担保额度调剂 - 公司管理层将全资子公司深圳华侨城华腾投资有限公司未使用的1.142亿元担保额度及全资子公司重庆华侨城实业发展有限公司未使用的0.752亿元担保额度调剂至控股子公司深圳华侨城城市更新投资有限公司 [2] - 此次调剂金额占公司最近一期经审计净资产的0.36% 调剂后深圳城更的担保额度由1.734亿元增加至3.628亿元 [2] - 本次调剂担保事项已经公司管理层审批同意 属于股东大会授权范围内的操作 [2][5] 被担保人基本情况 - 深圳华侨城城市更新投资有限公司是公司控股子公司 公司累计持有51%股份 主营业务为房地产开发与经营 [3] - 截至2025年10月末 该公司资产总额78.89亿元 负债总额58.48亿元 净资产20.42亿元 资产负债率为74.12% [3] - 2025年1-10月该公司营业收入为0.05亿元 净利润为-0.24亿元 无重大或有事项 [3] 担保协议主要内容 - 公司全资子公司深圳华侨城房地产有限公司为深圳城更与上海银行深圳分行的房地产更新贷款提供51%的担保 [4] - 担保对应的债权本金金额不超过人民币1.894亿元 [4] 累计担保情况 - 截至2025年10月末 公司及控股子公司的担保余额为285.71亿元 占公司最近一期经审计净资产的53.72% [6] - 公司无逾期担保金额 也无涉及诉讼的担保金额及因担保被判决败诉而应承担的损失金额 [6]

担保额度 - 2025 - 2026年度公司及控股子公司为控参股公司担保额度不超532.64亿元[1] - 截至2025年10月末公司及控股子公司担保余额285.71亿元，占最近一期经审计净资产53.72%[8] 额度调剂 - 调剂金额1.894亿元占公司最近一期经审计净资产的0.36%[2] - 调剂后深圳华侨城华腾投资有限公司担保额度由1.142亿元调为0元[2][3] - 调剂后重庆华侨城实业发展有限公司担保额度由9.92亿元调为9.168亿元[3] - 调剂后深圳城更担保额度由1.734亿元调为3.628亿元[3] 深圳城更情况 - 公司累计持有深圳城更51%股份[4] - 2025年10月末深圳城更资产负债率74.12%[4] - 2025年1 - 10月深圳城更营业收入0.05亿元，净利润 - 0.24亿元[4] - 公司全资子公司为深圳城更与上海银行深圳分行贷款提供51%担保，对应债权本金不超1.894亿元[5]

债券利率调整 - 公司下调“21侨城02”后2年票面利率100个基点至2.89%[2] - 前5年票面利率为3.89%，调整后2026 - 2028年为2.89%[3] 回售信息 - 回售登记期为2026年11月27日至12月3日（仅限交易日）[6] - 回售价格100元/张（不含利息），兑付日为2026年1月12日[6][7] 利息情况 - 2021 - 2026年利息利率3.89%，每10张派息38.9元（含税）[8] - 扣税后个人等每10张派息31.12元，非居民企业为38.9元[8]

股价与交易表现 - 11月25日盘中，公司股价上涨2.26%，报2.72元/股，成交额1.66亿元，换手率0.90%，总市值218.63亿元 [1] - 当日资金流向显示主力资金净流出242.39万元，特大单净卖出325.60万元，大单净买入83.21万元 [1] - 公司股价今年以来上涨1.87%，近20日上涨12.86%，近60日上涨12.40% [1] - 公司今年以来已1次登上龙虎榜，最近一次为11月11日 [1] 公司基本面与财务数据 - 公司主营业务收入构成为：旅游综合业务72.15%，房地产业务27.18%，其他(补充)0.67% [1] - 截至10月20日，公司股东户数为10.33万户，较上期减少2.38%，人均流通股为66792股，较上期增加2.43% [2] - 2025年1-9月，公司实现营业收入170.25亿元，同比减少41.95%，归母净利润为-43.67亿元，同比减少85.76% [2] 股东结构与分红情况 - 公司A股上市后累计派现165.03亿元，但近三年累计派现0.00元 [3] - 截至2025年9月30日，富国中证旅游主题ETF（159766）为第三大流通股东，持股8199.40万股，较上期增加2989.12万股 [3] - 香港中央结算有限公司为第六大流通股东，持股7014.26万股，较上期增加1109.81万股 [3] - 华安媒体互联网混合A（001071）为新进第八大流通股东，持股3774.31万股 [3] - 易方达裕祥回报债券A（002351）为第九大流通股东，持股2740.83万股，数量较上期不变 [3] - 中国证券金融股份有限公司已退出十大流通股东之列 [3] 公司背景与行业属性 - 公司全称为深圳华侨城股份有限公司，成立于1997年9月2日，上市于1997年9月10日，总部位于广东省深圳市南山区华侨城大厦 [1] - 公司主营业务涉及旅游综合、房地产和纸包装业务 [1] - 公司所属申万行业为房地产-房地产开发-商业地产，所属概念板块包括在线旅游、特色小镇、旅游酒店、破净股、冰雪产业等 [1]

行业投资评级 - 报告对房地产行业的投资评级为“优于大势” [1][6] 核心观点 - 政策预期再起，新一轮楼市政策出台具备必要性和急迫性，以应对量价下行压力及对银行系统的冲击 [1][5][16] - 政策方向预计将围绕需求侧（如限购松绑、房贷贴息、个税补贴）、供给侧（如回收闲置用地、收储现房）及行业转型（“好房子”标准）展开 [2][28][31][34][37] - 政策节奏研判为：短期关注房贷贴息与个税补贴；中期关注一线城市限购完全松绑；长期关注中央下场推动大规模市场化收储 [1][39] - 2025年展望：二手房市场量升价稳，新房市场各指标磨底 [10] - 投资建议关注存量地产三大方向（商业地产、物业管理、房产中介）及“好房子”相关标的 [5][40] 市场表现与数据总结 股票市场表现 - 本周（2025年11月17日-21日）A股房地产板块涨跌幅为-5.83%，跑输大盘（沪深300）2.06个百分点；港股地产建筑板块涨跌幅为-4.94%，跑赢大盘（恒生指数）0.15个百分点 [2][42][53] - 近一个季度及近一个月，A股房地产板块均跑输大盘 [45] - 本周A股涨幅靠前的个股包括*ST中迪（18.77%）、新城控股（4.63%）；港股涨幅靠前的包括富力地产（14.55%）、恒大物业（5.47%） [47][56] 信用债市场 - 本周地产信用债发行71.57亿元，净融资额7.96亿元；年初至今累计净融资额为-421.33亿元，去年同期为-251.54亿元 [2][58] REITs市场表现 - 本周REITs指数涨跌幅为-1.12%，其中产权型REITs指数涨跌幅为-1.19%，特许经营权型REITs指数涨跌幅为-1.05% [3][59][60] - 近一个月，REITs指数跑赢沪深300指数3.21个百分点 [3][70] - 本周REITs成交额为12.34亿元，环比下降8.80%；换手率为0.45%，环比下降0.11个百分点 [3][59][81] 楼市成交数据 - 本周新房和二手房成交面积滚动四周同比分别下降31.53%和20.83%；累计同比分别下降15.63%和上升2.42% [5][89] - 新房端：45城商品房成交270.22万㎡，一/二/三四线城市滚动四周同比分别下降43.55%、24.39%、44.30% [90] - 二手房端：14城二手商品房成交158.04万㎡，一/二/三四线城市滚动四周同比分别下降34.11%、21.92%、上升112.86% [101] 土地市场数据 - 本周百城土地供应建面环比上升92.79%，成交建面环比上升24.37%，溢价率为0.52% [4][110] - 分城市能级看，一线城市供应和成交建面环比分别上升13.22%和25.14%，溢价率0.00%；二线供应和成交建面环比分别上升67.87%和19.35%，溢价率0.03%；三四线供应和成交建面环比分别上升110.92%和27.02%，溢价率0.80% [4][110][120][129][138] 政策梳理与展望 - 政策复盘：2024年“924新政”动能正逐步减弱，京沪深等一线城市已部分松绑限购，但现行政策依然较为严格 [2][28][29] - 政策窗口期：关注2025年12月中央经济工作会议定调，2026年小阳春或为集中出台力度较大政策的关键窗口期 [39] - 具体政策方向包括：限购松绑（尤其是一线城市）、LPR下调或房贷贴息、提升房贷个税抵扣标准、保主体（防止流动性风险蔓延）、以及中央下场推动大规模市场化收储 [28][31][34][36][37]

好的，这是对您提供的报告内容的总结。 新股发行与公司行动 - 新股摩尔线程于2025年11月24日发行，发行价格为114.28元[1] - 天普股份的要约收购申报期为2025年11月20日至12月19日[1] - 杭汽轮B的现金选择权申报期为2025年11月19日至11月25日[1] 市场交易异常 - 合富中国发布严重异常波动公告[1] - 报告列出超过150家上市公司发布股票交易异常波动公告，涉及多个板块[1][3][4][6] - *ST元成等多家公司发布可能强制退市的风险提示公告[1][6] 特殊风险提示 - 纳指100ETF、标普500ETF等多只跨境ETF因基金溢价发布停牌或风险提示公告[6][7][8] - 国寿精选LOF基金将于2025年11月25日终止上市[8] 可转债与债券动态 - 卓镁转债于2025年11月24日上市交易[8] - 九强转债、艾迪转债等多只可转债将于11月下旬进行转股价格调整[8] - 中金转债、恒邦转债等超过10只债券将于11月下旬至12月中旬进行赎回或到期摘牌[8][9] - 23信地05、22绿发01等多只债券进入回售登记期[8][9]

债券利率调整 - 公司下调“21侨城02”债券存续期后2年票面利率100个基点至2.89%[2] - “21侨城02”债券存续期前5年票面利率为3.89%[3] 派息兑付情况 - 2026 - 2027年派息年利率2.89%，每张派息2.89元[5] - 2027 - 2028年兑付年利率2.89%，每张兑付本息102.89元[5] 回售相关信息 - 回售登记期为2026年11月27日至12月3日（仅限交易日）[6] - 回售价格为100元/张（不含利息）[6] - 回售部分债券兑付日为2026年1月12日[7] - 回售部分债券2021 - 2026年利息按3.89%算[8] - 扣税后个人等每10张实派利息31.12元[8] - 非居民企业每10张实派利息38.90元[8]

资产处置情况 - 云南华文康旅发展有限公司一宗42亩土地以2612.95万元价格挂牌变卖，较评估价4665.99万元折价约44%，相当于5.6折 [1] - 该土地为滇中乐活城项目的一部分，项目总规划面积2188亩，此次变卖的为3宗共243亩土地中尚未开工建设的一宗空地 [3] - 该土地此前已经历两次法拍失败，此次为挂牌变卖 [1] 项目现状 - 滇中乐活城项目于2021年开工，一年后即停工，至今已烂尾约3年 [5] - 项目现场处于无人管理状态，已建成的生活馆、售楼部、景观游乐区荒草丛生，多栋合院为毛坯房且未安装门窗，高层住宅尚未封顶 [6][8] - 售楼部内部破败，家具杂物遍地，沙盘模型遭破坏，有焚烧痕迹和防爆盾牌遗留 [7][10] - 项目停工前已启动销售，装修的样板间现已荒废，部分门窗大开 [9] 历史背景与市场定位 - 滇中乐活城是嵩明县重点文旅项目，原计划引入欢乐谷和龙之谷主题乐园 [3] - 项目由央企华侨城旗下云南华侨城的下属企业开发 [3] - 停工前销售的高层住宅单价约6500元/平米，合院单价超过1.6万元/平米，显示其较高市场定位 [11][13] 项目烂尾原因 - 受疫情三年影响，房地产行业由盛转衰，远郊文旅项目受冲击最大 [15] - 母公司华侨城虽为央企但连年亏损，其中云南华侨城为亏损重灾区 [15] - 云南华侨城前几年在“云南大会战”中大举扩张，滇中乐活城为该时期的项目成果之一 [15] 未来前景 - 有传闻称央企华润可能并购华侨城，但华润房地产业务发展方向与华侨城不同，可能不看重云南文旅资产 [18] - 即便并购发生，云南华侨城及滇中乐活城项目也未必有转机，资产切割是可能选项之一 [18]

华侨城集团有限公司领导层变动 - 吴秉琪新任公司党委书记、董事长 [2] - 刘开新被提名为副总经理人选，并免去其纪委书记职务 [3] - 贺长青新任公司党委常委、纪委书记，免去其原单位纪委书记职务 [4] - 张立勇被免去党委常委职务，不再担任副总经理并退休 [5] 中国机械科学研究总院集团有限公司领导层变动 - 秦汉军新任公司党委书记、董事长 [6] - 王德成被免去党委书记、董事长、董事职务并退休 [7] 中国钢研科技集团有限公司领导层变动 - 高宏斌新任公司党委书记、董事长，不再担任总经理职务 [8] - 张少明被免去党委书记、党委常委、董事长、董事职务 [9] 中国民航信息集团有限公司领导层变动 - 江波新任公司党委书记、董事长 [10] 中国能源建设集团有限公司领导层变动 - 倪真新任公司党委书记、董事长，不再担任总经理职务 [11] 中国电力建设集团有限公司领导层变动 - 王小军新任公司党委副书记、董事，并被提名为总经理人选 [12][13] 中国有研科技集团有限公司领导层变动 - 黄倬新任公司党委副书记，不再担任副总经理职务 [14] 中国中煤能源集团有限公司领导层变动 - 陈建新任公司党委常委，并被提名为副总经理人选 [15] - 汤保国被免去党委常委职务，不再担任副总经理职务并退休 [15] 矿冶科技集团有限公司领导层变动 - 聘任李谢华为公司外部董事 [16]

华侨城集团有限公司人事变动 - 吴秉琪任公司党委书记、董事长 [1] - 刘开新被提名为副总经理人选，免去其纪委书记职务 [1] - 贺长青任公司党委常委、纪委书记，免去其中国建筑科学研究院有限公司纪委书记职务 [1] - 免去张立勇公司党委常委职务，不再担任副总经理职务，退休 [1] 中国机械科学研究总院集团有限公司人事变动 - 秦汉军任公司党委书记、董事长 [1] - 免去王德成公司党委书记、董事长、董事职务，退休 [2] 中国钢研科技集团有限公司人事变动 - 高宏斌任公司党委书记、董事长，不再担任总经理职务 [2] - 免去张少明公司党委书记、党委常委、董事长、董事职务 [2] 中国民航信息集团有限公司人事变动 - 江波任公司党委书记、董事长 [3] 中国能源建设集团有限公司人事变动 - 倪真任公司党委书记、董事长，不再担任总经理职务 [4] 中国电力建设集团有限公司人事变动 - 王小军任公司党委副书记、董事，被提名为总经理人选 [4] 中国有研科技集团有限公司人事变动 - 黄倬任公司党委副书记，不再担任副总经理职务 [5] 中国中煤能源集团有限公司人事变动 - 陈建任公司党委常委，被提名为副总经理人选 [6] - 免去汤保国公司党委常委职务，不再担任副总经理职务，退休 [6] 矿冶科技集团有限公司人事变动 - 聘任李谢华为公司外部董事 [7]