股东会信息 - 2025年第一次临时股东会9月19日15:00召开，网络投票9:15 - 15:00[7] - 股权登记日为2025年9月12日[8] - 现场会议在广东省深圳市南山区华侨城海景嘉途酒店3楼会议室召开[11] 股权结构 - 华侨城集团持股3,920,562,506股，比例48.78%；一致行动人持股78,743,684股，比例0.98%；合计持股3,999,306,190股，比例49.76%[4] 提案情况 - 提案含总议案及6项非累积投票提案，包括变更会计师事务所等[24] - 提案2.00、3.00、4.00需出席股东所持表决权三分之二以上同意通过[12] 登记信息 - 登记时间为2025年9月15 - 18日9:00 - 18:00，地点在广东省深圳市南山区华侨城大厦31楼[13] 投票信息 - 深市挂牌投票代码360069，简称为侨城投票[18] - 互联网投票需办理身份认证[20]

会议相关 - 董事会会议通知和文件于2025年9月5日送达，9月8日召开[1] - 出席会议董事应到5人，实到5人[1] - 两项议案均5票同意0票反对0票弃权通过[1] 人员相关 - 吴秉琪曾任华润系多职，现任华侨城集团党委副书记等职[4] - 吴秉琪未持有公司股份，未受相关处罚和惩诫[4]

房地产行业政策与市场反应 - 深圳楼市新政实施后首个周末出现积极市场反应 包括二手房看房人数增加 买卖双方加速签约 房企更新宣传信息 [1] - A股房地产板块9月8日盘初表现强劲 上实发展 卧龙新能 首开股份涨停 南山控股 华侨城A 万科A等涨超3% [1] - 港股房地产股多数上涨 绿景中国地产 新世界发展 碧桂园等股涨超10% [1] - 深圳楼市新政被业内视为对楼市的优化调控 体现城市治理与民生保障的有机结合 彰显政策前瞻性 精准性与高效能 [1] - 中金公司认为深圳政策调整符合预期 三大超高能级城市本轮调整均侧重激发外围地区多套购房需求 深圳限购条件较北京上海更宽泛 [1] - 北京自8月8日新政后至9月5日新房及二手房交易量日均值较7月分别上升9%和10% [1] - 上海自8月25日新政后至9月5日新房交易量日均值较7月上升25% [1] - 中金公司认为地产销售持续好转需等待存量房收储和城中村改造等政策切实落地 与限购政策调整形成协同效应 [2] 固态电池产业化进展 - 固态电池概念9月8日开盘活跃 德龙激光 华盛锂电 中一科技 软控股份 泰坦股份等股涨停或涨超10% [2] - 锂电设备企业半年报频繁提及固态电池新技术 设备公司从6月起开始向下游厂商交付固态电池相关设备 [2] - 今年上半年固态设备订单快速增长 预示固态电池产业化进程显著提速 [2] - 中信建投认为产业链各环节投资机会日益凸显 设备端作为产业资本开支最上游将率先受益 [2]

行业投资评级 - 投资评级为看好，并维持该评级 [10] 核心观点 - 止跌回稳的政策目标曾提振市场预期，但4月以来边际下行压力再次加大，产业政策宽松概率逐步提高 [4] - 行业量价快速下行阶段可能已经过去，核心区和好房子具备结构性亮点 [4] - 当前股票位置较底部的溢价并不大，市场整体估值抬升提供了补涨空间 [4] - 重视具备轻库存、好区域和产品力的龙头房企，以及拥有稳定现金流的龙头经纪、商业地产和央国企物管 [4] 政策分析 - 北上深逐步放开外围限购，效果相对有限，但可能意味着新一轮宽松的开启 [2][8] - 核心区域放开限购对边际影响更大，尤其高端新房市场价格天花板将进一步抬升，但未必能逆转趋势 [2][8] - 结构性工具定向降低房贷利率未超越当前政策框架，住房是最大的消费 [2][8] - 公积金存贷利率有较大下调空间，本轮下降过程偏慢，预留了相机抉择余地 [2][8] - 核心城市旧改货币化有助于扩大当期需求，但实际落地进度偏慢 [8] - 大规模收储可缓解买卖市场供需压力，但可能加大后续租赁市场供给压力 [2][8] - 深圳优化限购政策：福田、南山、宝安（新安）深户限购2套，非深户1年社保限购1套；罗湖、宝安（不含新安）等区域深户或非深户1年社保不限套数；盐田、大鹏新区取消限购；房贷利率不再区分首套和二套 [6][17] 市场表现 - 本周长江房地产指数-0.68%，相对沪深300超额收益+0.13%，行业排名16/32 [5][15] - 年初至今长江房地产指数+5.29%，相对沪深300超额收益-8.07%，行业排名26/32 [5][15] - 开发类和物管类以下跌为主，收租类有涨有跌 [5] - 华润置地年初至今涨幅45.46%，中国海外宏洋集团涨幅37.71% [15] - 碧桂园服务年初至今涨幅24.12%，万物云涨幅27.50% [15] 销售数据 - 37城新房成交面积四周滚动同比-14.9%，较上周+2.1pct [7][18] - 17城二手房成交面积四周滚动同比+6.1%，较上周+3.0pct [7][18] - 年初至今37城新房成交面积累计同比-6.2%，17城二手房累计同比+14.4% [7][18] - 9月截至5日，37城新房成交面积当月同比-4.4%，17城二手成交面积当月同比+27.1% [7] - 12城新房及二手合计成交面积当月同比+14.7% [7] - 一线城市新房成交面积四周滚动同比-17.4%，二手房+2.1% [18] - 三四线城市新房成交面积四周滚动同比-35.8%，二手房+7.8% [18] 政策动向 - 住建部召开2025年部机关法治工作会议，重点部署高质量编制"十五五"住房城乡建设立法规划 [6][17] - 要求深刻领悟党中央决策部署战略意图，强化顶层设计和统筹谋划 [6][17]

核心人事变动 - 吴秉琪出任华侨城集团党委副书记、董事并被提名为总经理人选 接替张振高和刘凤喜的职务 [1] - 张振高因达到63岁退休年龄上限卸任党委书记和董事长职务 刘凤喜不再担任总经理职务 [1] - 吴秉琪此前担任华润置地总裁和中国建筑副总经理 拥有央企管理经验 [1][7][8] 公司财务表现 - 2022-2024年累计亏损超260亿元 2025年上半年营业收入113.17亿元 净亏损28.68亿元 较2024年同期亏损10.56亿元进一步扩大 [4] - 2025年上半年经营性净现金流25.6亿元 较上年同期大幅增加53.9亿元 现金流状况改善 [6] - 截至2025年6月末总负债2410.86亿元 其中61.85%为短期债务 流动负债达1491.03亿元 短期偿付压力较大 [9] 战略调整举措 - 张振高任期内推进战略规划修编聚焦主业 加大专业化整合力度 落实精益管理 [3] - 组建城市公司化解资源重复配置矛盾 将旅游发展集团和商业管理公司等四家专业公司独立运营 [3] - 近年出售上海和西安等地多个项目股权和五星级酒店资产 累计处理超过30家子公司及其债权 [3] 新任领导背景 - 吴秉琪现年54岁 拥有同济大学本科学历和澳大利亚南澳大学工商管理硕士学位 [7] - 在华润体系工作近三十年 2013年升任华润置地高级副总裁 2022年7月正式升任华润置地总裁 [7] - 2019-2020年带领华西大区销售额同比增长37.8%至275亿元 营业额同比增长9.7%至190亿元 [7] - 2021年调任华北大区后在北京市场实现413亿元销售 使华润置地进入北京房企前三 [7] - 2023年9月调任中国建筑集团副总经理 2024年带领公司房地产业务实现销售额4219亿元 新增土地储备882万平方米 购地金额1385亿元 多项指标行业第一 [8][10] 公司资源与优势 - 截至2025年一季度末总资产4848亿元 净资产1004亿元 [11] - 2024年境内债融资达183亿元 融资成本仅2.13%-3.57% [11] - 作为国资委直接管理的大型央企 在资源获取和政策支持方面具有天然优势 [11] 业务发展动态 - 2025年上半年通过管理输出模式获取浙江衢州和安徽祁门2个轻资产服务项目 [6] - 需重新审视"文旅+地产"商业模式的有效性 地产业务输血能力减弱 文旅业务造血能力面临考验 [11]

人事变动 - 国务院国资委正式发布华侨城集团主要领导职务任免公告 张振高因达到退休年龄上限卸任党委书记及董事长职务 吴秉琪被任命为党委副书记及董事并提名为总经理人选 刘凤喜不再担任总经理职务[1] - 吴秉琪于8月29日提前到任华侨城集团 迅速投入工作并聚焦梳理公司整体发展战略与地产业务板块[4] 新任管理层背景 - 吴秉琪职业生涯涵盖华润置地及中国建筑两大央企 拥有三十余年经验 涉及文旅综合体开发 地产业务整合及资产运营管理[6] - 在华润置地分管华西大区期间推动区域销售额同比增长37.8%至275亿元 营业额同比增长9.7%至190亿元 调任华北大区后带动区域营业额同比增长21.44%至409.37亿元 跃居集团首位[7] - 担任华润置地总裁期间 2023年上半年实现营业额729.7亿元同比增长0.1% 核心净利润112.7亿元同比增长10.9% 加权融资成本下降19个基点至3.56% 平均债务期限拉长至5.5年[7] - 在中国建筑任职期间提出构建房地产发展新模式 聚焦三大工程及城中村改造与保障房建设 强调现金为王及现金流管理[8] 公司战略沿革 - 任克雷时代奠定文旅加地产模式 主导建设深圳世界之窗及欢乐谷等项目 奠定文旅行业龙头地位[9] - 段先念引入曲江模式开启8年扩张期 逐步淡化房地产标签但错失行业发展机遇 2021年公司营收达1026亿元同比增长25% 归母净利润仅38亿元同比下降70.05%[9] - 张振高推出"一体两翼三功能"模式 以房地产开发销售为一体 物业商业酒店会展为两翼 期间推进资产优化出让上海宝格丽酒店等低收益资产[10] 财务表现 - 2022年出现上市以来首次亏损 归母净利润录得109亿元亏损 2023年亏损64.92亿元 2024年亏损86.62亿元 2025年上半年亏损同比扩大至28.68亿元[11][12] - 2025年上半年旅游综合业务营收81.65亿元占比72.15% 房地产业务营收30.76亿元占比27.18% 两大业务营收均下滑 其中房地产业务营收同比大幅下滑73.51% 毛利率进一步下滑至5.49%[12] 管理层结构 - 吴秉琪为华侨城集团董事会中唯一70后成员 其余管理层多为60后[12]

核心管理层变动 - 吴秉琪被任命为华侨城集团有限公司党委副书记、董事，并提名为总经理人选 [4] - 张振高被免去党委书记、党委常委、董事长、董事职务并退休，刘凤喜被免去党委副书记、党委常委、董事职务并不再担任总经理 [4] - 公司管理层已完成交替，官网已更新管理团队信息 [6] 新任总经理背景 - 吴秉琪出生于1971年，现年54岁，毕业于同济大学工业与民用建筑工程专业，后获澳大利亚南澳大学工商管理硕士学位 [8] - 职业经历覆盖房地产全周期，1993年加入华润集团，曾任华润物业董事、副总经理，华润营造董事、副总经理等职务 [8] - 2007年进入华润置地，2013年10月任高级副总裁兼战略总监、成都区域总经理，2019年2月出任执行董事，2022年7月升任华润置地总裁，任内推动华北大区2022年销售额突破521亿元，位居北京房企前三 [8] - 2023年9月就任中国建筑集团有限公司党组成员、副总经理，10月任中国建筑股份有限公司副总裁、总法律顾问 [8] 公司财务状况 - 公司连续3年亏损，2022年至2024年期间分别亏损109.05亿元、64.92亿元、86.62亿元，累计亏损超260亿元 [10] - 2025年上半年实现营业收入约113.17亿元，同比减少50.82%，净利润亏损28.68亿元 [11] - 截至2025年6月30日，总负债规模达2410.86亿元，其中流动负债1491.03亿元 [12] - 有息负债总额为1288.3亿元，与2024年末的1295.6亿元基本持平，债务规模总体保持稳定 [17] 业务表现与挑战 - 2025年上半年房地产业务营收同比大幅下滑73.51%，毛利率进一步下滑至5.49% [12] - 长期依托的"文旅+地产"业务模式在当前市场环境下遭遇挑战 [12] - 公司已开始转型，将文旅与地产业务在组织架构上进行分割，主业重新回到房地产之上 [12] - 经营战略调整为"一体两翼三功能"新发展模式，聚焦"一体"由各事业部和城市公司负责房地产开发销售业务，围绕"两翼"巩固物业、商业、酒店、会展等业务 [12] 资产处置与战略调整 - 公司不断梳理资产包情况，出清收益较低资产 [13] - 陆续出让上海宝格丽酒店、西安华侨城实业、丽江国旅49.53%股权、云南文产城市商业文化综合投资有限公司等资产 [14] - 2025年上半年新增一个土地储备项目，位于重庆沙坪坝小龙坎，土地总价款4.57亿元 [18] - 明确"双轮驱动"发展策略：旅游业务以存量产品提升和增量项目拓展并重，房地产业务聚焦资源优化与产品提升 [18]

人事任免 - 国务院国资委于9月5日发布华侨城集团领导人员职务任免 吴秉琪任集团党委副书记、董事 并提名为总经理人选[1] - 张振高被免去党委书记、党委常委、董事长、董事职务并退休 刘凤喜被免去党委副书记、党委常委、董事职务并不再担任总经理职务[1] - 吴秉琪此前为中国建筑集团党组成员、副总经理 其管理层身份已在华侨城集团官网显示[1] 新任总经理背景 - 吴秉琪出生于1971年 现年54岁 是华侨城集团高管中少有的"70后" 拥有30余年地产行业经验[3] - 曾长期任职于华润置地 历任副总裁、战略总监、成都大区总经理、高级副总裁、党委副书记及总裁等职务[3] - 2019-2020年带领华润置地华西大区实现销售额同比增长37.8%至275亿元 2021年推动华北大区营业额同比增长超20%至409.37亿元[4] 公司经营状况 - 华侨城集团2025年上半年营收约183.03亿元 净利润亏损45.94亿元[5] - 旗下主要上市公司华侨城A 2024年营收544.07亿元（同比下降2.4%） 净利润亏损86.62亿元（同比下降33.42%）[5] - 2025年上半年华侨城A营收113.17亿元（同比下降50.82%） 净利润亏损28.68亿元（同比下降171.52%）[6] 发展战略 - 公司正处于转型升级与稳定经营双重考验的关键期 2022年以来持续亏损[5][6] - 下一步战略以存量产品提升和增量项目拓展双轮驱动 增强旅游业务核心竞争力[6] - 通过资源优化和产品提升协同发力 推动房地产业务健康稳健发展[6]

核心管理层变动 - 张振高因达到央企退休年龄上限正式卸任华侨城集团党委书记及董事长职务 [2] - 吴秉琪被任命为集团党委副书记及董事并提名为总经理人选接替刘凤喜 [2] - 吴秉琪于8月29日提前到任并迅速投入工作聚焦公司整体发展战略与地产业务板块 [4] 新任管理层背景 - 吴秉琪职业生涯涵盖华润置地及中国建筑拥有文旅综合体开发及地产业务整合经验 [4] - 在华润置地期间主导区域业务实现显著增长：2019-2020年华西大区销售额同比增长37.8%至275亿元营业额同比增长9.7%至190亿元 [6] - 2021年调任华北大区后区域营业额同比增长21.44%至409.37亿元跃居集团七大区域首位 [6] - 2023年上半年担任华润置地总裁期间公司核心净利润同比增长10.9%至112.7亿元加权融资成本下降19个基点至3.56% [6] - 2023年9月调任中国建筑分管地产业务整合与风险管控强调现金为王及业务创新优化土地储备 [6][7] 公司战略演变 - 任克雷时代奠定文旅+地产模式主导建设深圳世界之窗及欢乐谷等项目 [8] - 段先念引入曲江模式开启8年扩张期逐步淡化房地产标签但错失行业发展机遇 [8] - 2021年公司营收达1026亿元同比增长25%但归母净利润同比下降70.05%至38亿元显现增收不增利问题 [8] - 张振高推动一体两翼三功能模式以房地产开发销售为主体并出让低收益资产如上海宝格丽酒店 [9] 财务状况与业务表现 - 2022年公司出现上市以来首次亏损归母净利润录得109亿元亏损 [9] - 2023-2024年归母净利润连续亏损分别为64.92亿元及86.62亿元 [9] - 2025年上半年亏损同比扩大至28.68亿元 [9] - 上半年旅游综合业务营收81.65亿元占比72.15%房地产业务营收30.76亿元占比27.18% [9] - 房地产业务营收同比大幅下滑73.51%毛利率进一步下滑至5.49% [9] 未来发展方向 - 吴秉琪作为管理层中唯一70后成员可能为公司亏损转型期带来新转机 [10] - 公司需重点关注房地产业务持续下滑及盈利能力减弱问题 [9]

核心管理层变动 - 张振高被免去华侨城党委书记、党委常委、董事长、董事职务并退休 刘凤喜被免去党委副书记、党委常委、董事职务并不再担任总经理职务 [2] - 吴秉琪任华侨城党委副书记、董事 并提名为集团总经理人选 [2] - 吴秉琪出生于1971年 毕业于同济大学工业与民用建筑工程专业 拥有澳大利亚南澳大学工商管理硕士学位 1993年加入华润集团 2007年转入华润置地 历任高级副总裁、执行董事、首席人力资源官等职务 2023年9月任中国建筑副总经理 [6] 公司财务表现 - 2025年上半年营业收入113.2亿元 归母净亏损28.7亿元 同比均下跌 [11] - 连续三年半净利润亏损 2022年至2024年分别亏损109.05亿元、64.92亿元、86.62亿元 总亏损额超260亿元 [11] - 利润下滑主要因项目结转收入金额和毛利率同比下降 [13] - 2025年上半年签约销售面积60.7万平方米 签约销售金额94.9亿元 行业排名第44位 [13] 债务与投资管理 - 截至2025年6月末有息负债总额1288.3亿元 与2024年末的1295.6亿元基本持平 [13] - 中长期借款占比提升至68.3% 较2024年末的65.2%上升3.1个百分点 短期借款及一年内到期负债占比降至31.7% [13] - 2022年和2023年土地投资额分别为15亿元、60亿元 2024年停止拿地 [13] - 2025年上半年新增重庆沙坪坝小龙坎项目 土地面积1.8万平方米 计容建筑面积5.28万平方米 土地总价款4.57亿元 [13] 战略调整与业务聚焦 - 明确"双轮驱动"策略：旅游业务侧重存量提升与增量拓展 房地产业务聚焦资源优化与产品提升 [14] - 2022年起战略调整为"一体两翼三功能"模式 主业重回房地产 并出清低收益资产 [16] - 资产出清包括上海宝格丽酒店、西安华侨城实业、丽江国旅49.53%股权、云南文产商业文化公司等 [16] 行业背景与管理层挑战 - 房地产市场未处上行周期 公司业绩承压 [17] - 吴秉琪曾带领华润置地华北大区在北京市场实现413亿元销售额 位列当地房企三甲 [18] - 中国建筑2024年房地产业务销售额4219亿元 行业前列 新增土地储备882万平方米 总购地金额1385亿元 [18]