核心观点 - 远洋建管凭借专业能力和定制化服务实现业务跨越式发展 荣获2025中国房地产代建领先品牌称号 新拓展代建面积562万平方米 跻身行业前八[3] - 公司通过思维转变和模式创新完成从开发商向服务商的转型 建立"双乙方"理念和扁平化管理机制 实现从行业TOP30到TOP20再到行业第八的三级跳[6] - 公司定位为"项目医生" 专注于创造价值增量 通过精准诊断和高效执行盘活复杂项目 典型案例包括乌鲁木齐雅山璟庐项目14个月完成重启交付 青岛繁花里项目4个月实现滞销盘清盘[7] - 公司坚持"五好体系"标准 通过90多项指标的缺陷清单严格把控产品品质 确保设计理念落地和经营目标实现[10] - 公司率先布局不良资产处置赛道 与多家AMC建立深度合作 构建覆盖法务金融代建资产管理的成熟能力体系 成功案例包括华东海盐都汇华庭项目化解数十起债务纠纷并跻身当地销售前三[11][13] - 采用完全融合发展模式 由同一团队统筹开发与代建业务 提供住宅商业不动产养老物业物流数据中心等多业态综合解决方案 典型案例包括天津京津国际中心和济南宾馆城市更新项目[15] - 形成清晰的三条项目获取路径 不设定不切实际目标 注重建立长效可持续的专业服务模式 坚持逐年健康增长[16] 业务发展 - 2025上半年新拓展代建面积562万平方米 成功跻身行业前八[3] - 2023年底推出远洋建管品牌 开启代建业务规模化发展新篇章[6] - 实现从行业TOP30到TOP20再到行业第八的三级跳[6] 运营模式 - 提出双乙方理念 集团是一线团队的乙方 一线是客户的乙方[6] - 集团职能从管控型转向服务型 建立扁平化机制 总部直接赋能项目前端[6] - 采用完全融合发展模式 同一团队统筹开发与代建业务 实现资源经验能力团队共享协同[15] 专业能力 - 早期为政府机构和股东方提供代建服务 参与打造北京市规划展览馆北京凯晨世贸中心北京中国人寿金融中心等城市地标[5] - 坚持五好体系标准 涵盖90多项指标的缺陷清单严格把控产品品质[10] - 提供覆盖住宅商业不动产养老物业物流数据中心等多业态综合解决方案[15] 项目案例 - 乌鲁木齐雅山璟庐项目14个月推动项目重启完成代销及交付[7] - 青岛繁花里项目通过精准定位和资源整合实现4个月滞销盘清盘[7] - 华东海盐都汇华庭项目帮助金融机构化解数十起债务纠纷 实现高质量交付并跻身当地销售前三[13] - 天津京津国际中心等城市地标项目展现全业态整合能力[15] - 济南宾馆城市更新项目秉持保护为主修旧如旧建新如旧改造策略 延续百廿商埠历史记忆[15] 战略布局 - 率先布局不良资产处置赛道 与多家AMC建立深度合作[11] - 房地产行业风险出清及企业化债需求持续释放 不良资产领域业务规模未来两三年会快速增长[11] - 形成三条项目获取路径 聚焦重点城市打造根据地 扬长避短开展游击战 集中力量打好歼灭战[16]

股价表现 - 截至2025年9月12日收盘价3.73元 较上周3.56元上涨4.78% [1] - 本周最高价3.99元（9月12日） 最低价3.56元（9月8日） [1] - 当前总市值27.38亿元 在教育板块市值排名14/16 全市场市值排名4695/5153 [1] 重整进展 - 2025年7月10日北京一中院决定启动预重整程序 指定清算组担任临时管理人 [2][5] - 2025年8月19日与重整投资人签署《重整投资协议》 [2] - 控股股东非经营性资金占用问题已通过第三方代偿等方式清偿完毕 [2] - 2025年9月1日债券持有人会议通过受托管理人参与预重整议案 [2] - 目前正在进行债权申报、审计及评估工作 [2] 诉讼风险 - 控股子公司被浦发银行北京分行提起债权人代位权诉讼 涉案金额2.01亿元（本金1.94亿元+利息罚息764.59万元） [3] - 法院已立案但尚未开庭 原告主张公司自2024年9月21日起逾期还贷构成违约 [3] - 截至公告日公司及控股子公司累计新增诉讼5件 涉及本金2.03亿元 占最近一期经审计净资产21.96% [3] 股东结构变化 - 控股股东东方时尚投资持有的5649.16万股（占总股本7.90%）于9月11-12日司法拍卖成交 [4][5] - 安徽荣智管理咨询合伙企业以1.69亿元竞得 其与登途控股集团构成一致行动人 合计持股比例将达11.48% [4] - 若过户完成 原控股股东及其一致行动人徐雄合计持股比例将降至6.98% [4] - 受让方承诺6个月内不减持所受让股份 [4] 监管风险 - 公司因涉嫌信息披露违法违规于2025年5月30日被证监会立案调查 尚未收到结论性意见 [2][5] - 若法院正式受理重整申请 公司股票将被实施退市风险警示 [2][4] - 公司股票及可转债存在终止上市风险 [2][5]

报告获取 - 公司2025年中期报告英文及中文版载于公司网站和联交所网站[2][5] 通讯收取 - 可填回条、发邮件或书面通知收取公司通讯印刷本[3][6] - 非登记持有人需提供有效邮箱地址，否则需主动查网站[4][7] 股份过户 - 股份过户处服务热线为(852) 2862 8688，办公时间为周一至五9:00 a.m. - 6:00 p.m.（香港公众假期除外）[5][7] 个人资料 - 投资者可书面或电邮申请查阅和修改个人资料[15] 回邮方式 - 寄回回复表格在香港投寄无需贴邮票，可剪贴邮寄标签[17]

报告获取 - 公司2025年中期报告中英文版已发布于公司网站和联交所网站[2][8] - 可书面或邮件向股份过户处申请免费获印刷本[3][8] 通讯方式 - 可书面或邮件向股份过户处更改收取公司通讯的语言和方式[4][9] - 建议扫描回条专属二维码提供邮箱地址收通讯[5][9] 公司信息 - 公司名称为远洋集团控股有限公司，股份代号为03377[11] 回条要求 - 联名股东回条须所有联名股东联合签署才有效[11] - 回条未有选择、未签署或填写不正确将作废[11]

收入和利润（同比环比） - 营业额为62.03亿元人民币，同比下降53%[12][18] - 2025年上半年营业额62.03亿元人民币，同比下降53%[34] - 营业额同比下降53.4%至62.03亿元人民币（2024年同期为133.13亿元人民币）[135] - 2025年上半年公司总营业额为67.53亿元人民币，同比下降52.7%[173] - 公司拥有人应占溢利102.02亿元人民币[12][18] - 公司拥有人应占期内溢利为102.02亿元人民币，相比去年同期亏损53.82亿元人民币，实现大幅逆转[135] - 公司2025年上半年净利润为102.02亿元人民币，而2024年同期为净亏损53.82亿元人民币[139][140] - 公司中期录得溢利人民币90.6亿元，但剔除境外债务重组收益人民币317.6亿元后净亏损人民币227.0亿元[145] - 除所得税前盈利89.75亿元人民币，同比扭亏为盈[174] - 境外债务重组收益317.56亿元人民币[42] - 境外债务重组收益为317.56亿元人民币，是公司实现扭亏为盈的关键因素[135] - 境外债务重组收益317.56亿元人民币[174] - 公司拥有人应占溢利2025年上半年为102.02亿元，2024年同期为亏损53.82亿元[48] - 重述后公司2024年6月30日止期间期内亏损扩大至人民币53.90亿元[154] - 每股基本溢利1.171元人民币，摊薄溢利0.919元人民币[12] - 每股基本盈利为1.171元人民币，去年同期为每股亏损0.707元人民币[135] - 基本每股盈利为人民币1.171元，假设强制可转换债券全部转换后摊薄每股盈利为人民币0.919元[126] - 公司六个月股东应占溢利为102.02亿元人民币，永续证券分红0.23亿元人民币[126] 成本和费用（同比环比） - 毛亏损49.66亿元人民币，毛利率为-80%，同比下降82个百分点[12][18] - 毛亏损49.66亿元人民币，毛亏损率80%，而去年同期为毛利2.97亿元[40] - 毛亏损为49.66亿元人民币，而去年同期为毛利润2.97亿元人民币[135] - 预期信贷亏损模式下减值损失净额97.25亿元人民币[45] - 预期信贷亏损模式下的减值亏损激增至97.25亿元人民币，远超去年同期的2.97亿元人民币[135] - 其他亏损净额33.26亿元人民币[41] - 销售和市场推广费用3.61亿元人民币，占协议销售总额约2.7%[44] - 加权平均利率由5.60%上升至5.84%[46] - 加权平均利率为5.84%，同比上升24个基点[90] - 员工薪酬开支降至11.56亿元人民币，同比减少2.2%[92] - 永续债调整导致2024年6月30日止六个月财务费用增加人民币7322.2万元[153] - 第三级金融资产期内公平值变动产生损失14.33亿元人民币[168] - 投资物业期末账面净值为13,279,388千元，期内公允价值变动损失643,676千元[180] 物业开发业务表现 - 物业开发业务营业额32.96亿元人民币，同比下降68%，占总营业额53%[34] - 物业开发业务营业额32.96亿元，较2024年同期103.00亿元下降68%[57] - 2025年上半年公司物业开发业务总营业额为人民币329.6亿元，总交付可售楼面面积为340.16万平方米，平均入账销售价格为每平方米人民币9,700元[59] - 物业发展分部经营亏损达151.69亿元人民币，同比扩大2760%[173][174] - 交付可售楼面面积34万平方米，同比下降55%[12] - 交付可售楼面面积34万平方米，较2024年同期75.5万平方米下降55%[57] - 售出可售楼面面积84.9万平方米，同比下降44%[12] - 2025年上半年协议销售总额为人民币133.70亿元，同比下降27%，销售楼面面积下降44%至84.9万平方米，平均销售价格上升41%至每平方米人民币18,900元[63] - 协议销售额为133.7亿元人民币，同比下降27%[12] - 公司上半年实现协议销售额约人民币133.7亿元[25] - 物业开发平均土地成本每平方米6300元人民币，同比下降25%[39] - 车位销售2025年上半年营业额为人民币9.6亿元，交付面积50.41万平方米，平均价格每平方米人民币1,900元[59] - 华东区域经营亏损最严重达22.09亿元人民币[173] 各地区表现 - 北京区域2025年上半年物业交付营业额为人民币8.29亿元，交付面积6.76万平方米，平均价格每平方米人民币12,300元[58] - 华南区域协议销售额最高达人民币63.77亿元，其中深圳贡献人民币57.06亿元，平均销售价格达每平方米人民币57,300元[66] - 华中区域物业交付营业额为人民币6.69亿元，交付面积7.87万平方米，平均价格每平方米人民币8,500元[59] - 环渤海区域协议销售额为人民币22.82亿元，销售面积17.21万平方米，平均价格每平方米人民币13,300元[64] - 协议销售中来自一、二线城市的销售额占比约94%，可售项目数量约130个[63] 土地储备 - 土地储备2723.2万平方米，较2024年底下降12%[12][15] - 公司土地储备截至2025年6月30日下降至2,723.2万平方米，权益部分降至1,459.2万平方米，平均土地成本为每平方米人民币6,400元[71] - 2025年上半年竣工总楼面面积约110.9万平方米，同比下降84%，占全年施工目标29%[71] - 北京区域土地储备总楼面面积达515.3万平方米，其中可售面积407.3万平方米，土地储备量273.3万平方米[72] - 环渤海区域总土地储备量达841.8万平方米，可售面积985.1万平方米，总楼面面积1382万平方米[73] - 集团持有北京顺义佳利华项目100%权益，总楼面面积27.7万平方米，土地储备量27.7万平方米[72] - 太原天润项目土地储备量达89.7万平方米，集团权益占比26.6%，总楼面面积89.7万平方米[73] - 秦皇岛蔚蓝海岸项目土地储备量106.4万平方米，集团持有100%权益，总楼面面积143.8万平方米[73] - 北京雍景桃源项目土地储备量69.2万平方米，集团权益占比52.15%，总楼面面积69.2万平方米[72] - 天津未来城项目土地储备量134.6万平方米，集团权益占比51%，总楼面面积257.9万平方米[73] - 廊坊光华城项目土地储备量119.4万平方米，集团权益占比43.2%，总楼面面积189.7万平方米[73] - 北京若丘项目土地储备量43万平方米，集团权益仅占10%，总楼面面积43万平方米[72] - 晋中天铂项目土地储备量123.5万平方米，集团权益占比30.85%，总楼面面积206.7万平方米[73] - 公司总土地储备面积达12,307千平方米，其中可售楼面面积约为9,683千平方米[74] - 济南区域土地储备面积最大，为1,730千平方米，占公司总储备的14.1%[74] - 青岛区域总楼面面积592千平方米，可售面积432千平方米，土地储备28千平方米[74] - 大连区域总楼面面积2,036千平方米，可售面积1,808千平方米，土地储备874千平方米[74] - 华东区域总土地储备3,139千平方米，可售楼面面积4,392千平方米[75] - 苏州区域土地储备227千平方米，可售楼面面积710千平方米[75] - 深圳区域土地储备851千平方米，可售楼面面积1,271千平方米[75] - 宿迁区域土地储备338千平方米，可售楼面面积818千平方米[75] - 温州市龙湾区爱琴海购物公园项目土地储备82千平方米，公司权益占比100%[75] - 上海市崇明区东滩·海上明月项目土地储备643千平方米，公司权益占比41.03%[74] - 公司土地储备总量为5,691千平方米，其中可售面积为4,462千平方米[76] - 武汉区域土地储备达2,680千平方米，其中东方境世界观项目占1,917千平方米[76] - 中山市神湾镇远洋繁花里项目土地储备达1,172千平方米，集团权益占比75%[76] - 华中区域总土地储备7,332千平方米，其中郑州区域占1,536千平方米[77] - 赣州天铂项目土地储备888千平方米，集团权益占比53.59%[77] - 成都青白江数据中心A区土地储备193千平方米，集团权益占比38.88%[77] - 重庆远洋公园项目土地储备592千平方米，集团权益占比56.1%[77] - 厦门远洋风景项目土地储备199千平方米，集团权益占比51%[76] - 三亚远洋山海项目土地储备177千平方米，集团权益占比100%[76] - 合肥区域总土地储备370千平方米，其中远洋星悦项目权益占比100%[77] - 公司土地储备总量为54,064千平方米，其中可售总楼面面积为39,477千平方米[78][81] - 西宁天铂项目土地储备达1,278千平方米，为公司单体最大储备项目[78] - 已落成待售物业面积34,714千平方米，占总土地储备64.2%[81] - 发展中物业面积14,429千平方米，占总土地储备26.7%[81] - 土地储备区域分布中华西区域占比31%，北京区域占比29%[79] 投资物业表现 - 公司投资物业可租赁总面积达3,565,000平方米，其中写字楼占比21%（741,000平方米），物流项目占比48%（1,726,000平方米）[82][83] - 投资物业2025年上半年营业额同比下降约20%至1.44亿元人民币（2024年同期：1.81亿元人民币）[82] - 武汉远洋里项目出租率达74%，公司应占权益70%[83] - 北京远洋乐堤港出租率45%，为所有投资物业中最低[83] - 公司持有23个经营中投资物业，涵盖写字楼、购物中心和物流项目等多种业态[82] - 物业投资分部保持盈利1.21亿元人民币[173] 物业管理及相关服务表现 - 物业管理及相关服务营业额为13.48亿元人民币，同比下降1%[86] - 总合约建筑面积达121.6百万平方米，在管建筑面积93.5百万平方米[86] - 在管物业项目567个，覆盖中国87个城市[86] - 物业管理服务覆盖住宅社区、商写物业及公共设施等多种类型[86] - 远洋服务新增服务合约建筑面积390万平方米，其中96%来自市场化拓展[28] - 远洋服务市场化拓展比例同比提升32个百分点[28] 债务与流动性 - 净借贷比率743%[12] - 净借贷比率743%，较2024年改善[50] - 公司总贷款由2024年末983.73亿元下降至2025年6月末669.97亿元，降幅31.9%[49] - 一年内到期贷款占比62%，金额416.76亿元[49] - 现金资源58.31亿元人民币，较2024年底增长21%[12] - 现金资源总额58.31亿元，其中98%为人民币[50] - 贷款总额从2024年12月31日的1058.66亿元人民币下降至2025年6月30日的810.27亿元人民币，降幅为23.5%[163] - 流动贷款从659.35亿元降至416.76亿元人民币，减少36.8%[175] - 公司现金及现金等价物约20亿元人民币[129] - 现金及现金等价物小幅增加至19.96亿元人民币（2024年底为19.06亿元人民币）[137] - 公司2025年上半年现金及现金等价物期末余额为19.96亿元人民币，较2024年同期的17.09亿元人民币有所增加[141] - 公司现金及等价物从6.19亿元增至13.76亿元人民币[175] - 公司贷款总额约670亿元人民币，其中流动贷款约416.8亿元人民币[129] - 公司逾期未偿还贷款本金约140.3亿元人民币[129] - 公司逾期未偿还境内债券本金约35.3亿元人民币[129] - 公司可能被要求提前偿还的借款本金约119.7亿元人民币[129] - 公司流动负债超出流动资产约90.6亿元人民币[129] - 公司流动负债超出流动资产约人民币90.6亿元，现金及现金等价物约人民币20.0亿元[145] - 流动负债总额为1288.5亿元人民币，较2024年底的1483.58亿元人民币下降13.2%[138] - 约15%贷款为美元及港币，面临汇率波动风险[91] - 为买家按揭贷款提供担保总额117.11亿元，较2024年末127.16亿元下降7.9%[53][55] - 财务担保拨备从2024年12月31日的37.76亿元人民币大幅增加至2025年6月30日的84.81亿元人民币，增幅达124.7%[163] 债务重组 - 公司境外债务重组降低杠杆约40亿美元[23] - 境外债务重组成功解除约63.15亿美元债务，涉及新债务22亿美元及可转换债券/永续证券约41.15亿美元[96] - 债务重组使公司杠杆降低约40亿美元，显著改善资产负债结构[96] - 境外债务重组解除债务约63.8亿美元[148] - 公司启动境内债务重组计划涉及债券账面总值约人民币180.7亿元[146][148] - 公司计划为境内存续债券提供整体重组方案，包括现金购回、股票收益权及资产抵债等多种清偿选项[98] - 七支境内公司债券自2025年8月15日起停牌[99] - 境内债券兑付剩余本金的0.3%[98] - 公司成功与债券持有人达成境内债券谈判并实施债务重组计划[151] - 公司成功与现有贷款人就续订若干借款进行谈判暂不要求立即偿还[151] 资产和金融资产 - 总资产减少至1652.4亿元人民币，较2024年底的1814.05亿元人民币下降8.9%[137][138] - 公司总资产从1814.05亿元降至1652.40亿元人民币，减少8.9%[175] - 按公允价值计量的金融资产总额从2024年12月31日的441.01亿元人民币下降至2025年6月30日的317.74亿元人民币，降幅为27.9%[165] - 第三级金融资产从2024年12月31日的429.69亿元人民币下降至2025年6月30日的302.82亿元人民币，降幅为29.5%[165][168] - 按公允价值计入损益的金融资产从2024年12月31日的371.62亿元人民币下降至2025年6月30日的269.89亿元人民币，降幅为27.4%[165] - 按公允价值计入其他全面收益的金融资产从2024年12月31日的69.39亿元人民币下降至2025年6月30日的47.85亿元人民币，降幅为31.0%[165] - 按公允价值计入其他全面收益的金融资产下降至478,459千元，较期初减少31.1%[187] - 按公允价值计入损益的金融资产下降至2,698,937千元，较期初减少27.4%[189] - 第三级金融资产期内新增购置15.61亿元人民币[168] - 第三级金融资产期内因收购附属公司增加39.09亿元人民币[168] - 衍生金融工具负债从2024年12月31日的0元增加至2025年6月30日的5.71亿元人民币[165][168] - 物业、机器及设备期末账面净值下降至2,855,021千元，较期初减少14.1%[177] - 土地使用权期末账面净值下降至107,484千元，较期初减少40.0%[177] - 合营企业权益期末账面净值为11,900,313千元，较期初下降10.6%[184] - 联营公司权益期末账面净值为2,754,129千元，较期初下降30.3%[185] - 中国非流动资产从369.81亿元降至333.92亿元人民币[176] - 受限物业、机器及设备账面价值大幅增加至2,105,121千元，较期初增长105.8%[177] - 受限投资物业账面价值为12,843,237千元，与期初基本持平[183] 应收款项 - 贸易及其他应收款项及预付款项下降至59,474,781千元，较期初减少7.8%[190] - 贸易应收款项总额从2024年12月31日的5,435,317千元增至2025年6月30日的5,514,467千元，增长1.5%[192] - 贸易应收款项减值拨备从2024年12月31日的991,607千元增至2025年6月30日的1,377,662千元，增长38.9%[192][193] - 账龄超过6个月的贸易应收款项占比从2024年12月31日的55.6%上升至2025年6月30日的73.5%[192] - 其他应收款项及预付款项总额从2024年12月31日的60,056,862千元降至2025年6月30日的55,337,976千元，下降7.9%[194] - 应收第三方款项从2024年12月31日的16,313,490

港股内房股表现 - 港股内房股午后震荡走强 [2] - 远洋集团股价上涨超过17% [2] - 融创中国股价上涨超过10% [2] - 碧桂园和世茂集团等公司跟随上涨 [2]

内房股市场表现 - 远洋集团股价上涨13.07%至0.173港元 [1] - 碧桂园股价上涨4.84%至0.65港元 [1] - 中国金茂股价上涨3.27%至1.58港元 [1] - 融创中国股价上涨2.91%至1.77港元 [1] 深圳楼市政策调整 - 深圳于9月5日出台住房限购政策和住房信贷政策调整 [1] - 非核心区域限购大幅放松且商贷利率不再区分首套房与二套房 [1] - 政策力度超过8月北京和上海出台的新政 [1] 政策影响预期 - 新政有望为深圳楼市量价提供支撑 [1] - 房地产市场整体朝止跌回稳方向迈进但房价可能小幅震荡 [1] - 存量收储及城中村改造工作有望加速推进以改善住房供求关系 [1]

内房股市场表现 - 远洋集团股价上涨13.07%至0.173港元 [1] - 碧桂园股价上涨4.84%至0.65港元 [1] - 中国金茂股价上涨3.27%至1.58港元 [1] - 融创中国股价上涨2.91%至1.77港元 [1] 深圳楼市政策调整 - 深圳于9月5日出台住房限购政策与住房信贷政策调整 [1] - 非核心区域限购大幅放松且商业贷款利率取消首套与二套房区分 [1] - 政策力度超过8月北京和上海的新政 [1] 政策影响预期 - 新政有望支撑深圳楼市量价表现 [1] - 房地产市场整体呈现止跌回稳趋势 [1] - 房价可能小幅震荡但预期政策将推动市场进一步稳定 [1] 政策实施展望 - 财政政策与货币政策支持下存量收储及城中村改造将加速 [1] - 住房供求关系改善将加快止跌回稳进程 [1]

港股内房股表现 - 远洋集团股价大涨15.03%领涨内房股板块 [1] - 融信中国涨7.32% 中国金茂涨5.23% 碧桂园涨4.84% [1] - 龙光集团 雅居乐集团 旭辉控股集团涨幅均接近4% [1] 行业财务表现 - 2025年上半年房地产开发行业合计收入下降15% [1] - 行业亏损扩大270亿元 主要因存货减值计提增加和费用率上升 [1] - 毛利率下降对业绩拖累明显改善 部分优质房企毛利率与利润企稳回升 [1] 房企偿债能力 - 行业整体偿债能力因亏损增多而减弱 [1] - 头部房企保持盈利状态且偿债能力稳定 [1] - 业务规模收缩延续降杠杆趋势 [1] 市场销售数据 - 百强房企前8个月销售金额同比下降14% [1] - 销售降幅较去年全年收窄16个百分点 [1] - 土地市场率先回暖 百强房企前8个月拿地金额达7235亿元 同比增长31% [1]

公司销售业绩 - 8月协议销售额17亿元 协议销售楼面面积11.76万平方米 销售均价每平方米14500元[1] - 1-8月累计协议销售额164.4亿元 累计协议销售楼面面积107.4万平方米 累计销售均价每平方米15300元[1]