地产板块市场表现 - 中证800地产指数上涨1.25% [1] - 新城控股领涨3.31% 华发股份上涨2.86% 滨江集团上涨2.71% [1] - 地产ETF（159707）场内价格上涨1.12% 成交额达1390.10万元 [1] 行业趋势与投资策略 - 2025年上半年房地产投资与销售仍承压 市场量价未进入良性循环 [3] - 中央加大稳楼市力度 城市更新和收储优化政策有望推动行业逐步企稳修复 [3] - 高品质项目在流速和溢价方面具优势 可能率先企稳回升 [3] 重点投资标的特征 - 核心城市核心区域持续拿地能力 产品品质高且服务好的头部央国企和改善型房企受关注 [3] - 地产ETF（159707）跟踪中证800地产指数 汇集13只头部优质房企 [3] - 前十大成份股权重超90% 央国企含量高 龙头地产在行业出清背景下更具弹性 [3]

行业交付规模 - 2025年上半年TOP1房企交付超5万套，15家企业交付套数超万套 [1] - 与上年同期相比，企业交付套数普遍下降，绿地、融创、建业等交付规模下降超50% [1] - 2025年上半年交付规模见顶回落，行业保交付压力趋缓 [1] 企业交付排名 - 保利发展以65000套位列榜首，万科以45000套排名第二 [3] - 世茂奥园、龙湖集团、绿城中国分别以42155套、40000套、39200套位列第三至第五 [3] - 绿地控股、新城控股、中梁控股等企业交付规模在12000-22000套区间 [3] 交付力与市场趋势 - 交付力成为房企核心竞争力，串联产品设计、成本、工程、品控、服务全流程 [3] - 部分企业实现提前交付，购房者更看重房企品牌、产品力及交付力 [3] - 房企通过工地开放日、施工直播、专业验房等服务提升交付品质与客户信任 [4] 政策与市场动态 - 2025年一季度新房市场延续修复态势，二季度边际转弱 [5] - 6月国常会提出"更大力度"稳定楼市，释放积极信号，预计下半年政策将加速落地 [6] - "好城市+好房子"支撑市场平稳，行业分化加速 [5][7]

融资活动与债务结构优化 - 公司获准发行78.2亿元公司债券，用于补充运营资金及优化资产负债结构 [1][2] - 拟发行不超过48亿元可转换公司债券，资金将用于上海、无锡、珠海三个地产项目 [2] - 计划开展不超过200亿元的供应链资产专项计划业务，以优化账期管理并降低财务费用 [2] - 截至2025年一季度末，公司资产负债率为69.87%，货币资金324.7亿元，短期债务合计218.86亿元（短期借款39.76亿元+一年内到期非流动负债179.1亿元） [3] 销售业绩与行业地位 - 2025年上半年实现销售金额502.2亿元（同比+11%），销售面积189.8万平方米（同比+14%） [1] - 2024年全口径销售额1054.4亿元，跻身行业TOP10，排名同比提升4位 [4] - 2025年上半年权益销售金额319.2亿元（同比+6.1%），位列权益金额榜第10名 [4] 财务表现与业务多元化 - 2025年上半年预计营业收入同比增长53.76%，但归母净利润1.68亿元（同比-86.69%），主因毛利率下降及资产减值计提 [5] - 商业运营板块2024年租金收入同比+15.41%，2025年上半年租金收入4亿元（同比+8.75%），管理11座城市级综合体（总面积260万平方米） [5] - 物业管理业务覆盖40余城，管理项目超400个，合约面积突破4000万平方米 [5] 融资能力与成本控制 - 2024年末综合融资成本较2023年下降26个基点，主体及债项评级维持AAA [3] - 通过超短期融资券、中期票据、ABS等工具实现多元化融资，渠道通畅且成本持续优化 [3]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管“看好”评级 [4] 报告的核心观点 - 我国一二手房总成交已稳且持续稳定近3年，但量价未进入正向循环，中央对房地产止跌回稳表态调整为“更大力度”，预计新一轮支持政策或将出台，包括房贷降息、加量好房子、优化收储、推进城改等，好房子政策将助力优质房企率先进入底部拐点，推动经营模式转变，迎接PB - ROE向上突破 [4] 根据相关目录分别进行总结 行业数据 - 新房成交量：上周34个重点城市新房合计成交159.1万平米，环比-20.1%，7月一手房成交同比-18.0%，较6月-9.7pct；其中一二线环比-22.9%、同比-17.3%，三四线环比+24.8%、同比-21.9% [4][5][6] - 二手房成交量：上周13个重点城市二手房合计成交103.1万平米，环比-5.4%，7月截至上周累计成交同比-11.4%，较6月-1.8pct [4][13] - 新房库存：上周15个重点城市合计推盘73万平米，成交63万平米，成交推盘比为0.87倍；可售面积为8925.5万平米，环比+0.11%；3个月移动平均去化月数为19.8个月，环比上升0.18个月 [4][23] 行业政策和新闻跟踪 - 地产行业：中央城市工作会议强调以城市更新为重要抓手，国家统计局数据显示1 - 6月全国房地产开发投资同比下降11.2%，多地出台“以旧换新”补贴政策，福州发布非居住存量房屋改建细则，广东推动城中村和老旧小区改造，青岛调整公积金缴存基数 [32][33][34] - 物管行业：7月12日，海口市美兰区一社区成功引入信托制物业 [36][37] 重点公司公告 - 地产公司：华发股份上半年销售金额同比上升11%，华润置地同比下跌11.6%，龙湖集团上半年累计合同销售金额约350.1亿元；十余家房企发布半年度业绩预告，中华企业等扭亏为盈，滨江集团归母净利润同比增长40% - 70%；金地集团等为联营或子公司提供担保，中华企业调整募资方案，招商蛇口拟发债8亿元；城建发展选举齐占峰为董事长 [36][37][39] - 物管公司：7月14 - 18日，贝壳 - W共耗资约2000万美元回购股份约313.3万股 [42][43][44] 板块行情回顾 - 地产板块：SW房地产指数下跌2.63%，沪深300指数上涨0.49%，相对收益为-3.12%，板块表现弱于大市；个股中，市北高新等涨幅居前，光大嘉宝等跌幅居前；主流AH房企25/26PE均值分别为14.7/12.6倍 [4][45][51] - 物管板块：物业管理板块个股平均下跌0.43%，沪深300指数上涨0.49%，相对收益为-0.92%，板块表现弱于大市；个股中，祈福生活服务等涨幅居前，荣万家等跌幅居前；板块平均25、26年PE分别为13、12倍 [4][52][54]

债券发行进展 - 公司获准向专业投资者公开发行面值总额不超过78 2亿元的公司债券 中国证监会已出具注册批复 [1][3] - 批复有效期为24个月 公司可在有效期内分期发行债券 提供灵活融资安排空间 [1][3] - 发行需严格按报送上海证券交易所的募集说明书执行 重大事项需及时报告并处理 [3] 销售业绩表现 - 2025年上半年实现销售金额502 2亿元 同比增长11% 销售面积189 8万平方米 同比增长14% [1][4] - 在克而瑞"中国房地产企业销售榜"中位列第10位 排名同比上升三位 [1][4] - 权益销售金额达319 2亿元 同比增长6 1% 反映项目权益管控有效 [4] 开发建设情况 - 2025年1-6月新开工面积9 04万平方米 竣工面积111万平方米 [4] - 截至6月末在建面积达670万平方米 显示持续开发能力 [4]

战略合作与业务拓展 - 森源电气与许昌数科签署战略合作协议，拟开展每年不超过5亿元的业务合作，涵盖供应链服务、大宗物资供应等领域[1] - 欧克科技获得1.76亿元设备订单，为江西天鸿新材料提供两条湿法隔膜生产线[13] - 确成股份拟投资9亿元建设生物质二氧化硅和松厚剂项目，预计分别在24个月和18个月内投产[25] 财务业绩与预测 - 中金财富上半年净利润9.87亿元，总资产1933.7亿元[2] - 双杰电气上半年净利润预增16.03%-39.23%，预计达1亿元至1.2亿元[3] - 神通科技上半年净利润6427.80万元，同比增长111.09%[5] - 苏垦农发上半年净利润2.13亿元，同比下降27.72%[6] - 杭州银行上半年净利润116.62亿元，同比增长16.67%[36] 研发与产品进展 - 普莱柯获得新兽药注册证书，用于预防鸡新城疫和传染性支气管炎[10] - 苑东生物盐酸麻黄碱注射液获药品注册证书，用于治疗麻醉低血压[11] - 华东医药全资子公司注射用HDM2012获临床试验批准，靶向人粘蛋白-17[23] 资本市场动态 - 中银证券获批发行不超过140亿元公司债券[29] - 红塔证券拟1亿–2亿元回购股份，用于减少注册资本[43] - 芯原股份拟2300万–3000万元回购股份，用于股权激励或员工持股计划[31] 行业与公司动态 - 南京高科二季度合同销售面积同比增长1185%，销售金额同比增长543.40%[22] - 兖矿能源二季度商品煤销量3314万吨，同比减少1.64%[40] - 中国中铁二季度新签合同额5485.9亿元[43] 其他重要事项 - 海伦钢琴筹划控制权变更，股票停牌[48] - 国网信通全资子公司中标9.66亿元国家电网项目[46] - 积成电子中标8379.45万元国家电网招标采购[47]

融资动态 - 公司48亿元定向可转债获上交所审核通过，拟向不超过35名特定对象发行，募集资金将全部用于房地产项目开发建设[2] - 5月以来公司推出多项融资计划，包括200亿元供应链资产专项计划、78.2亿元公司债及48亿元可转债，短期计划融资规模超300亿元[4] - 公司构建了供应链金融、公司债券、可转债等多元融资渠道，融资成本较2023年下降26个基点，长期有息负债占比达84%，远高于行业平均56.9%[4][6] 销售表现 - 2025年上半年实现全口径销售金额502.2亿元(同比+11%)，权益金额319.2亿元(同比+6.1%)，增速显著高于TOP10房企平均-13.2%的降幅[8] - 珠海、上海、广州、南京、成都5个城市贡献超80%业绩，其中珠海市占率高达61%，南京销售额连续3个月登顶TOP1[9][10] - 多个项目表现亮眼：上海时代之城销售40亿元，成都锦宸院开盘售罄销售额超22亿，广州长隆·万博悦府销售近30亿[9] 战略布局 - 坚持"聚焦一二线核心城市"战略，2024年在上海、广州、成都等核心地段获取6个优质项目，2025年继续在成都新增2个项目[12] - 项目布局集中在长三角(上海、南京)、珠三角(珠海、广州)及成渝(成都)等核心城市群[9][12] - 核心城市战略持续优化，为后续业绩增长储备势能[12] 产品力建设 - 公司积极响应国家"好房子"战略，2024年首发"科技+产品体系技术标准"并推出行业白皮书[17] - 珠海湾项目作为全国首个"科技+好房子"示范项目，首开三天去化279套，连续两个月登顶珠海网签榜首[17] - 三大项目入选克而瑞《2025上半年全国十大作品榜单》，产品力获行业认可[18] 行业趋势 - "好房子"概念自2023年提出后已上升为国家战略，相关政策密集出台，新版《住宅项目规范》于2025年5月实施[14][15] - 行业从规模至上转向产品力竞争，优秀产品力将成为穿越周期的关键[18] - 预计2025年下半年核心城市将率先企稳，结构性机会显现[19]

债券发行 - 公司获证监会同意公开发行不超782,000万元公司债券注册批复[1] - 批复24个月内有效，可分期发行[1] - 公司将择机办理发行事宜并履行信披义务[1]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管“看好”评级 [5] 报告的核心观点 - 本次会议凸显推动城市高质量发展和城市更新的重要性，与前期城市更新行动计划呼应，预计后续有配套政策落地 [5] - 城市发展进入存量提质阶段，更新有望集中在核心城市，“好房子”方向或加大支持，优质房企有望改善ROE [5] - 我国一二手房成交稳定，政策主基调是“止跌回稳”，预计新一轮支持政策出台，好房子政策助力优质房企突破 [5] 根据相关目录分别进行总结 会议概况 - 7月14 - 15日中央城市工作会议在北京举行，7位政治局常委出席，习近平讲话、李强作总结 [1][6] - 会议指出城镇化从快速增长转向稳定发展，城市从增量扩张转向存量提质，明确总体要求和7方面重点任务 [7][8] 会议意义与影响 - 高规格及历史复盘凸显推动城市高质量发展和更新的重要性，每次会议都推动城市发展和扩大内需 [5] - 强调城市更新为重要抓手，呼应前期意见，预计后续部委落实配套措施 [5] - 城市发展进入新时期，更新预计集中在核心城市，新模式或包括多方面内容 [5] - 未来城市发展分化，“好房子”赛道空间广，优质房企有望改善ROE并转变模式 [5] 投资分析 - 维持房地产及物管“看好”评级，推荐产品力房企、低估值修复房企、二手房中介和物业管理企业 [5] 数据对比 - 对比2015和2025年中央城市工作会议内容，涵盖发展成就、总体要求、工作原则和重点任务等方面 [13] - 列出主流AH上市房企和物业管理企业估值表，包含收盘价、EPS、市盈率、市净率、归母净利润及增速等数据 [14][16]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管“看好”评级 [3] 报告的核心观点 - 投资销售两端走弱，期待更大力度的止跌回稳政策，预计新一轮支持政策或出台，好房子政策将助力优质房企率先进入底部拐点时刻，推动经营模式转变，迎接PB - ROE向上突破 [3] 根据相关目录分别进行总结 投资端 - 2025年1 - 6月全国房地产开发投资同比-11.2%，住宅投资同比-10.4%；6月单月投资同比-12.9%，住宅投资同比-11.8%；分区域来看，东部、中部、西部、东北地区1 - 6月投资同比分别为-12.8%、-10%、-5.4%、-22.3% [3][4] - 1 - 6月商品房和住宅新开工面积分别同比下降20%和19.6%，施工面积分别同比下降9.1%和9.5%，竣工面积分别同比下降14.8%和15.5%；6月单月商品房和住宅新开工面积分别同比下降9.4%和13.1%，施工面积分别同比增长4.8%和0.1%，竣工面积分别同比下降1.7%和4.4% [14][17] - 目前房地产行业投资端依然较弱，后续投资仍将偏弱，投资修复节奏慢于以往周期，维持2025年预测：投资同比-11.0%、开工同比-15.1%、竣工同比-20.0% [19] 销售端 - 1 - 6月商品房销售面积4.6亿平方米，同比下降3.5%，销售额4.4万亿元，同比下降5.5%；住宅销售面积3.8亿平米，同比下降3.7%；分区域来看，1 - 6月东部、中部、西部、东北部销售面积累计增速分别为-5.2%、-1.2%、-2.5%、-6% [20][29][31] - 1 - 6月商品房销售均价9,649元/平米，同比下降1.9%，住宅销售均价10,128元/平米，同比下降1.6%；6月末商品房待售面积7.7亿平方米，同比增长4.1%，住宅待售面积减少443万平方米 [34] - 目前房地产销售端处于筑底阶段，预计政策推动需求修复，收储和城改推动销售面积提升，但供给端约束销售修复，短期总量偏弱但结构有弹性，维持2025年预测：销售面积同比-4.5%、销售金额同比-6.5%、销售均价同比-2.0% [35] 资金端 - 1 - 6月房地产开发企业资金来源5.0万亿元，同比下降6.2%；6月单月同比下降9.7% [36] - 6月单月各资金来源同比：国内贷款同比+11.8%，利用外资同比-60.9%，自筹资金同比-7.2%，定金及预收款同比-16.7%，个人按揭贷款同比-22.9% [38] - 预计后续房地产资金来源略偏紧，但随着政策放松将逐步改善 [40] 投资分析意见 - 推荐产品力房企建发国际、滨江集团、华润置地、建发股份，关注绿城中国、中国金茂 [3] - 推荐低估值修复房企新城控股、越秀地产、招商蛇口、保利发展、中海外发展、龙湖集团、华发股份，关注金地集团 [3] - 推荐二手房中介贝壳 - W，关注我爱我家 [3] - 推荐物业管理华润万象、绿城服务、招商积余、中海物业、保利物业 [3]