核心观点 - 行业利润承压但正越过偿债高峰 加速调整发展模式并寻求新增长曲线 [1] - 头部房企通过"好房子"战略和经营性业务转型增强韧性 应对债务压力 [1][2][4][7] 行业财务表现 - 286家上市房企上半年营收1.85万亿元 净利润851.77亿元 [1] - 89家房企出现亏损 亏损总额达1912亿元 [1] - 业绩承压主因：开发项目结算规模下降+资产减值计提 [2] 好房子战略实施 - 绿城中国新增907亿元货值 新拓项目平均净利率较为理想 [2] - 越秀地产销售均价逆势涨至42100元/平方米 达行业均值2.5倍 [2] - 龙湖重庆两江御湖境项目三个月续销近20亿元 北京观萃成交套数居昌平区第一 [3] 经营性业务发展 - 华润置地经常性收入205.6亿元 占总营收21.7% 贡献核心净利润60.2亿元 [4] - 龙湖运营及服务业务收入132.7亿元创历史新高 核心利润40亿元 [5] - 保利物业营收83.92亿元 归母净利润8.91亿元 [5] - 越秀地产商业板块占比10% 未来比重将加大 [5] 债务与融资状况 - 2025年下半年行业偿债规模达5301亿元 第三季度高峰约1579亿元 [7] - 绿城中国现金短债比2.9倍创历史新高 货币资金668亿元 可用资金395亿元 [8] - 绿城中国平均融资成本3.6% 同比下降40基点 期末降至3.4% [8] - 龙湖集团新增约百亿元经营性物业贷 平均融资成本3.58% 借贷年期延至10.95年 [8] - 龙湖集团有息负债过去三年降400亿元 预计年底再降200亿元 [9] 融资渠道创新 - 中海发展提交首单消费基础设施REIT申报 拟募资13.55亿元 [5] - 招商蛇口落地82亿元经营性物业贷款 [8] - 境外融资市场回暖：绿城中国发行1.5亿美元优先票据 新城发展发行3亿美元境外债 [9]

行业趋势与市场前景 - 房地产市场经历深刻调整与结构性变革 行业挑战与压力显著加大[2] - 金融资产代币化趋势日渐明晰 房地产领域RWA代币化探索取得初步突破[2] - RWA被视为继加密货币 DeFi之后的第三波区块链革命 麦肯锡预测2030年全球RWA市场规模有望突破16万亿美元[3] - 截至2025年8月全球RWA资产总额达267亿美元 市场规模增长迅速[3] - RWA核心意义在于提升资产流动性 降低交易成本[3] 企业战略布局 - 绿地集团旗下绿地亚洲证券获批香港证监会数字资产咨询服务及数字资产投资组合管理牌照升级[4] - 新城发展成立数字资产研究院 研究数字资产市场及政策变化 提供决策依据[4] - 新城发展拟成立数字资产管理公司 重点推进三类业务：发行吾悦广场IP的NFT数字藏品 探索以吾悦广场资产收益发行代币化产品 尝试将可转债 股份等金融资产通过RWA形式代币化[4] - 数字资产管理公司将与吾悦广场深度合作 预计2025年年底前完成公司注册 平台建设及首批NFT数字藏品上链[5] - 新城发展以每股2 58港元向Blockchain Metaverse Academy配发1934 6万股股份 净筹资4940万港元 全部用于RWA领域战略部署[7] 政策与市场环境 - 中央到地方出台一系列促进数字经济和支持消费的政策 包括提振消费专项行动方案[6] - 香港特区政府发布香港数字资产发展政策宣言2 0 提出构建数字资产中心的愿景[6] - 国内对资产代币化的监管政策尚未明确 技术层面如何确保链上与链下资产实时锚定仍需验证[6] 企业经营与财务表现 - 新城发展2025年上半年实现营业收入221 74亿元 净利润6 92亿元[8] - 集团物业发展业务营业额151 68亿元 商业运营业务收入69 44亿元 同比增长11 78%[8] - 加权平均借贷成本5 84% 同比下降0 18个百分点 融资成本净额下降11 9%至13 78亿元[8] - 2025年6月成功发行3亿美元无抵押有限票据 为近三年来首笔民营地产境外债券[8] - 公司已进驻141个城市 布局205个吾悦广场 其中在营项目174个[7] - 预计200余座吾悦广场全部开业后 全年商户销售额将达到1500亿元[7]

港股内房股市场表现 - 万科企业跌2.23%至5.260港元 新城发展跌2.04%至2.400港元 越秀地产跌2.25%至4.770港元 雅居乐集团跌2.22%至0.440港元 [1] - 华润置地跌1.94%至30.400港元 远洋集团跌1.68%至0.117港元 绿城中国跌1.79%至9.310港元 [1] - 世茂集团跌1.54%至0.320港元 中国金茂跌1.35%至1.460港元 龙湖集团跌1.23%至10.410港元 龙光集团跌1.15%至0.860港元 碧桂园跌1.12%至0.440港元 [1] 房地产行业销售数据 - 1-8月TOP100房企操盘销售金额20708.6亿元 同比降低13.1% 较上月降幅扩大0.5个百分点 [1] - 1-8月权益销售金额16197亿元 同比降低14.4% 较上月降幅扩大0.9个百分点 [1] - 8月单月操盘销售金额2069.5亿元 同比降低17.6% 环比降低2.0% [1] 房企分化格局 - TOP40房企中48%实现8月环比正增长 前十房企中八家实现环比正增长 [1] - 绿城中国以195.0亿元居8月单月操盘销售榜首 其次为招商蛇口 中海地产 保利发展 华润置地 [1] - 中海地产 绿城中国 华发股份 招商蛇口等头部房企环比增幅显著 [1]

公司战略转型 - 新城发展以每股2.58港元价格向Blockchain Metaverse Academy Pty Ltd配发及发行约1934.6万股股份 净筹资约4940万港元 全部用于真实资产代币（RWA）领域战略部署 [1] - 公司成立数字资产研究院并发布"新链"业务蓝图 旨在打通线上数字资产与线下实体商业 推动业务转型升级 [1][2] - 通过引入战略合作伙伴 公司预期显著降低独立探索RWA应用风险及成本 提升创新速度效率 同时增强流动资金和财务状况 [1] 业务布局规划 - 数字资产研究院负责研究市场政策变化 为公司数字业务前瞻性布局提供决策依据 制定发展路径和实施策略 [2] - 拟成立数字资产管理公司 重点推进三类业务：发行基于吾悦广场特色IP的NFT数字藏品（2025年底前完成首批上链） 以吾悦广场资产收益（总资产超1200亿元）为底层资产发行代币化产品 将可转债/股份等金融资产通过RWA形式代币化 [3] - 通过"自营孵化"和"全国总代"两种模式强化商业内容生态 目标为200多座吾悦广场贡献20%商户销售额（预计全年商户销售额达1500亿元） [3] 行业背景与政策环境 - 中央多次提出"提振消费""扩大内需"政策 香港特区政府发布《香港数字资产发展政策宣言2.0》 明确构建数字资产中心 [2] - 绿地集团旗下公司已获批香港证监会数字资产咨询服务（VA4号）及数字资产投资组合管理（VA9号）牌照 可通过区块链技术革新传统资产管理模式 [6] - 绿地港股平台股价在牌照获批后连续上涨 累计涨幅超115% [6] 资源基础与实施路径 - 公司拥有庞大线下实体资源：吾悦广场进驻141个城市 开业综合体项目174座 年客流超17.6亿人次 会员超5000万人 [2] - 数字化路径紧密围绕物理空间、客流、品牌和资产收益设计 未脱离核心资产 [6] - 已有清晰资源投入：组建完整研究院 设定业务时间表和实施主体 发行股份募资并明确资金用途 [6] 市场反应与预期影响 - 宣布进军数字资产领域后股价连续上涨两个交易日 [7] - 短期数字资产业务难以对财务报表带来显著贡献 4940万港元募资规模主要用于研发与平台建设 [7] - 长期若路径实现将释放传统金融资产潜在价值 彻底改变现有盈利模式 [3][7]

公司股价表现 - 中梁控股股价下跌5.26%至0.072港元 [1] - 中国海外宏洋集团股价下跌3.67%至2.36港元 [1] - 新城发展股价下跌3.56%至2.44港元 [1] - 雅居乐集团股价下跌2.22%至0.44港元 [1] 行业销售数据 - 2025年前八个月百强房企操盘销售额20708.8亿元 同比下降13.1% [1] - 8月单月操盘销售额2070.4亿元 环比下降1.9% 同比下降17.6% [1] - 累计销售额同比降幅较前七个月扩大0.6个百分点 [1] 市场趋势分析 - 8月房地产市场整体延续调整态势 百强房企销售金额环比继续下降 [1] - 单月销售降幅因上年基数较低而收窄 但累计同比降幅进一步扩大 [1] - 北京五环外和上海外环外购房政策优化相继落地 [1] - 后续两个月将迎来传统旺季 预计市场热度有所提升 [1]

公司战略转型 - 新城发展成立数字资产研究院并发布"新链"业务蓝图 旨在打通线上数字资产与线下实体商业 推动业务转型升级 [2] - 公司拟成立新城数字资产管理公司 全面推动优质IP资源和资产收益代币化（RWA）[2] - 重点开展基于吾悦广场特色IP的NFT数字藏品发行和基于资产收益的RWA产品探索 [5] 业务实施规划 - 数字资产公司预计2025年年底前完成公司注册、平台建设及首批NFT数字藏品上链 [5] - 将持续探索NFT数字藏品二级市场交易 实现数字资产长期升值 [5] - 将探索基于上市公司金融资产权益发行RWA产品 包括可转债、股份、私募债等金融产品 [6] 线下业务拓展 - 通过"自营孵化"和"全国总代"两种模式成立品牌自营公司和品牌总代理公司 系统性孵化吾悦广场内容生态 [7] - 当200多座吾悦广场全部开业并稳定经营后 全年商户销售额预计达1500亿元 [7] - 公司目标为商户销售额贡献20% 线下业务将带来稳定现金流并改变现有营利模式 [7] 行业背景与机遇 - 全球RWA资产总额达267亿美元且市场规模增长迅速 [4] - 香港发布《香港数字资产发展政策宣言2.0》 致力打造全球数字资产创新中心 [3] - RWA通过区块链代币化手段提升资产流动性、降低交易成本 [4] 公司资产基础 - 吾悦广场已进驻141个大中城市 已开业174座 全年客流超17.6亿人次 [6] - 拥有超5000万名会员 合作品牌数量超3.2万个 每年举办近万场营销活动 [6] - 新城发展业务涵盖住宅开发、商业开发、商业运营管理等 间接控股A股新城控股 [6] 财务表现 - 2025年上半年实现营收221.74亿元 净利润6.92亿元 [2]

股份数据 - 截至2025年8月底，公司法定/注册股份数目为10,000,000,000股，面值0.001港元，法定/注册股本为10,000,000港元，本月无增减[1] - 截至2025年8月底，公司已发行股份（不包括库存股份）数目为7,065,741,521股，库存股份数目为0股，已发行股份总数为7,065,741,521股，本月无增减[2]

融资方案 - 新城发展通过一般授权以认购新股份方式融资 发行19,346,101股（约0.2亿股） 募集资金约0.5亿港元 扣除费用后净得约0.5亿港元 [1] - 认购价定为每股2.5845港元 较2025年8月29日收市价2.480港元溢价4.2% 较前五个交易日平均收市价2.506港元溢价3.1% [1] - 认购股份相当于公司现有已发行股本约0.27% 完成发行后经扩大已发行股本占比仍为0.27%（假设期间无其他股本变动） [1] 资金用途与实施条件 - 募集资金约0.5亿港元将全部用于公司在RWA（现实世界资产）应用领域的战略部署 [2] - 发行完成需满足两项先决条件：联交所上市委员会批准认购股份上市及买卖 且认购人需在2025年9月30日或之前将5,000万港元全数支付至指定账户 [2] - 正式完成时间定为所有先决条件达成后的第五个营业日（或协议各方协定的更晚日期） [2] 业务背景 - 新城发展主要在中国从事物业发展、物业投资及商业物业管理业务 [2]

股价表现 - 新城发展股价上涨3.63%至2.57港元 成交额达4554.74万港元 [1] 股份认购协议 - 公司与Blockchain Metaverse Academy Pty Ltd订立认购协议 发行约1934.61万股认购股份 [1] - 认购价每股2.5845港元 较最后交易日收市价2.48港元溢价4.2% [1] - 认购事项净筹资约4940万港元 [1] 资金用途与战略合作 - 募集资金将全部用于RWA应用领域的战略部署 [1] - 引入认购人作为战略合作伙伴 认购人拥有数字资产领域专业经验及RWA行业经验记录 [1] - 合作预期显著降低公司独立探索RWA应用的风险及成本 提升创新速度与效率 [1]

股价表现 - 新城发展股价上涨3.63%至2.57港元 成交额4554.74万港元 [1] 股份认购协议 - 公司与Blockchain Metaverse Academy Pty Ltd订立认购协议 发行约1934.61万股认购股份 [1] - 认购价每股2.5845港元 较最后交易日收市价2.48港元溢价约4.2% [1] - 认购事项净筹约4940万港元 [1] 资金用途与战略合作 - 所筹资金将全数用于RWA应用领域的战略部署 [1] - 引入认购人作为战略合作伙伴 认购人深耕数字资产领域并拥有RWA行业经验 [1] - 合作预期显著降低公司独立探索RWA应用的风险及成本 提升创新速度与效率 [1]