2025年7月销售表现 - 协议销售额13.7亿元人民币 [1] - 协议销售楼面面积10.74万平方米 [1] - 协议销售均价每平方米1.28万元人民币 [1] 2025年1-7月累计销售表现 - 累计协议销售额147.4亿元人民币 [1] - 累计协议销售楼面面积95.64万平方米 [1] - 累计协议销售均价每平方米1.54万元人民币 [1]

2025年7月销售表现 - 协议销售额约人民币13.7亿元 [1] - 协议销售楼面面积约10.74万平方米 [1] - 协议销售均价每平方米约人民币1.28万元 [1] 2025年1-7月累计销售表现 - 累计协议销售额约人民币147.4亿元 [1] - 累计协议销售楼面面积约95.64万平方米 [1] - 累计协议销售均价每平方米约人民币1.54万元 [1]

2025年7月销售表现 - 协议销售额13.7亿元人民币 [1] - 协议销售楼面面积107,400平方米 [1] - 协议销售均价每平方米12,800元人民币 [1] 2025年1-7月累计销售表现 - 累计协议销售额147.4亿元人民币 [1] - 累计协议销售楼面面积956,400平方米 [1] - 累计协议销售均价每平方米15,400元人民币 [1]

业绩总结 - 2025年7月协议销售额约13.7亿元[3] - 2025年7月协议销售楼面面积约107,400平方米[3] - 2025年7月协议销售均价约每平方米12,800元[3] - 2025年1 - 7月累计协议销售额约147.4亿元[3] - 2025年1 - 7月累计协议销售楼面面积约956,400平方米[3] - 2025年1 - 7月累计协议销售均价约每平方米15,400元[3]

债券信息 - 公告涉及远洋集团全资附属公司远洋控股若干债券信息[3] 债券停牌 - 远洋控股7支公司债券2025年8月15日起在上海证券交易所停牌[4] 偿付宽限期 - 远洋控股公司债券各偿付日设30个交易日宽限期[4]

核心观点 - 公司预计年内完成保交楼任务，境外债重组方案已生效，境内债重组是最后一道难关，完成后将轻装上阵按新战略方向重生[1][2] - 公司2023年下半年确定"轻重结合"发展策略，2025年将轻资产业务提升为主业之一[2][7] - 公司通过资产处置和债务重组大幅降低负债，预计境内外债重组后可减少有息负债约410亿元，较2024年底减少近一半[13][14] 债务重组进展 - 8月初公布境内债重组框架方案，包含现金回购、股票经济收益权、资产抵债和长期留债四种选项，覆盖境内存续公司债及银行间定向债务融资工具[2] - 现金回购方案：以不超过8亿元现金按债券剩余面值20%价格购回不超过40亿元待偿债券本金[4] - 股票经济收益权方案：每100元剩余面值债券可获得208股公司股票的收益权[4] - 资产抵债方案：住宅项目每100元受偿30元，商业项目每100元受偿100元信托份额[4] - 长期留债方案：展期10年，利率调至1%，从2031年起每半年兑付一次本金[5] - 2025年3月境外债重组方案获持有人投票通过，预计削减约40亿美元债务[2][14] 业务转型 - 轻资产业务2025年成为主业之一，排名进入代建行业前10[10] - 代建和代运营业务为重点发展方向，2023年拓展十几个项目，2024年拓展多方渠道[8][9] - 轻资产业务管理架构与重资产完全融合，采用精简高效的管理模式[10] - 在不同城市采取差异化策略，如青岛全面转向轻资产，北京仍以重资产为主[11] 资产处置与负债情况 - 2022-2025年累计出售成都远洋太古里50%股权、北京远洋锐中心21%股权等资产，总成交金额超百亿元[13] - 截至2024年底有息负债960亿元，其中三分之二为短期负债[14] - 2024年底资产负债率接近100%，完成债务重组后负债率将大幅下降[14] 未来发展 - 保交楼完成度96%，预计2025年完成[14] - 轻资产领域涉及商业地产、写字楼、物业服务等多元化业态，具备资源优势[14][15] - 背靠中国人寿和大家保险获得资金、信用支持及不良资产处置资源对接[14]

港股内房股市场表现 - 美的置业股价大涨13.03%领涨内房股 最新价4.770港元 [1] - 绿城中国涨4.40%至11.160港元 融创中国涨3.38%至1.530港元 远洋集团涨3.77%至0.110港元 [1] - 富力地产 新城发展 金辉控股均涨超3% 华润置地 万科企业 雅居乐集团等多数涨超2% [1] 行业政策利好动态 - 天津等多地住房公积金支持支付首付款 长沙县优化土地供应条件减轻开发商压力 [1] - 福州发布16条新政支持房地产项目开发建设 北京限购政策调整后五环外楼盘单日到访超百组 [1] - 二手房"以价换量"现象出现 业界期待政策放松节奏进一步提速 [1] 房企战略转型动向 - 部分中小上市房企在行业调整期转向科技产业 通过并购实现新业务布局 [1] - 跨界并购被业内视为开辟第二增长曲线的途径 有望增强企业抗周期能力 [1]

公司战略转型 - 公司将代建业务作为重要发展方向 认为不良资产处置规模将在未来两三年快速放大 计划抓住市场机会 [2] - 2025年上半年公司新拓代建项目33个 签约面积562万平方米 在中指研究院代建新签规模榜排名第八 其中住宅占比70% 多为金融机构委托的盘活出险房企项目 [3] - 公司在昆明 成都 西安等地承接或跟进多个出险项目 为委托方提供综合解决方案 [3] 行业竞争格局 - 行业进入调整期 传统开发模式难以为继 代建业务成为房企新战场 [3] - 头部企业新签约规模集中度下降 中尾部企业加速项目拓展 行业竞争加剧导致费率持续探底 [3] - 代建管理费率1%-3%的项目占比81.7% 其中1%-2%费率项目占比50.5% 较2024年底增加7.8个百分点 [4] - 绿城管理2024年综合毛利率49.6% 较2023年下降2.6% 净利率22.99% 同比下降6.7% [4] 财务困境与资产处置 - 公司连续多年大额亏损 2022年归母净亏损159.3亿元 2023年扩大至210.97亿元 2024年股东应占亏损186.24亿元 三年累计亏损超550亿元 [6] - 2024年底借贷总额960.14亿元 其中一年内到期债务占比66% 现金资源总额仅48.28亿元 [7] - 公司出售成都太古里 颐堤港二期等优质资产 近期以3.22亿元出售远洋国际中心二期项目23%股权 [7] 债务重组进展 - 境内债务重组方案涉及7笔公司债和3笔银行间债务 总金额180.5亿元 重组选项包括现金回购 股票经济收益权 以资抵债 一般债券展期 [8] - 现金回购和资产抵债覆盖110亿元 占总债务60%以上 现金回购拟以不超过8亿元按面值20%价格购回不超过40亿元债券 [8] - 境外债务重组总规模63.15亿美元 转换为22亿美元新债务及41.15亿美元新强制可转换债券和永续证券 [9] 经营现状 - 2025年上半年公司累计合约销售额134亿元 同比下降27% [9]

境内债务重组方案 - 公司公布包含现金回购、股票经济收益权、资产抵债和长期留债四种选项的境内债重组框架方案 覆盖境内存续公司债及银行间定向债务融资工具 [1] - 现金回购方案以不超过8亿元现金按债券剩余面值20%价格购回不超过40亿元待偿债券本金 资金部分来源于股东借款 [2] - 股票经济收益权方案通过增发不超过28亿港元普通股票 每100元剩余面值债券可获得208股股票收益权 [2] - 资产抵债方案分为住宅项目收益抵债（每100元受偿30元 兑付不超过30亿元）和商业项目收益抵债（每100元受偿100元信托份额 兑付不超过40亿元） [2] - 长期留债方案以2025年9月30日为基准日展期10年 利率调整至1% 从2031年3月31日起每半年兑付一次本金 [3] - 境内债重组方案预计9月底前完成投票 若前三个选项全部选满可使境内债券余额减少69% [4][9] 债务重组进程与负债变化 - 公司2022年下半年出现流动性困难 2023年8月对部分到期境内债展期 9月宣布境外债全面重组 [4] - 2024年3月对本金总额130亿元境内债展期 同时宣布对总额56.36亿美元境外债进行全面重组 [4] - 境外债重组方案于2025年3月获持有人投票通过 预计削减约40亿美元债务（折合人民币287亿元） [1][9] - 完成境内外债重组后有息负债可减少约410亿元 较2024年底960亿元基数减少近一半 负债率从近100%大幅下降 [8][9] 战略转型与业务发展 - 2023年下半年确定"轻重结合"发展策略 2025年轻资产业务提升为主业之一 代建业务排名进入行业前10 [1][5][6] - 轻资产业务涵盖代建和代运营 2023年通过合作伙伴资源拓展十余个项目 2024年发动全员拓展多方渠道 [5] - 轻资产采用三步拓展策略：建立根据地、打游击战、打歼灭战 管理架构与重资产完全融合 [6] - 不同城市采取差异化策略 如青岛重心全面转向轻资产 北京等地仍以重资产为主导 [7] 资产处置与流动性管理 - 2022-2023年出售成都远洋太古里50%股权、北京远洋锐中心21%股权等资产 总成交金额超百亿元 [8] - 2024年出售北京颐堤港二期64.8%股权 2025年转让远洋国际中心二期23%股权给日照钢铁 [8] - 流动性紧张后公司削减三分之一成本预算 通过资产处置筹资还债避免违约 [8] 未来展望 - 保交楼任务完成度达96% 预计2025年完成 境内债重组顺利后2026年有望完成化债 [10] - 轻资产领域资源丰富 涵盖商业地产、养老、物流等多元业态 背靠中国人寿和大家保险提供支持 [10] - 轻资产核心竞争力在于专业和运营能力 多元化业态为获取项目提供资源优势 [10]

2025年1-7月深圳房企销售排名 - 鸿荣源以142.6亿元销售额位列榜首 [2] - 招商蛇口以89.2亿元排名第二 [2] - 深业集团以59.0亿元位居第三 [2] - TOP5销售门槛为58.1亿元 [5] - TOP10销售门槛为43.1亿元 [5] - TOP20销售门槛为27.7亿元 [5] 新房与二手房市场表现 - 2025年7月新建商品住宅网签2660套 环比下降18% 同比下降22% [6] - 二手住宅网签4656套 连续5个月维持在4500套水平 [6] - 一二手房市场分化明显 二手房呈现回暖态势 [5][6] 住宅库存与去化周期 - 截至7月底一手住宅库存27902套 较6月增加2241套 [8] - 按近12个月月均去化速度计算 去化周期为8.4个月 [8] 热销项目特征 - 中建鹏宸云筑以123套成交量位居7月销冠 成交均价5.6万元/平 [10][12] - 珈誉玖玺成交71套 均价4.9万元/平 [10][12] - 坪山佳华沙湖广场(2.6万元/平)和龙岗华润静安府(2.7万元/平)以价格优势吸引刚需 [10][12] - 品质好且价格优惠的项目保持热销 [10] 土地市场动态 - 龙华民治街道地块经108轮竞价 由中海以23.7亿元竞得 楼面价38795元/平 溢价率40.74% [12] - 前海桂湾地块由招商蛇口以21.55亿元竞得 楼面价8.4万元/平 溢价率86.1% 创深圳涉宅用地单价记录 [13] - 龙华A815-0036地块由深业集团以底价19.06亿元竞得 楼面价28050元/平 [12] - 核心区地块受房企追捧 前海地块吸引12家房企参与158轮报价 [12][13]