投资者关系活动基本信息 - 活动类别为特定对象调研 [2] - 参与单位众多，包括中泰证券、中国人保资管等多家机构及个人投资者 [2] - 活动时间为2025.5.30、6.03、6.05，地点在深圳、上海 [2] - 上市公司接待人员为信披与投关工作小组成员 [2] 公司业务相关标准及情况 - 按存货成本账面价值与可变现净值测算存货跌价准备，存货按成本与可变现净值孰低计量 [3] - 2025年1 - 4月累计实现合同销售面积39.6万平方米，同比增加11%；合同销售金额61.4亿元，同比增加2%，销售分布在一二线核心城市 [3] 公司财务相关情况 - 维持总体债务规模稳中有降，2024年末综合融资成本为3.62%，较年初压降29个BP [4] - 股份公司每年获批华侨城集团公司委贷额度400亿元，借款利率不高于同期向金融机构借款利率 [4] 公司业务举措 旅游业务 - 创新经营理念，更新存量项目，主题公园聚焦“城市IP娱乐主场”，酒店“因店施策”，自然人文景区打造特色住宿、植入游乐设施 [4][5] - 创新产品与打法，研发“水公园 +”“家庭娱乐中心”产品，关注新欢乐谷项目拓展，酒店开拓有限服务酒店产品体系、探索代建机会，自然人文景区形成标准化运营管理体系和服务组合方案 [5] 地产拿地 - 以周转去化为考量，聚焦一线核心城市和部分强二线核心城市核心区域招拍挂机会 [6] 地产产品设计 - 构建“需求洞察 - 技术迭代 - 品质兑现”全周期价值体系，打造“侨城好房子” [6] - 坚守中高端品质地产定位，参与保障性住房建设，如深圳东岸雅居项目是大湾区保障房品质升级样本 [6][7] 集团增持情况 - 2024年下半年华侨城集团完成一轮增持，累计增持公司股份64,877,064股 [7] - 未来加强市值管理，鼓励增持，开展股份回购 [7]

信用评级 - 公司主体长期信用等级及“21侨城02”“21侨城04”“21侨城06”信用等级为AAA，评级展望稳定[5] - 公司指示评级由上次的aa - 变动为a[18] - 公司外部支持由上次上调3个子级调整为上调5个子级[19] 业绩数据 - 2024年公司收入为1.94亿元，旅游综合收入272.99亿元、房地产收入269.14亿元[18][23] - 2025年1 - 3月公司实现营业总收入53.63亿元，同比下降38.40%，综合毛利率下降至5.41%[45] - 2024年公司营业总收入544.07亿元，营业利润率8.77%，利润总额 - 71.77亿元[49][69][71] 用户数据 - 2024年旗下文旅企业接待游客8081万人次，同比下降13.71%[45][46] 资产情况 - 截至2024年底文旅及地产项目剩余可开发建筑面积1100.81万平方米[12][17] - 2024年底公司其他应收款占资产构成10.11%，固定资产占7.26%，存货占46.58%，货币资金占9.53%，其他占26.51%[18] - 截至2025年3月底，公司合并资产总额3185.45亿元，所有者权益746.26亿元[32] 业务情况 - 2024年公司文旅业务受高基数影响接待人次下降，房地产销售继续疲弱[12] - 截至2024年底，公司在运营主题公园24个、酒店23个、旅行社1家、自然人文景区2家、文旅商综合体6个[46] - 截至2024年底，公司在建文旅项目合计16个，全口径总投资规模约257.20亿元，尚需投入资金规模为151.78亿元[46] 发展趋势 - 2022 - 2025年3月公司合并口径现金类资产从416.21亿元降至292.36亿元[20] - 2022 - 2025年3月公司合并口径营业总收入从767.67亿元降至53.63亿元[20] - 2022 - 2025年3月公司合并口径资产负债率从74.39%升至76.57%[20] 人员变动 - 2024年6月19日，刘凤喜被聘任为副董事长、总裁[42] - 2024年6月19日，李茂惠被聘任为独立董事[42] - 2024年6月19日，丁新被选举为监事长[44] 土地储备 - 2024年公司无新增土地储备，2025年1 - 3月在重庆获一宗住宅用地，新增土地储备计容建筑面积5.28万平方米[47][49] 债务情况 - 2024年底短期债务占全部债务比重31.46%，长期债务占68.54%[62] - 公司融资以银行贷款为主，未来2年到期融资规模大，再融资压力大[66] - 公司2025 - 2026年度内拟向华侨城集团申请不超过400亿元的借款额度[84]

政策响应与土地收储 - 自去年9月26日中央政治局会议提出“促进房地产市场止跌回稳”，中央和地方出台政策“组合拳”，公司各区域项目积极响应专项债收购商品房政策，与当地政府对接收储事宜 [2][3] 拿地策略与市场表现 - 重点百城新房销售量去年四季度、今年一季度同比增长，市场“止跌回稳”成效初现，一线及核心二线城市有望率先企稳 [3] - 公司坚持区域和资源聚焦，今年3月成功获取重庆核心区约27亩土地 [3] 市值管理举措 - 公司重视市值管理，构建管理闭环，建立以《市值管理制度》和《估值提升计划》为主体的工作机制，采取控股股东增持、回购股份注销等举措 [4][5] - 未来将加强市值管理，坚持相关原则，根据经营情况制定提升举措 [5] 债务偿还与管控 - 公司存量债务以中长期银行借款为主，按“631”管控原则防控债务风险，确保债务如期兑付 [5] 文旅业务运营 - 文旅业务是核心业务，市场呈现高端消费复苏、出国游增长、下沉市场吸引力增大等趋势，带来机遇与挑战 [5] - 公司一方面创新经营理念、更新存量项目，如主题公园聚焦运营思路、更新内容和硬件，酒店“因店施策”、提升收益管理能力，自然人文景区打造特色住宿和植入游乐设施 [6] - 另一方面创新产品与打法，挖掘增量市场，如主题公园研发“水公园+”和“家庭娱乐中心”产品，酒店开拓“嘉途”品牌、探索代建机会，自然人文景区形成标准化运营管理体系拓展外部市场 [6][7] 资产盘活方式 - 公司本着“项目收益最优”原则，除土地收储外，推动调规、存量房收储、资产转让等盘活工作 [7] - 建立长效盘活工作机制，总部跟踪推动项目进展，推广盘活经验，提高工作和沟通效率 [7]

中国国际工程咨询有限公司人事变动 - 郭铭群任公司党委副书记、董事，并提名为总经理人选 [1] 中国电气装备集团有限公司人事变动 - 闫华锋任公司党委副书记、董事，并提名为总经理人选 [2] - 孟汉峰任公司党委副书记、董事，免去其纪委书记职务 [2] 中国能源建设集团有限公司人事变动 - 尹强、徐陆任公司党委常委 [3] 华侨城集团有限公司人事变动 - 聘任刘家强、朱泽为公司外部董事 [4]

中央企业领导人员职务任免 - 郭铭群任中国国际工程咨询有限公司党委副书记、董事，提名为总经理人选 [1] - 闫华锋任中国电气装备集团有限公司党委副书记、董事，提名为总经理人选 [1] - 孟汉峰任中国电气装备集团有限公司党委副书记、董事，免去其纪委书记职务 [1] - 尹强、徐陆任中国能源建设集团有限公司党委常委 [1] - 刘家强、朱泽被聘任为华侨城集团有限公司外部董事 [1]

土储专项债发行规模与节奏 - 全国各地公示拟使用专项债收回收购存量闲置土地接近3000宗，总面积超1.33亿平方米，总金额超3500亿元 [1] - 4月公示地块超1500宗，超1月至3月累计公示总量，总金额超1700亿元 [1] - 2024年1至4月新增地方债发行规模同比增加53.8%，新增专项债发行同比增加64.8% [1] - 截至5月21日土储专项债发行总额达964亿元，占新增项目专项债比重7.5% [2] 政策驱动因素 - 2024年自然资源部出台专项债券资金收回收购存量闲置土地通知 [1] - 2024年3月自然资源部和财政部联合发布支持土地储备工作通知 [1] - 财政政策靠前发力推动地方债快发早用，实现稳经济、稳就业和稳预期 [1] 土地收储定价与主体分布 - 约50%地块拟收储价格与成交价比值在0.8至1.0之间，30%在0.9至1.0之间，18%在0.7至0.8之间 [3] - 超80%拟收储地块属于地方国企，保利、华侨城等央企有多宗地块拟被收储 [3] - 民企方面新城、俊发等企业有多宗地块拟被收储 [3] 行业影响与建议 - 发行专项债收回闲置土地可补充房企流动性，优化土地资源配置 [2] - 国企在土地市场中起到托底作用，政府收回闲置土地可释放资金支持其履行社会责任 [3] - 有业内人士建议在政策性银行旗下设立收储专项贷款中心，规定一定比例定向支持民营企业 [3] - 未来央企、民企可通过换地、"收调供"等方式加强与地方政府沟通协商，加快存量闲置土地盘活 [3]

股权变更 - 康佳集团最大股东华侨城集团将持有的近30%股份无偿转让给中国华润 [1] - 华侨城集团及其一致行动人将不再持有公司股份 磐石润创及合贸公司将合计持有29.999997%股份 [3] - 华侨城和华润集团的实际控制人均为国资委 [3] 财务表现 - 康佳连续三年亏损 2022年亏损14.71亿元 2023年亏损21.64亿元 2024年亏损32.96亿元 合计亏损69.31亿元 [3] - 华侨城A 2024年净利润约-86.62亿元 同比下降33.42% [3] - 康佳半导体及存储芯片行业营收1.70亿元 同比下滑94.99% 消费电子业务营收101.37亿元 同比下滑0.67% [4] 业务协同 - 华润集团旗下的华润微电子在半导体领域拥有完整产业链 与康佳的半导体业务存在技术和资源互补潜力 [3] - 康佳近几年聚焦消费电子和半导体两大主业 [3] 高管信息 - 康佳电子一把手为党委书记 董事局副主席(主持工作)周彬 二把手为总裁曹士平 [6] - 公司高管团队包括多名董事 监事 财务总监和副总裁 [6]

报告行业投资评级 报告未明确提及行业整体投资评级，但对部分公司给出评级，如Greentown（3900.HK）为Buy，OCT（000069.SZ）为Sell [4] 报告的核心观点 - 第20周中国房地产交易反弹，出口导向型城市表现积极 [1] - 新房和二手房销售、库存、估值等指标呈现不同变化趋势，对行业相关业务产生影响 [3][4][5] 根据相关目录分别进行总结 本周关键亮点 - 关税影响评估显示，出口依赖型城市表现积极，一手房交易中，最依赖出口的城市成交量周环比增长26%，二手房认购销售环比增长2%，二手房访客流量周环比增长2%，挂牌供应周环比下降7% [1] - 新房搜索活动有所缓和，周环比下降3%，比关税宣布前低2% [1] 关键数据点 - 新房销售面积周环比增长12%，同比增长21%，一线城市和北方城市表现突出 [3] - 二手房交易周环比增长42%，同比增长23%，经纪人对价格有升值预期，房主则没有 [3] - 5月至今，一手房销售面积中位数环比下降5%，同比下降12%；二手房销售面积中位数环比下降26%，同比下降6% [3] - 年初至今，一手房销售面积城市平均同比增长2%，总量同比增长5%；二手房销售面积城市平均同比增长9%，总量同比增长26% [3] - 库存周环比持平，较2024年末下降2.4%，库存月数为26.3个月 [3] - 估值方面，海外覆盖开发商股价周环比平均下跌2%，绿城中国（3900.HK）表现出色，周环比上涨2%；内地覆盖开发商股价周环比平均下跌1%，华侨城A（000069.SZ）表现出色，周环比上涨1% [4] 影响 - 约75个城市的房地产销售显示，百强开发商5月预售额可能同比下降12%，4月为下降7% [5] - 竣工方面，5月GSPC跟踪指标显示同比下降高个位数，预计2025财年同比下降10% [5] - 新开工方面，预计5月同比下降约20% [5] - 家电销售整体5月至今可能同比下降 [5] - 贝壳找房4月至5月至今的GTV可能同比持平 [5] 各市场表现 - **一级市场**：第20周销售面积周环比增长12%，一线城市和北方城市表现突出；年初至今销售面积同比增长2%，一线城市和长三角地区表现突出 [21][34] - **二级市场**：第20周和年初至今成交量同比分别增长3%和9%，经纪人对价格有升值预期，房主则没有 [37] - **库存**：第20周库存周环比持平，较2024年末下降2.4%，库存月数为26.3个月 [47] 估值 - 海外覆盖开发商目前平均较2025年末预期净资产价值折让38%，2025年预期市净率为0.5倍 [58] - 内地覆盖开发商目前平均较2025年末预期净资产价值折让20%，2025年预期市净率为0.5倍 [58]

郑州保障性租赁住房供应 - 郑州市2025年第二批保障性租赁住房上线系统配租 涉及郑州城发东华美寓 郑州城发荥泽美寓及分散式房源项目 [1] - 郑州城发东华美寓位于中牟县 本批次配租房屋共约498套1118间房源 其中188套75-77㎡一居室 310套122-167㎡三居室 [1] - 房屋租金价格区间为1008-1718元/月 电费0.56元/度 水费2.65元/吨 天然气费2.63元/方 按阶梯收费 [1] 房企销售业绩表现 - 华侨城A 4月合同销售面积11.7万平方米 同比增长15%环比基本持平 合同销售金额17.8亿元 同比增长10%环比减少7% [2] - 远洋集团4月协议销售额28.1亿元 协议销售楼面面积16.68万平方米 协议销售均价1.68万元/平方米 [3] 房企融资与资金运作 - 万科获深铁集团提供不超过15.52亿元低息借款 借款利率年化2.34% 低于1年期LPR [4] - 该笔借款用途为偿还公司债券本金与利息 借款期限36个月 可提前还款或展期 还款方式为每半年还款0.5% 最后一期还97% [4] 公司治理变动 - 华远地产董事张蔚欣因退休于5月13日离任董事职务 不再担任公司任何职务 原定任期至第八届董事会任届期满 [5] - 公司表示离任不影响董事会正常运作 将尽快完成新任董事补选工作 [5]

2025年4月销售情况 - 2025年4月公司实现合同销售面积11.7万平方米，同比增加15%，环比3月基本持平 [1] - 2025年4月公司合同销售金额17.8亿元，同比增加10%，环比3月减少7% [1] - 2025年1-4月公司累计合同销售面积39.6万平方米，同比增加11% [1] - 2025年1-4月公司累计合同销售金额61.4亿元，同比增加2% [1] 2025年4月新增土地情况 - 2025年4月公司无新增土地 [2] 旅游综合业务情况 - 公司通过丰富"国潮文化节"活动内容（如烟花秀、无人机表演、非遗表演、音乐派对等）提升游客体验 [3] - 2025年4月公司旗下文旅企业接待游客580万人次，同比增加7% [3] - 2025年1-4月公司旗下文旅企业累计接待游客2482万人次，同比增加5% [3]