政策动向 - 五部门印发《关于完善免税店政策支持提振消费的通知》[1] - 政策明确自2025年11月1日起完善免税店政策[1] - 政策旨在发挥免税店政策支持提振消费、引导海外消费回流、促进免税商品零售业务健康有序发展[1] 市场反应 - 免税概念板块快速走强[1] - 海汽集团3天2板[1] - 中国中免股价上涨近5%[1] - 王府井、珠免集团、海南机场等公司股价跟涨[1]

公司财务表现 - 2025年第三季度公司实现营业收入7.57亿元 [1] - 报告期内营业收入同比下降35.41% [1] - 归属于上市公司股东的净亏损为2.91亿元 [1]

会议情况 - 公司第八届董事会第三十九次会议于2025年10月29日通讯表决召开，7位董事全出席[4] 审议事项 - 审议通过《2025年第三季度报告》[5] - 审议通过《关于公司组织架构调整的议案》[6] - 审议通过《关于计提资产减值准备的议案》[7]

业绩总结 - 2025年1 - 9月计提资产减值准备后净利润 -56501.75万元[8] - 截至2025年9月30日所有者权益57252.32万元[8] 资产减值 - 计提各项资产减值准备15727.30万元，占2024年净利润绝对值10.38%[3] - 存货计提16254.21万元，占比10.73%[3] - 计提减值准备后减少股东净利润15446.40万元[8]

担保余额与额度 - 截至2025年9月30日，公司（含属下控股公司）对外担保余额68.31亿元[3] - 2025年度公司对属下控股公司新增担保总额不超170亿元，属下控股公司之间相互新增担保总额不超90亿元[4][5] - 截至2025年9月30日，公司对属下控股公司2025年预计担保额度已使用59.97亿元，属下控股公司之间相互担保预计额度已使用32.76亿元[5] - 公司对资产负债率70%以上属下控股公司新增担保额度150亿元，已使用59.78亿元；对资产负债率低于70%属下控股公司新增担保额度20亿元，已使用0.19亿元[6] - 其他属下控股公司对资产负债率70%以上属下控股公司新增担保额度70亿元，已使用32.35亿元；对资产负债率低于70%属下控股公司新增担保额度20亿元，已使用0.41亿元[6] 关联担保 - 2024年协议重庆公司为公司及下属子公司提供不超27.00亿元担保总额的担保，公司提供相应反担保[8] - 新协议重庆公司继续为公司及下属子公司提供不超8.87亿元担保总额的担保，公司继续提供相应反担保[9] - 截至2025年9月30日，重庆公司为公司提供的担保余额为8.14亿元，公司相应提供反担保余额为8.14亿元[9] 担保比例与逾期情况 - 截至2025年9月30日，公司（含属下控股公司）对外担保余额占公司最近一期经审计净资产11.65亿元的比例为586.35%[10] - 截至2025年9月30日，公司无逾期担保事项[10] 部分控股公司情况 - 珠海格力房产有限公司新增担保额度12688.20万元，截至2025年9月30日资产总额1155703.79万元，负债总额1108848.76万元，净资产46855.03万元，1 - 9月营业收入58018.64万元，净利润 - 56386.50万元，持股比例100%[13] - 珠海洪湾中心渔港发展有限公司新增担保额度14900.00万元，截至2025年9月30日资产总额354733.02万元，负债总额357966.50万元，净资产 - 3233.48万元，1 - 9月营业收入1560.73万元，净利润 - 4794.95万元，持股比例100%[13] - 珠海保联投资控股有限公司新增担保额度5000.00万元，截至2025年9月30日资产总额198872.22万元，负债总额244156.29万元，净资产 - 45284.07万元，1 - 9月营业收入0.00万元，净利润 - 5948.52万元，持股比例100%[13] - 珠海保联供应链管理有限公司新增担保额度5000.00万元，截至2025年9月30日资产总额59406.23万元，负债总额55779.27万元，净资产3626.97万元，1 - 9月营业收入50.09万元，净利润 - 1515.39万元，持股比例100%[13] - 珠海万联海岛开发有限公司新增担保额度5000.00万元，截至2025年9月30日资产总额69347.42万元，负债总额79718.35万元，净资产 - 10370.93万元，1 - 9月营业收入26.73万元，净利润 - 764.73万元，持股比例100%[13] - 珠海市免税企业集团有限公司新增担保额度50000.00万元，截至2025年9月30日资产总额822952.66万元，负债总额308292.90万元，净资产514659.76万元，1 - 9月营业收入171085.59万元，净利润54566.49万元，持股比例51%[13] 担保额度调剂规则 - 资产负债率为70%以上的属下控股公司之间的担保额度可调剂使用，资产负债率低于70%的属下控股公司之间的担保额度也可调剂使用[14] - 在2025年度预计总额未突破的前提下，公司合并报表范围内各属下控股公司的担保额度可按实际情况内部调剂使用[14]

收入和利润 - 本报告期营业收入为7.567亿元，同比下降35.41%[5] - 年初至报告期末营业收入为24.963亿元，同比下降42.88%[5] - 营业总收入同比下降42.9%，从43.70亿元降至24.96亿元[20] - 本报告期归属于上市公司股东的净利润为-2.908亿元[5] - 年初至报告期末归属于上市公司股东的净利润为-5.65亿元[5] - 净利润为亏损2.97亿元，较上年同期亏损2.72亿元扩大9.3%[21] - 归属于母公司股东的净利润为亏损5.65亿元，较上年同期亏损5.91亿元收窄4.4%[21] - 基本每股收益为-0.30元/股，较上年同期的-0.31元/股略有改善[22] 成本和费用 - 营业成本同比下降49.5%，从31.10亿元降至15.72亿元[20] - 财务费用同比下降2.4%，从3.43亿元降至3.34亿元[20] - 利息费用同比下降8.9%，从4.71亿元降至4.29亿元[20] - 资产减值损失同比收窄54.1%，从亏损3.54亿元减少至亏损1.63亿元[21] 现金流表现 - 年初至报告期末经营活动产生的现金流量净额为3.532亿元，同比下降58.44%[5] - 经营活动产生的现金流量净额同比下降58.4%，从8.497亿元降至3.532亿元[25] - 销售商品、提供劳务收到的现金同比下降27.6%，从36.606亿元降至26.491亿元[24] - 支付的各项税费同比下降25.4%，从7.092亿元降至5.295亿元[24] - 收到的税费返还从0.337亿元降至0元[24] - 投资活动产生的现金流量净额大幅改善，从-0.117亿元转为正5.110亿元[25] - 筹资活动产生的现金流量净额为负值，从-9.441亿元扩大至-19.283亿元[25] - 偿还债务支付的现金同比增加44.8%，从55.322亿元增至80.097亿元[25] - 取得借款收到的现金同比增加21.1%，从53.569亿元增至64.880亿元[25] - 分配股利、利润或偿付利息支付的现金同比下降30.1%，从6.915亿元降至4.832亿元[25] - 期末现金及现金等价物余额同比下降24.8%，从47.438亿元降至35.667亿元[25] 资产和负债状况 - 本报告期末总资产为172.602亿元，较上年度末下降11.73%[6] - 资产总计为172.60亿元，较2024年末的195.54亿元减少11.7%[17] - 截至2025年9月30日，公司货币资金为38.91亿元人民币，较2024年末的50.65亿元减少23.2%[16] - 交易性金融资产为500.96万元，较2024年末的4.91亿元大幅下降98.98%[16] - 存货为78.06亿元，较2024年末的81.94亿元减少4.7%[16] - 流动资产总额为120.83亿元，较2024年末的142.60亿元减少15.3%[16][17] - 投资性房地产为25.53亿元，较2024年末的22.13亿元增长15.3%[17] - 总负债同比下降12.1%，从161.10亿元降至141.66亿元[18] - 短期借款为56.33亿元，较2024年末的49.59亿元增长13.6%[17] - 长期借款同比下降32.5%，从39.24亿元降至26.50亿元[18] 股东权益和回报 - 本报告期末归属于上市公司股东的所有者权益为5.725亿元，较上年度末下降50.84%[6] - 本报告期加权平均净资产收益率为-38.46%，减少35.72个百分点[6] - 年初至报告期末加权平均净资产收益率为-65.54%，减少45.56个百分点[6] 业务表现原因 - 营业收入下降主要系本期房地产项目结转收入减少所致[9] 股东信息 - 报告期末普通股股东总数为58,131户[12] - 控股股东珠海投资控股有限公司持股847,339,780股，占总股本比例为44.95%[12] 公司信息变更 - 公司行业分类已变更为L72商务服务业[14]

公司财务表现 - 第三季度营收为7.57亿元，同比下降35.41% [1] - 第三季度净利润亏损2.91亿元 [1] - 前三季度营收为24.96亿元，同比下降42.88% [1] - 前三季度净利润亏损5.65亿元 [1]

文章核心观点 - 企业剥离或退出房地产开发业务已成为显著趋势，旨在规避业绩拖累、优化财务结构并寻求估值重塑 [3] - 市场深度调整导致房地产业务普遍亏损，促使非地产主业的公司更加聚焦于核心业务或轻资产运营模式 [3] - 自2020年以来，至少有12家企业已退出或计划退出房地产业务，转型方向包括免税、新能源、生物医药及各类轻资产业务 [3][12] 珠免集团案例 - 珠免集团由“格力地产”更名而来，通过转让格力房产100%股权推进“全面去地产化”，以聚焦免税为核心的大消费业务 [4][5] - 公司地产业务持续拖累业绩，2023年归母净利润合计亏损超27亿元，2024年全年归母净利润为-15.15亿元，营收同比减少24.59% [6] - 2025年上半年，作为转让标的的格力房产亏损3.36亿元，公司存货中房地产相关账面价值约78亿元，正全力推进5年内退出承诺 [7][9] 香港中旅案例 - 香港中旅计划分拆旅游地产业务，因该业务于2025年上半年持续表现欠佳，导致公司归母净亏损0.87亿港元，同比由盈转亏 [10] - 2023年至2025上半年间，其5个核心地产项目分别净亏损4.61亿港元、2.39亿港元、1.92亿港元 [10] - 剥离该资本密集型业务旨在降低债务水平、规避市场波动风险，并将资源集中投向旅游景区业务以提升盈利能力及估值 [11] 其他企业退出案例 - 紫江企业虽凭借上海晶园别墅项目在2025年前三季度实现归母净利润预增70%到90%，并曾在2024年带动地产业务营收剧增3451.71%，但仍计划在项目完成后退出房地产行业 [13] - 中指院统计的12家退出企业包括广宇发展转型新能源、鲁商发展聚焦生物医药、华远地产转向代建等轻资产业务，模式多为资产置换或转让予控股股东 [12] 行业动因分析 - 房地产行业规模收缩、库存压力上升、核心城市拿地难度及资金需求高企，使得非主业公司选择退出 [14] - 剥离地产业务可帮助上市公司优化财务结构、降低信用风险，并因应资本市场对地产板块低估值现状，吸引青睐稳定现金流和轻资产模式的投资者 [3]

企业退出房地产业务的趋势 - 中指院统计显示自2020年至今共有12家企业退出或将房地产业务剥离上市公司体系 [1] - 企业剥离或退出房地产业务的原因包括市场深度调整导致业务亏损拖累业绩、为减轻负债与优化财务结构、以及资本市场对房地产板块估值普遍较低 [1] - 同策研究院观点认为企业退出原因还包括行业规模收缩、库存压力上升、开发去化难度大以及核心城市优质地块投资门槛高 [9] 珠免集团（原格力地产）案例 - 珠免集团进行重大资产重组拟转让旗下地产子公司格力房产100%股权以推进全面去地产化更加聚焦免税业务 [2] - 公司由格力地产更名而来并于2024年底完成资产置换置入珠海免税企业集团51%股权战略转型为以免税业务为核心 [2] - 地产业务持续拖累业绩2023年归母净利润合计亏损超27亿元2024年全年归母净利润为-15.15亿元亏损主因是房地产项目结转毛利率下降 [3] - 截至2025年6月30日公司房地产相关存货账面价值约78亿元正全力履行5年内完成存量房地产有序退出的承诺 [5] 香港中旅案例 - 香港中旅拟剥离旅游地产业务包括珠海海泉湾等5个核心项目原因为该业务板块持续表现欠佳拖累业绩 [5] - 2025年上半年公司归母净亏损为0.87亿港元由盈转亏主因是投资性物业公允价值下降及项目计提减值 [6] - 剥离地产业务可降低整体债务水平规避周期性风险并将资源集中投向旅游景区及相关业务以实现更佳盈利能力 [6] 紫江企业案例 - 紫江企业开发的上海晶园项目推动业绩增长2025年前三季度归母净利润预计同比增长70%到90%达8.97亿-10亿元 [8] - 2024年该公司房地产业务营收同比剧增3451.71%至14.26亿元带动整体归母净利润同比增长约45%至8.09亿元 [8] - 尽管地产业务提振业绩但公司明确表示未来无房地产业务发展规划拟在上海晶园项目完成后即退出房地产行业 [9] 其他企业退出案例列举 - 云南城投于2025年7月完成资产重组转向商业管理等轻资产运营 [7] - 广宇发展于2022年1月完成资产置换主营业务转型至新能源投资建设运营 [7] - 鲁商发展于2023年3月完成重组转让地产业务资产以集中资源发展生物医药 [7] - 表格共列出12家自2020年起启动退出或剥离房地产业务的上市公司案例 [7]

企业剥离地产业务趋势 - 2020年至今共有12家企业退出或剥离房地产开发业务 [1] - 企业剥离地产业务主要原因为市场深度调整导致业务亏损拖累业绩、优化财务结构降低负债、以及资本市场对地产板块估值较低 [1] - 各类型企业退出房地产开发业务因行业规模收缩、库存压力上升、核心城市优质地块资金需求高且产品打造难度大 [9] 珠免集团案例 - 珠免集团拟转让珠海格力房产有限公司100%股权以加快完成全面去地产化，更加聚焦以免税业务为核心的大消费主业 [2] - 公司由格力地产更名而来，2024年12月31日完成重大资产置换，置入珠海免税企业集团有限公司51%股权 [2] - 格力地产销售额2020年达81亿元以上，2023年跌至67亿元，行业排名常年处于百名开外 [3] - 地产业务毛利率从2018-2023年的40%以上一路走低至21%，2022-2023年归母净利润合计亏损超27亿元 [3] - 2024年公司营业收入52.77亿元同比减少24.59%，归母净利润-15.15亿元，免税业务贡献超24亿元营收 [3] - 2025年上半年房地产业务持续亏损，转让标的珠海格力房产亏损3.36亿元 [4] - 截至2025年6月30日，公司房地产相关存货账面价值约78亿元，正全力履行5年内完成存量房地产有序退出的承诺 [5] 香港中旅案例 - 香港中旅拟剥离旅游地产业务，包括珠海海泉湾、咸阳海泉湾等5个核心项目 [5] - 2025年上半年公司综合收入19.74亿港元同比减少8%，归母净亏损0.87亿港元，由盈转亏主因投资性物业公允价值下降及项目计提减值 [6] - 2023-2025上半年间，拟剥离的五个项目分别实现净亏损4.61亿港元、2.39亿港元、1.92亿港元 [6] - 剥离地产业务可降低整体债务水平，规避周期性风险，并将资源集中投向旅游景区及相关业务以实现更佳盈利能力 [6] 紫江企业案例 - 紫江企业2025年前三季度预计归母净利润8.97亿元-10亿元，同比增长70%到90%，主要因上海晶园项目14套别墅交付确认收入 [8] - 2024年公司房地产业务营收同比剧增3451.71%至14.26亿元，带动整体归母净利润同比增长约45%至8.09亿元 [8] - 公司旗下仅上海晶园一个开发项目，并拟于该项目完成后即退出房地产行业 [9] 其他企业剥离案例 - 云南城投2025年7月完成资产重组，转让10家涉房公司股权，转向商业管理、物业服务和康养等轻资产运营 [7] - 广宇发展2022年1月完成资产置换，主营业务由房地产开发销售转型至新能源投资建设运营 [7] - 鲁商发展2023年3月完成重组，将房地产开发业务资产及负债转让至控股股东，集中资源发展生物医药板块 [7] - 山子股份2024年3月公告拟转让房地产业务相关股权和债权资产，交易后将全面退出房地产业务 [7] - 华远地产2025年1月完成业务转让，转型代建、酒店管理、物业管理等轻资产业务 [7] - 美的置业2024年10月完成内部重组，将房地产开发及销售业务转让至控股股东，专注物业管理、商业物业投资与运营 [7] - 冠城大通2024年7月公告拟将房地产开发业务相关资产及负债转让至控股股东 [7] - 中交地产2025年1月公告将剥离部分重资产及高负债业务，聚焦于物业管理、资产管理与运营等轻资产业务 [7] - 津投城开2025年9月公告置入供热工资资产，置出房地产业务，保留物业管理、租赁业务 [7] - 南国置业2025年10月公告将全面剥离持续亏损的房地产开发业务，聚焦商业运营、产业运营等轻资产业务 [7]