称"财务公司"）具有合法有效的《金融许可证》、《企业法人营业执 照》；未发现财务公司存在违反中国银行业监督管理委员会颁布的《企 业集团财务公司管理办法》规定的情形，财务公司的资产负债比例符 合该办法的要求规定；财务公司成立至今严格按照《企业集团财务公 司管理办法》之规定经营，财务公司的风险管理不存在重大缺陷。我 们同意将本项议案提交公司董事会审议。 独立董事签名：刘洪跃、唐国平 ...

财务表现 - 2025年上半年营业收入约132.46亿元，同比增加41.3% [1] - 归属于上市公司股东的净利润亏损约11.8亿元 [1] - 基本每股收益亏损1.58元 [1] 市值数据 - 公司市值为37亿元 [2]

人民币元 | 负债和股东权益18 | 2025年6月30日 | 2024年12月31日 | | --- | --- | --- | | | (未经审计) | | | 流动负债 | | | | 短期借款 | 8,913,487,530.43 | 9,117,493,918.21 | | 应付票据 | 396,724,994.44 | 402,203,527.30 | | 应付账款 | 57,868,572,801.11 | 65,317,723,777.52 | | 预收款项 | 41,394,459.75 | 41,439,708.52 | | 合同负债 | 167,433,301,334.89 | 167,926,628,601.52 | | 应付职工新酬 | 492,539,119.21 | 1,188,058,042.83 | | 应交税费 | 11,080,503,766.37 | 12,122,526,552.03 | | 其他应付款 | 39,844,461,669.15 | 40,679,971,714.64 | | 年内到期的非流动负债 | 44,748,235,329.85 | 63,066 ...