公司治理变动 - 绿城中国执行董事洪蕾获委任为提名委员会成员 [1] - 该项人事变动自2025年8月22日起正式生效 [1]

财务业绩 - 截至2025年6月30日止6个月中期收入约人民币533.68亿元 [1] - 股东应占利润约人民币2.1亿元 [1] - 银行存款及现金(包括抵押银行存款)约人民币667.95亿元 为一年内到期借款余额的2.9倍 创历史新高 [1] 债务结构 - 短债占比为16.3% 创历史新低 [1] - 总借贷加权平均利息成本为3.6% 较2024年同期的4.0%下降40个基点 [1] 销售表现 - 总合同销售约人民币1,222亿元 位列行业第二 [1] - 自投项目销售约人民币803亿元 权益销售额约人民币539亿元 均位列行业第五 [1] 土地储备 - 新增35个项目 总建筑面积约355万平方米 [1] - 预计可售货值达约人民币907亿元 位列行业第三 [1] - 一二线货值占比达88% 结构安全 [1]

公司人员 - 公司董事会主席及非执行董事为刘成云先生[2] - 公司执行董事有郭佳峰、耿忠强、李骏、洪蕾[2] - 公司非执行董事为吴天海、周安桥[2] - 公司独立非执行董事有贾生华、许云飞、朱玉辰、秦悦民[2] 委员会成员 - 刘成云是审核、薪酬、提名委员会成员[3] - 洪蕾是审核委员会成员[3] - 贾生华是审核委主席及三委员会成员[3] - 许云飞是审核委主席及三委员会成员[3] - 朱玉辰是薪酬委主席及三委员会成员[3]

人事变动 - 绿城中国执行董事洪蕾2025年8月22日起任提名委员会成员[3] - 委任后提名委员会由刘成云等6人组成，朱玉辰任主席[3] 董事会构成 - 公告日期董事会含刘成云等11人[4]

收入和利润（同比环比） - 公司截至2025年6月30日止六个月总收入为533.68亿元人民币，较2024年同期的695.62亿元人民币下降23.3%[17] - 公司收入为人民币533.68亿元，同比下降23.3%[37] - 收入为人民币533.68亿元[4] - 公司期内利润为121.15亿元人民币，较2024年同期的331.99亿元人民币下降63.5%[13][14] - 公司股东应占期内利润同比暴跌89.7%，从2024年人民币2,044,902千元降至2025年人民币209,907千元[28] - 公司股东应占利润为人民币2.10亿元，同比下降89.7%[37] - 股东应占利润为人民币2.1亿元[4] - 毛利为人民币71.59亿元，同比下降21.4%；毛利率为13.4%，同比上升0.3个百分点[63] - 分占合营企业及联营公司合计亏损人民币2.70亿元，同比增亏人民币0.60亿元[68] 成本和费用（同比环比） - 财务费用总额同比下降11.9%，从2024年人民币1,295,004千元降至2025年人民币1,140,689千元，主要因利息支出减少及资本化利息增加[22] - 利息支出总额同比下降20.1%，从2024年人民币3,698,148千元降至2025年人民币2,953,233千元[22] - 总利息开支为人民币29.53亿元，同比下降20.2%；加权平均利息成本为3.6%，同比下降40个基点[67] - 行政开支为人民币15.23亿元，同比下降9.9%；其中人力资源成本为人民币8.04亿元，同比下降0.6%[65] - 销售开支为人民币10.57亿元，同比下降6.1%；其中人力资源成本为人民币4.12亿元，同比下降13.8%[66] - 所得税总开支同比下降24.0%，从2024年人民币1,348,888千元降至2025年人民币1,025,577千元[23] - 中国土地增值税拨备同比大幅增长58.9%，从2024年人民币424,753千元增至2025年人民币674,797千元[25] - 公司计提资产减值损失人民币19.33亿元[37] 各业务线表现 - 物业发展分部收入为496.51亿元人民币，同比下降22.2%[13][14] - 物业发展分部业绩为8.19亿元人民币，较2024年同期的20.83亿元人民币下降60.7%[13][14] - 酒店业务分部收入为4.52亿元人民币，同比下降7.0%[13][14] - 物业管理分部收入为13.61亿元人民币，同比下降17.0%[13][14] - 其他分部收入为17.72亿元人民币，同比下降49.9%[13][14] - 物业销售收入人民币496.51亿元，较2024年同期减少22.1%[60] - 项目管理服务收入为人民币13.61亿元，同比下降17.0%[62] - 设计及装修收入为人民币9.60亿元，同比下降37.0%[62] - 酒店运营收入为人民币4.53亿元，同比下降7.0%[62] - 其他收入为人民币9.30亿元，同比下降46.0%[64] - 新拓代建面积约1,989万平方米，同比增长13.9%；新拓代建费约人民币50亿元，同比增长19.1%[53] - 绿城+板块C端中高端家装业务上半年合同额突破人民币6.4亿元，同比涨幅超100%[54] 销售表现 - 总合同销售约为人民币1222亿元[4] - 自投项目销售约为人民币803亿元[4] - 权益销售额约为人民币539亿元[4] - 结转面积同比下降22.7%[37] - 物业收入结转面积为2,046,289平方米，较2024年同期减少22.7%[60] - 物业销售均价为每平方米人民币24,264元，较2024年同期略有上升[60] - 绿城集团2025年上半年总合同销售金额约人民币1222亿元，总合同销售面积约535万平方米[38] - 自投项目合同销售金额约人民币803亿元，权益金额约人民币539亿元，销售均价约每平方米人民币34984元[38] - 自投项目回款率达96%，代建管理项目销售金额约人民币419亿元[38] - 上半年首开项目平均去化率达80%，较去年同期提升2个百分点，整体溢价约人民币15亿元，溢价率达104%[39] - 实现2021年及以前库存去化约人民币190亿元[39] - 数字营销占比提升10.5个百分点至22.6%，数字营销费率低至0.7%[40] - 一二线销售占比较去年同期提升6个百分点至约86%，长三角占比约69%[40] - 公司自投项目可售货值约人民币1763亿元，可售面积约576万平方米[59] - 一二线城市货值占比达83%，较去年同期增加4个百分点[59] - 公司累计已售未结转金额约为人民币1987亿元，权益金额约人民币1435亿元，权益比约72%[59] 土地储备和项目拓展 - 新增35个项目，总建筑面积约355万平方米，预计可售货值达人民币907亿元[4] - 一二线货值占比达88%[4] - 上半年新增项目35个，总建筑面积约355万平方米，承担成本约人民币362亿元，预计新增货值达人民币907亿元[41] - 新增项目平均权益比约77%，一二线城市新增货值约人民币801亿元，占比达88%，其中杭州货值占47%[41] - 于2025年6月30日，总土地储备建筑面积约2724万平方米，权益建筑面积约1795万平方米，平均楼面地价每平方米约人民币8280元[44] 财务结构和流动性 - 银行存款及现金为人民币667.95亿元，为一年内到期借款余额的2.9倍[4] - 短债占比为16.3%[4] - 总借贷加权平均利息成本为3.6%，较2024年同期的4.0%下降40个基点[4] - 银行结余及现金为624.60亿元人民币，较2024年末688.62亿元下降9.3%[7] - 合同负债为1550.84亿元人民币，较2024年末1469.59亿元增长5.5%[8] - 流动负债总额为2767.37亿元人民币，较2024年末2855.05亿元下降3.1%[8] - 净流动资产为1687.75亿元人民币，较2024年末1521.86亿元增长10.9%[8] - 非流动负债总额为1220.54亿元人民币，较2024年末1087.96亿元增长12.2%[9] - 权益总额为1193.23亿元人民币，较2024年末1134.84亿元增长5.1%[9] - 本公司普通股股东应占权益为355.71亿元人民币，较2024年末363.28亿元下降2.1%[9] - 非控股股东权益为837.52亿元人民币，较2024年末771.57亿元增长8.5%[9] - 公司总资产为5181.14亿元人民币，较2024年末的5077.85亿元人民币增长2.0%[15] - 公司总负债为3987.91亿元人民币，较2024年末的3943.01亿元人民币增长1.1%[16] - 合同负债余额为人民币1,550.84亿元，较期初上升5.5%[71] - 银行存款及现金为人民币667.95亿元，较2024年底的729.88亿元减少[73] - 总借贷为人民币1,430.27亿元，较2024年底的1,371.87亿元增加[73] - 净负债为人民币762.32亿元，较2024年底的641.99亿元增加[73] - 净资产负债率为63.9%，较2024年底的56.6%上升7.3个百分点[73] - 一年内到期借贷余额为人民币232.43亿元，占总借贷的16.3%，较2024年底的23.1%下降6.8个百分点[73] - 银行存款及现金为一年内到期借贷余额的2.9倍，较2024年底的2.3倍增加0.6倍[73] 融资和债务管理 - 总借贷加权平均利息成本降至3.4%，较去年同期3.9%进一步下降[50] - 境内一级市场发行9期共人民币77.11亿元，包括2-3年期信用债55亿元和1年期供应链ABN 22.11亿元[50] - 3年期中票发行利率降至3.27%，为公司历史最低[50] - 上半年完成境外债务置换约8.02亿美元，并成功发行三年期5亿美元优先票据[51] - 境外债比重约15.3%，较2024年末降低1.1个百分点[51] - 公司购买交叉货币利率掉期及外汇远期合约共计8.4亿美元，平均降低融资成本2.3个百分点[74] - 本期产生汇兑净收益人民币0.36亿元，而2024年同期为亏损人民币0.74亿元[74] 运营效率 - 上半年自投及代建板块合计交付84个项目，面积约780万平方米，交付户数约3.9万户[46] - 平均拿地至经营性回正周期较去年提速7%至11.5个月，拿地至交付提速4%至25.3个月[47] - 平均单方建造成本较2024年末降低约人民币150元[48] - 关键品类集采价格下浮超10%[48] 其他财务数据 - 利息收入为7.07亿元人民币，较2024年同期的14.80亿元人民币下降52.2%[20] - 其他收益净额由2024年亏损人民币88,365千元转为2025年收益人民币75,518千元，主要受汇兑收益人民币36,025千元及其他收益人民币55,177千元驱动[21] - 资本化利息占利息支出总额比例升至61.4%，2025年为人民币1,812,544千元，而2024年为人民币2,403,144千元[22] - 末期股息总额同比下降30.0%，从2024年人民币1,088,759千元（每股0.43元）降至2025年人民币761,880千元（每股0.3元）[26] - 贸易及其他应收款项、订金及预付款项总额同比下降13.1%，从2024年12月31日人民币11,500,867千元降至2025年6月30日人民币9,991,338千元[30] - 贸易应收款项账龄超过90天的部分占比为52.5%，于2025年6月30日为人民币1,396,213千元[30] - 应收关联人士款项总额为人民币87,540,107千元，较期初增长9.3%[31] - 应付关联人士款项总额为人民币27,053,382千元，较期初下降0.8%[31] - 应收非控股股东款项为人民币63,074,103千元，较期初增长9.8%[31] - 贸易应付款项为人民币42,369,941千元，较期初下降10.1%[34] - 180日内贸易应付款项占比66.8%（人民币28,300,061千元）[34] - 已确认亏损拨备金额为人民币2,201,528千元，较期初增长10.1%[31] - 抵押贷款保证为人民币181.45亿元，较2024年底的242.95亿元减少[75] - 资产抵押账面总值为人民币1,359.51亿元，较2024年底的1,355.07亿元略有增加[76] 地区表现 - 杭州地区物业销售收入人民币223.92亿元，占比45.1%[61] - 高层住宅、多层住宅、酒店式公寓等销售收入人民币471.25亿元，占比94.9%[61] 公司治理和公告 - 董事会主席为非执行董事刘成云先生[91] - 执行董事包括郭佳峰先生、耿忠强先生、李骏先生及洪蕾女士[91] - 非执行董事包括吴天海先生及周安桥先生[91] - 独立非执行董事包括贾生华先生、许云辉先生、朱玉辰先生及秦悦民先生[91] - 公告发布日期为2025年8月22日[91] - 公司注册地位于中国杭州[91] - 公司2025年中期报告全文将在适当时候寄发股东并登载于联交所及公司网页[88] - 公告包含涉及公司经营业绩、财务状况、流动性及发展策略的前瞻性陈述[89] - 前瞻性陈述使用"相信"、"估计"、"预料"、"预期"等非历史事实性表述[89] - 公司实际业绩可能与前瞻性陈述存在重大差异[89]

行业投资评级 - 行业评级：看好 [2] 核心观点 - 地产板块持仓达历史冰点，叠加降息催化，政策宽松预期强化，配置性价比凸显 [4] - 超预期点：地产股基金持仓历史低点，Q4基数压力推动政策强化 [4] - 驱动因素：基金持仓低位、全球政策周期协同效应、Q4高基数压力推动政策释放 [4][5] 地产重仓股分析 基金持仓情况 - 基金持有房地产股市值从2020年H1的141亿元降至2025年H1的30亿元，降幅达80% [4][19] - 持有地产股的基金数量从2020年Q4的372个降至2023年Q4的194个，2025年H1稳定在200个左右 [13] - 主动基金是重仓地产股的主要力量，2025年H1持有地产股市值占比达80% [19] - 地产股市值占比从2020年H1的3.82%降至2025年H1的1.34%，接近市场标配1.22% [23] - 超配基金数量占比维持在55%左右，抛压殆尽 [4][23] 持仓结构 - 重仓持股总市值从2022年Q1的828亿元降至2025年Q2的256亿元，下跌近70% [34] - A股地产股中超过10个基金持有的公司不超过20个，头部效应显著 [34] - 港股地产股关注度提升，中高关注度股票数量多次超过A股 [38] - A股持仓基金数量大幅下降，保利发展和招商蛇口仍为前两大重仓股 [43] - 港股持仓基金数量稳定，华润置地和中国海外发展增持，物业股普遍被增持 [46] 美国降息对中国地产股影响 联动效应 - 美联储降息减少人民币贬值压力，为中国降息打开空间 [56][68] - 降息利好房企融资成本下降和购房需求修复，推动基本面改善 [56] - 美联储降息促使国际资本从美国流出，新兴市场资产吸引力提升 [56] 房企债务压力缓解 - 美联储降息压缩海外融资成本，降低汇兑损失风险 [60] - 改善再融资环境，减少技术性违约风险 [60] - 稳定市场预期与信用修复，降低评级下调概率 [60] 降息预期 - 2025年8月市场预估美联储9月降息概率达92.1% [64] - 人民币汇率走高为中国降息提供空间，预估降息幅度10-20BP [68] 投资建议 配置逻辑 - 2025Q4地产板块进入关键博弈期，叠加降息窗口，可积极配置 [76] - 地产板块持仓低，下跌空间有限，时间换空间 [76] 结构性机会 1. **住宅开发主战场**：优选"地产+"模式，如华润置地、建发股份、滨江集团 [79] 2. **城市更新**：关注现金流充沛企业，如华润置地、中国海外发展、保利发展 [79] 3. **产业结构变化**：AMC（信达地产）、内陆城市竞争出清（中国海外宏洋） [79] 4. **防御性子领域**：商管（华润万象生活）>物业（绿城服务、保利物业） [79]

核心观点 - 绿城房地产集团有限公司主体信用等级获中诚信国际"AAA"评级 信用水平在未来12-18个月内保持稳定 [1][3] 公司股权结构 - 公司前身为浙江绿城房地产开发有限责任公司 成立于1995年 经多次增资及股权转让后由才智控股有限公司100%控股 才智控股由绿城中国控股有限公司100%控股 [2] - 绿城中国为香港联交所上市公司（03900 HK） 注册于开曼群岛 [2] - 中交集团通过多次入股及增持 截至2024年末持有绿城中国28.94%股权 系第一大股东 [2] 公司业务与运营 - 公司作为绿城中国境内主要运营主体 绝大部分投资类房地产项目以公司为经营主体 [2] - 主营业务为房地产开发 产品线涵盖别墅 多层公寓 高层公寓 城市综合体 大型社区和商用物业 [2] - 以浙江省为立足点 业务覆盖长三角 环渤海 长江中游 珠三角 西南五大城市群 [2] - 2024年实现营业总收入1752.90亿元 [2] 评级支撑因素 - 公司作为绿城中国主要开发运营平台 获得第一大股东中交集团有力支持 [1] - 公司具备很强品牌影响力及产品力优势 [1] - 短期供货集中分布在市场表现较好的主力销售城市 [1] 行业与经营关注点 - 房地产行业风险对经营和整体信用状况产生影响 [1] - 合联营企业往来款规模较大 [1] - 对关联方担保规模较大 [1] - 高效运营开发模式对投资运营能力提出更高要求 [1]

行业投资评级 - 报告未明确给出行业投资评级 [1][2][3] 核心观点 - 2024年中国房地产行业整体下行，前三十家上市房企营业收入总计2.77万亿元，同比下降13.83% [8][9] - 行业分化明显，10家房企营收增长，20家下降，金融街以51.74%的增长率位列第一 [8][9] - 行业毛利率和净利率均下滑，平均毛利率14.42%（下降1.86%），平均净利率-10.81%（下降12.45%） [12][13][16][17] - 行业盈利能力大幅下滑，平均净利润-11.65亿元（下降123%），平均归母净利润-19.03亿元（由盈转亏） [23][24][27][28] - 存货周转率分化明显，金隅以110.48%的周转率最高，融创中国12.83%最低 [39][40] 2024年业绩概览 营业收入 - 前三十家上市房企营业收入总计2.77万亿元，同比下降13.83% [8][9] - 金融街营收增长51.74%最高，美的置业下降94.94%最大 [8][9] - 万科从盈利204.56亿转为亏损487.04亿，保利净利润下降45.60% [22][23] 盈利能力 - 平均毛利率14.42%，下降1.86%，美的置业毛利率上升24.21%最高 [12][13][14] - 平均净利率-10.81%，下降12.45%，远洋净利率-79.89%最低 [16][17][18] - 平均净利润-11.65亿元，下降123%，华润净利润336.78亿元最高 [23][24] 财务指标 - 存货余额60,850亿元，下降13.58%，瑞安存货增长16.03%最高 [33][34] - 平均流动比率152.86%，上升0.15%，信达流动比率下降39.17%最大 [42][43][44] - 平均现金短债比1.52，下降0.11，滨江现金短债比5.53最高 [54][55][57] "十五五"规划展望 政策导向 - 中央城市工作会议提出"五个转变"，强调城市更新和存量改造 [67][68] - 国家政策推动"新赛道、新产品、新模式"，包括城市更新、盘活存量、新质生产力等 [69] - 房企需向"品质、结构、服务"转型，从规模扩张转向价值创造 [72] 行业转型 - 头部企业加速转型，从"高杠杆、高周转"转向"品质升级、结构优化、模式转型" [72] - 上海虹口区嘉兴路街道项目采用"留改拆"新模式，总投资75亿元 [73][74] - 建筑工业化和BIM技术将成为行业标配，推动开发模式向高效精准转型 [75] 科技应用 - 大数据与AI重塑房地产营销与运营，实现精准获客和智能化管理 [75] - 万物云"全域智能运营平台"整合数字孪生、AI和物联网技术，提升城市治理效率 [76][77]

行业投资评级 - 房地产行业投资评级为"推荐"（维持）[2] 核心观点 - 新房二手房成交呈现低位波动，第33周20城新房成交面积140万方（环比-2%，同比-21%），11城二手房成交面积173万方（环比+2%，同比-2%）[5][19][21] - 优质供给驱动核心城市新房及宅地成交热度，但挤压老库存和二手房去化，价格仍存下行压力[29] - 政策聚焦广义财政发力，地方层面出台公积金提取、宅基地管理、项目开发支持等差异化措施（天津、广州、福州等16条政策）[13][14] 板块行情 - 第33周申万房地产指数上涨3.9%，在31个一级行业中排名第6位[8][10] - A股涨幅前三：万通发展（+39.4%）、衢州发展、电子城；港股涨幅前三：恒大物业（+21.5%）、中国海外宏洋集团、美的置业[11][12][15] 政策动态 - **天津**：允许公积金直接支付存量房首付款（8月13日）[13][14] - **广州**：明确"一户一宅"标准，宅基地建房限高11米/280平方米（8月13日）[13][14] - **福州**：推出16条开发支持政策，优化容积率计算及预售回款（8月13日）[13][14] - **深圳**：招商蛇口联合华润置地以86.4亿元竞得宝安地块，溢价率34.81%（8月15日）[16][17] 销售数据 - **新房市场**：年初至今20城累计成交6380万方（同比-8%），一线城市同比-5%（北京+8%，上海-30%）[19][23] - **二手房市场**：年初至今11城累计成交6413万方（同比+13%），一线城市同比+18%（深圳+32%）[21][25] 公司动态 - **中国金茂**：7月单月签约销售84.6亿元，1-7月累计618.1亿元[16][17] - **华润置地**：7月新增香港/柳州/杭州3幅地块，权益对价15.5亿元[16][17] - **招商蛇口**：发行10亿元中期票据，票面利率1.75%[28] 投资建议 - 关注三类标的：1）产品力突出的房企（绿城中国、华润置地）；2）商业地产租金稳定标的（太古地产）；3）存量房中介（贝壳-W）[29] - 行业见底信号需观察二手房价企稳情况，当前二手房为整体房价锚定基准[29]

土地市场热度显著提升 - 多个城市出现高溢价地块成交 深圳宝安中心宅地以86.4亿元总价成交 溢价率35% 楼板价59586元/平方米刷新板块纪录[1] 深圳前海地块楼面价84180元/平方米 溢价率86.1%创2024年取消溢价上限后新高[1][4] 上海徐汇衡复地块以20万元/平方米楼板价刷新全国单价纪录[1][4] 苏州工业园区地块楼板价6.5万元/平方米刷新江苏省纪录[1][5] - 2025年1-7月重点30城土地市场呈现结构性回暖 含宅地块成交面积5520万平方米 同比增长17% 与全国300城面积同比下降9%形成鲜明对比[7] 溢价地块数量占比达30% 为近三年新高 较2024年同期增加12个百分点[8] 溢价地块平均溢价率26% 较过去两年近乎翻倍增长[8] - 核心城市优质地块竞争激烈 30城前7月重点溢价成交地块比重达30%[2] 企业投资聚焦高能级城市核心地块 资源集中导致僧多粥少局面[17] 企业拿地行为分化明显 - 头部房企占据绝对主导地位 2025年1-7月TOP10房企新增货值占百强比重达70% 较2024年末提升8个百分点[12] TOP10房企拿地销售比0.41 显著高于行业平均的0.3[12] 销售百强中仍有半数房企未有新增土储[11] - 央国企及部分名企成为拿地主力 保利发展拿地金额512亿元同比增长95% 招商蛇口拿地金额360亿元同比增长213% 绿城中国拿地金额602亿元同比增长133% 中国金茂拿地金额454亿元同比激增1505%[15] 建发房产在杭州和成都获取两宗溢价率超100%的地块[16] - 高总价地块劝退民企和地方国企 央国企凭借资金优势包场核心城市优质地块[18] 民企主要在部分止跌回稳城市寻找结构性机会[18] 区域市场表现差异 - 一线城市土地市场热度突出 上海虹口北外滩地块楼板价126577元/平方米溢价率46% 静安地块楼板价90390元/平方米[6] 深圳宝安地块楼板价59586元/平方米 南山前海地块楼板价84180元/平方米[6] - 强二线城市表现活跃 苏州工业园区地块总价46.7亿元楼板价65242元/平方米[6] 杭州多宗地块溢价率超70% 成都高新区地块溢价率70%[17] 郑州地块溢价率87%[17] - 改善型项目支撑市场预期 深圳前海地块周边新房售价超11万元/平方米 苏州双湖板块高端新房售价达8.5万元/平方米以上[4][5] 优质地块未来上市预期乐观[18]