峰会概况 - 第九届CRS峰会“C9·2025中国产业资源战略峰会”于5月28日召开，主题为“新序”，汇聚房地产、物业、租赁住房等领域专家及企业领袖 [1] - 峰会探讨了行业在双轨制背景下的转型路径与发展机遇，并发布了《2025中国房企品牌价值TOP50》等一系列研究报告 [1] 2025中国房企品牌价值TOP50排名 - 榜单前三位依次为中国海外发展有限公司、保利发展控股集团股份有限公司、华润置地有限公司 [4] - 绿城中国控股有限公司、招商局蛇口工业区控股股份有限公司、龙湖集团控股有限公司分别位列第四、第五、第六 [4] - 榜单收录了包括万科企业股份有限公司、金地(集团)股份有限公司在内的50家主要房地产开发企业 [4][5][6] 核心城市房企品牌价值排名 - **北京市场**：中海地产、华润置地、保利发展位列品牌价值前三 [8][9] - **上海市场**：中海地产、招商蛇口、保利发展位列品牌价值前三，其中中海地产2024年在上海业绩接近1200亿元 [11][33] - **广州市场**：保利发展、越秀地产、中海地产位列品牌价值前三 [13] - **深圳市场**：中海地产、招商蛇口、华润置地位列品牌价值前三 [16] - **成都市场**：华润置地、中国铁建、保利发展位列品牌价值前三 [17][19] - **杭州市场**：滨江集团、绿城中国、建发房产位列品牌价值前三 [20][22] 行业政策与市场动态 - 新《住宅项目规范》于2025年5月1日起正式实施，对住宅层高、隔音、户门净宽等方面提出更高要求 [31] - 政策推动下，杭州“好房子”新规试点地块于5月20日全部溢价成交，深圳、上海等核心城市高端改善型住宅成交量逆势上扬，价格企稳甚至微涨 [31] 企业品牌战略与市场份额 - 四大央企（中海、保利、华润、招商）在多个核心城市销售额稳居前五，例如中海地产2024年在北京和上海业绩均接近1200亿元，排名首位 [33] - 地方企业如杭州滨江集团、成都万华投资、深圳鸿荣源等通过深耕本地市场取得显著成就 [33] - 华远地产通过Hi服务平台覆盖全国10座城市26个项目，服务超过20万户家庭，并拥有142个成熟社群 [33] 产品创新与“好房子”体系建设 - 头部房企围绕“安全、舒适、绿色、智慧”四大核心标准构建差异化“好房子”体系，如越秀地产提出“4×4好产品理念”，绿地集团推出“绿健百科”四维体系 [35] - 招商蛇口在全国核心城市同步启动“招商好房”项目，绿城中国在浙江地区率先开展“好房子”标准试点 [35] - 房企通过产品IP化策略打造高端住宅，如招商蛇口的“序”系产品、中海地产的“江南玖序”以及新希望地产的D10天系 [36][37][38] - 越秀地产樾系产品表现强劲，北京和樾望雲项目开盘销售额达85亿元，和樾玉鳴项目销售额达67亿元 [38] 品牌生态与第二增长曲线 - 房企加速布局“第二增长曲线”，向“开发+运营+服务”转型，聚焦物业服务、商业资管、城市更新等新兴赛道 [39] - 绿城集团构建了覆盖代建和物业服务的品牌链条，龙湖集团整合形成四大业务航道（C2至C5） [40] 交付品牌升级 - 房企交付逻辑从“按时交楼”升级为“交付即品牌传播”的体系化战略，绿城中国2024年累计交付241个项目，总交付15.36万户，其中约1315万平方米提前交付，平均提前96天 [41] - 保利发展推出“6321交付体系”，新希望地产打造“希望心交付”品牌，构建全周期服务闭环 [42] 品牌传播与数字化应用 - 房企采用年轻化传播策略，如绿城中国利用哪吒IP举办活动，实现与年轻群体的文化共鸣 [44] - AI工具被广泛应用，如华发股份推出“AI购季”活动及数字人直播，招商蛇口应用接入DeepSeek-R1，新城控股自研“驼小新AI” [45][47] - 招商蛇口启动百花邻里节，覆盖“邻里纳新、明星矩阵、美好共创、AI赋能”四大板块，激活社群生态 [48]

股权结构 - 截至公告披露日，富域发展持股1,378,000,000股，占比61.09%[3] - 截至公告披露日，常州德润持股137,800,000股，占比6.11%[3] - 截至公告披露日，二者合计持股1,515,800,000股，占比67.20%[3] 股份质押 - 富域发展累计质押411,296,000股，占其所持股份29.85%，占总股本18.23%[3] - 常州德润累计质押79,000,000股，占其所持股份57.33%，占总股本3.50%[3] - 二者合计累计质押490,296,000股，占其所持股份32.35%，占总股本21.73%[3] 质押期限延长 - 常州德润本次延长38,623,000股质押期限，不涉及新增质押[2][4] 风险应对 - 若出现平仓风险，常州德润将采取补充质押等措施应对[4]

光明地产对外担保情况 - 2025年4月对外担保总额达5 17亿元 占公司最近一期经审计净资产的99 91% [1] - 担保对象为3家资产负债率≥70%的下属企业 金额均为5 17亿元 [1] 融创中国境外债重组进展 - 95 5亿美元境外债重组方案获82%现有票据持有人支持 整体债务债权人支持率达64% [2] - 提供0 5%基础同意费激励剩余债权人在6月6日前加入重组协议 以新强制可转债形式支付 [2] 新城控股董事会变动 - 职工代表大会选举汤国荣为第四届董事会职工代表董事 完善公司治理结构 [3] - 新董事会由6名股东大会选举董事和1名职工代表董事共同组成 [3] 中国金茂中期票据兑付 - "22金茂MTN001"中期票据将于2025年6月1日兑付 债项余额8亿元 利率3 25% [4] - 该票据发行于2022年5月30-31日 期限3年 起息日为2022年6月1日 [4] 房地产市场成交结构 - 2025年1-4月30城中有20城120㎡以上住宅成交占比提升 南京等5城增幅超8% [5] - 北京千万级住宅成交占比达24 9% 同比提升8 7个百分点 改善需求持续释放 [5]

公司人事 - 2025年5月26日召开职工代表大会选举汤国荣为第四届董事会职工代表董事[1] - 职工代表董事与六名股东大会选举的董事组成第四届董事会[1] 个人履历 - 汤国荣出生于1968年10月，1997年毕业于中共中央党校函授学院经济管理专业[4] - 汤国荣曾任多家公司重要职位，现任公司助理总裁等职[4]

股东大会信息 - 2025年5月26日召开2024年年度股东大会[2] - 出席会议股东和代理人300人，持有表决权股份总数1600206551股，占比70.9430%[2] - 公司在任董事5人、监事3人全部出席会议，董事会秘书出席，财务负责人列席[3] 议案表决情况 - 公司2024年度董事会工作报告同意票数1599842325，比例99.9772%[4] - 公司2024年度财务决算报告同意票数1599833524，比例99.9767%[4] - 公司2024年度利润分配方案同意票数1599459752，比例99.9533%[6] - 公司2025年度担保计划同意票数1590111644，比例99.3691%[7] - 公司2025年度投资计划同意票数1591177971，比例99.4358%[8] - 关于开展直接融资工作议案同意票数1599903043，比例99.9810%[8] - 选举管有冬为第四届董事会董事，得票数1598148339，占比99.8714%[10] - 持股5%以上普通股股东同意票数为1515800000，比例100%[11] - 持股1%以下普通股股东同意票数83659752，比例99.1152%[11] - 市值50万以下普通股股东同意票数8784274，比例94.6359%[11] - 市值50万以上普通股股东同意票数74875478，比例99.6686%[11] - 关于续聘2025年度审计机构议案同意票数84039924，比例99.5656%[11] - 关于2024年度董监高薪酬议案同意票数83919843，比例99.4234%[11] - 关于2025年度担保计划议案同意票数74311644，比例88.0401%[11] - 关于提供财务资助议案同意票数82819355，比例98.1196%[11] - 关于向关联方借款议案同意票数83923243，比例99.4274%[11]

会议信息 - 股东大会由2025年4月30日董事会决议召集，5月1日发通知[3] - 现场会议于2025年5月26日14:00在上海召开[4] - 网络投票时间为2025年5月26日9:15 - 15:00[4] 参会情况 - 现场出席股东及委托代理人23名，代表股份1,519,994,600股，占比67.3869%[6] - 有效表决股东共300名，代表股份1,600,206,551股，占比70.9430%[7] 会议结果 - 会议审议通过与通知一致的议案，无新议案提出[9][10] - 出席股东及委托代理人未对表决结果提出异议[11] - 会议召集、召开等均合法有效[12]

公司战略与资本运作 - 公司近期在中国香港和新加坡进行非公开路演，旨在重新获取资本市场信任，并探讨投资人对于商业地产和住宅地产的态度[2] - 公司表示若市场条件允许将考虑发行美元债，否则已准备好用自有资金偿还今年到期的两笔合计6亿美元债务[2][9][10] - 公司有意将美元信用债全部替换为抵押债，并探索REITs等资产证券化渠道以提升融资空间[8][11] 业务转型与开发策略 - 公司正有序缩减地产开发业务，2025年计划竣工面积550万平方米，仅为2024年1500万平方米的40%[3] - 公司自2021年7月起未获取新项目，2025年销售指引200-250亿元基于存货结构和现金流反推[3] - 未来开发业务将转为机会性投资，主要依赖商业板块获取现金流和利润[4] 商业运营表现 - 截至2024年底已开业173个吾悦广场，出租率达97.97%，全年商业运营收入128.08亿元[6] - 2024年前4个月商业运营总收入45.8亿元（同比增长13%），毛利率超70%，占总营收14%和毛利48%[6] - 预计未来两年商业收入占比将超30%，毛利占比达60%-70%[6] 财务状况与融资能力 - 截至2024年末总有息负债577亿元，平均融资成本5.88%，其中300亿元为吾悦广场经营性物业贷款[7] - 吾悦广场账面价值1230亿元中，190亿元未抵押，潜在融资空间超90亿元（按50%抵押率计算）[5][7] - 2024年租金收入对利息覆盖倍数达3.93倍，正用经营性物业贷替换开发贷和无抵押债[7] 债务偿还计划 - 针对7月到期的3亿美元债，公司正与中债增沟通担保事宜，并推进4个资产包融资（需至少2个到位）[9] - 融资抵押物包括未抵押的189亿元估值资产和抵押率低于50%的存量资产[9] - 同时探索境内融资渠道偿还10月到期的另一笔3亿美元债[9]

土储专项债发行规模与节奏 - 全国各地公示拟使用专项债收回收购存量闲置土地接近3000宗，总面积超1.33亿平方米，总金额超3500亿元 [1] - 4月公示地块超1500宗，超1月至3月累计公示总量，总金额超1700亿元 [1] - 2024年1至4月新增地方债发行规模同比增加53.8%，新增专项债发行同比增加64.8% [1] - 截至5月21日土储专项债发行总额达964亿元，占新增项目专项债比重7.5% [2] 政策驱动因素 - 2024年自然资源部出台专项债券资金收回收购存量闲置土地通知 [1] - 2024年3月自然资源部和财政部联合发布支持土地储备工作通知 [1] - 财政政策靠前发力推动地方债快发早用，实现稳经济、稳就业和稳预期 [1] 土地收储定价与主体分布 - 约50%地块拟收储价格与成交价比值在0.8至1.0之间，30%在0.9至1.0之间，18%在0.7至0.8之间 [3] - 超80%拟收储地块属于地方国企，保利、华侨城等央企有多宗地块拟被收储 [3] - 民企方面新城、俊发等企业有多宗地块拟被收储 [3] 行业影响与建议 - 发行专项债收回闲置土地可补充房企流动性，优化土地资源配置 [2] - 国企在土地市场中起到托底作用，政府收回闲置土地可释放资金支持其履行社会责任 [3] - 有业内人士建议在政策性银行旗下设立收储专项贷款中心，规定一定比例定向支持民营企业 [3] - 未来央企、民企可通过换地、"收调供"等方式加强与地方政府沟通协商，加快存量闲置土地盘活 [3]

活动概述 - 公司成功举办"吾悦爱健康"吉尼斯世界纪录挑战活动 超千名参与者同时线上线下跳操 刷新"最多人同时线上线下跳操"吉尼斯世界纪录 [1] - 活动在上海 南京 天津 合肥 海口五地同步开展 千余名会员完成近6分钟"吾悦健康操"挑战 [1] - 活动通过吉尼斯世界纪录认证官现场认证 预审材料严格审核 [1] 品牌战略 - 公司去年发布吾悦商管"五边形经营理念" 包括品质空间 与人欢喜 专业匠心 绿色智能 双向奔赴五大维度 [1] - 该理念旨在为业主创造资产回报 为商家提供平台 为客户创造舒适体验 打造有人格的商业 [1] - 通过"我爱你·五月"等品牌IP及会员体系运营 强化线下商业的差异化优势 提供健康 陪伴 愉悦的情绪价值 [1] 活动内容 - "吾悦爱健康"主题活动持续近30天 各地吾悦广场结合自身特色开展多样化健康活动 [2] - 2025年活动延续"疯狂五小时" "吾悦五点半"等经典项目 新增吾悦健康跑 亲子运动会 养生市集等创新形式 [2] - 活动涵盖中医义诊 芳疗体验 健康讲堂等多元化健康主题 为消费者提供创意健康生活体验 [2]

公司活动与品牌升级 - "我爱你·五月"系列活动成功刷新"最多人同时线上线下跳操"吉尼斯世界纪录™荣誉，参与人数超千名，覆盖全国173座吾悦广场[1][2] - 活动由全民健身教练刘畊宏带领，联动上海、南京、天津、合肥、海口分会场，完成近6分钟的"吾悦健康操"挑战[2] - 公司通过活动将吾悦商管升级为"全民风尚传播大使"、"社会活动志愿企业"、"顾客情绪价值生产商"和"促进消费排头兵"四位一体的商业平台[1] 商业运营与战略 - 公司创新发布吾悦商管"五边形经营理念"：品质空间、与人欢喜、专业匠心、绿色智能、双向奔赴[5] - 通过"我爱你·五月"品牌IP深度链接消费者与品牌商家，与OPPO、李宁、名创优品等联合举办活动，实现品牌价值和商场经营效益最大化[4] - 截至2024年末，吾悦广场开店数超170座，覆盖全国136座城市，服务超3000万会员，年销售额突破千亿，商业运营总收入超120亿元，毛利占公司整体近一半[6] 营销与消费者互动 - 抖音话题吾悦爱健康吉尼斯挑战登顶热榜，网友分享跟跳视频和运动心得，推动话题热度持续攀升[7] - 活动期间推出"疯狂五小时"、"吾悦五点半"等经典动作，并落地吾悦健康跑、亲子运动会、养生市集等多元化健康主题活动[8] - 每座吾悦广场结合自身特色打造健康活动，形成持续近30天的健康传播热潮，强化"顾客情绪价值生产商"品牌形象[7] 行业影响与社会价值 - 活动与上海青浦吾悦广场"五五购物节-健康消费周"联动，激活区域消费市场，打造多元化、沉浸式消费体验[2] - 公司通过系列活动持续打造沉浸式健康消费场景，推动商业价值突破，助力"健康中国"建设[1][8] - "我爱你·五月"已成为每年五月消费者最期待的购物盛事，见证中国商业消费升级的重要样本[4]