富通集团子公司信披违规立案 - 公司因涉嫌子公司天津富通信息科技信息披露违法违规被证监会立案调查 [1] - 立案告知书于2025年10月14日收到 公司表示将积极配合调查 [1] - 该事项可能对公司偿债能力造成一定影响 但目前生产经营相对正常 [1] 岭南转债违约及诉讼风险 - 岭南生态文旅股份有限公司发行的岭南转债因货币资金不足未能按期兑付本息 构成违约 [1] - 公司面临持续经营风险 增信计划抵质押资产变现不确定性及退市风险 [1] - 公司及控股子公司新增未披露诉讼仲裁涉案金额合计约1.681亿元 占最近一期经审计净资产的15.79% [1] - 新增诉讼中单笔1000万元及以上案件共5件 累计金额1.489亿元 单笔1000万元以下案件共15件 累计金额1922.26万元 [1] - 公司作为被告涉及全部诉讼仲裁事项 案件均处于收到起诉状阶段 对利润影响尚不确定 [1] 奥园集团债务及诉讼状况 - 截至2025年9月30日 公司未能清偿的到期债务本金累计约430.50亿元 [2] - 公司及子公司面临未决诉讼金额659.89亿元 其中融资相关涉诉金额557.93亿元 非融资相关涉诉金额101.96亿元 [2] - 公司及子公司共存在188条失信被执行人信息 涉及金额33.38亿元 [2] - 公司正推进债务风险化解工作 积极与债权人沟通寻求解决方案 [2] 融创中国境外债重组进展 - 公司境外债重组计划获98.5%债权人投票赞成 对应债务金额支持率为94.5% [3] - 合计1492名债权人投票 其中1469名投赞成票 [3] - 重组方案已获得所需大多数计划债权人批准 表决结果远超75%金额门槛 [3] - 香港高等法院将于11月5日举行聆讯 对重组方案作出最终裁决 [3] 厦门中骏集团子公司债务逾期 - 截至2025年9月30日 公司子公司未能清偿的到期有息债务本金为31.90亿元 利息为3.53亿元 [4] - 子公司未兑付商业承兑汇票金额为6.94亿元 [4] - 公司正与相关机构协商解决方案 存续债券未设交叉违约或提前清偿条款 [4] - 流动性问题可能对债券持有人权益产生不利影响 [4] 大同建投票据逾期 - 公司持有的4支商业承兑汇票金额为2672.61万元 其中1支金额1110.69万元已到期并发生逾期 [5] - 逾期票据于2025年9月24日到期 因银行账户被司法冻结导致未能付款 [5] - 公司正筹措资金 确保于2025年10月15日前完成付款 [5] 泛海控股有息债务逾期 - 公司及子公司截至2025年9月30日未能按期偿还有息债务 涉及本金合计341.62亿元 [6] - 其中境内债券未偿本金余额为47.37亿元 其他有息债务为294.25亿元 [6] - 公司因宏观经济环境 行业政策调控及自身经营问题面临流动性困难 [6] - 流动性困难可能引发资产查封 冻结或拍卖等风险 [6] - 公司将积极与债权人沟通 探寻解决方案并寻求引入投资人化解债务风险 [6] 方圆地产担保逾期风险 - 公司及下属公司为广州市明辉建设工程有限公司银行借款提供担保 因后者流动性紧张未能如期偿还部分债务 涉及金额1.4亿元 [7] - 公司可能因此承担连带清偿责任 对经营状况及偿债能力产生重大不利影响 [7] - 公司正与债权人协商化解风险 [7]

行业投资评级 - 行业评级为增持（维持）[1] 核心观点 - 住建部等9部门提出推进新型城市智能化市政基础设施建设和改造，政策支持城市更新[6][13] - 本周一二手房销售同比依旧下降，但由于上周为国庆假期，本周销售环比大幅上升，去化周期小幅下降[6] - 稳健的房企仍然是投资重点，建议关注财务稳健、业绩表现良好的龙头房企，如越秀地产、华发股份、保利发展、招商蛇口、绿城中国等[6] - 随着市场需求的回升，物业管理公司也有望迎来业绩和估值的修复，建议关注华润万象生活、中海物业、招商积余、保利物业、万物云和绿城服务等[6] 一周行情回顾 - 本周申万房地产指数下跌2.35%，沪深300指数下跌2.22%，相对收益为-0.12%，板块表现弱于大盘[3][11] - 个股表现方面，申万房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：合肥城建、上实发展、*ST南置、沙河股份、冠城新材，涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为首开股份、山子高科、张江高科、华联控股、华侨城A[11] 行业新闻追踪 - 中央政策：10月16日，住房城乡建设部办公厅等9部门印发行动方案，提出编制并实施设施建设和改造行动计划，推进智能化市政基础[13][14] - 地方政策：10月13日，上海市政府部署城市治理现代化任务，明确实施城市更新行动，加快"两旧一村"改造[13][14] - 地方政策：10月14日，天津市人民政府发布通告，允许既有住宅加装电梯和老旧电梯更新改造提取住房公积金[13][14] 个股公告及新闻追踪 - 万科A：10月13日，董事长辛杰因个人原因辞职，选举黄力平担任董事长[15][16][17] - 中国建筑：10月13日，成功发行2025年度第七期超短期融资券，发行总额100000万元，发行利率1.48%[17][18] - 融创中国：10月14日，境外债务重组计划获得98.5%债权人赞成，债务金额支持率94.5%，香港高等法院将于11月5日举行聆讯[17][18] - 京投发展：10月15日，2025年1-9月新开工面积18.23万平方米，同比下降100.00%，1-9月累计签约销售金额23.66亿元，同比下降31.30%[18][19] 行业基本面 重点城市一手房成交分析 - 本周(10.10-10.16)38个重点城市一手房合计成交27488套，同比增速-19.1%，环比增速257.2%，合计成交面积280.4万平方米，同比增速-23.3%，环比增速281.4%[4][20] - 分能级看，一线城市成交套数同比-28.6%，环比184.3%，二线城市成交套数同比14.1%，环比347.7%，三四线城市成交套数同比-42.8%，环比223.0%[20] - 本月至今(10.1-10.16)38个重点城市一手房合计成交41718套，同比增速-17%，环比增速-17%，合计成交面积373.5万平方米，同比增速-28.3%，环比增速-23.6%[23] 重点城市二手房成交分析 - 本周(10.10-10.16)16个重点城市二手房合计成交20896套，同比增速-16%，环比增速459.8%，合计成交面积196.1万平方米，同比增速-15.9%，环比增速459.7%[4][35] - 分能级看，一线城市成交套数同比-24.3%，环比581.4%，二线城市成交套数同比-13.4%，环比428.2%，三四线城市成交套数同比-8.5%，环比410.0%[35] - 本月至今(10.1-10.16)16个重点城市二手房合计成交28198套，同比增速-12.5%，环比增速-27.7%，合计成交面积266.8万平方米，同比增速-11.3%，环比增速-31.9%[38] 重点城市库存情况分析 - 本周(10.10-10.16)17个重点城市商品房库存面积18942万平方米，环比增速-0.1%，去化周期187.4周[4][49] - 分能级看，一线城市库存面积环比-0.2%，去化周期144周，二线城市库存面积环比0.1%，去化周期253.2周，三四线城市库存面积环比-0.2%，去化周期226.2周[49][58] 土地市场供给与成交分析 - 本周(10.6-10.12)土地供应面积1426.4万平方米，同比增速-70.1%，供应均价1659元/平方米，同比增速-3.9%[5][59] - 本周土地成交面积1707万平方米，同比增速19.4%，土地成交金额258.8亿元，同比增速-36.3%，土地成交楼面价1516元/平方米，溢价率1.6%[5][59] - 分能级看，一线城市溢价率7.8%，二线城市溢价率1.5%，三四线城市溢价率1%[59] 房地产行业融资分析 - 本周(10.10-10.16)房地产企业合计发行信用债54.9亿元，同比增速-35.64%，环比增速1272.5%[5][74] - 本月至今房地产企业合计发行信用债58.9亿元，同比增速-30.95%，环比增速-63.95%[74]

债务重组进展 - 境外债重组方案获得98.5%的债权人赞成，涉及金额680亿元，仅待香港高等法院11月5日的聆讯批准[2][5] - 境内债重组方案已于年初通过，涉及金额154亿元[5] - 公司成为行业内仅有的3家实现或接近完成境内外债务重组的房企之一[5] 公司财务状况与影响 - 债务重组成功后，公司将压降近700亿元偿债压力，每年节省数十亿元利息支出[10] - 截至2024年底，公司有息负债为2596.7亿元，净资产为551.5亿元[8] - 第二次境外债重组方案为强制性全额债转股，开创行业先例，从“展期”转向“削债”[9] 管理层举措与历史 - 公司创始人自掏腰包提供4.5亿美元无息借款，并多次以个人资产为债券展期提供担保，涉及金额至少73亿元[5] - 创始人持有公司股份的质押比例已超过90%[6] - 公司通过出售贝壳股票、转让上海董家渡项目股权、折价拍卖昆明万达城等多种方式处置资产[7] 行业背景 - 自2021年以来，行业内有超过70家房企暴雷，其中60多家在进行债务重组[5] - 行业内房企化债路径主要集中在出售项目、股权转让和债务展期三种方式[7]

港股内房股市场表现 - 港股市场内房股板块于10月17日出现普遍下跌行情 [1] - 融创中国股价下跌3.85%至1.5港元 [1] - 融信中国股价下跌3.31%至0.175港元 [1] - 新城发展股价下跌2.19%至2.23港元 [1] - 绿城中国股价下跌2.05%至8.59港元 [1]

市场表现 - 内房股普遍下跌，融创中国跌3.85%至1.5港元，融信中国跌3.31%至0.175港元，新城发展跌2.19%至2.23港元，绿城中国跌2.05%至8.59港元 [1] 行业周期与前景 - 当前地产周期磨底进入"深水区"，更看好以一线城市为代表的核心城市复苏节奏 [1] - 地产链板块风险消化或已较为充分，优质企业有望受益于业绩预期改善及龙头进阶的双重逻辑 [1] - 预计25-26年板块业绩有望底部震荡中弱复苏，企业之间业绩分化也将进一步加剧 [1] 企业业绩与盈利能力 - 预计三季度房企业绩仍将继续承压，主要源于2021年后销售连续下降导致结算下降 [1] - 前期降价促销推动当期结算影响利润率低位 [1] - 企业利润率见底、减值出清，为后续复苏奠定基础 [1]

市场表现 - 内房股普遍下跌，融创中国跌3.85%至1.5港元，融信中国跌3.31%至0.175港元，新城发展跌2.19%至2.23港元，绿城中国跌2.05%至8.59港元 [1] 行业周期与前景 - 地产周期磨底进入深水区，更看好以一线城市为代表的核心城市复苏节奏 [1] - 地产链板块风险消化或已较为充分，优质企业有望受益于业绩预期改善及龙头进阶 [1] - 预计25-26年板块业绩有望底部震荡中弱复苏，企业之间业绩分化将进一步加剧 [1] 企业业绩与盈利 - 预计三季度房企业绩仍将继续承压，主要源于2021年后销售连续下降导致结算下降 [1] - 前期降价促销推动当期结算影响利润率低位，企业利润率见底、减值出清 [1]

境外债务重组进展 - 境外债务重组计划获得债权人高票批准，赞成债权人数量占比约98.5%，持有投票计划债权总额约79.6亿美元，占投票债权总额约94.5% [1] - 重组范围包括公司发行或担保的境外债务，截至2025年6月30日债务求偿额合计约95.5亿美元 [1] - 下一步将向香港高等法院申请批准重组计划，聆讯定于11月5日进行 [1] 债务重组方案细节 - 境外重组方案采用全额债权转股权方式，向债权人分派两个系列的新强制可转换债券，转股价分别为6.80港元/股和3.85港元/股 [4] - 境内债务二次重组涉及10笔债券，总金额面值154亿元，方案预计可削降超过50%的境内公司债务，留债部分最长展期达9.5年 [4] - 股权结构稳定计划向主要股东提供附带条件的受限股票，确保其股权比例在一定水平，避免被过分稀释 [5] 债务重组整体影响 - 若本次境外债务重组成功，结合1月完成的境内重组，公司整体偿债压力或将压降近700亿元，每年利息支出可节约数十亿元 [2] - 公司曾于2023年1月完成160亿元境内债务展期，并于2023年11月通过"债转股+发新票"方式完成90.48亿美元境外债务重组 [2] 公司经营与财务表现 - 2025年1-9月累计实现合同销售金额约317.6亿元，同比下降12.87%，销售均价约3.17万元/平方米，每平方米上涨近1.14万元 [7][9] - 2025年上半年公司实现收入约199.9亿元，同比减少41.7%，公司拥有人应占亏损约128.1亿元，亏损同比减少14.4% [9] - 截至2025年6月30日，公司资产总额8508.18亿元，负债总额8059.42亿元，有息负债2548.2亿元，净资产448.76亿元，资产负债率达94.73% [9] 业务战略与重点项目 - 房地产开发业务将集中在北京、上海、西安等核心一二线城市，经营性业务按部就班推进，文旅项目开始贡献收入 [6] - 上海壹号院项目第五批次66套房源1小时售罄，销售金额48亿元，2025年累计总销售金额超220亿元，第五批次房源均价19.80万元/平方米 [9] - 公司于2024年9月成立"而今资本"平台，旨在切入房地产不良资产处置领域 [6]

行业销售整体表现 - 9月房企销售企稳回升，24家已披露数据的房企中有15家销售额环比上升，占比达62.5% [1] - 改善型房源成为销售额增长的主要拉动力 [1] - 头部企业保利发展与中海9月销售额均突破200亿元，分别为205.31亿元和201.73亿元，华润置地、招商蛇口、绿城中国紧随其后 [3] 企业层面复苏差异 - 头部房企如保利发展、中海、绿城中国、中国金茂凭借充足土储和运营能力实现销售额连续三个月环比增长 [3] - 中海7月至9月销售额实现三连增，分别为118.5亿元、183.3亿元和201.73亿元 [3] - 部分中等规模房企依靠爆款项目拉动销售，如越秀地产9月销售额68.01亿元，环比增长23.54% [3] - 融信中国因8月基数低，9月销售额环比大幅增长132.31%，金地商置、绿城中国、保利发展环比增幅也较为突出，分别为55.43%、20.75%和13.97% [4] 土地策略与项目去化 - 房企前期调整拿地策略，聚焦一二线城市，带动前三季度300城住宅用地出让金同比增长约13% [5] - 华润置地2025年上半年新获取18个项目，新增土地投资权益地价322.8亿元，所有项目均位于一二线城市 [5] - 越秀地产2024年权益投资总额294.6亿元，超过80%资金投向北京、上海、广州一线城市 [5] - 优质地块项目去化迅速，如北京中建·运河玖院项目764套房源去化率达67.02% [6] 产品力与市场需求 - “好房子”产品入市增强市场吸引力，其得房率普遍超过90%，配套齐全，契合改善型需求 [7] - 2025年1-8月，30个代表城市中有24个城市120平方米以上房源成交套数占比提升 [7] - 北京市场90-200平方米改善型产品成交约1.7万套，占比达71.1%，较2024年同期提升5个百分点 [8] - 房企采用差异化定价策略，小户型“以价换量”吸引客群，大户型凭借产品力实现溢价 [1][8]

鉴于本次表决结果远超75%金额门槛，已满足法院批准的核心要求，方案随之将迎来法院批准流程。公 告明确，香港高等法院将于11月5日举行聆讯，对其重组方案作出最终裁决。未来，伴随重组方案最终 落地，融创将成为首家境外债基本清"零"的大型房企。 新京报贝壳财经讯10月14日晚间，融创中国发布公告，在当日举行的境外债重组计划会议中，合计共有 1492名债权人投票，其中1469名债权人投票赞成重组计划，赞成票人数占比达98.5%，对应债务金额支 持率94.5%。至此，融创境外债重组方案已赢得所需大多数计划债权人批准。 （文章来源：新京报） ...

融创中国境外债重组进展 - 境外债重组方案获债权人高票批准，赞成票人数占比达98.5%，对应债务金额支持率为94.5% [2] - 香港高等法院将于11月5日举行聆讯作出最终裁决，表决结果远超75%金额门槛 [1][2] - 方案涉及总规模约95.5亿美元的境外债务，通过分派两个系列的新强制可转债实施债转股 [2] - 若方案顺利完成，公司有望成为第一家基本无境外债务的大型房企 [4] - 资本市场反应积极，方案公布后次日股价高开近4%，收盘报1.57港元，上涨1.29% [2] 融创中国经营与财务状况 - 2023年上半年公司实现收入约199.9亿元，同比减少41.7% [4] - 公司拥有人应占亏损约128.1亿元，亏损同比减少14.4% [4] - 截至2025年9月底，累计实现合同销售金额约317.6亿元，累计合同销售面积约100.1万平方米，合同销售均价约3.173万元/平方米 [4] - 公司于2023年初已完成总规模154亿元的境内公司债整体重组，预计削降约70%的境内债务 [3] 房地产行业化债整体态势 - 2023年三季度以来，超10家大型房企披露化债进展，行业化债进程明显加速 [1][5] - 2021年以来77家房企出现债务违约，截至目前超60家已公布债务重组进展，其中超20家已完成债务重组或重整 [7] - 行业整体债务化解规模已超过1.2万亿元 [7] - 具体进展包括：5家房企完成破产重整或股本重组，10家房企实现了境内或境外部分的债务重组 [7]