业绩预期 - 公司预期2025年上半年公司拥有人应占溢利达人民币95亿元至110亿元 而2024年同期为亏损约人民币53.82亿元 [1] - 业绩由亏转盈主要由于完成境外债务重组取得的非现金收益所致 [1] 经营状况 - 撇除债务重组一次性收益后 公司预期2025年上半年仍将出现公司拥有人应占亏损 [1] - 亏损原因包括中国房地产市场持续调整导致营业额及毛利率下降 [1] - 物业项目计提的减值拨备增加 [1] - 分占合营企业和联营公司的业绩下降 [1]

业绩总结 - 2025年上半年预计溢利95.00 - 110.00亿元，2024年上半年亏损53.82亿元[4] - 预期溢利因境外债务重组非现金收益，撇除后预计亏损[4] - 撇除后亏损因房地产市场调整、合营联营业绩下降[4] 未来展望 - 预计2025年8月底前刊发中期业绩[5]

行业投资评级 - 报告未明确给出行业投资评级 [1][2][3] 核心观点 - 2024年中国房地产行业整体下行，前三十家上市房企营业收入总计2.77万亿元，同比下降13.83% [8][9] - 行业分化明显，10家房企营收增长，20家下降，金融街以51.74%的增长率位列第一 [8][9] - 行业毛利率和净利率均下滑，平均毛利率14.42%（下降1.86%），平均净利率-10.81%（下降12.45%） [12][13][16][17] - 行业盈利能力大幅下滑，平均净利润-11.65亿元（下降123%），平均归母净利润-19.03亿元（由盈转亏） [23][24][27][28] - 存货周转率分化明显，金隅以110.48%的周转率最高，融创中国12.83%最低 [39][40] 2024年业绩概览 营业收入 - 前三十家上市房企营业收入总计2.77万亿元，同比下降13.83% [8][9] - 金融街营收增长51.74%最高，美的置业下降94.94%最大 [8][9] - 万科从盈利204.56亿转为亏损487.04亿，保利净利润下降45.60% [22][23] 盈利能力 - 平均毛利率14.42%，下降1.86%，美的置业毛利率上升24.21%最高 [12][13][14] - 平均净利率-10.81%，下降12.45%，远洋净利率-79.89%最低 [16][17][18] - 平均净利润-11.65亿元，下降123%，华润净利润336.78亿元最高 [23][24] 财务指标 - 存货余额60,850亿元，下降13.58%，瑞安存货增长16.03%最高 [33][34] - 平均流动比率152.86%，上升0.15%，信达流动比率下降39.17%最大 [42][43][44] - 平均现金短债比1.52，下降0.11，滨江现金短债比5.53最高 [54][55][57] "十五五"规划展望 政策导向 - 中央城市工作会议提出"五个转变"，强调城市更新和存量改造 [67][68] - 国家政策推动"新赛道、新产品、新模式"，包括城市更新、盘活存量、新质生产力等 [69] - 房企需向"品质、结构、服务"转型，从规模扩张转向价值创造 [72] 行业转型 - 头部企业加速转型，从"高杠杆、高周转"转向"品质升级、结构优化、模式转型" [72] - 上海虹口区嘉兴路街道项目采用"留改拆"新模式，总投资75亿元 [73][74] - 建筑工业化和BIM技术将成为行业标配，推动开发模式向高效精准转型 [75] 科技应用 - 大数据与AI重塑房地产营销与运营，实现精准获客和智能化管理 [75] - 万物云"全域智能运营平台"整合数字孪生、AI和物联网技术，提升城市治理效率 [76][77]

港股内房股市场表现 - 港股内房股盘初普遍走高 美的置业一度大涨15%表现最为抢眼 远洋集团、融创中国、龙光集团、碧桂园、富力地产均涨超3% 雅居乐集团、旭辉控股集团、融信中国、万科企业、龙湖集团等齐涨[1] - 美的置业最新价5.120港元 涨跌幅8.47% 远洋集团最新价0.121港元 涨跌幅3.42% 龙光集团最新价0.930港元 涨跌幅3.33% 融创中国最新价1.590港元 涨跌幅3.25% 富力地产最新价0.890港元 涨跌幅3.49% 碧桂园最新价0.490港元 涨跌幅3.16%[1] 政策支持动向 - 国务院总理李强8月18日主持召开国务院第九次全体会议 强调采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势[1] - 政策多管齐下释放改善性需求 结合城市更新推进城中村和危旧房改造[1] 公司财务表现 - 美的置业预计2025年上半年来自集团持续经营业务的公司拥有人应占利润将录得2.5亿元-3.5亿元 上年同期为1.4亿元[1] - 美的置业预计公司拥有人应占核心净利润将录得2.5亿元-3.5亿元 上年同期为1.42亿元[1] 债务重组进展 - 远洋集团旗下北京远洋控股集团有限公司8月18日发布境内债务重组方案 涉及7笔公司债和3笔PPN 本金额合计180.5亿元[1] - 远洋集团债务重组债权人会议将于9月9日至9月12日召开[1] - 碧桂园建议重组获得持有大量现有债务的债权人大力支持[1]

债务重组方案核心内容 - 北京远洋控股集团有限公司发布境内债务重组方案 涉及7笔公司债和3笔PPN 本金额合计180.5亿元 [1] - 重组方案包括现金购回 股票经济收益权 资产抵债等多种清偿选项 [2] - 债权人会议将于9月9日至9月12日召开 [1] 债券明细 - 15元洋03债券余额15亿元 [2] - 15元洋05债券余额30亿元 [2] - 18元洋01债券余额14.954亿元 [2] - 19远洋01债券余额13.1604亿元 [2] - 19元洋02债券余额11.964亿元 [2] - 21远洋01债券余额25.922亿元 [2] - 21远洋02债券余额19.5亿元 [2] - 21远洋控股PPN001债券余额2.58亿元 [2] - 22远洋控股PPN001债券余额20亿元 [2] - 24远洋控股PPN001(重组)债券余额27.42亿元 [2] 本息兑付安排 - 本金兑付时间延期至2035年9月30日 分10期每半年兑付一次 [3] - 兑付比例从1%递增至20% [3] - 基准日前未付利息资本化 按1%单利计息 [3] - 基准日后新增利息随本金兑付 利随本清 [3] 增信保障措施 - 解除原18项增信资产的担保措施 [3] - 剩余未用于重组选项的资产将按比例重新分配 为长期留债提供担保 [3] 现金购回方案 - 按债券面值的20%折价购回 即每张面值100元的债券购回价为20元 [3] - 总额上限8亿元 若申报金额超额则按比例分配 [3] - 资金来源于出售部分原始增信资产 包括北京王府井H2 中山远洋繁花里等项目收益权 [3] 股票经济收益权选项 - 远洋集团拟在中国香港向特殊目的主体增发不超过28亿股 [3] - 每100元面值债券对应远洋股票交易均价×汇率×5倍的股数 [3] - 申报总金额需≥5亿元 不足可能取消 [3] - 超额申报按比例分配 上限28亿股 [3] - 股票须在42个月内卖出 否则强制抛售 [4] 住宅项目收益抵债选项 - 每100元剩余面值的标的债券最终受偿现金30元 [4] - 偿付资产为京津冀 大湾区住宅项目收益权 [4] - 总额不低于10亿元 上限30亿元 [4] - 发行人承诺信托到期未达30元则补足差额 [4] - 信托存续至2030年 每半年分配收益 [4] 商业项目收益抵债选项 - 每张标的债券剩余面值兑换等金额的信托份额 如100元面值=100份信托 [4] - 信托到期未覆盖本金可拍卖资产清偿 [4] - 申报总额上限为40亿元 申报金额需不低于20亿元 [4]

公司动态 - ST东时此前因控股股东东方时尚投资及其关联人非经营性占用资金被实施其他风险警示 资金余额达到最近一期经审计净资产绝对值5%以上且金额超过1000万元[1] - 公司未能在一个月内完成清偿或整改导致被叠加实施其他风险警示[1] - 目前其他风险警示情形已完全消除 公司已向上交所申请撤销相应其他风险警示[1] - 最终撤销结果需以上交所审核意见为准[1] - 即使本次申请获准 公司股票仍存在其他被实施风险警示的情形[1] 财务数据 - 控股股东占用的资金金额超过1000万元[1] - 占用资金余额达到公司最近一期经审计净资产绝对值的5%以上[1]

会议安排 - 公司2025年8月28日举行董事局会议[3] - 会议将批准截至2025年6月30日止六个月中期业绩及刊发[3] 公告信息 - 公告日期为2025年8月18日[4] - 公告时执行董事、非执行董事、独立非执行董事人员名单[4]

公开市场操作 - 央行8月15日开展2380亿元7天期逆回购操作 利率1.40% 全额中标 [1] - 当日逆回购到期1220亿元 实现单日净投放1160亿元 [1] 资金面 - 银行间市场隔夜回购利率突破1.4% 午后供给改善 非银机构隔夜报价升至1.45%上方 [3] - 美国隔夜融资担保利率为4.33% [3] 同业存单 - 主要股份制银行一年期同业存单二级市场成交利率1.6425% [7] 银行间利率债 - 国债收益率普遍上行 10年期国债收益率上涨1.4bp至1.7460% [10] - 国开债收益率涨幅更大 5年期国开债收益率上行3bp至1.7400% [10] - 口行债和农发债收益率也呈现上行趋势 10年期农发债收益率上涨1.75bp至1.9000% [10] 经济数据与政策 - 国家统计局表示中国经济长期向好趋势未变 国际货币基金组织上调中国经济增长预期0.8个百分点 [13] - 7月70城房价环比下降 一线城市新建商品住宅价格环比降幅收窄0.1个百分点至-0.2% [13] 全球宏观 - 美国7月PPI同比飙升3.3% 创2月以来新高 环比涨幅0.9%为2022年6月以来最大 [16] - 美联储官员反对9月大幅降息 认为应等待通胀完全受控 [16] 债券市场动态 - 国债期货多数下跌 30年期主力合约跌幅最大达0.29% [15] - 远洋控股7支公司债券自8月15日起停牌 [18] - 合景泰富集团接获香港清盘呈请 首次聆讯定于10月22日 [18]

公司债券停牌安排 - 北京远洋控股集团存续的7支公司债券于2025年8月15日开市起停牌 [2] - 停牌原因为做好相关债券后续偿付安排并保证公平信息披露 [2] - 公司债券各偿付日均设有30个交易日的宽限期 [2] 风险化解方案 - 公司将于宽限期内与投资人积极协商沟通 [2] - 争取尽快达成一致的风险化解方案 [2] - 停牌期间将按规定履行信息披露义务 [2] 后续安排 - 待有关事项确定后将及时公告并申请公司债券复牌 [2] - 公司承诺保护广大债券投资者的利益 [2]

远洋集团2025年7月销售业绩 - 2025年7月协议销售额达13 7亿元 协议销售楼面面积为107400平方米 销售均价为每平方米12800元 [1] - 2025年1月至7月累计协议销售额达147 4亿元 累计销售楼面面积为956400平方米 累计销售均价为每平方米15400元 [1] 销售数据对比分析 - 7月单月销售均价较1-7月累计均价低2600元 平方米 显示月度销售策略或产品结构存在差异 [1] - 1-7月累计销售楼面面积是7月单月的8 9倍 但累计销售额仅为7月单月的10 8倍 反映非均匀销售分布 [1]