报告行业投资评级 - 维持房地产“看好”评级 [4][5] 报告的核心观点 - 24年9月以来“稳楼市、稳股市”是中央明确要求，4月以来中美贸易摩擦存不确定性，稳住楼市股市对提振社会预期、畅通内需循环意义重大 [5] - 今年中央高频提及建设好房子和高品质住房，在政策导向和供需结构变化契机下，高品质住宅或将迎来发展浪潮 [5] 各目录总结 板块行情 - 本周上证指数上升1.4%、深证成指上升1.3%、创业板指上升1.5%、沪深300上升1.5%、房地产（申万）上升0.3% [5][8] - 个股涨跌幅前五为*ST南置(+14.6%)、南山控股(+11.0%)、珠江股份(+6.5%)、皇庭国际(+6.1%)、财信发展(+5.8%)，后五为ST数源(-6.9%)、深振业A(-6.1%)、*ST荣控(-5.1%)、衢州发展(-5.0%)、合肥城建(-4.7%) [5][8] 数据跟踪 新房成交 - 本周（6.28 - 7.4），42个重点城市新房合计成交308万平米，环比下降2.5%，同比下降0.4%；一线城市成交82.4万平米，环比上升19.5%；二线城市成交182.6万平米，环比下降5.8%；三四线城市成交43.0万平米，环比下降18.8% [14] - 7月截至本周（7.1 - 7.4），42个重点城市新房合计成交107万平米，环比上升33.3%，同比下降17.1%，年初至今累计成交同比下降2.7%；一线城市成交23万平米，环比上升42.8%，同比下降23.1%，年初至今累计成交同比上升8.3%；二线城市成交62万平米，环比上升23.7%，同比下降18.4%，年初至今累计成交同比下降4.2%；三四线城市成交22万平米，环比上升55.7%，同比下降5.4%，年初至今累计成交同比下降9.3% [18] 二手房成交 - 本周（6.28 - 7.4），21个重点城市二手房合计成交196万平米，环比下降9.1%，同比下降9.2%；一线城市成交85.1万平米，环比下降1.6%；二线城市成交97.4万平米，环比下降14.7%；三四线城市成交13.6万平米，环比下降9.7% [30] - 7月截至本周（7.1 - 7.4），21个重点城市二手房合计成交121万平米，环比上升51.2%，同比下降13.3%，年初至今累计成交同比上升20.5%；一线城市成交41万平米，环比上升42.3%，同比下降13.5%，年初至今累计成交同比上升24.2%；二线城市成交70万平米，环比上升53.1%，同比下降15.3%，年初至今累计成交同比上升19.9%；三四线城市成交11万平米，环比上升77.1%，同比上升2.4%，年初至今累计成交同比上升6.8% [34] 行业新闻 - 宏观层面，住建部部长赴广东、浙江调研，强调用好调控政策自主权，促进市场平稳健康高质量发展，要求建设“好房子”推动市场止跌回稳 [47] - 因城施策方面，湖北出台国企土地盘活新政，荆门拟实行商品房现房销售 [47] - 公积金方面，南京放宽异地贷款至全省，广州、海南试点“商转公”贷款，合肥调整缴存基数和比例 [47] - 购房补贴措施中，武汉延长新建商品房预售许可和购房契税补助政策至2025年底 [47] 公司公告 - 6月单月销售额：越秀地产108.0亿元（yoy - 29%），保利发展290.1亿元（yoy - 31%），中国海外发展297.1亿元（yoy - 36.3%） [5][50] - 融资方面，越秀地产申请发行不超过96亿元公司债，万科A向大股东深铁集团借款62.49亿元 [5][50] - 人事方面，城建发展储昭武不再担任董事长，邹哲代为履职 [5][50] - 拿地方面，保利发展1 - 6月累计收购土地用地面积16.5万平方米，需支付价款86.1亿元 [50]

股份数量 - 2025年7月3 - 7日已发行股份总数为3,458,896,856[3] - 公司已发行股份总数为3,602,160,077股，含A类和B类普通股[11] 股份回购 - 2025年5月有多笔股份回购，如5月1日购回438,801股，每股6.8368美元[4] - 2025年6月24 - 7月7日有多笔股份回购，如6月24日回购816,537股，每股6.1182美元[10] - 2025年7月7日回购724,755股，占已发行股份0.02%，每股6美元，付出4,348,554美元[10][17] 购回授权 - 购回授权决议于2025年6月27日通过[17] - 可回购股份总数为360,216,007股[17] - 已回购5,256,642股，占决议通过当日已发行股份0.146%[17] 其他 - 股份为不同投票权架构公司A类普通股，代号02423[17] - 股份购回后新股发行等暂止期截至2025年8月6日[17]

中国科技互联网公司市值排名TOP 50 头部企业格局 - 台积电以11,885.95亿美元市值稳居榜首，断层领先第二名腾讯控股(5,867.71亿美元) [3] - 阿里巴巴以2,535.66亿美元位列第三，与第四名小米集团-W(1,935.9亿美元)构成第二梯队 [3] 中段竞争态势 - 京东(461.57亿美元)与中芯国际(456.82亿美元)在8-9名展开激烈角逐 [4] - 新能源汽车领域分化明显：理想汽车(286.24亿美元)领先小鹏汽车(170.73亿美元)和蔚来(77.22亿美元) [4] - 百度(308.67亿美元)与腾讯音乐(310.4亿美元)在10-12名区间形成胶着状态 [4] 尾部企业特征 - 软件服务类企业集中出现在30-50名区间，如金山软件(60.48亿美元)、用友网络(61.92亿美元) [5] - 游戏公司呈现梯队分布：恺英网络(59.27亿美元)、三七互娱(57.36亿美元)、完美世界(41.24亿美元)分别占据不同位次 [5][6] - 末位企业市值差距收窄，第50名四方精创(36.02亿美元)与第40名柏楚电子(52.34亿美元)跨度达16.32亿美元 [5][6] 行业分布特点 - 半导体领域仅有台积电、中芯国际两家进入前十，但包揽冠亚军 [3][4] - 电商平台形成三级格局：阿里/京东/唯品会(77.03亿美元)分别代表不同规模层级 [3][4] - 智能硬件企业小米集团-W市值接近2000亿美元，显著高于汽车新势力 [3][4] 注：所有市值数据单位为亿美元，按当日汇率中间价折算 [6]

报告核心观点 当前房地产市场“924”热度渐散重回下行，若无增量政策销售端难自发修复，库存供需关系未明显好转，预计2025全年销售额-5.8%、销售面积-3.6%、投资-9.3%、新开工-2%、竣工-26%，看好风险出清充分、拿地积极、土储质量高、产品力好的企业，推荐中国金茂、华润置地等公司 [2][3][4] 各部分总结 2025上半年回顾 - 政策面：主基调“止跌回稳”和“去库存”，回收存量土地、城中村改造、回收现房稳步推进，构建新模式配套政策有序落地，下半年关注去库存效果和需求端政策时机 [10] - 销售端：“924”热度散后市场下行，若无增量政策难自发修复，1 - 5月全国商品房销售额同比-3.8%、销售面积同比-2.9%，高频数据新房一线城市表现好，二手房同比起色但二季度不如一季度，价格呈前高后低走势 [18][22][34][45] - 土地市场：分化延续，高能级城市地价上升，1 - 5月100大中城市住宅类用地成交建面同比-4.4%、总地价同比+21.1%，一二线城市地价和溢价率上涨明显 [57] - 开发投资：数据持续承压，1 - 5月房地产开发投资额同比-10.7%、房企到位资金同比-5.3%，销售降温拖累房企资金 [70] - 开竣工：数据低迷，1 - 5月房屋新开工面积同比-22.8%、竣工面积同比-17.3%，新开工水平低，竣工下行趋势确定 [74] 2025下半年展望 - 库存：供需关系未明显好转，回收存量土地对总库存有影响但去化周期未显著降低，库存结构呈“源头淤积”型 [82][83] - 销售：不考虑增量政策，预计2025销售额-5.8%、销售面积-3.6% [90] - 投资：预计2025全年-9.3%，建安投资增速预计-9.8%，土地购置费增速预计-8.3% [91] - 开竣工：预计2025全年新开工-2%、竣工-26%，回收存量土地下调新开工预测，竣工基于未竣库存判断 [93] 投资策略 - 筛选指标：以2020 - 2024年累计计提减值/存货判断风险释放，以2023 - 2025年拿地金额/销售金额判断存货支撑发展能力 [99][102] - 投资建议：优选土储健康、积极进取的龙头企业，推荐中国金茂、华润置地、绿城中国、越秀地产、贝壳 - W、我爱我家、华润万象生活 [4][106]

中国科技互联网公司市值排名TOP 50 头部公司市值分布 - 东方财富以504.07亿美元市值位列第8名 [3] - 京东以462.29亿美元市值排名第9 [3] - 中芯国际以449.86亿美元市值位居第10 [3] - 快手-W以344.87亿美元市值排名第11 [3] - 腾讯音乐以301.42亿美元市值位列第12 [3] 中游公司市值表现 - 百度以296.85亿美元市值排名第13 [3] - 理想汽车以277.73亿美元市值位列第14 [3] - 贝壳以212.17亿美元市值排名第15 [3] - 同花顺以203.68亿美元市值位居第16 [3] - 小鹏汽车以179.69亿美元市值排名第17 [3] 尾部公司市值情况 - 科大讯飞以149.88亿美元市值排名第18 [3] - 中通快递以144.36亿美元市值位列第19 [3] - 宝信软件以94.15亿美元市值排名第20 [3] - 恒生电子以88.24亿美元市值位列第21 [3] - 新东方以84.18亿美元市值排名第23 [3] 细分行业代表企业 - 蔚来以79.49亿美元市值位列第24 [3] - 唯品会以77.18亿美元市值排名第25 [4] - 万国数据以70.13亿美元市值位列第26 [4] - 巨人网络以66.67亿美元市值排名第27 [4] - 好未来以61.24亿美元市值位列第28 [4] 软件与服务类公司 - 金山软件以59.19亿美元市值排名第30 [4] - 中国软件以59.12亿美元市值位列第31 [4] - 奇富科技以57.97亿美元市值排名第32 [4] - 昆仑万维以57.28亿美元市值位列第33 [4] - 恺英网络以57亿美元市值排名第34 [4] 新兴科技企业 - 三七互娱以56.74亿美元市值位列第35 [4] - 润和软件以54.81亿美元市值排名第36 [4] - 柏楚电子以52.38亿美元市值位列第37 [4] - 拓维信息以52.27亿美元市值排名第38 [4] - 深信服以51.94亿美元市值位列第39 [4] 其他领域代表 - 美图公司以49.47亿美元市值排名第40 [4] - 常山北明以48.07亿美元市值位列第41 [4] - 新大陆以47.02亿美元市值排名第42 [5] - 银之杰以43.18亿美元市值位列第43 [5] - 岩山科技以42.93亿美元市值排名第44 [5] 基础设施与网络服务 - 东华软件以41.56亿美元市值位列第45 [5] - 中国民航信息网络以40.45亿美元市值排名第46 [5] - 阅文集团以37.89亿美元市值位列第47 [5] - 云赛智联以37.5亿美元市值排名第48 [5] - 四方精创以36.12亿美元市值位列第49 [5] - 光环新网以35.76亿美元市值排名第50 [5]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 外卖电商平台补贴使咖啡茶饮和广告渠道直接受益 [1][8] - 对港股维持乐观预期，新股 IPO 优化港股资产，带来“赚钱效应”，恒科短期或平淡，风险偏好向新概念、中小盘蔓延 [8] - 持续看多虚拟资产（含稳定币）发展，法律框架完善，传统金融机构入场，尤其看多资产交易平台 [8] - 近期电商、外卖平台补贴升级，利好咖啡茶饮及分众等广告渠道 [8] 根据相关目录分别总结 消费&互联网 教育 - 本周（2025 年 6 月 30 日 - 7 月 4 日）中国教育指数跌 1.78%，跑赢恒生科技指数，跑输沪深 300、上证 50、恒生指数、纳指金龙中国，粉笔涨 12.44%，好未来跌 6.08% [10] - 2025 年 6 月下旬，新东方江苏文旅总部在南京落地，旗舰空间“字里行间”书店亮相；科大讯飞 AI 学习机暑期多项功能升级；高途国际教育正研发多款 AI 教育产品 [18][19] 奢侈品 - 本周（2025 年 6 月 30 日 - 7 月 4 日）富时欧洲涨 0.18%，标普 500 涨 1.72%，港股通标的新秀丽涨 5.61%，港股普拉达涨 6.09% [20] - 新秀丽更换欧洲区总裁；英国鞋履品牌 Clarks 披露业绩，李宁集团旗下非凡领越聘请 Victor Herrero 担任联席 CEO 及代理 CEO；英国跑步品牌 SOAR 进军中国市场；LV 是 LVMH 集团最核心增长引擎 [24][25] 消费&连锁咖啡茶饮 - 本期（2025 年 6 月 30 日 - 7 月 4 日），恒生非必需性消费业指数累计涨跌幅 -2.91%，较恒生指数 -1.40pct，古茗、瑞幸咖啡等部分品牌有涨幅，海底捞、达势股份等有跌幅 [27] - 截至 6.28 周度瑞幸新开门店 143 家，6.30 美国开新店 2 家；巴西咖啡新产季收获过半；幸运咖全国签约门店突破 6000 家 [32] 电商&互联网 - 本期（2025 年 6 月 30 日 - 7 月 4 日），恒生互联网科技业指数累计涨跌幅 -2.37%，分别较恒生科技指数/恒生指数 -0.03pct/-0.86pct，叮咚买菜持平，阿里巴巴 -W、美团 -W 等有跌幅 [31] - 阿里巴巴回购股份、拟发行零息可交换债券；阿里云在中国 AI 基础设施市场份额第一；淘宝闪购启动 500 亿补贴计划；拼多多招募工厂直营商家；京东七鲜华北区域覆盖加速；2025 年 6 月部分城市二手房成交套数有涨有跌 [37] 平台&科技 流媒体平台 - 本期（2025 年 6 月 30 日 - 7 月 4 日）恒生传媒指数下跌 0.1%，跑赢恒生指数 1.4pct，跑赢恒生科技指数 2.2pct，腾讯音乐 - SW、网易云音乐等部分个股有涨幅，Netflix、Spotify 有跌幅 [36] - QQ 音乐上线“Bubble”产品；酷狗音乐上线“酷爱学习”播放器、推出 3 大功能更新；爱奇艺与印尼运营商合作并启动印尼站 [43] 虚拟资产&互联网券商 - 截至 7 月 4 日，全球加密货币市值为 34023 亿美元，较上周上涨 0.2%，比特币和以太币价格分别较上周末 +0.9%、+3.6%，HOOD、盈透证券等部分个股有涨幅，老虎证券有跌幅 [40][44] - 港交所发展香港首批数字资产指数；香港筹备第 3 批代币债券；美国众议院将审议 3 项加密立法；Robinhood 发布加密产品组合；Circle、Ripple 申请银行牌照；蚂蚁数科开放四大自研技术；美国 SEC 创建代币基础 ETF 通用上市标准；特朗普旗下公司申请 BTC、ETH 混合现货 ETF；马来西亚证券委员会提议监管改进措施；Coinbase 收购代币管理平台 [47][52] 车后连锁 - 本周（2025 年 6 月 30 日 - 7 月 4 日），恒生综合指数累计涨跌幅 -0.94%，分别较恒生指数/标普 500 指数 +0.58pct/-2.66pct，汽车地带、奥莱利等部分个股有涨幅，中升控股、永达汽车有跌幅 [48] - 6 月汽车后市场产值和进厂台次同比下滑；人民日报评论汽车与服务双下乡；壳牌爱车中心全国门店突破 10000 家；济南发布机动车维修行业合规经营手册；京东汽车与固驰合作；天猫养车与交控 e 修合作门店落地；快准海外秘鲁第二家服务站开业 [53]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管“看好”评级 [5] 报告的核心观点 - 我国一二手房总成交已稳且持续近3年，但量价未正向循环，中央对房地产止跌回稳表态升级，预计新一轮支持政策将出台，好房子政策助力优质房企进入底部拐点，推动经营模式转变，迎接PB - ROE向上突破 [5] 各部分总结 行业数据 - 新房成交量：上周34城新房周成交环比降0.3%，一二线升2.2%、三四线降38.4%；7月34城月成交同比降25%，一二线降25%、三四线降23% [6][9] - 二手房成交量：上周13城二手房周成交环比降13.7%，7月月成交同比降19.4% [14] - 新房库存：上周15城推盘82万平米，成交推盘比2.13倍，可售面积环比降1%，去化月数环比降0.8个月 [23] 行业政策和新闻跟踪 - 地产行业：住建部调研要求推动房地产止跌回稳；公积金政策多地调整；广西投入34亿推进保障性安居工程 [32] - 物管行业：2025中国国际物业管理产业博览会7月2 - 4日在青岛举办 [37] 重点公司公告 - 地产公司：万科获深铁借款；多家公司有销售、融资、回购等动态 [5][38] - 物管公司：贝壳-W回购股份，万物云股份质押融资 [42] 板块行情回顾 - 地产板块：上周SW房地产指数涨0.29%，跑输大市，排名第23位 [45] - 物管板块：上周物业管理板块个股平均涨0.23%，跑输大市 [52]

报告行业投资评级 - 看好（维持）[5] 报告的核心观点 - 6月百强房企销售同比降幅走宽，全口径销售金额3707亿元，同比下降21%；全口径销售面积1680万方，同比下降30%，降幅相较5月走宽；上半年累计销售额同比收缩11%至1.8万亿，呈先高后低态势；下半年一二线城市或点状火热，三四线城市成交规模低位波动，2025年新房销售同比降幅可能缩窄，部分高能级城市新房价格企稳[2] - 部分新房因得房率等优势获益是地方政府在地价和规划上让步的表现，新房和二手房谁调整机制更灵活谁更受益[3] - 2025年新房“好房子”政策部分楼盘热销但旧库存去化不理想，二手房以价换量有“小阳春”但房价持续回落；5月以来数据全面回落，三季度出台托底政策可能性大，一线城市限购、公积金提取等政策有宽松空间[3] - 不同于市场见解，认为房价是锯齿形筑底，不用过于悲观；地产股需左侧交易，交易层面有预期差[7] 投资建议与投资标的 - 建议关注股价弹性较强的标的，包括贝壳 - W(02423，买入)、金地集团(600383，增持)、龙湖集团(00960，买入)、保利发展(600048，买入)、招商蛇口(001979，买入)、新城控股(601155，未评级)[7]

FF305 翌日披露報表 (股份發行人 ── 已發行股份或庫存股份變動、股份購回及/或在場内出售庫存股份) 表格類別： 股票 狀態： 新提交 公司名稱： 貝殼控股有限公司 呈交日期： 2025年7月4日 如上市發行人的已發行股份或庫存股份出現變動而須根據《香港聯合交易所有限公司（「香港聯交所」）證券上市規則》(「《主板上市規則》」)第13.25A條 / 《香港聯合交易所有限公司GEM證券 上市規則》(「《GEM上市規則》」)第17.27A條作出披露，必須填妥第一章節 。 | 第一章節 | | | | | | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 1. 股份分類 | 不同投票權架構公司普通股 | 股份類別 | A | 於香港聯交所上市 | 是 | | | 證券代號 (如上市) | 02423 | 說明 | | | | | | A. 已發行股份或庫存股份變動 | | | | | | | | | | 已發行股份（不包括庫存股份）變動 | | 庫存股份變動 | | | | | 事件 | 已發行股份（不包括庫存股份）數 目 | 佔有關事件前的現有已發 行股份（不 ...

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管“看好”评级 [2][4][179] 报告的核心观点 - 房地产业是国民经济支柱产业，地产链影响广泛 本轮周期政策宽松，基本面深度调整后需求将逐步复苏 开工端降幅深、后续弹性大 竣工端下行但二手房表现好，C 端竣工链有优势 预计政策推动房地产止跌回稳，优质房企进入底部拐点，经营模式转向制造业，迎接 PB - ROE 向上突破 [4][179] 根据相关目录分别进行总结 前言 - 房地产业是支柱产业，产业链庞大，对金融系统稳定性影响深远 房地产开发周期长，涉及行业多 报告从基本面和股价角度剖析指标关联度和股价驱动因素，预判投资契机 [14] 1. 房地产：地产指标相互勾稽，前端筑底、后端弱 - **开工**：开工滞后拿地 6 - 9 个月 2017 年后拿地到开工传导关系变化受移动平均影响 预计 2025 年开工同比 - 15.1%，2026 年起底部复苏且更有弹性 [19][24] - **竣工**：竣工滞后新开工 2.5 年 2018 - 2020 年传导关系受多种因素影响延长 预计 2025 年竣工同比 - 20.0%，中期仍偏弱 [25][29] - **施工**：施工由开工和竣工拟合，偏滞后 2021 年净复工强，2022 - 2024 年走弱 预计 2025 年施工面积同比 - 10.5%，中期有下行压力 [30][38] - **投资**：投资由施工和拿地拟合，偏滞后 土地购置费与土地成交金额相关，2018 年起与预期背离 预计 2025 年房地产投资同比 - 11.0%，中期有下行压力 [40][51] - **销售**：短期销投分化，长期同步化 2014 - 2018 年销售领先拿地，2018 年后再次同步 预计 2025 年销售面积同比 - 4.5%、销售金额同比 - 6.5%，2026 年弱复苏 [52][56] - **小结**：目前前端弱、后端稳，后续前端筑底、后端弱 销售前瞻性强，拿地领先开工 6 - 9 个月，开工领先竣工 2.5 年 [57][61] 2. 产业链：地产链经济影响大，内部相互紧密关联 - **工程机械**：挖机和地产新开工强相关 2013 - 2015 年、2016 - 2018 年、2020 年、2024 年挖机与开工增速有差异，与挖机自身周期等因素有关 [65] - **建筑材料**：螺纹钢与新开工、施工及基建投资拟合好 铝合金与施工周期有关但扰动多 水泥与施工、基建投资拟合佳 玻璃从提前竣工到同步 五金/工具和基础建材与竣工和二手房成交相关 [69][87] - **家居消费**：空调、冰箱、洗衣机与竣工强相关，2020 年后与二手房成交趋势更一致 乘用车与竣工相关，滞后时间从 1.5 年调整为 1 年 [91][100] - **燃料能源**：动力煤销量与新开工相关，2020 年后趋势背离，源于火电产量及基建投资拉动 [102] - **小结**：产业链贯穿地产全流程，可相互佐证趋势科学性 工程机械、建筑材料、家居消费、燃料能源各指标与房地产不同环节相关 [109][110] 3. 周期复盘：需求强弱、库存高低决定前后端弹性 - **周期复盘** - **2008 - 2010 年**：政策强刺激，基本面“V 型”反转 各板块行情启动一致，产业链持续性强 开工和竣工链行情延续性和弹性更好 [116][126] - **2011 - 2013 年**：政策温和刺激，基本面销好于投 房地产及竣工链启动一致，竣工链延续性好 开工链基本无收益 [129][142] - **2014 - 2017 年**：政策强刺激，高库存下开工链弱弹性 房地产板块行情启动早，产业链在销售见底后出现 竣工链启动一致、持续性好，开工链表现一般 [145][157] - **规律小结**：政策强催化 + 行业库存低位，各板块相对收益启动一致，产业链持续性好 政策强催化 + 行业库存高位，地产及竣工链收益佳，开工链一般 政策温和催化 + 行业库存上行，地产及竣工链有收益，开工无收益 [159][160] - **当前周期**：政策持续放松，供需均需修复 房地产板块β行情弱，产业链平淡 后续修复顺序为销售、拿地和开工、后端链条 地产结构性行情明显，开工链超跌后弹性好，竣工链依赖二手房成交 [161][168] - **投资脉络** - **各产业链探讨**：2010 - 2024 年房地产产业链 PE - ttm 中枢 25.5 倍，2025 年 5 月略高于均值 存量时代，优质公司α收益强 [169] - **地产链探讨**：优质房企有望进入底部拐点，转向制造业模式 开工链超跌后有望反弹 竣工链依赖二手房成交，C 端公司表现或更好 [175][178] 4. 投资分析意见：周期往复，大浪淘金，胜者为王 - 维持“看好”评级，推荐产品力房企（建发国际、滨江集团等）、二手房中介（贝壳 - W 等）、物业管理（华润万象、招商积余等）、低估值修复房企（新城控股、越秀地产等） [179]