香港交易及結算所有限公司及香港聯合交易所有限公司對本公告的內容概不 負 責，對 其 準 確 性 或 完 整 性 亦 不 發 表 任 何 聲 明，並 明 確 表 示，概 不 對 因 本 公 告 全部或任何部分內容而產生或因倚賴該等內容而引致的任何損失承擔任何責 任。 GREENTOWN CHINA HOLDINGS LIMITED 關連交易 提供項目管理服務 於2025年10月20日，綠 城 房 地 產 建 設 管 理（本 公 司 非 全 資 附 屬 公 司）與（其 中 包 括）杭 州 中 宜 江 晨 置 業 訂 立 該 協 議。根 據 該 協 議，綠 城 房 地 產 建 設 管 理 同 意 就 該 項 目 向 杭 州 中 宜 江 晨 置 業 提 供 項 目 管 理 服 務。 上市規則的涵義 於 本 公 告 日 期，中 交 集 團 及 其 附 屬 公 司 持 有733,456,293股 股 份，佔 本 公 司 已 發行股本約28.88%。因 此，根 據 上 市 規 則，中 交 集 團 為 本 公 司 的 主 要 股 東。 故 此，中 交 集 團 及 其 聯 繫 人（包 括 中 交 集 團 的 間 接 非 全 資 ...

报告行业投资评级 - 报告对房地产行业持积极看法，建议关注优质地产龙头 [1][3][12] - 首选股票包括新城控股（目标价18元）、绿城中国（目标价11.7元）、中国金茂（目标价2.1元），评级均为“买入-A” [6] 报告核心观点 - 2025年国庆黄金周楼市呈现底部企稳迹象，30大中城市商品房成交套数达4304套，同比增长1.7%，为2020年以来首次同比正增长 [1] - 市场分化格局明显，一线城市和三线城市表现亮眼，成交量分别同比增长18.3%和24.0%，而二线城市同比下降25.9% [1][16] - 四季度对地产可以更加乐观，核心城市供应放量与非核心城市需求触底将双重支撑新房销售环比改善 [3][12] - 建议关注两条投资主线：一是核心城市优质房企优质项目入市带来的销售规模增长，二是具备租金回报率优势的三四线城市 [3] 国庆黄金周楼市实际情况 - 30大中城市2025年国庆黄金周成交套数达到4304套，相比2024年同期增长1.7% [1][13] - 从历史数据看，2020年国庆黄金周成交套数达到12625套的历史峰值，随后逐年下降至2024年的4234套低点 [13] - 29个监测城市中有11个实现同比增长，大连以2450%的同比增幅位居首位，江阴、眉山、清远增幅分别为510%、126%、73% [17] - 二手房市场整体同比下降51.8%，但剔除上海后仅小幅下滑6.6%，北京是唯一实现增长的重点城市，成交111套，较2024年增长48% [1][20] 高频数据有效性分析 - 日度网签备案数据受节假日影响明显，通常较日常成交规模显著偏低，且存在从签约到备案的时间迟滞 [2][22] - 新房供应节奏和二手房看房人次更能真实反映市场热度，9月核心城市新房批准预售面积达705万㎡，为年内最高值 [2][23][26] - 二手房看房人数自7月以来保持稳定，10月国庆期间重庆、天津、苏州等城市看房热度明显回升，较9月分别增长31.2%、12.6%、11.0% [2][27] 四季度楼市展望 - 核心城市方面，头部房企保持拿地强度，优质项目集中入市，预计将进一步驱动销售增长 [3][30] - 非核心城市受益于房价充分调整和房贷利率下行，租金回报率优势凸显，住房消费属性增强 [3][37] - 截至2025年8月，一线、强二线、弱二线、三线及四线城市租金回报率分别为1.6%、2.1%、2.3%、2.5%及2.8%，2025年8月全国房贷加权利率为3.1% [37] 周度数据跟踪（销售回顾） - 重点监测32城10月11-10月17日合计成交总套数为1.9万套，环比上周增长144.9% [41] - 2025年累计成交总套数为63.5万套，累计同比下降7.9% [41] - 一线城市成交5320套，环比增长176.8%，2025年累计成交18.1万套，累计同比下降1.5% [41] - 二手房市场，重点监测16城合计成交2.6万套，环比增长161.4%，2025年累计成交92.2万套，累计同比增长10% [53] 周度数据跟踪（土地市场） - 10月6-10月12日，百城土地宅地供应规划建筑面积456万㎡，2025年累计供应20621万㎡，累计同比下降16.6% [66] - 百城住宅用地成交规划建筑面积420万㎡，2025年累计成交16412万㎡，累计同比下降5.9% [93] - 百城住宅用地平均成交楼面价为4659元/㎡，整体溢价率为1.7%，2025年平均楼面价6932元/㎡，溢价率9.4%，较去年同期提高5个百分点 [94]

投资评级与核心观点 - 报告对地产板块给出“逢低配置”的投资建议，认为当前板块估值偏低，建议关注稳健经营且受益于政策利好的标的 [5] - 核心观点认为前期一线城市宽松政策对需求的刺激效果边际走弱，但行业景气度下行已趋缓，在政策刺激下有望维持止跌回稳态势，预期四季度政策仍有加码空间 [4][5] 市场行情回顾 - 本周（10月11日-10月17日）申万A股房地产板块涨跌幅为-2.3%，在各板块中位列第15；恒生港股房地产板块涨跌幅为-2.8%，在各板块中位列第8 [1][17] - 本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-2.4%，相对恒生中国企业指数和沪深300指数的相对收益分别为+1.3%和-0.2% [1][22] - 地产个股方面，合肥城建、中国长白山国际、上实发展本周涨幅居前，分别为+41%、+39.7%、+25.3%；首开股份、禹洲集团、国瑞健康跌幅居前，分别为-19.5%、-18.7%、-14.8% [17][21] - 物业个股方面，康桥悦生活、泓盈城市服务、宝龙商业本周涨幅居前，分别为+19.6%、+14.5%、+8.5%；弘阳服务、领悦服务集团、正荣服务跌幅居前，分别为-26.8%、-11.1%、-9% [22][26] 土地市场数据 - 本周全国300城宅地成交建面859万㎡，单周环比+26%，单周同比-46%，平均溢价率3% [1][25] - 2025年初至今，全国300城累计宅地成交建面32117万㎡，累计同比-10.2% [1][25] - 年初至今权益拿地金额前五的房企为中海地产（563亿元）、绿城中国（554亿元）、保利发展（455亿元）、建发房产（400亿元）、滨江集团（347亿元） [1][29] 新房与二手房成交 - 本周47个城市商品房成交402万方，成交量环比+165%，同比-20%，整体处于季节性低位；8月新房售价环比-0.3%，同比-3.0% [2] - 分能级看，一线城市新房成交周环比+182%，周同比-31%；二线城市周环比+196%，周同比-8%；三四线城市周环比+136%，周同比-24% [2][35] - 本周22个城市二手房成交266万方，成交量环比+182%，同比-18%；8月二手房售价环比-0.6%，同比-5.5% [2] - 分能级看，一线城市二手房成交周环比+181%，周同比-21%；二线城市周环比+190%，周同比-14%；三四线城市周环比+166%，周同比-22% [2][41] 项目去化与金融数据 - 9月30个重点城市平均开盘去化率为39%，环比微降3个百分点，同比上升10个百分点；成都、长沙、杭州、厦门、北京去化率高于60% [3][12] - 2025年9月社会融资规模增量为3.53万亿元，比上年同期少0.23万亿元；1-9月新增社融累计同比上涨17.1% [4][14] - 9月居民中长期贷款新增2500亿元，同比多增200亿元；1-9月新增居民中长贷累计同比下跌13.6%，但跌幅较1-8月有所收窄 [4][15] 库存与去化周期 - 本周10城商品房可售面积为1.04亿平米，环比+0.1%，同比-6.8%；以3个月移动平均成交面积计算，去化周期为28.8个月，较上周缩短0.5个月，但较去年同期延长2个月 [48][52] 行业政策与公司动态 - 近期成都取消异地缴存人“商转公”贷款限制，北京对住房租赁企业实施增值税和房产税优惠 [53] - 多家房企公布9月经营业绩，中国金茂合约销售金额同比+39.85%，华润置地同比+4.14%；而碧桂园、龙湖集团、金地集团等同比下滑幅度在30%-60%之间 [55] - 非开发公司中，贝壳-W、碧桂园服务、绿城管理控股等近期持续进行股份回购 [57] 行业估值与推荐标的 - 报告覆盖的A股及港股地产、物业公司当前估值均处于历史较低水平 [62][63][64] - 推荐标的包括开发商中的建发国际集团、绿城中国、中国海外发展；中介平台的贝壳、我爱我家；以及物管商管的华润万象生活 [5]

港股内房股市场表现 - 港股市场内房股板块于10月17日出现普遍下跌行情 [1] - 融创中国股价下跌3.85%至1.5港元 [1] - 融信中国股价下跌3.31%至0.175港元 [1] - 新城发展股价下跌2.19%至2.23港元 [1] - 绿城中国股价下跌2.05%至8.59港元 [1]

市场表现 - 内房股普遍下跌，融创中国跌3.85%至1.5港元，融信中国跌3.31%至0.175港元，新城发展跌2.19%至2.23港元，绿城中国跌2.05%至8.59港元 [1] 行业周期与前景 - 当前地产周期磨底进入"深水区"，更看好以一线城市为代表的核心城市复苏节奏 [1] - 地产链板块风险消化或已较为充分，优质企业有望受益于业绩预期改善及龙头进阶的双重逻辑 [1] - 预计25-26年板块业绩有望底部震荡中弱复苏，企业之间业绩分化也将进一步加剧 [1] 企业业绩与盈利能力 - 预计三季度房企业绩仍将继续承压，主要源于2021年后销售连续下降导致结算下降 [1] - 前期降价促销推动当期结算影响利润率低位 [1] - 企业利润率见底、减值出清，为后续复苏奠定基础 [1]

市场表现 - 内房股普遍下跌，融创中国跌3.85%至1.5港元，融信中国跌3.31%至0.175港元，新城发展跌2.19%至2.23港元，绿城中国跌2.05%至8.59港元 [1] 行业周期与前景 - 地产周期磨底进入深水区，更看好以一线城市为代表的核心城市复苏节奏 [1] - 地产链板块风险消化或已较为充分，优质企业有望受益于业绩预期改善及龙头进阶 [1] - 预计25-26年板块业绩有望底部震荡中弱复苏，企业之间业绩分化将进一步加剧 [1] 企业业绩与盈利 - 预计三季度房企业绩仍将继续承压，主要源于2021年后销售连续下降导致结算下降 [1] - 前期降价促销推动当期结算影响利润率低位，企业利润率见底、减值出清 [1]

房企销售整体企稳回升 - 9月24家已披露销售数据的房企中有15家销售额环比上升，占比达62.5% [1] - 销售回暖与调整拿地策略及“好房子”产品入市密切相关，改善型房源是主要拉动力 [1] - 差异化定价策略是关键，小户型靠“以价换量”吸引客群，改善型房源凭借产品力实现溢价 [1] 不同量级房企复苏态势分化 - 头部企业凭借规模优势稳健发展，保利发展和中海9月销售额均突破200亿元，分别为205.31亿元和201.73亿元 [2] - 部分中等房企依托项目运营实现大幅增长，如越秀地产9月销售额68.01亿元，环比增长23.54% [2] - 保利发展、中海、绿城中国、中国金茂等企业实现销售额连续3个月环比增长 [2] - 从增幅看，融信中国9月销售额环比大幅增长132.31%，金地商置、越秀地产、绿城中国、保利发展的环比增幅分别为55.43%、23.54%、20.75%和13.97% [3] 优质土地储备支撑销售去化 - 房企前期调整拿地策略，2024年明确优化土地储备结构，聚焦一二线城市加大拿地力度 [4] - 前三季度300城住宅用地出让金同比增长约13%，TOP20城市住宅用地出让金占全国总金额的61% [4] - 华润置地2025年上半年新获取18个项目，新增土地投资权益地价322.8亿元，所有项目均位于一二线城市 [4] - 越秀地产2024年全年权益投资总额294.6亿元，超过80%的资金投向北京、上海、广州一线城市 [4] - 优质地块属性推动项目热销，如北京中建·运河玖院项目764套房源去化率达67.02% [6] 产品力成为销售回暖核心驱动力 - “好房子”产品入市增强了市场吸引力，得房率普遍超过90%，并配备齐全的会所设施和人性化设计 [7] - 政策优化释放购房需求，北京、上海、深圳等核心城市相继优化限购政策 [7] - 改善型需求加速入市，2025年1—8月30个代表城市中24个城市120平方米以上房源成交套数占比提升 [7] - 北京市场90—200平方米改善型产品成交约1.7万套，占比达71.1%，较2024年同期提升5个百分点 [8] - 项目定价策略体现差异化，如紫京宸园133平方米小户型单价约9.3万元/平方米，232平方米大户型单价约10.5万元/平方米 [8]

行业销售整体表现 - 9月房企销售企稳回升，24家已披露数据的房企中有15家销售额环比上升，占比达62.5% [1] - 改善型房源成为销售额增长的主要拉动力 [1] - 头部企业保利发展与中海9月销售额均突破200亿元，分别为205.31亿元和201.73亿元，华润置地、招商蛇口、绿城中国紧随其后 [3] 企业层面复苏差异 - 头部房企如保利发展、中海、绿城中国、中国金茂凭借充足土储和运营能力实现销售额连续三个月环比增长 [3] - 中海7月至9月销售额实现三连增，分别为118.5亿元、183.3亿元和201.73亿元 [3] - 部分中等规模房企依靠爆款项目拉动销售，如越秀地产9月销售额68.01亿元，环比增长23.54% [3] - 融信中国因8月基数低，9月销售额环比大幅增长132.31%，金地商置、绿城中国、保利发展环比增幅也较为突出，分别为55.43%、20.75%和13.97% [4] 土地策略与项目去化 - 房企前期调整拿地策略，聚焦一二线城市，带动前三季度300城住宅用地出让金同比增长约13% [5] - 华润置地2025年上半年新获取18个项目，新增土地投资权益地价322.8亿元，所有项目均位于一二线城市 [5] - 越秀地产2024年权益投资总额294.6亿元，超过80%资金投向北京、上海、广州一线城市 [5] - 优质地块项目去化迅速，如北京中建·运河玖院项目764套房源去化率达67.02% [6] 产品力与市场需求 - “好房子”产品入市增强市场吸引力，其得房率普遍超过90%，配套齐全，契合改善型需求 [7] - 2025年1-8月，30个代表城市中有24个城市120平方米以上房源成交套数占比提升 [7] - 北京市场90-200平方米改善型产品成交约1.7万套，占比达71.1%，较2024年同期提升5个百分点 [8] - 房企采用差异化定价策略，小户型“以价换量”吸引客群，大户型凭借产品力实现溢价 [1][8]

好的，作为资深研究分析师，我已仔细研读这份2025年1-8月房地产行业土地市场报告，现将关键要点总结如下： 报告核心观点与评级 - 报告显示2025年1-8月中国房地产土地市场呈现温和复苏态势，重点房企拿地总额同比显著增长28.0% [12][13] - 市场结构性特征明显，央国企仍是拿地主力，但部分优质民企在深耕区域表现活跃 [13] - 土地供应机制出现创新，“调规再出让”模式有效盘活存量土地，并获得市场认可 [6][17] 市场整体表现 - TOP100企业拿地总额为6056亿元，同比增长28.0%，但增幅较1-7月缩窄6.3个百分点，显示8月市场热度有所回落 [13] - 从新增货值看，绿城中国以1144亿元位列第一，保利发展（996亿元）和中海地产（923亿元）分列二、三位，TOP10企业新增货值总额占TOP100企业的43.6% [16] 房企拿地排名分析 - **拿地金额前十**：中海地产（542亿元）、绿城中国（527亿元）、保利发展（440亿元）、建发房产（356亿元）、滨江集团（347亿元）[5] - **拿地面积前十**：绿城中国（251万㎡）、保利发展（230万㎡）、中海地产（203万㎡）、邦泰集团（166万㎡）、建发房产（162万㎡）[5] - 拿地金额前十企业中8家为央国企，滨江集团作为民企代表跻身前五，邦泰集团、大华集团等民企也进入前二十 [13] 区域市场特征 - **城市群分布**：长三角TOP10企业拿地金额1824亿元，居四大城市群之首；京津冀TOP10企业拿地金额896亿元，位列第二；中西部TOP10企业拿地金额486亿元，排名第三 [22] - **重点城市**：央国企和地方国资是主力，招商蛇口在北京、上海、南京、成都四个城市拿地金额均进入前十；建发房产在杭州、北京、苏州、成都四城进入前十；绿城中国和保利发展在3个城市位列前十 [25] - **民企聚焦**：滨江集团聚焦杭州，拿地金额341亿元位列该市第一；兴耀房产集团、大华集团重点布局上海；嘉禾兴地产进入成都拿地金额前十 [25] 土地市场新动态 - “调规再出让”成为盘活存量土地的重要手段，主要通过降低容积率、调整商住比例等方式提升地块价值 [17] - 典型案例包括宁波江北区地块（调整后以19.3亿元底价成交）和深圳新安街道地块（由商业用地调整为住宅用地后以86.40亿元成交，溢价率34.81%）[18][19][27] - 8月高总价地块主要集中在深圳和长三角地区，深圳3宗地块总成交金额116亿元，长三角地区4宗地块总成交金额69亿元 [6][28]

行业投资评级 - 投资评级：看好（维持）[3] 报告核心观点 - 中央层面明确要求"稳楼市、稳股市"，在外部环境波动加大的背景下，稳住楼市对提振社会预期和畅通内需循环具有重要意义 [4] - 政策导向和供需结构变化为高品质住宅带来发展契机，中央层面高频提及建设好房子和高品质住房 [4] - 建议关注三类投资标的：核心城市布局重、拿地能力强且产品力强的房企；二手房中介；物业管理企业 [4] 板块行情 - 本周（25/10/04-25/10/10）房地产（申万）板块下跌0.8%，同期上证指数上升0.4%，深证成指下跌1.3%，创业板指下跌3.9%，沪深300下跌0.5% [7] - 个股方面，合肥城建(+18.1%)、深振业A(+16.0%)、津投城开(+13.0%)涨幅居前；深深房A(-12.0%)、张江高科(-10.1%)、珠江股份(-7.8%)跌幅居前 [7] 数据跟踪：新房成交 - 本周（10.4-10.10）42个重点城市新房合计成交98万平米，环比下降51.0%，同比下降53.5% [11] - 分能级看，一线城市成交20.5万平米（环比-63.4%），二线城市成交54.7万平米（环比-55.1%），三四线城市成交22.4万平米（环比+4.8%）[11] - 10月截至本周（10.1-10.10），42城新房合计成交122万平米，环比下降44.8%，同比下降39.5%，年初至今累计成交同比下降7.4% [17] - 分能级累计成交：一线城市29万平米（同比-27.7%，年初至今+0.7%），二线城市66万平米（同比-42.5%，年初至今-7.8%），三四线城市27万平米（同比-41.9%，年初至今-15.1%）[17] 数据跟踪：二手房成交 - 本周（10.4-10.10）21个重点城市二手房合计成交86万平米，环比下降26.6%，同比下降48.4% [29] - 分能级看，一线城市成交31.4万平米（环比-45.6%），二线城市成交48.4万平米（环比-7.5%），三四线城市成交6.2万平米（环比-13.5%）[29] - 10月截至本周（10.1-10.10），21城二手房合计成交93万平米，环比下降64.5%，同比下降29.3%，年初至今累计成交同比上升15.0% [35] - 分能级累计成交：一线城市34万平米（同比-46.8%，年初至今+17.0%），二线城市53万平米（同比-10.1%，年初至今+15.2%），三四线城市6万平米（同比-32.0%，年初至今+4.3%）[35] 行业新闻与政策动态 - 宏观政策：住建部聚焦城市更新、城市治理和"十五五"规划编制，并研究通过改造让老房子升级为"好房子"；中财办原副主任认为房地产应成为增量政策突破口 [45] - 因城施策：深圳推出限高限容新规，严格管理建筑高度超过80米的住宅项目；成都将住宅阳台等附属空间面积上限由20%提至30%；河北推六好措施加快"好房子"建设 [45] - 公积金政策：南京单缴存人住房公积金贷款最高额度提高至80万元/人；绍兴上调住房公积金贷款最高额度 [45] - 市场表现：国庆假期核心城市新房市场分化，北京、深圳新房日均成交面积同比分别增长52%、22%，上海增长3%，广州、杭州同比降温 [46] - 城市改造：国开行"十四五"以来已发放城中村改造专项借款9,781亿元，支持816个项目，建设筹集安置房176.9万套 [47] 公司动态与业绩 - 9月单月销售额：中国海外发展201.7亿元（同比+7.2%），保利发展205.3亿元（同比-1.8%），招商蛇口167.0亿元（同比+16.3%），绿城中国自投项目128.0亿元（同比+20.8%）[48] - 融资活动：新城控股境外子公司发行1.60亿美元无抵押固定利率债券，年息11.88%，期限2年；张江高科发行6亿元超短期融资券，期限270天 [48] - 股权变动：保利集团拟无偿划转受让保利南方持有的保利发展45.12亿股股份（占总股本37.69%），划转完成后将成为保利发展控股股东 [48] - 股份回购：贝壳-W于10月多次进行股份回购，单次回购金额约500万港元 [49]