行业交付规模 - 2025年上半年TOP1房企交付超5万套，15家企业交付套数超万套 [1] - 与上年同期相比，企业交付套数普遍下降，绿地、融创、建业等交付规模下降超50% [1] - 2025年上半年交付规模见顶回落，行业保交付压力趋缓 [1] 企业交付排名 - 保利发展以65000套位列榜首，万科以45000套排名第二 [3] - 世茂奥园、龙湖集团、绿城中国分别以42155套、40000套、39200套位列第三至第五 [3] - 绿地控股、新城控股、中梁控股等企业交付规模在12000-22000套区间 [3] 交付力与市场趋势 - 交付力成为房企核心竞争力，串联产品设计、成本、工程、品控、服务全流程 [3] - 部分企业实现提前交付，购房者更看重房企品牌、产品力及交付力 [3] - 房企通过工地开放日、施工直播、专业验房等服务提升交付品质与客户信任 [4] 政策与市场动态 - 2025年一季度新房市场延续修复态势，二季度边际转弱 [5] - 6月国常会提出"更大力度"稳定楼市，释放积极信号，预计下半年政策将加速落地 [6] - "好城市+好房子"支撑市场平稳，行业分化加速 [5][7]

行业整体趋势 - 2025年上半年全国宅地出让金8842亿元 不足2021年同期1/3 [1] - TOP20房企权益投资金额占比接近40% 投资集中度大幅提升 [1] - 央国企权益投资金额占比从2023-2024年的30%升至2025年上半年的50% 地方城投从50%降至30% 民企保持20% [2] - 头部央国企2025年上半年权益投资金额达2024年全年的2/3 [2] 头部房企战略调整 - 保利发展 绿城 中海 华润四家央企成为土拍市场先锋 [2] - 房企采取差异化调整安全边界策略 强化大本营和巩固阵地 [2] - 地方城投平台新增投资明显减少 部分城市严禁平台公司托底拿地 [2] - 偿债压力大的民企仍占多数 但滨江 邦泰等稳健民企仍有新增投资需求 [2] 华润置地战略布局 - 2025年上半年聚焦核心城市 权益拿地金额261亿元 [3][4] - 一线城市权益金额占比47% 二线占比50% 三四线占比3% [4] - 通过万象系带动新片区综合运营 参与捆绑地块新型供应方式 [3] - 在北京 杭州 成都 上海投资金额占比靠前 [5] 中海地产战略调整 - 2025年上半年权益拿地金额387亿元 一线城市占比52% 二线占比48% [8] - 从强聚焦一线城市转向把握点状投资机会 [6] - 华北区域占权益投资金额总量2/3 三四线采取阶段性收缩 [9] - 二线城市项目IRR考核不低于20% 一线城市可下调至15%以下 [9] 绿城中国投资策略 - 2025年上半年权益拿地金额412亿元 二线城市占比81% 三四线占比12% [11] - 聚焦长三角高端改善市场 浙江省内下沉 [10] - 上海潮鸣东方项目以19.5万元/㎡均价取得日光 [10] - 对非长三角三四线城市布局保持谨慎 需同时满足三个苛刻条件 [12] 保利发展扩张战略 - 2025年上半年权益拿地金额414亿元 一线城市占比44% 二线占比51% [15] - 以广东大本营周边延伸 提升对省会城市关注度 [13] - 2025年安排1000亿元进行土地投资 销售完成好可能追加额度 [16] - 在上海参与外滩序 永兴里等多个风貌别墅项目开发 [13]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 在Q2销售回落背景下，三季度是政策发力关键期，或影响下半年楼市表现；近期部分房企业绩好转，预示行业进入盈利修复阶段；当前地产板块估值回落、持仓较低，交易有弹性，建议逢低配置地产股，并推荐相关标的[6] 根据相关目录分别总结 地产数据维持底部盘整 - 2025年1 - 6月，全国房地产开发投资同比 - 11.2%，降幅扩大0.5pct；新开工面积同比 - 20.0%，降幅缩窄2.8%；竣工面积同比 - 14.8%，降幅缩窄2.5pct；销售面积同比 - 3.5%，降幅扩大0.6pct；销售金额同比 - 5.5%，降幅扩大1.7pct [4][12] - 6月70城新房价格指数环比下跌0.3%，跌幅扩大0.1%，同比下跌3.7%，跌幅收窄0.4pct；70城二手住宅价格环比下跌0.6%，跌幅扩大0.1pct，同比下跌6.1%，跌幅收窄0.2pct；一线城市二手住宅价格环比下滑0.7%，与上月持平 [4][12] 部分房企中报率先迎来业绩好转 - 截至7月18日，73家A股房企发布2025年上半年业绩预告，27家预计归母净利润为正，46家亏损；业绩预增6家，扭亏14家，预减7家，首亏16家，续亏30家 [5] - 业绩预增或扭亏房企原因：自身产品力强确保市场规模及利润；通过资产转让等获较好财务表现 [5] 行情回顾 地产行情回顾 - 本周申万A股房地产板块涨跌幅为 - 2.2%，位列第30；恒生港股房地产板块涨跌幅为 - 0.4%，位列第12 [2][27] - 本周地产涨跌幅前5名为绿地香港、渝开发等，末5名为禹洲集团、光大嘉宝等 [27] 物业行情回顾 - 本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为 - 0.4%，恒生中国企业指数涨跌幅为 + 3.4%，沪深300指数涨跌幅为 + 1.1%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为 - 3.8%和 - 1.5% [2][33] - 本周物业涨跌幅前5名为众安智慧生活、祈福生活服务等，末5名为经发物业、润华服务等 [33] 数据跟踪 宅地成交 - 2025年第29周，全国300城宅地成交建面450万㎡，单周环比 - 20%，单周同比 - 49%，平均溢价率11% [41] - 年初至今，全国300城累计宅地成交建面19610万㎡，累计同比 - 5%；中海地产、保利发展等权益拿地金额位居前五 [41] 新房成交 - 本周47个城市商品房成交253万方，成交量环比 - 6%，同比 - 9%，月度累计同比 - 14%，年度累计同比 - 1% [46] - 一线城市周环比 - 14%，周同比 - 19%，月度累计同比 - 21%，年度累计同比 - 1%；二线城市周环比 - 21%，周同比 - 19%，月度累计同比 - 15%，年度累计同比 - 7%；三四线城市周环比 + 18%，周同比 + 8%，月度累计同比 - 9%，年度累计同比 + 6% [46] 二手房成交 - 本周22个城市二手房成交234万方，成交量环比 + 1%，同比 - 2%，月度累计同比 - 3%，年度累计同比 + 17% [54] - 一线城市周环比 + 1%，周同比 - 7%，月度累计同比 - 8%，年度累计同比 + 22%；二线城市周环比 + 4%，周同比 - 4%，月度累计同比 - 7%，年度累计同比 + 17%；三四线城市周环比 - 5%，周同比 + 9%，月度累计同比 + 19%，年度累计同比 + 10% [54] 重点城市库存与去化周期 - 本周10城商品房库存为1.01亿平米，环比 + 0.1%，同比 - 9.3%；去化周期为23月，较上周 + 0.3个月，较去年同比 - 1个月 [61] 地产行业政策和新闻 - 长沙住建局等12部门联合印发通知，推出以旧换新补贴、多子女家庭购房支持等举措 [67] - 湖北鼓励对多子女家庭购房给予补贴，公积金贷款额度上浮等 [67] - 中央城市工作会议部署构建房地产发展新模式等七项重点任务 [67] - 成都住建局与公积金中心联合宣布保租房租金公积金直付服务接入平台 [67] - 重庆市政府办公厅印发措施，促进住房消费健康发展，给予购房补贴等 [68] - 深圳计划收储世茂集团地块，双方陷入僵局 [68] 地产公司动态 - 深深房A、中洲控股等多家房企发布业绩预告，业绩有增有减 [69][70][71] - 招商蛇口拟发行8亿元公司债 [69] - 旭辉控股集团、华润置地等公布经营业绩 [70][71] - 金隅集团、天地源发生高管变更 [69][70] 物管行业政策和新闻 - 福州人大常委会修改物业管理规定，细化管理职责，强化共有收益监督等 [73] 非开发公司动态 - 贝壳-W耗资约357.05万美元回购约56.56万股股份 [73] - 珠江股份、南都物业发布业绩预告 [73] - 中天服务拟收购杭州拓深6.25%股权 [73] 行业估值 - 报告给出了A股地产、港股地产、港股物业的PE - TTM图表及覆盖公司的估值情况 [75][77][78]

福州非居存量房改建保租房政策 - 福州发布细则允许商业办公、旅馆、科研教育等非居住存量房屋改建为保障性租赁住房 需满足单项目不少于50套（间）且总建筑面积≥1500平方米等四项核心要求 [1] - 改建后房屋需通过结构安全鉴定和消防评估 宿舍型执行《宿舍建筑设计规范》 住宅型执行《住宅建筑规范》 [1] - 产权人需承诺"不分割登记、不转让、不以租代售"并接受年度检查 政策有望盘活房企存量资产 增加租赁业务收入 [1] 四川房地产市场动态 - 四川上半年房地产开发投资同比下降6.5% 降幅较上年全年收窄3.4个百分点 新建商品房销售面积同比下降6.8% 降幅收窄13.3个百分点 [2] - 市场回稳得益于住房政策优化及城镇化进程推进 新增城镇人口持续支撑住房需求 [2] 法拍房市场数据 - 6月全国法拍房新增挂拍量达3.2万套创年内新高 成交3215套 成交率环比持平 70%房源溢价成交 [3] - 低折扣法拍房成交占比上升 买方更关注非价格因素 大量法拍房或冲击新房及二手房价格体系 [3] 绿城中国高管变动 - 赵晖出任绿城中国执行总裁 此前曾任中交投资总经理、中交房地产集团董事长等职 或推动战略布局与资源整合 [4] 建发集团融资进展 - 建发集团114亿元可续期公司债申请获上交所反馈 债券由8家头部券商承销 可续期特性有助于优化债务结构 [5]

核心观点 - 房地产行业人事变动频繁 多家头部房企高管调整 反映行业进入组织架构密集调整期 [2][11][13] - 高管变动被视为企业调整重要信号 房企在当前市场环境下进行人事换防是必然选择 [13] 人事任命案例 - 绿城中国新任执行总裁赵晖到位 58岁 负责党群 华中区域和商业管理 拥有清华大学博士学历和国务院特殊津贴专家身份 [2][3] - 赵晖历任中交系多个高管职位 包括中交房地产集团董事长和中交集团市场开发总监 [5] - 中国金茂营销中心原总经理李峰加盟京投发展担任营销总 李峰生于1982年 曾推动中国金茂销售额从2016年370亿元增长至2021年2300多亿元 [2][9] - 越秀地产上海公司新任副总经理李婷婷来自旭辉集团 万科苏州原营销合伙人周强加盟中建七局地产华东公司 [2] 企业治理调整 - 绿城中国完成董事会换届 中交系刘成云接任董事会主席 56岁 在中交集团有三十余年经历 [5] - 刘成云表示大股东中交集团对绿城的支持会越来越强 并肯定绿城管理层市场销售和产品力表现 [7][8] - 京投发展现任副董事长高一轩为80后高管 1981年出生 2009年起在公司历任多个高管职位 [9] 行业专家观点 - 专家认为李峰加入将为京投发展带来营销资源导入 有助于销售业务开展和TOD业务版图扩大 [10] 其他企业变动 - 城建发展董事长储昭武因退休离职 邹哲代为履行董事长职责 [11] - 北辰实业执行董事胡浩辞任 后调任北京市石景山区人民政府副区长 [11][13] - 华发股份董事张延辞任执行副总裁 李光宁辞任董事局主席 由副主席郭凌勇接任 [13]

地块概况 - 徐汇东安旧改地块总价达523亿元，成为"全国总价地王"，打破香港置地310.5亿元和恒基兆业508亿港元的土地交易纪录 [1][10] - 地块由三宗子地块组成，总建筑面积60万平方米，其中住宅42万平方米，纯住宅地块楼板价分别为12.41万元/平方米和12.6万元/平方米 [8][10] - 地块位于内环内徐汇核心区，紧邻地铁7号线东安路站，距离黄浦江畔直线1公里，周边有复旦大学附属肿瘤医院等配套 [5][8] 市场定位与潜力 - 地块周边绿城潮鸣东方项目均价19.5万元/平方米，能建西岸誉府均价14.3万元/平方米，均实现"日光"销售 [8] - 参考周边项目定价，仅住宅部分货值预计达六七百亿元，60万平方米体量可能改写上海高端住宅市场格局 [1][8] - 纯住宅地块楼板价12.41万-12.6万元/平方米，显著低于周边新房售价，为未来定价留出空间 [8][10] 开发进展与所有权 - 地块已拆分为"2宅地+1综合用地"，目前由上海国资企业新百安、新枫安、新东安三家公司持有 [9][11] - 综合用地125-31地块楼板价7.5万元/平方米，住宅占比60%，商业办公科研设计占比40% [10] - 现场已有桩机、挖掘机进场施工，但最终开发者尚未确定 [3][5] 交易动态 - 上海公共资源交易中心挂牌转让新百安90%股权和新东安90%股权及相关债权，披露期满日为2025年7月29日 [12][13] - 中海、招商等央企及深耕徐汇的房企可能参与开发，业内预测将采取合作开发模式 [13] - 地块前身为1950年代建设的工人住宅区，2024年旧改项目5天内实现99.95%征收生效 [9][10]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管“看好”评级 [3] 报告的核心观点 - 投资销售两端走弱，期待更大力度的止跌回稳政策，预计新一轮支持政策或出台，好房子政策将助力优质房企率先进入底部拐点时刻，推动经营模式转变，迎接PB - ROE向上突破 [3] 根据相关目录分别进行总结 投资端 - 2025年1 - 6月全国房地产开发投资同比-11.2%，住宅投资同比-10.4%；6月单月投资同比-12.9%，住宅投资同比-11.8%；分区域来看，东部、中部、西部、东北地区1 - 6月投资同比分别为-12.8%、-10%、-5.4%、-22.3% [3][4] - 1 - 6月商品房和住宅新开工面积分别同比下降20%和19.6%，施工面积分别同比下降9.1%和9.5%，竣工面积分别同比下降14.8%和15.5%；6月单月商品房和住宅新开工面积分别同比下降9.4%和13.1%，施工面积分别同比增长4.8%和0.1%，竣工面积分别同比下降1.7%和4.4% [14][17] - 目前房地产行业投资端依然较弱，后续投资仍将偏弱，投资修复节奏慢于以往周期，维持2025年预测：投资同比-11.0%、开工同比-15.1%、竣工同比-20.0% [19] 销售端 - 1 - 6月商品房销售面积4.6亿平方米，同比下降3.5%，销售额4.4万亿元，同比下降5.5%；住宅销售面积3.8亿平米，同比下降3.7%；分区域来看，1 - 6月东部、中部、西部、东北部销售面积累计增速分别为-5.2%、-1.2%、-2.5%、-6% [20][29][31] - 1 - 6月商品房销售均价9,649元/平米，同比下降1.9%，住宅销售均价10,128元/平米，同比下降1.6%；6月末商品房待售面积7.7亿平方米，同比增长4.1%，住宅待售面积减少443万平方米 [34] - 目前房地产销售端处于筑底阶段，预计政策推动需求修复，收储和城改推动销售面积提升，但供给端约束销售修复，短期总量偏弱但结构有弹性，维持2025年预测：销售面积同比-4.5%、销售金额同比-6.5%、销售均价同比-2.0% [35] 资金端 - 1 - 6月房地产开发企业资金来源5.0万亿元，同比下降6.2%；6月单月同比下降9.7% [36] - 6月单月各资金来源同比：国内贷款同比+11.8%，利用外资同比-60.9%，自筹资金同比-7.2%，定金及预收款同比-16.7%，个人按揭贷款同比-22.9% [38] - 预计后续房地产资金来源略偏紧，但随着政策放松将逐步改善 [40] 投资分析意见 - 推荐产品力房企建发国际、滨江集团、华润置地、建发股份，关注绿城中国、中国金茂 [3] - 推荐低估值修复房企新城控股、越秀地产、招商蛇口、保利发展、中海外发展、龙湖集团、华发股份，关注金地集团 [3] - 推荐二手房中介贝壳 - W，关注我爱我家 [3] - 推荐物业管理华润万象、绿城服务、招商积余、中海物业、保利物业 [3]

报告行业投资评级 - 看好（维持） [1] 报告的核心观点 - 2025年6月70城新房销售价格环比降幅扩大、同比降幅缩小，二手房销售价格同比降幅收窄、环比降幅扩大，房地产市场整体朝着止跌回稳方向迈进，但房价可能小幅度震荡，期待政策推动市场进一步稳定，存量收储及城中村改造工作有望改善住房供求关系、加快止跌回稳进程 [8][29] 报告目录内容总结 新房价格同比降幅缩小，一线新房价格环比降幅扩大 - 6月新建商品住宅一、二、三线城市环比分别为 -0.3%、-0.2%、-0.3%，70城整体环比 -0.3%，降幅较5月扩大0.1pct；同比分别为 -1.4%、-3.0%、-4.6%，70城整体新房价格同比降幅缩小0.4pct至3.7% [5][14] - 6月70城新房价格环比上涨、持平、下跌的城市数分别为0、56、1个，同比上涨、持平、下跌的城市数分别为3、0、67个，价格环比上涨城市数量环比减少4城，同比上涨城市数量环比持平 [15] 二手房价同比降幅缩小，环比降幅扩大 - 6月70城二手房价格环比 -0.6%，降幅环比扩大0.1pct；同比 -6.1%，降幅缩小0.2pct。其中一、二、三线城市环比分别 -0.7%、-0.6%、-0.6%，同比分别 -3.0%、-5.8%、-6.7% [6][19] - 6月70城二手房价格环比上涨、持平、下跌的城市数分别为1、0、69个，同比上涨、持平、下跌的城市数分别为0、0、70个，二手房价环比上涨城市减少2城，70城二手房价自2024年初以来同比均下降 [6][22] 新房上海同环比领涨，二手房价格35城同比均下降 - 6月35城新房价格同环比降多增少，同比上海、杭州、太原3城上涨，环比上海、长沙、宁波等9城上涨，上海以环比 +0.4%、同比 +6.0%领跑；一线城市仅上海新房价格同环比增长；新房1 - 6月整体同比上海、太原分别以 +5.8%、+1.1%领跑 [7][26] - 6月35城二手房环比仅西宁一城上涨，涨幅0.1%，同比均下降，呼和浩特、郑州同比下降9.1%、8.2%；1 - 6月上海以同比 -1.3%领跑，呼和浩特同比跌幅超10%，一线城市上海、北京、深圳、广州分别同比 -1.3%、-2.1%、-4.2%、-8.0% [26] 投资建议 - 推荐布局城市基本面好、把握改善型客户需求的强信用房企，如绿城中国、招商蛇口等；住宅与商业地产双轮驱动、受益于地产复苏和消费促进政策的企业，如华润置地、新城控股等；“好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管标的，如华润万象生活、绿城服务等 [8][29]

土地市场表现 - 杭州上半年土地出让金达1160亿元 同比增长96% 超过北京154.4亿元 位列全国第一 [1] - 土地平均溢价率接近40% 居全国首位 较第二名溢价率高出约20个百分点 [1] - 成功出让68宗宅地 数量和金额均为全国第一 滨江集团以308亿元居拿地金额榜首 绿城中国以174亿元位列第二 [3] 区域市场热度 - 长三角地区土地市场最活跃 TOP10企业拿地金额达1470亿元 [2] - 6月全国宅地成交总价TOP10中 杭州与北京、上海并列各有3宗地块入围 总成交金额122亿元 [4] - 全国重点65城宅地楼面价上涨22.3% 杭州平均溢价率35.5%居首 成都和上海约20% 北京仅7.2% [7] 地王项目特征 - 城市单价地王纪录在两个月内三次刷新 楼面价从6万/㎡升至8.8万/㎡ 最高溢价率达115.39% [9] - 蒋村地块楼面价88029元/㎡ 已超过深圳地王纪录 仅次于北京和上海 [9] - 20多个板块诞生新地王 最高楼面价达54472元/㎡ [10] 豪宅市场表现 - 上半年新房成交均价31777元/㎡ 接近广州的34442元/㎡ 6月环比涨幅持续扩大 [11] - 限价解除后高端项目热销 滨运锦上湾总价近5000万成交15套 河语光年府单套总价超1亿元 [12] - 二手房市场中 单价8万+豪宅小区价格普遍上涨 九溪玫瑰园别墅成交价达1.4亿元 折合单价超18万/㎡ [12] 购买力支撑 - 历史地王项目在二手市场表现强劲 凤起潮鸣挂牌均价12.81万/㎡ 今年成交单价11.59万/㎡ [21] - 新地王项目玉澜月华庭两次开盘均触发社保排序 有房家庭需208个月社保才能入围 [22] - 杭州吸引大量高端人才 省内温州、金华、台州等地富豪构成重要购买群体 [32] 项目开发趋势 - 新地王项目预计售价将突破10万/㎡ 滨杭传麒府高层报价9-10万/㎡ 叠墅12-14万/㎡ [24] - 滨江水电新村项目规划180套296-506㎡户型 目标单价12万/㎡ 总价3600-6000万元 [25] - 建发蒋村项目规划470㎡中式叠墅 预估售价13万/㎡ 总价超6000万元 [25]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管“看好”评级 [2] 报告的核心观点 - 我国一二手房总成交已稳且持续近3年，但量价未正向循环，中央表态意味着“止跌回稳”仍是政策主基调，修复居民资产负债表是关键，预计新一轮支持政策将出台，好房子政策助力优质房企率先进入底部拐点，推动经营模式转变，迎接PB - ROE向上突破 [2] 各部分总结 行业数据 - 新房成交量：上周34城周成交环比降50%，一二线降51%、三四线降28%；7月34城月成交同比降16%，一二线降15%、三四线降23% [3][4] - 二手房成交量：上周13城周成交环比降7%，7月月成交同比降12% [11] - 新房库存：15城上周推盘88万平，可售面积环比升0.3%、去化月数环比升0.3个月 [20] 行业政策和新闻跟踪 - 地产行业：宏观上住房交易总量增长彰显政策效应，发改委加大新型城镇化投入；公积金层面多地有新政；因城施策方面多地出台规定和补贴政策；土地市场有多宗地块成交 [30][31] - 物管行业：7月7日第八届物业管理创新发展论坛主论坛召开，7月10日成都万科物业服务中标重庆云湖未来物业及运营服务项目第一候选人 [34] 重点公司公告 - 地产公司：天健集团发行中期票据，首开股份提供担保，华发股份人事变动，建发国际分红派息等 [36] - 物管公司：贝壳-W回购股份，万物云相关股份变动等 [39] 板块行情回顾 - 地产板块：SW房地产指数上涨6.12%，跑赢沪深300指数，排名31个板块第1位；推荐产品力房企、二手房中介、物业管理、低估值修复房企等 [2][42] - 物管板块：物业管理板块个股平均上涨3.18%，跑赢沪深300指数；截至上周末，板块平均25、26年PE分别为13、12倍 [49][52]