公司股份回购 - 公司于2025年10月31日斥资800万美元进行股份回购 [1] - 此次回购股份数量为141.37万股 [1] - 每股回购价格区间为5.6美元至5.7美元 [1]

股份数据 - 2025年10月30日和10月31日已发行股份总数为3,403,080,518股[3] - 公司已发行股份总额3,544,031,893股，含A类和B类普通股[10] 股份购回 - 2025年9 - 10月多次购回股份，给出部分日期及价格数量[5][8][9] - 2025年10月31日合共购回股份总数1,413,678股，付出总价7,999,957美元[16] - 购回授权决议于2025年6月27日通过，可购回360,216,007股[16] - 已购回67,964,634股，占决议通过当日已发行股份1.887%[16] - 2025年10月31日购回股份占发行前现有已发行股份0.04%[9]

投资评级 - 投资评级为买入（维持）[2] 核心观点 - 预计公司2025-2027年收入分别为1033亿元、1171亿元、1306亿元，Non-GAAP净利润分别为74亿元、88亿元、108亿元 [8] - 公司作为房产经纪龙头，有望受益于二手房市场广阔空间及自身规模效应和管理优势，同时家装等多元化业务提供利润弹性 [8] 公司概况与战略 - 公司是中国领先的线上线下一体化房产交易和服务平台，深耕房产经纪领域二十余年，于2020年成为“中国居住服务第一股” [12] - 2023年公司战略升级为“一体三翼”，以新房和二手房交易为“一体”，整装（家装家居）、惠居（租赁服务）、贝好家（房地产开发）为“三翼” [13] - 1H2025公司实现营业收入493.4亿元，同比增长24.1% [23] - 1H2025公司存量房业务、新房业务、家装家居业务、房屋租赁业务、新兴及其他业务营业收入占比分别为27.5%、33.8%、15.2%、21.8%、1.6% [27] 经纪业务龙头地位 - 1H2025公司二手房交易额同比增长13.7%至11638亿元，带动二手房业务收入提升4.0%至136亿元 [46] - 公司二手房业务佣金率趋于稳定，预计增长势头不减 [46] - 截至2025年6月30日，公司门店数量达6.1万间，同比增加31.8%，经纪人数量达55.8万人，同比增长21.6%，规模效应形成竞争壁垒 [53] - 公司构建ACN网络，通过流程标准化和经纪人分工合作提升交易效率和经纪人留存率 [59] - 新房业务市占率稳中有升，截至2025年6月30日，新房交易额市占率达12.6% [62] - 1H2025公司新房业务收入166.9亿元，同比增长29.9% [62] - 公司采用预付佣模式，1H2025新房业务应收账款周转天数优化至56天 [69] 三翼业务发展新空间 - 我国家装行业市场规模大，2022年规模已超3万亿元，预计2030年有望超7万亿元，公司凭借低获客成本、强品牌效应和标准化能力有望整合行业 [72] - 公司家装业务收入快速增长，1H2025家装家居业务营收占比达15.2% [27][75] - 公司租赁业务高速扩张，截至2025年6月30日，在管房源超59万套，同比增长88% [78] - 1H2025公司租赁业务营收107亿元，同比增长85%，贡献利润率提升至7.6% [78] - 贝好家业务线探索C2M新模式，通过数据驱动为开发商提供产品解决方案和营销服务，已在多个城市落地项目 [83][84] 行业前景与公司优势 - 本轮行业周期中，二手房成交率先修复，2023年全国二手住宅成交额约7.1万亿元，同比提升30.0%，占比提升至40.8% [30] - 2025年1-8月，15城二手房累计成交面积同比增长8.9%，表现优于新房（36城新房成交面积同比下降10.2%） [33] - 对比海外，美国单户型成屋销售占比约85%，中国二手房成交占比仍有提升空间 [40] - 公司作为行业龙头，有望率先受益于二手房市场规模增长 [43]

行业投资评级 - 报告对房地产及物管行业维持“看好”评级 [3] 核心观点 - “十五五”规划明确推动房地产高质量发展，政策将引领核心城市五重利好共振，推动行业先筑底回升，并开辟“新产品、新定价、新模式”的新发展赛道，推动房企经营模式由金融业转向制造业 [3] - 货币宽松周期中，商业地产优势明显，优质商业地产价值重估已开始显现 [3] - 看好“好房子”新赛道以及购物中心价值重估，推荐四类标的：好房子房企、商业地产重估及低估值修复房企、二手房中介、物业管理公司 [3] 行业数据总结 新房成交量 - 上周（10月25日-10月31日）34个重点城市新房合计成交283.5万平米，环比上升9.8% [3][4] - 其中一二线城市成交266.3万平米，环比上升12.5%；三四线城市成交17.2万平米，环比下降19.1% [3][4] - 10月（10月1日-10月31日）34城新房成交926.1万平米，较9月同期环比下降10.9%，较去年10月同期同比下降26.8% [3][6] - 一二线城市10月成交858.4万平米，同比下降25.4%；三四线城市10月成交67.8万平米，同比下降41.2% [6][7] 二手房成交量 - 上周（10月25日-10月31日）13个重点城市二手房合计成交115.2万平米，环比下降1.1% [3][12] - 10月累计成交409.3万平米，较9月同期环比下降16.5%，较去年10月同期同比下降22.2% [3][12] - 年初累计至今二手房成交4911.8万平米，同比上升2.3% [12] 新房库存 - 上周（10月25日-10月31日）15个重点城市合计推盘77万平米，成交122万平米，成交推盘比为1.59倍 [3][20] - 25年7月-9月周成交推盘比分别为0.95倍、0.98倍和0.75倍 [3][20] - 截至上周末（10月31日）15城合计住宅可售面积8929.6万平米，环比下降0.5% [3][20] - 3个月移动平均去化月数为23.8个月，环比下降0.69个月 [3][20] 行业政策和新闻跟踪 地产行业政策 - “十五五”规划明确提出推动房地产高质量发展，加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度，建设“好房子” [3][24] - 商务部等五部门支持商业地产发行REITs，为城市商业提质提供长效融资支持 [3][24] - 央行行长宣布实施信用救济政策，对疫情以来违约金额在一定范围内且已归还贷款的个人，其违约信息在征信系统中不予展示 [24][27] - 因城施策方面，云南推出分档购房补贴最高1.5万元；杭州推出购房加消费券组合补贴最高10万元；深圳调整租房提取比例至80%；海口优化好房子标准 [3][24] 行业销售数据 - 克而瑞公布2025年10月房地产公司销售数据：1-10月销售金额1.9万亿元（同比下降20.4%），销售面积9980万方（同比下降26.4%） [3][24] - 10月单月销售金额1967亿元（同比下降41.5%），销售面积1000万方（同比下降42.1%） [3][24] 重点公司动态 地产公司经营业绩 - 多家房企公布2025年第三季度归母净利润及同比：新城控股9.7亿元（同比下降33.1%）、招商蛇口25.0亿元（同比下降4.0%）、大悦城-5.3亿元（同比下降9.2%）、金地集团-44.9亿元、华发股份1.0亿元（同比下降92.3%）、滨江集团24.0亿元（同比上升46.6%）、建发股份11.5亿元（同比下降44.2%） [3][28] 融资与担保动态 - 中国海外发展商业REIT上市，募资总额约15.8亿元（3亿份，发售价格5.281元/份） [3][28] - 招商蛇口发行公司债券40亿元（3年，票面利率1.9%）；保利发展发行中期票据30亿元（其中5亿元3年期利率2.0%，25亿元5年期利率2.2%） [3][28] - 滨江集团为参股项目公司担保不超过4亿元 [3][28] 物管公司动态 - 招商积余2025年前三季度归母净利润6.9亿元，同比上升10.7% [35][38] - 贝壳-W于10月27日-30日共耗资约3235.2万美元回购股份约544.4万股；绿城服务同期耗资约288.8万港币回购股份约62.4万股 [35][36] 板块行情回顾 地产板块表现 - 上周SW房地产指数下跌0.7%，沪深300指数下跌0.43%，相对收益为-0.27%，板块表现弱于大市，在31个板块中排名第26位 [3][39] - 个股涨幅前五：京投发展（+28.19%）、*ST中迪（+27.64%）、铁岭新城（+12.54%）、冠城大通（+11.33%）、西藏城投（+11.26%） [42][43] - 当前主流AH房企2025/2026年PE均值分别为22.7倍和20.0倍 [3][44] 物管板块表现 - 上周物业管理板块个股平均下跌1.87%，相对收益为-1.44%，板块表现弱于大市 [3][45] - 当前板块平均2025、2026年PE分别为13.4倍和12.1倍，华润万象生活估值较高（2025/2026年PE分别为21倍和19倍），中海物业估值较低（2025/2026年PE分别为9倍和8倍） [3][48][52]

报告投资评级 - 对地产及物管行业维持“看好”评级 [3][4] 报告核心观点 - “十五五”规划明确推动房地产高质量发展，政策重点转向建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，并支持商业地产发行REITs，这被视为行业发展的新赛道 [2][4] - 在货币宽松周期下，商业地产具备明显优势，优质商业地产的价值重估已经开始显现 [4] - 政策将推动房企经营模式由金融业转向制造业，并引领核心城市出现五重利好共振，推动行业领先者筑底回升 [4] - 报告推荐关注四条主线：好房子房企、商业地产重估及低估值修复房企、二手房中介、物业管理公司 [4] 行业数据总结 新房成交数据 - 上周（10月25-31日）34个重点城市新房合计成交283.5万平米，环比上升9.9% [4][5] - 分城市能级看，一二线城市成交266.3万平米，环比上升12.5%；三四线城市成交17.2万平米，环比下降19.1% [4][5] - 10月（10月1-31日）34城一手房成交同比下跌26.8%，较9月同期环比下跌10.9% [4][7] - 年初至今（1-10月）34城新房累计成交1.01亿平米，同比下降13.3% [7] 二手房成交数据 - 上周（10月25-31日）13个重点城市二手房合计成交115.2万平米，环比下降1.1% [4][13] - 10月累计成交同比下跌22.2%，较9月同期环比下跌16.5% [4][13] - 年初至今（1-10月）13城二手房累计成交4911.8万平米，同比上升2.3% [13] 新房库存与去化 - 上周15个重点城市合计推盘77万平米，成交122万平米，成交推盘比为1.59倍，较7-9月的0.95倍、0.98倍和0.75倍显著回升 [4][22] - 截至上周末（10月31日）15城合计住宅可售面积为8929.6万平米，环比下降0.5% [4][22] - 15城3个月移动平均去化月数为23.8个月，环比下降0.69个月 [4][22] 行业政策与新闻总结 - “十五五”规划建议明确提出“推动房地产高质量发展”，加快构建房地产发展新模式，完善基础性制度，建设“好房子” [4][27] - 商务部等五部门印发《城市商业提质行动方案》，支持符合条件的商业地产项目发行不动产投资信托基金（REITs） [4][28] - 央行行长宣布将于2026年初实施一次性个人信用救济政策，对符合条件者的违约信息在征信系统中不予展示 [4][30] - 多个城市出台因城施策措施：云南推出最高1.5万元购房补贴；杭州推出“购房+消费券”组合补贴最高10万元；深圳调整租房提取比例；海口优化“好房子”建设标准 [4][27][30] - 克而瑞数据显示，2025年1-10月50家房企销售金额1.9万亿元，同比下降20.4%；销售面积9980万方，同比下降26.4% [4][27] 公司动态总结 地产公司经营业绩 - 多家房企公布2025年第三季度归母净利润及同比变化：滨江集团24.0亿元（+46.6%）；招商蛇口25.0亿元（-4.0%）；新城控股9.7亿元（-33.1%）；建发股份11.5亿元（-44.2%）；华发股份1.0亿元（-92.3%）；大悦城-5.3亿元；金地集团-44.9亿元 [4][31][33] 地产公司融资与资本运作 - 中国海外发展商业REIT在深交所上市，募集资金约15.8亿元，底层资产为佛山市映月湖环宇城购物中心 [4][31] - 招商蛇口发行40亿元公司债券，期限3年，票面利率1.9%；保利发展发行30亿元中期票据 [4][31] - 越秀地产建议发行28.5亿元绿色票据，票面利率3.3厘 [4][37] - 滨江集团为参股项目公司提供不超过4亿元担保 [4][31] 物管公司动态 - 招商积余公布2025年第三季度归母净利润6.9亿元，同比增长10.7% [4][43] - 贝壳-W于10月27日至30日共耗资约3235.2万美元回购股份约544.4万股 [4][39][40] - 绿城服务于同期共耗资约288.8万港币回购股份约62.4万股 [4][39][40] 板块行情回顾 地产板块表现 - 上周SW房地产指数下跌0.7%，沪深300指数下跌0.43%，相对收益为-0.27%，板块表现弱于大市，在31个板块中排名第26位 [4][44] - 当前主流A/H房企2025/2026年预测PE均值分别为22.7倍和20.0倍 [4][49] 物管板块表现 - 上周物业管理板块个股平均下跌1.87%，相对收益为-1.44%，板块表现弱于大市 [4][50] - 当前物管板块2025/2026年预测PE均值分别为13.4倍和12.1倍 [4][58]

公司股份回购 - 公司于2025年10月30日斥资699.69万美元进行股份回购 [1] - 本次回购股份数量为121.28万股 [1] - 每股回购价格区间为5.69美元至5.83美元 [1]

公司股份回购操作 - 公司于2025年10月30日执行股份回购操作 [1] - 回购总金额为699.69万美元 [1] - 回购股份数量为121.28万股 [1] - 每股回购价格区间为5.69美元至5.83美元 [1]

公司回购动态 - 贝壳-W于2025年10月31日耗资700万美元进行股份回购 [1] - 此次回购涉及121万股A类普通股 [1]

股份数量 - 2025年10月29 - 30日已发行股份总数为3,403,080,518，库存股份为0[3] - 公司已发行股份总数为3,544,031,893股，含A类和B类普通股[10] 股份购回 - 2025年9 - 10月多次购回股份未注销，涉及不同数量和价格[5][8][9] - 2025年10月30日在纽交所购回1,212,795股，总额6,996,938美元[17] - 购回授权2025年6月27日通过，可购回360,216,007股[17] - 已购回66,550,956股，占比1.848%[17] 其他 - 2025年10月30日购回后，新股发行暂止期至11月29日[17]

合作公告 - 数字空间解决方案先驱Realsee与AI驱动的房地产技术公司Linkhome Holdings Inc宣布达成战略合作伙伴关系 [1][3] - 双方将合作研发和部署面向房地产应用的下一代AI与3D可视化技术 [4] - 此次合作旨在通过整合Realsee的可视化技术与Linkhome的AI交易平台 重塑房地产科技的未来 [6] 合作目标与预期效益 - 合作预期将提升用户参与度 提高房产挂牌转化率 并创造新的货币化机会 [4] - 将提供软件与硬件集成服务 包括沉浸式3D虚拟看房和AI驱动的体验 如AI生成房产视频和AI虚拟家居布置渲染 [4] - 目标是为美国用户提供更好的找房体验 弥合在线探索与现实世界决策之间的差距 [6] 公司背景：Realsee - Realsee是贝壳找房3D看房解决方案的支柱 通过多年行业专业知识和技术投入成为数字空间解决方案领导者之一 [3] - 公司构建了全球最大的3D空间数据库 覆盖超过5000万个空间 拥有超过600项全球授权专利 [7] - 提供涵盖空间设计建造、在线营销和可视化运营的数字解决方案 [7] 公司背景：Linkhome Holdings Inc - Linkhome Holdings Inc是一家AI驱动的房地产技术公司 总部位于加利福尼亚州尔湾市 [9] - 公司通过旗下子公司提供集成平台 结合AI房产搜索、现金报价融资和金融科技解决方案 以简化和数字化购房体验 [9] 行业背景与市场机遇 - 房地产是美国最大的行业 占GDP的18% 并且是美国人的最大支出 远超交通、食品和保险 [6] - 当前人们体验房地产的方式仍然过时 存在通过先进技术进行变革的巨大机遇 [6]