会议安排 - 公司第九届董事会第二十九次会议于2025年5月30日通讯召开[3] - 公司董事会定于2025年6月20日下午3:00召开2024年度股东大会[4] 表决情况 - 《关于召开2024年度股东大会的议案》表决：同意8票，反对0票，弃权0票[4]

会议时间 - 2025年5月30日提议召开2024年度股东大会[1] - 现场会议2025年6月20日下午3:00召开，网络投票同日上午9:15至下午3:00[1][2] - 股权登记日为2025年6月16日[2] 会议地点 - 深圳市福田区红荔路7019号天健商务大厦11楼会议室[3] 提案表决 - 提案7需出席会议股东所持表决权2/3以上通过，其他提案需1/2以上通过[4][21] 关联股东 - 关联股东深圳市特区建工集团有限公司对提案8回避表决[6] 登记信息 - 登记时间为2025年6月17 - 19日工作日特定时段[9] - 现场登记地点为深圳市福田区红荔路7019号天健商务大厦17楼董事会办公室[9] 投票信息 - 普通股投票代码为360090，投票简称为天健投票[15] 委托事项 - 可委托出席并代为行使表决权，有效期限自签署日至本次股东大会结束[20][21] - 授权委托书剪报等均有效，法人单位委托需法定代表人签名并盖章[22] 审议提案 - 股东大会审议包括2024年度董事会、监事会工作报告等11项提案[20]

公司调研信息 - 知名私募清水源近期调研了天健集团 参与公司特定对象调研 [1] - 天健集团主业定位为城市建设 综合开发 城市服务三大板块 [1] 城市建设板块 - 加快绿色低碳转型 建立超低能耗建筑标准体系 [1] - 探索光伏建筑一体化 绿色建材等领域 [1] 综合开发板块 - 项目优质 积极推进城市更新项目 [1] 城市服务板块 - 涵盖基础设施管养 土地整备 商业运营 物业管理和代建服务 [1] - 全资子公司天健棚改公司在深圳市城市更新领域具备全流程技术团队 丰富实践经验和全产业链协同资源 [1] 公司战略 - 重视科技创新 与高校 科研机构合作 建立多个技术创新载体 [1] - 致力于成为城市综合运营商 深化城市建设与城市服务的核心能力 [1] 机构背景 - 深圳清水源投资管理有限公司成立于2011年10月 专注于证券投资管理 [2] - 2013年6月成为中国证券投资基金业协会特别会员 2014年5月登记为私募投资基金管理人 [2] - 公司产品2012 2013两年累计收益排名在近1000只同类产品中排前十名 [2] - 核心管理层具有公募基金管理公司及政府部门背景 [2] - 投研团队来自国内著名基金管理公司及证券公司 平均从业经验十年以上 [2]

公司基本情况 - 主业定位为城市建设、综合开发、城市服务 [1] 城市建设板块 - 加快绿色低碳转型，建立超低能耗建筑标准体系，探索光伏建筑一体化等新业务 [1] - 深化区域建工和走出去战略，在外埠施工市场取得突破 [1] - 挖掘建筑机器人应用场景，提升工程建设智能化能力 [1] - 提升装配式设计标准化等，推进 BIM 技术应用，交付数字孪生产品 [1] 综合开发板块 项目情况 - 业务立足深圳，深耕粤港澳大湾区、长三角城市群、成渝经济区，发展稳健 [1] 城市更新项目 - 罗湖金翠城市更新项目拆除重建用地面积预计 34,521㎡，更新后配套住宅、新型产业园区，已列入 2021 年度深圳市重大项目 [1][2] - 龙华华富工业区项目占地面积约 52,923.4㎡，更新后配套住宅、商业等 [2] 城市服务板块 城市基础设施管养服务 - 推动智慧管养系统建设，深化养护作业专业化等管理，提高管养水平与核心竞争力 [2] - 以沉淀“养护大数据”为核心，建设统一信息管控平台，实现养护业务全链条掌控 [2] 一级土地整备服务 - 罗湖棚改项目各项工作平稳推进 [2] - 碧海花园棚改项目正在进行装饰装修施工 [2] - 南岭村土地整备利益统筹前期服务项目按进度有序推进 [2] 商业运营服务 - 负责产业园区等产业空间招商运营管理等工作 [2] 物业服务 - 延伸拓展环卫等领域，通过投资带动规模增长、利润优化 [3] - 高标准推进“物业城市”业务，构建可复制管理模式，加快物业与智慧城市业务融合 [3] 代建服务 - 是深圳市最早从事代建业务单位之一，拥有近 200 人的代建管理团队 [3] - 承接学校建设等各类代建业务 [3] 城中村改造业务 核心优势 - 拥有专业化技术团队，具备全链条服务能力 [4] - 具有丰富实践经验，为全市超 60 个更新棚改等项目提供过服务 [4] - 拥有全周期全产业链协同资源，承接多个深圳市城中村改造前期服务项目 [4] 具体项目 - 罗湖螺岭片区改造项目是深圳市城中村改造新政下第一批试点项目，改造拆除用地约 12.06 公顷，规划建设用地约 7.31 公顷，规划容积 472,755㎡ [5] - 项目已列入 2024 年深圳市第一批城中村改造计划，2025 年 2 月确定天健集团为合作单位，前期工作基本完成，正在进行规划草案公示等工作 [5] 科研创新与技术储备 - 重视科技创新和技术储备，实施“创新 +”发展战略 [6] - 与高校、科研机构合作，建立多个技术创新载体，建有工程医院、装配式构件厂 [6][7] - 开展海水海砂、地下空间等研究与应用，为业务提供技术支持 [7] 公司战略及未来发展 - 把握“城市建设与服务”核心功能，立足深圳、服务湾区 [7] - 坚持深化改革、科技创新，探索培育新型业务，夯实核心能力，成为城市综合运营商 [7]

报告公司投资评级 - 维持“买入”评级，目标价4.09元 [1][5][8] 报告的核心观点 - 公司2024年业绩不佳，收入和归母净利同比下滑，但Q4收入增长，有望受益于大湾区建设及城中村改造加速 [1] - 地产销售收入企稳，Q4毛利率改善，随着销售项目结转，盈利能力有望延续改善 [2] - 财务费用率下降，但预售减少使经营性净现金流承压，2025年新盘入市后现金流有望改善 [3] - 建筑业新签订单承压，但积极推进城中村改造项目，后续有望受益 [4] - 考虑建筑业务订单下滑和竞争加剧，下调建筑业务收入及毛利率预测，调整盈利预测和估值，仍维持“买入” [5] 根据相关目录分别进行总结 公司业绩情况 - 2024年实现收入213.6亿元、归母净利6.2亿元，同比-20.9%、-59.1%，Q4收入121.2亿元、归母净利2.9亿元，同比+29.4%、-40.4%，利润下滑因计提资产减值损失5.3亿元 [1] - 2024年建筑施工/房地产销售/物业租赁收入115.2/103.1/4.2亿元，同比-40.3%、-0.3%、+5.2%；毛利率5.0%、27.2%、36.4%，同比-1.2、+0.9、+6.1pct [2] - 2024年期间费用率6.4%，同比+0.03pct，销售/管理/研发/财务费用率分别为1.3%、2.0%、2.3%、0.8%，同比+0.5、+0.1、-0.4、-0.1pct [3] - 2024年经营性净现金流11.4亿元，同比-83.9%，Q4为10.9亿元，同比-74.8% [3] 业务订单情况 - 2024年建筑业新签订单135.7亿元，同比-31.9%，年末已签约未完工订单230.7亿元 [4] - 开发业务在建项目4个，计容建筑面积87.5万㎡，主要在售项目21个，未结转建筑面积132.9万㎡ [4] 盈利预测与估值 - 预测2025 - 2027年归母净利为6.9/7.6/8.2亿元，前值11.7/13.8/-亿元，下调41%/45% [5] - 给予公司地产（6.0亿归母净利）/建筑施工及其他业务（0.9亿归母净利）2025年12/5xPE，对应目标市值77亿元，目标价4.09元 [5] 经营预测指标 |会计年度|2023|2024|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |营业收入 (人民币百万)|26,999|21,357|20,697|21,609|22,260| |+/-%|2.02|(20.90)|(3.09)|4.40|3.01| |归属母公司净利润 (人民币百万)|1,517|620.57|692.61|763.08|820.80| |+/-%|(22.20)|(59.09)|11.61|10.17|7.56| |EPS (人民币，最新摊薄)|0.81|0.33|0.37|0.41|0.44| |ROE (%)|9.97|3.95|4.27|4.55|4.72| |PE (倍)|4.38|10.72|9.60|8.72|8.10| |PB (倍)|0.46|0.46|0.44|0.42|0.41| |EV EBITDA (倍)|4.40|8.04|7.13|7.41|6.14|[7] 可比公司估值 - 地产业务可比公司城建发展、滨江集团、华发股份2025E平均PE为13.94倍 [13] - 建筑业务可比公司上海建工、安徽建工、山东路桥2025E平均PE为6.69倍 [14] 盈利预测调整 |项目|2025E原预测|2025E现预测|变化幅度|2026E原预测|2026E现预测|变化幅度| |----|----|----|----|----|----|----| |营业收入（百万元）|22147|20697|-6.55%|23555|21609|-8.26%| |营业收入 - 工程施工|15329|12101|-21.05%|16425|12706|-22.64%| |毛利率（%）|16.9|14.7|-2.24pct|17.5|15.0|-2.47pct| |归属母公司净利润（百万元）|1168|692.6|-40.71%|1378|763.1|-44.62%| |净利率（%）|5.23|3.20|-2.03pct|5.81|3.38|-2.43pct|[18] 财务报表预测 - 资产负债表、利润表、现金流量表对2023 - 2027年相关财务指标进行了预测，如流动资产、营业收入、经营活动现金等 [24] - 主要财务比率涵盖成长能力、获利能力、偿债能力、营运能力等指标的预测 [24]

财务表现 - 公司2025年一季度营业总收入28.85亿元，同业排名第18，同比增长4.86%（增加1.34亿元）[1] - 归母净利润4033.90万元，同业排名第29，同比大幅下降58.57%（减少5702.31万元）[1] - 经营活动现金净流出15.93亿元，同业排名第85，同比净流出扩大2.68亿元[1] 资产负债与盈利能力 - 资产负债率75.70%，同业排名第65，环比下降0.79个百分点，同比下降2.02个百分点[3] - 毛利率13.40%，同业排名第60，环比下降2.53个百分点，同比下降4.46个百分点[3] - ROE 0.28%，同业排名第35，同比下降0.39个百分点[3] 运营效率 - 总资产周转率0.05次，同业排名第20，同比提升14.75%（增加0.01次）[3] - 存货周转率0.11次，同业排名第20，同比提升26.02%（增加0.02次），实现连续3年上涨[3] 股东结构 - 股东户数4.25万户，前十大股东持股比例45.67%（合计8.53亿股）[3] - 主要股东包括深圳市特区建工集团（23.47%）、深圳市资本运营集团（16.10%）及香港中央结算（1.90%）[3]

新签订单情况 - 2025年1 - 3月施工承包新签订单25个，金额166135.15万元[4] - 2025年1 - 3月工程总承包新签订单2个，金额40566.66万元[4] - 2025年1 - 3月道路日常养护新签订单31个，金额77014.54万元[4] - 2025年1 - 3月公司新签订单58个，金额283716.35万元[4] 未完工订单情况 - 截至2025年3月31日施工承包累计已签约未完工订单剩余金额1937364.51万元[4] - 截至2025年3月31日工程总承包累计已签约未完工订单剩余金额403623.83万元[4] - 截至2025年3月31日道路日常养护累计已签约未完工订单剩余金额73209.04万元[4] - 截至2025年3月31日公司累计已签约未完工订单剩余金额2414197.38万元[4] 其他订单情况 - 公司已中标未签约订单20个，金额43362.07万元[4] 数据说明 - 数据为阶段性统计，最终以定期报告披露为准[2]

收入和利润 - 营业收入为28.85亿元，同比增长4.86%[2] - 归属于上市公司股东的净利润为4033.9万元，同比下降58.57%[2] - 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为3728.61万元，同比下降59.34%[2] - 公司营业总收入本期为2,885,135,314.72元，同比增长4.86%[14] - 净利润本期为13,506,682.08元，同比下降80.92%[15] - 归属于母公司所有者的净利润为40,339,005.05元，同比下降58.56%[15] - 基本每股收益本期为0.0216元，同比下降58.54%[15] 成本和费用 - 营业总成本本期为2,814,001,177.27元，同比增长8.07%[14] - 财务费用为5844.19万元，同比增长36.47%[5] - 研发费用本期为97,074,136.32元，同比下降26.62%[14] - 信用减值损失为-439.78万元，同比下降81.79%[5] 现金流量 - 经营活动产生的现金流量净额为-15.93亿元，同比下降20.26%[2] - 销售商品、提供劳务收到的现金本期为39.46亿元，同比下降24.86%[17] - 经营活动现金流入小计本期为48.72亿元，同比下降9.09%[17] - 经营活动现金流出小计本期为64.65亿元，同比下降3.27%[17] - 经营活动产生的现金流量净额为-15.93亿元，同比恶化20.26%[17] - 投资活动产生的现金流量净额本期为6832万元，同比改善223.91%（上期为-5513万元）[18] - 筹资活动产生的现金流量净额为-2.83亿元（上期为+4816万元）[18] - 现金及现金等价物净增加额为-18.08亿元，同比恶化35.76%[18] - 期末现金及现金等价物余额为82.09亿元，同比下降11.88%[18] 借款和债务 - 短期借款为12.71亿元，同比大幅增长369.47%[5] - 取得借款收到的现金为18.79亿元，同比下降54.69%[5] - 短期借款本期为1,270,852,594.44元，同比增长369.49%[11] - 应付账款本期为14,209,900,187.63元，同比下降12.04%[11] - 长期借款本期为7,879,145,294.90元，同比下降9.66%[11] - 取得借款收到的现金本期为18.79亿元，同比下降54.69%[18] - 偿还债务支付的现金本期为20.48亿元，同比下降47.52%[18] 资产和负债 - 总资产为618.32亿元，同比下降3.24%[2] - 货币资金期末余额为83.67亿元，较期初100.64亿元下降16.84%[10] - 应收账款期末余额为31.64亿元，较期初33.41亿元下降5.30%[10] - 存货期末余额为230.22亿元，较期初232.58亿元下降1.01%[10] - 合同资产期末余额为139.61亿元，较期初138.36亿元增长0.90%[10] - 投资性房地产期末余额为27.58亿元，较期初28.74亿元下降4.03%[10] - 其他权益工具投资期末余额为8.65亿元，较期初8.77亿元下降1.41%[10] - 流动资产合计期末余额为508.01亿元，较期初528.30亿元下降3.84%[10] - 资产总计本期为61,832,496,940.47元，同比下降3.24%[11] 股东信息 - 报告期末普通股股东总数为42,458[8] - 前两大股东持股比例：深圳市特区建工集团有限公司持股23.47%（438,637,781股），深圳市资本运营集团有限公司持股16.10%（300,826,447股）[8] - 前10名无限售条件股东中，香港中央结算有限公司持股1.90%（35,444,295股）[8] 税费返还 - 收到的税费返还为33.8万元，同比下降99.15%[5]

融资情况 - 公司发行不超过80亿元超短期融资券获注册[1] - 2025年4月22日发行2025年度第一期超短期融资券[1] 债券信息 - 债券简称25天健集SCP001，期限270天[1] - 起息日2025年4月23日，兑付日2026年1月18日[1] - 计划与实际发行总额均为4亿元，发行价100元/百元面值[1] - 发行利率1.83%，主承销商为宁波银行和兴业银行[1] 资金用途 - 本期发行资金用于偿还即将到期债务融资工具本金[1]

报告公司投资评级 - 推荐（维持）[1] 报告的核心观点 - 2024年公司营收和归母净利润下降，主要因减值计提，毛利率同比改善；市场拓展有新成绩，融资畅通财务稳健；下调2025 - 2026年EPS预测，新增2027年预测，维持“推荐”评级 [2][7][8] 根据相关目录分别进行总结 财务数据 - 2024 - 2027年预计营业收入分别为213.57亿、217.85亿、220.02亿、226.62亿元，同比变化为 - 20.9%、2.0%、1.0%、3.0%；净利润分别为6.21亿、6.90亿、7.50亿、8.20亿元，同比变化为 - 59.1%、11.2%、8.6%、9.4% [6] - 2024 - 2027年预计毛利率分别为15.9%、16.0%、16.1%、16.2%；净利率分别为2.9%、3.2%、3.4%、3.6%；ROE分别为4.3%、4.6%、4.8%、5.0% [6] - 2024 - 2027年预计EPS分别为0.33元、0.37元、0.40元、0.44元；P/E分别为11.5倍、10.3倍、9.5倍、8.7倍；P/B分别为0.6倍、0.6倍、0.6倍、0.5倍 [6] 资产负债表 - 2024 - 2027年预计流动资产分别为528.30亿、527.01亿、531.98亿、547.64亿元；非流动资产分别为110.73亿、103.28亿、95.63亿、88.81亿元；资产总计分别为639.03亿、630.29亿、627.61亿、636.45亿元 [10] - 2024 - 2027年预计流动负债分别为367.45亿、385.20亿、406.94亿、436.42亿元；非流动负债分别为121.33亿、89.45亿、59.18亿、32.14亿元；负债合计分别为488.78亿、474.65亿、466.12亿、468.56亿元 [10] 利润表 - 2024 - 2027年预计营业收入分别为213.57亿、217.85亿、220.02亿、226.62亿元；营业成本分别为179.55亿、182.99亿、184.60亿、189.91亿元；净利润分别为5.94亿、6.81亿、7.39亿、8.09亿元 [10] 主要财务比率 - 成长能力方面，2024 - 2027年预计营业收入同比分别为 - 20.9%、2.0%、1.0%、3.0%；营业利润同比分别为 - 48.3%、11.2%、8.8%、9.6%；归属于母公司净利润同比分别为 - 59.1%、11.2%、8.6%、9.4% [11] - 获利能力方面，2024 - 2027年预计毛利率分别为15.9%、16.0%、16.1%、16.2%；净利率分别为2.9%、3.2%、3.4%、3.6%；ROE分别为4.3%、4.6%、4.8%、5.0%；ROIC分别为2.8%、3.7%、3.8%、4.0% [11] - 偿债能力方面，2024 - 2027年预计资产负债率分别为76.5%、75.3%、74.3%、73.6%；净负债比率分别为14.1%、7.2%、 - 1.0%、 - 7.6%；流动比率分别为1.4、1.4、1.3、1.3；速动比率分别为0.8、0.7、0.7、0.6 [11] - 营运能力方面，2024 - 2027年预计总资产周转率分别为0.3、0.3、0.4、0.4；应收账款周转率分别为1.2、1.4、1.4、1.4；应付账款周转率分别为1.11、1.17、1.17、1.17 [11] - 每股指标方面，2024 - 2027年预计每股收益分别为0.33元、0.37元、0.40元、0.44元；每股经营现金流分别为0.61元、0.90元、1.04元、0.93元；每股净资产分别为6.10元、6.39元、6.71元、7.06元 [11] - 估值比率方面，2024 - 2027年预计P/E分别为11.5倍、10.3倍、9.5倍、8.7倍；P/B分别为0.6倍、0.6倍、0.6倍、0.5倍；EV/EBITDA分别为12、8、7、7 [11] 现金流量表 - 2024 - 2027年预计经营活动现金流分别为11.34亿、16.88亿、19.49亿、17.43亿元；投资活动现金流分别为 - 2.16亿、 - 0.17亿、 - 0.17亿、 - 0.17亿元；筹资活动现金流分别为 - 15.53亿、 - 8.43亿、 - 18.22亿、 - 13.96亿元；现金净增加额分别为 - 6.35亿、8.28亿、1.09亿、3.30亿元 [12] 业务情况 - 2024年城市建设板块营业收入115.2亿元，同比下降40.3%；综合开发板块营业收入103.1亿元，同比下降0.3%；城市服务板块营业收入19.2亿元，同比增长6.1% [7] 市场拓展 - 2024年主要项目销售面积21.5万平米、销售金额72亿元，深圳天健和郡府销售金额16.4亿元、深圳天健天骄北庐销售金额16亿元，深圳天健和郡府首轮选房两房售罄，销售总认购率超80% [7] - 2024年土地市场成功竞得前海合作区赤湾地块，城中村改造布局加速发力，中标罗湖螺岭城中村改造项目前期服务商、福田沙尾项目意愿征集阶段服务 [7] 融资情况 - 2024年全年融资超146亿元，发行永续债25亿元，中票25亿元，均低于同期贷款利率，资产负债率较年初下降1.77个百分点，存量融资平均利率2.82% [7] 投资建议 - 下调公司2025 - 2026年EPS预测至0.37元（原为0.45元）、0.40元（原为0.45元），新增2027年EPS预测为0.44元，当前股价对应PE分别为10.3倍、9.5倍、8.7倍，维持“推荐”评级 [7][8]