行业趋势与政策背景 - 在房地产行业深度调整背景下，增量开发空间持续压缩，城市更新成为少数仍具确定性的发力方向之一 [1] - 政策层面持续释放积极信号，中央多次强调城市更新重要性，并将其定位为推动房地产高质量发展的核心抓手 [1] - 中国房地产行业正完成关键转向，从依赖增量扩张的开发逻辑转向以存量盘活为核心的资产运营逻辑 [4] 城市更新的核心挑战与门槛 - 城市更新项目普遍具有投资回报周期长的特点，对房企的资金实力与运营能力形成巨大考验 [3] - 政策确定性并不意味着普遍机会，城市更新并非所有企业都能走通的赛道 [2] - 行业普遍认为城市更新并非一条“轻松的赛道”，项目周期长、结构复杂，对资金耐力、专业能力与组织协同提出持续考验 [6] - 城市更新的核心门槛主要体现在三方面：资金耐力、专业整合能力以及复杂问题处理能力 [4] 企业转型与商业模式创新 - 行业正经历从“重开发”向“重运营”的转型趋势 [3] - 在存量时代，能够解决复杂难题、具备精细化操盘能力的企业，才能获得穿越周期的门票 [4] - 北京远洋安贞广场项目展示了“基金+改造+运营”的内生闭环运作模式，由远洋资本管理的城市更新基金主导投资，远洋致信主导工程改造，远洋不动产主导租赁运营 [3] - 该项目未依赖自有资金投入，而是依托市场化募集的股权基金作为主要股东，结合项目层面的并购贷与改造贷，形成了多元化资金组合 [3] 公司战略与实践案例 - 远洋管理层表示，城市更新项目高度依赖集团层面的统筹与协同，需要工具箱里有不同的工具 [4] - 据统计，仅近两年远洋在城市更新领域便落地了17个项目，覆盖写字楼、商业、酒店等多元业态 [4] - 未来计划将城市更新业务聚焦于城市住宅自主更新与城市不动产更新两大赛道 [5] - 住宅自主更新方面，已与新疆克拉玛依市政府等签署战略合作协议，围绕老旧小区及公共设施改造提供系统化、专业化支持 [5] - 不动产的更新改造则重点深耕北京、上海等核心城市 [5] - 公司看好城市更新业务方向，认为其有望走向更规范、更可持续的发展路径，并将是未来的重点方向之一 [6]

项目概况与定位 - 远洋集团开发的北京CBD核心区Z6项目正式公布案名为维晟中心，并于12月29日开放样板层，项目计划于2026年竣工入市 [1] - 项目定位为中国首个“净零碳卓越级”超高层写字楼，核心产品理念为“绿色、健康、共享、创新” [1] - 项目地处CBD核心区国贸桥“金十字”枢纽，毗邻国贸建筑群和中央电视台总部大楼等地标，B1层可直通地铁1号线与10号线国贸站 [1] 建筑设计与物理参数 - 维晟中心建筑高度约160米，总建筑体量约18万平方米，地上33层，地下5层 [1] - 项目由英国福斯特建筑事务所与北京建筑设计研究院联合设计 [1] - 项目设计了多达6个共享中庭，为CBD区域内共享中庭数量最多的楼宇，每3至5层嵌入一座约20米高的“垂直绿洲” [1] - 每个中庭东侧连接室外露台，形成内外交融的社交与自然空间 [1] 产品特色与创新 - 项目将约12%的建筑面积转化为主题多元的共享空间，远超行业标准，旨在激发企业深度协作 [2] - 项目获得中国首个超高层“净零碳卓越级”认证，建立了一套覆盖建筑全生命周期的碳管理体系 [2] - 通过高效机电系统、智能楼宇控制、电梯能源回馈及建筑一体化可再生能源等技术实现碳减排目标 [2] - 净零碳设计为使用者带来持久清新空气、恒久舒适温度、更低能耗账单和更优运营成本等可感知的日常益处 [2] 市场与战略意义 - 项目设计源于对国际顶尖企业需要激发深度协作的共享空间这一办公趋势的洞察 [2] - 维晟中心旨在成为新一代绿色国际会客厅，承载未来愿景，将企业可持续发展理念落位于有国际认证的物理坐标，以吸引志同道合的人才与伙伴 [2][3] - 该项目与远洋安贞广场的焕新共同体现了公司以资管商管实力为城市注入活力的持续实践 [3]

经历二十余年高速发展后，我国房地产行业的发展动能正在深度重构。 日前，全国住房城乡建设工作会议在京召开，"高质量开展城市更新"被列为2026年首要工作任务。在业 内人士看来，随着行业从增量扩张转向存量提质，城市更新已不仅仅是政策热词，更是房企寻找第二增 长曲线的关键路径。 当行业发展动能转换，房企如何应对这一大趋势？ 近日，远洋集团管理层表示，中国的建筑"老龄化"正在到来，随着行业进入存量提质新阶段，原有地产 开发的大逻辑需要重构，房企需具备"躬身入局"的定力，以专业能力投入到城市更新的"深水区"。 在城市更新领域，近两年远洋落地了17个项目，包括远洋安贞广场、北京北苑星帆广场、北京希尔顿花 园酒店、天津京津国际中心等。12月24日，北京远洋安贞广场正式揭牌，该项目前身为承载老北京记忆 的安贞华联商厦，始建于90年代，如今被改造为融合企业总部办公与复合商业功能的"绿氧"综合体，即 将投入使用。 管理层表示，在过往做城市更新项目改造的过程中，远洋练就了"排雷拆弹"的本领，这种处理复杂局面 的能力，是其区别于传统开发商的核心竞争力。 如何应对城更"三座大山"？ 推动城市更新虽然是趋势，但在实操层面，资金成本高、改 ...

项目概况与定位 - 远洋安贞广场于12月24日在北京中轴线与北三环交会处揭牌亮相 其前身为90年代初建造的安贞华联商厦[1][2] - 项目是存量建筑改造更新的典型案例 公司将其从封闭的传统百货转型为城市核心区稀缺的“绿氧”综合体 融合企业总部办公与复合商业功能[2] - 项目定位为稀缺的企业总部独栋办公精品 其差异化优势包括核心城区稀缺类独栋形态 三区交汇枢纽 以及比邻安贞医院的健康生态[2] 改造策略与设计亮点 - 改造以绿色 健康 活力 共享为核心理念 并以“绿色低碳”为底层逻辑 旨在打造北京难得一见的“绿氧”综合体[2][3] - 改造未采用简单的“穿衣戴帽”式翻新 而是以LEED NC认证标准为指导进行深度空间革新[3] - 具体改造措施包括拔除1至5层的多根结构柱 创造出一个贯穿26.5米的通高中庭 并构建了东 南 西 北及顶部五个方向的立体采光网络[3] 招商成果与行业背景 - 公司通过招商前置 与广成健康集团达成战略合作 实现了优质资源的精准导入[2] - 行业数据显示 “十五五”期间 一线城市30年以上楼龄的商办物业将突破2亿平方米 存量激活已成为时代课题[4] - 该项目的实践被视为公司资管商管专业能力的呈现 也是北京城市更新的生动样本[4]

公司治理结构变动 - 公司非独立董事温子健因公司治理结构调整辞去第五届董事会非独立董事职务 辞职报告自送达董事会之日起生效 [1] - 温子健辞任非独立董事后 在公司担任的其他职务不变 [1] - 公司于2025年12月24日召开职工代表大会 选举温子健为公司第五届董事会职工代表董事 任期与第五届董事会任期一致 [1]

公司资本运作 - 远洋集团于2025年3月27日发行了2027年到期的零息强制可转换债券 [1] - 根据债券转换条款，公司已配发及发行合共1015.7万股新股份 [1] - 此次股份发行是债券转换的直接结果，将增加公司股本 [1]

公司资本运作 - 远洋集团于2025年3月27日发行了2027年到期的零息强制可转换债券 [1] - 根据债券转换条款，公司已配发及发行合共1015.7万股新股份 [1]

股份数据 - 2025年11月30日已发行股份（不含库存）11,809,679,978，总数同此[3] - 2025年12月23日A组新增已发行股份（不含库存）8,426,879，占比0.0714%，每股HKD5.74[3] - 2025年12月23日B组新增已发行股份（不含库存）90,163，占比0.0008%，每股HKD17.26[3] - 2025年12月23日C组新增已发行股份（不含库存）1,639,922，占比0.0139%，每股HKD11.36[4] - 2025年12月23日结束时已发行股份（不含库存）11,819,836,942，总数同此[4] 其他情况 - 股份发行等获董事会授权批准，合规进行[5] - 已收取股份发行等应得全部款项[5] - 有关信托契约等已制备签署并送呈存档[5] - 购回报告和场内出售库存股份报告不适用[13][14]

财务数据 - 2024年集团总合同销售额约352亿元，2025年1 - 6月降至约134亿元[73] - 2024年合同总建筑面积约299.68万平方米，2025年1 - 6月降至约84.9万平方米[73] - 2024年合同平均售价约11700元/平方米，2025年1 - 6月约15700元/平方米[73] - 截至2025年6月30日，集团合并总资产约1652.4亿元（2024年12月：1814亿元）[73] - 截至2025年6月30日，集团流动资产约1197.9亿元（2024年12月：1311.7亿元）[73] - 截至2025年6月30日，集团非流动资产总额约为454.5亿元人民币（2024年12月：502.3亿元人民币）[75] - 截至2025年6月30日，集团总负债（流动和非流动）约为1570.1亿元人民币（2024年12月：1838.7亿元人民币）[75] - 截至2025年6月30日，集团非流动负债总额约为281.6亿元人民币（2024年12月：355.1亿元人民币）[75] - 截至2025年6月30日，集团有息境内债务总额约为180.7亿元人民币（2023年12月：574亿元人民币）[75] - 截至2025年6月30日，受限银行存款约为38.3亿元人民币（2024年12月：29.2亿元人民币）[75] - 截至2025年6月30日，现金及现金等价物约为20.0亿元人民币（2024年12月：19.1亿元人民币）[75] - 截至2025年6月30日，公司已发行股份为11,084,626,745股，2024年12月31日为7,616,095,657股[93] 证券发行与上市 - 公司发行于2033/2034/2035年到期的47,603,029美元3.00%优先有抵押票据及2027年到期的21,187,476美元零息强制可转换债券[4] - 新证券拟在新加坡证券交易所有限公司上市，最低交易单位至少为200,000美元[12] - 新票据自2025年12月18日起按年利率3.00%计息，每半年付息一次[83] - 新票据和新可换股票据不在美国证券法案及新加坡金融管理局注册，有发售限制，最低交易面额为1美元及以上整数倍[85] 公司运营 - 公司在中国大陆超80个城市开发运营超600个项目[69] - 集团目前在中国大陆各城市和大都市区拥有约180个处于不同阶段的项目[73] - 截至2025年6月30日，集团约有12218名员工[69] 股权结构 - 李明持有股份占比1.879%，王宏辉占比0.002%，崔洪杰占比0.003%，韩晓靖占比0.004%[102] - 中国人寿集团持有2,253,459,151股，占比20.33%；大家保险集团持有2,252,646,115股，占比20.32%[94] - 汇丰控股持有723,417,174股，占比6.53%；作为托管人持有83,047股，占比0.0007%[94] - Walkers Fiduciary Limited持有627,564,732股，占比5.66%[94] 风险与挑战 - 中国房地产市场动荡增加诉讼风险，可能产生额外或增加或有负债[31] - 管理账户中长期负债可能因违约等风险变为短期负债[31] - 贸易应付款项可能需重新分类为债务[31] - 违约可能导致额外费用和成本[31] 重组与相关日期 - 公司于2025年3月成功完成整体重组[77] - 整体重组获英格兰和威尔士高等法院于2025年2月4日批准，香港高等法院原讼法庭于2025年2月19日批准[174] - 重组生效日期为2025年3月27日[177]

债务重组进展 - 公司7只境内债重组方案获通过 涉及本金总额约130.5亿元 短期偿债压力得到极大缓解[1] - 公司境内发债主体远洋控股最初拟对10只境内债进行重组 合计金额约180.5亿元 目前仍有3只PPN债券未完成重组 金额约50亿元[3][6] - 重组方案提供多种清偿选项 现金回购方案折扣力度大 拟以不超过8亿元现金按债券剩余面值20%的价格购回不超过40亿元债券[4] - 公司境外债重组协议已于2025年3月生效 涉及63.15亿美元 其中22亿美元转换为新债务 41.15亿美元转换为新强制可转换债券及新永续证券[7] 财务与资金状况 - 截至2025年中期末 公司总贷款为669.97亿元 其中一年内到期贷款为416.76亿元 同期现金及现金等价物为19.96亿元 短期受限制银行存款为38.35亿元 短期资金缺口超过300亿元[5] - 公司存在巨额短期贸易及其他应收款项及预付款项 金额高达528亿元 其中大部分为借予合营企业、联营公司及第三方的委托贷款及应收款项[5] - 截至2025年中期末 公司贸易及其他应付款项达到473亿元 其中贸易应付款为116亿元[10] - 公司已连续三年亏损 2022年至2024年股东应占亏损累计约587亿元 2025年上半年扭亏主要得益于境外债务重组产生的317.56亿元非现金收益 扣除该收益后仍存在超200亿元亏损[9][10] 经营与销售表现 - 2025年前11个月 公司累计实现协议销售额237.9亿元 同比下滑22% 其中11月单月协议销售额约24.9亿元 同比下滑33%[9] - 2025年11月协议销售均价显著下滑至约7900元/平方米 较去年同期每平方米下滑近3000元 较同年10月每平方米下滑1200元[9] - 根据2025年中报 公司物业开发业务平均土地成本约6300元/平方米 平均建筑成本约5700元/平方米 开发成本合计达1.2万元/平方米[9] 业务转型与代建发展 - 公司于2023年底成立代建业务品牌“远洋建管” 向轻资产模式转型 聚焦不良资产赛道 合作方包括政府、金融机构及央国企等[11] - 2025年前三季度 远洋建管新增签约建筑面积为715.3万平方米 约为行业龙头绿城管理同期新增签约建筑面积2785万平方米的四分之一 在行业中位列第8[12] - 代建行业集中度高且竞争激烈 代建费率持续压缩 中指研究院数据显示 77.7%的项目代建费率在1%-3%之间 其中42.7%的项目费率仅在1%-2%之间[12] - 截至2025年中期末 公司贸易应收款项为55.14亿元 为此计提的减值拨备高达13.78亿元[13] 股东与市场表现 - 截至2025年中期末 公司前两大股东为中国人寿和大家保险 分别持股20.33%和20.32%[8] - 2025年5月 股东Jane Street Group, LLC连续减持公司股票[14] - 截至2025年12月19日 公司股价报收0.105港元/股 约合人民币0.095元/股 已成为“仙股”[14]