核心财务表现 - 上半年营业收入46.55亿元 同比下降51.79% [1][2][3] - 归属于上市公司股东净利润亏损10.08亿元 较上年同期减亏49.20% [1][2] - 经营活动现金流量净额16.06亿元 同比下降9.96% [2] - 总资产1153.50亿元 较上年度末下降5.17% [2] 业务板块表现 - 房产开发业务营收36.24亿元（占比77.8%）同比下降57.42% [3] - 住宅产品收入34.6亿元 商务产品收入1.6亿元 [3] - 房地产开发毛利率-5.47% 同比下降2.97个百分点 [3] - 物业租赁业务营收7.76亿元 毛利率保持85.93% [4] - 物业经营业务营收1.83亿元 毛利率同比上升15.05个百分点至38.34% [4] 销售与去化措施 - 上半年实现销售签约额47.6亿元 销售签约面积32.5万平方米 [3] - 通过优化销售管控模式 平衡整售与散售项目关系推进去化 [3] - 积极促进项目销售去化 开发业务较上年同期减亏 [3] 战略转型方向 - 确立开发业务 资产管理 城市更新 文化旅游四轮驱动战略 [5] - 重点培育天津之心超高层观光项目 遵化古泉小镇等新赛道 [5] - 目前新业务尚在培育阶段 未对盈利形成有力支撑 [5] 历史背景与资产状况 - 曾凭借北京金融街区域400多亿自持物业采用开发+自持模式 [6] - 2014-2015年斥资140.47亿元收购上海多个地产项目 [6] - 2017-2020年有息负债规模一度接近千亿元 [6] - 2020-2024年净利润从24.98亿元持续下滑至亏损110.84亿元 [6] - 近年出售丰科中心 德胜国际中心 丽思卡尔顿酒店等核心资产 [7] - 目前仍持有北京 天津 上海等核心城市优质资产 [7]

核心财务表现 - 上半年营业收入46.55亿元 同比下降51.79% [2][3][6] - 归属于上市公司股东净利润亏损10.08亿元 较上年同期减亏49.20% [2][3] - 经营活动现金流量净额16.06亿元 同比下降9.96% [3] - 总资产1153.50亿元 较上年度末下降5.17% [3] 业务板块分析 - 房产开发业务营收36.24亿元（占比77.8%）同比下降57.42% 毛利率为-5.47% 同比下降2.97个百分点 [6] - 物业租赁业务营收7.76亿元 同比下降9.99% 毛利率85.93% 同比下降2.07个百分点 [8] - 物业经营业务营收1.83亿元 毛利率38.34% 同比上升15.05个百分点 主要因转让天津瑞吉酒店及惠州喜来登酒店 [8] - 其他业务营收7300.37万元 同比下降9.61% 毛利率转为-0.75% 同比下降11.85个百分点 [9] 销售与去化策略 - 上半年实现销售签约额47.6亿元 销售签约面积32.5万平方米 [7] - 公司优化销售管控模式 平衡整售与散售项目关系 制定符合市场的销售策略 [7] - 积极促进项目销售去化 开发业务随行就市 项目结算虽亏损但较同期减亏 [6] 战略转型进展 - 确立开发业务、资产管理、城市更新、文化旅游四轮驱动战略 [9] - 文旅和城市更新业务处于培育阶段（如天津之心超高层观光项目、遵化古泉小镇）尚未形成盈利支撑 [9] - 公司拥有北京、天津、上海等核心城市优质资产 作为转型根基 [11] 历史背景与挑战 - 公司曾采用"开发+自持"的金融街模式 2014年进军上海时以88.15亿元创上海地价纪录 [10] - 2017-2020年全国扩张期间有息负债规模一度近千亿元 [10] - 2020-2024年归属母公司净利润从24.98亿元持续下滑至亏损110.84亿元 [10] - 近年出售金融街·万科丰科中心、德胜国际中心、丽思卡尔顿酒店等核心资产 [11]

公司财务表现 - 2025年上半年房产开发业务项目结算出现亏损 但较上年同期减亏 [1] - 公司积极促进项目销售去化 采取随行就市策略 [1] 项目储备规模 - 截至2025年6月底 公司拥有项目总体可结算规划建筑面积1,161万平方米 [1] - 对应权益规划建筑面积为945万平方米 [1]

政策修订背景 - 金融监管总局对2015年发布的《商业银行并购贷款风险管理指引》进行修订 形成《商业银行并购贷款管理办法（征求意见稿）》并向社会公开征求意见 [1] 并购贷款定义与分类 - 并购贷款用于支持境内并购方企业通过受让现有股权 认购新增股权 收购资产或承接债务等方式实现实际控制 合并或参股已设立并持续经营的目标企业或资产 [1] - 根据用途分为控制型并购贷款和参股型并购贷款两类 [1] 控制型并购贷款细则 - 支持并购方用于获得目标企业或资产控制权的贷款 [1] - 已获得目标企业控制权的并购方为维持或增强控制权而受让或认购目标企业股权的可申请此类贷款 [1] - 并购方可以是单一并购方或存在一致行动关系的多个并购方企业 [1] 参股型并购贷款细则 - 支持单一并购方用于参股目标企业但未实现控制 且单次取得目标企业股权比例不得低于20% [1] - 单一并购方已持有目标企业20%及以上股权 为提升持股比例但未实现控制的 可申请此类贷款 但单次受让或认购股权比例不得低于5% [1]

债券发行 - “24金街07”发行规模25亿元[3] - 期限5年，附第3年末选择权[3] - 利率2.30%[3] 付息安排 - 起息日2024年8月23日[3] - 债权登记日2025年8月22日[6] - 付息日2025年8月25日[6] 利息情况 - 每手含税派息23元[5] - 个人等扣税后每手派18.4元[5] - 非居民企业每手派23元[5] 税收政策 - 个人等利息所得税税率20%[11] - 2018 - 2025年底境外机构暂免税[11]

行业投资评级 - 报告未明确给出行业投资评级 [1][2][3] 核心观点 - 2024年中国房地产行业整体下行，前三十家上市房企营业收入总计2.77万亿元，同比下降13.83% [8][9] - 行业分化明显，10家房企营收增长，20家下降，金融街以51.74%的增长率位列第一 [8][9] - 行业毛利率和净利率均下滑，平均毛利率14.42%（下降1.86%），平均净利率-10.81%（下降12.45%） [12][13][16][17] - 行业盈利能力大幅下滑，平均净利润-11.65亿元（下降123%），平均归母净利润-19.03亿元（由盈转亏） [23][24][27][28] - 存货周转率分化明显，金隅以110.48%的周转率最高，融创中国12.83%最低 [39][40] 2024年业绩概览 营业收入 - 前三十家上市房企营业收入总计2.77万亿元，同比下降13.83% [8][9] - 金融街营收增长51.74%最高，美的置业下降94.94%最大 [8][9] - 万科从盈利204.56亿转为亏损487.04亿，保利净利润下降45.60% [22][23] 盈利能力 - 平均毛利率14.42%，下降1.86%，美的置业毛利率上升24.21%最高 [12][13][14] - 平均净利率-10.81%，下降12.45%，远洋净利率-79.89%最低 [16][17][18] - 平均净利润-11.65亿元，下降123%，华润净利润336.78亿元最高 [23][24] 财务指标 - 存货余额60,850亿元，下降13.58%，瑞安存货增长16.03%最高 [33][34] - 平均流动比率152.86%，上升0.15%，信达流动比率下降39.17%最大 [42][43][44] - 平均现金短债比1.52，下降0.11，滨江现金短债比5.53最高 [54][55][57] "十五五"规划展望 政策导向 - 中央城市工作会议提出"五个转变"，强调城市更新和存量改造 [67][68] - 国家政策推动"新赛道、新产品、新模式"，包括城市更新、盘活存量、新质生产力等 [69] - 房企需向"品质、结构、服务"转型，从规模扩张转向价值创造 [72] 行业转型 - 头部企业加速转型，从"高杠杆、高周转"转向"品质升级、结构优化、模式转型" [72] - 上海虹口区嘉兴路街道项目采用"留改拆"新模式，总投资75亿元 [73][74] - 建筑工业化和BIM技术将成为行业标配，推动开发模式向高效精准转型 [75] 科技应用 - 大数据与AI重塑房地产营销与运营，实现精准获客和智能化管理 [75] - 万物云"全域智能运营平台"整合数字孪生、AI和物联网技术，提升城市治理效率 [76][77]

核心观点 - 公司四轮驱动战略加速落地 文旅和城市更新业务成为核心增长极 [2] 文旅业务表现 - 文旅业务通过存量优化和增量突破双路径推进 差异化竞争优势逐步显现 [3] - 慕田峪长城项目游客量与经营收益均创历史新高 [3] - 遵化古泉小镇成为京津冀区域休闲康养热门目的地 [3] - 天津之心超高层观光项目打造超300米高空观景平台 融合文化展览功能 [3] - 天津之心项目通过城市地标+文旅消费模式实现存量地标资产价值重构 [4] - 公司计划进一步挖掘现有项目资源禀赋 推进新业态新内容亮相 [4] 城市更新业务进展 - 城市更新业务采用轻资产运营为主重资产合作为辅模式 [5] - 启动重庆九曲花街商业改造与苏州融悦湾人才公寓改造项目 [5] - 注重构建资源整合业态创新退出闭环的全链条能力 [5] - 将进一步探索创新路径 重点推进现有项目更新升级 [5][6] - 拓宽多元化合作渠道 强化资源整合与跨界运营实力 [6] 政策环境与战略展望 - 房地产行业政策持续释放积极信号 3月政府工作报告明确加力实施城中村和危旧房改造 [7] - 6月国务院常务会议提出构建房地产发展新模式 将好房子建设与城市更新机制衔接 [7] - 文旅融合消费升级等政策导向进一步打开文旅业务增长空间 [7] - 公司将继续聚焦四轮驱动战略 重点推进文旅业务新业态落地与项目复制 [7] - 加速城市更新模式市场化推广 构建转型业务领跑传统业务筑基的发展格局 [7]

核心财务表现 - 营业收入46.55亿元，同比大幅下降51.79% [1] - 归母净利润亏损10.08亿元，但亏损幅度同比收窄49.2% [1] - 扣非净利润亏损8.8亿元，亏损同比减少56.02% [1] - 经营活动现金流量净额16.06亿元，同比下降9.96% [1] 资产负债状况 - 总资产1153.5亿元，较上年同期减少5.17% [1] - 归属于上市公司股东的净资产238.85亿元，同比下降4.01% [1] 销售业绩表现 - 上半年销售签约额47.6亿元，销售签约面积32.5万平方米 [1] - 住宅产品销售签约额42.7亿元（占比89.7%），销售面积24.9万平方米 [1] - 商务产品销售签约额4.9亿元（占比10.3%），销售面积7.6万平方米 [1] 业务板块收入 - 房产开发业务收入36.2亿元，同比下降57.42% [2] - 住宅产品收入34.6亿元，商务产品收入1.6亿元 [2] - 物业租赁业务收入7.8亿元，同比下降9.99% [2] - 物业经营业务收入1.8亿元，同比下降9.61% [2] - 资管业务（含文化旅游、城市更新）收入9.9亿元，息税前利润6.0亿元 [2]

全国一般公共预算收支情况 - 全国一般公共预算收入135839亿元 同比增长0.1% [1][2] - 全国一般公共预算支出160737亿元 同比增长3.4% [1][17] - 中央预算收入同比下降2%至58538亿元 地方预算收入同比增长1.8%至77301亿元 [2] 税收收入项目明细 - 国内增值税42551亿元 同比增长3% [2] - 企业所得税30566亿元 同比下降0.4% [4] - 个人所得税9279亿元 同比增长8.8% [4] - 证券交易印花税936亿元 同比增长62.5% [8] - 契税2694亿元 同比下降15% [10] - 土地增值税2786亿元 同比下降17.8% [13] - 房产税3201亿元 同比增长11.2% [11] 非税与进出口税收 - 非税收入24906亿元 同比增长2% [2] - 进口环节税收10300亿元 同比下降6.1% [5] - 出口退税14065亿元 同比增长9.7% [6] 财政支出结构 - 教育支出24438亿元 同比增长5.7% [17] - 社会保障和就业支出27621亿元 同比增长9.8% [18] - 债务付息支出7573亿元 同比增长6.4% [18] - 农林水支出12323亿元 同比下降7.7% [18] - 城乡社区支出11185亿元 同比下降3.5% [18] 政府性基金预算 - 政府性基金收入23124亿元 同比下降0.7% [19] - 国有土地出让收入16950亿元 同比下降4.6% [19] - 政府性基金支出54287亿元 同比增长31.7% [19] - 中央基金支出7109亿元 同比增长4.5倍 [19]

核心财务表现 - 报告期内公司实现营业收入46.55亿元 归属于上市公司股东的净利润为-10.08亿元 较上年同期减亏49.20% 扣除非经常性损益后净利润为-8.81亿元 同比减亏56.02% [1] - 经营活动产生的现金流量净额达16.06亿元 继续保持正向流入态势 [2] - 上半年经营活动现金流出同比下降19.46% 确保现金流净额持续为正 [3] 行业环境 - 2025年上半年房地产市场仍处于调整筑底周期 全国商品房销售面积同比下降3.5% 销售额同比下降5.5% [1] - 70个大中城市新建商品住宅销售价格同比下跌0.9% 百亿房企销售签约额同比下降11.8% 行业整体承压明显 [1] 现金流管理策略 - 公司通过销售去化提速+融资策略优化+资金管控精细化三位一体策略保障现金流安全 [2] - 融资余额674.91亿元 融资成本区间控制在1.00%—3.80% 其中3年以上长期融资占比84.6% [2] - 严格落实工程款支出预算管理 严控非必要资金支出 建立现金流监控与调度机制 [3] 销售业绩表现 - 上半年实现销售签约额47.6亿元 签约面积32.5万平方米 [2] - 住宅产品贡献42.7亿元销售额（销售面积24.9万平方米） 商务产品实现4.9亿元签约（销售面积7.6万平方米） [2] - 京津冀区域以54.62%的销售占比成为核心支撑 长三角 大湾区等重点区域协同发力 [2] 战略转型进展 - 文旅业务按优化存量+精选增量总体策略推进 慕田峪长城项目 遵化古泉小镇项目游客量和经营收益均创历史新高 [4] - 天津之心超高层观光项目顺利开业 成为区域文旅消费新热点 [4] - 城市更新业务聚焦轻资产运营为主 重资产合作为辅的模式创新 启动重庆九曲花街商业改造项目及苏州融悦湾人才公寓改造项目 [4] 未来发展重点 - 文旅业务将持续挖掘现有项目的资源禀赋与内在价值 推进新业态 新内容 新活动落地 [5] - 城市更新业务计划加大现有项目资产更新力度 积极拓展多元化合作渠道 强化资源整合与跨界运营能力 [5] - 公司在核心城市布局1161万平方米可结算建筑面积储备 为承接政策红利提供坚实基础 [5] 竞争优势与前景 - 公司战略布局深度契合行业高质量发展与城市更新机制的政策导向 [5] - 稳健的经营底盘 清晰的转型路径以及与政策导向高度契合的业务布局 有望在行业格局重塑过程中抢占先机 [6]